Чому не злітає доступна іпотека під 7%

Реалії в 5 разів гірші за очікування

Перед запуском програми планувалося, що у 2021 р банки видадуть пільгові кредити 5 тисячам сімей на загальну суму 5 млрд грн. Таким чином, фактичний показник зараз відстає від плану майже вп'ятеро.

За даними Мінфіну, за березень-листопад тобто 9 місяців зі старту програми «доступної іпотеки» було видано лише 1,1 тис. кредитів на майже 1 млрд грн.

У той же час, за даними НБУ, за 9 місяців (січень-вересень) поточного року банки загалом видали понад 7,5 тис. іпотечних кредитів на загальну суму 6,1 млрд. грн. Швидше за все, пільгові кредити також враховуються у даних НБУ, які формуються на основі опитування банків.

Примітно, що основні параметри ринкового та пільгового кредитування приблизно однакові.

• Середня сума ринкового іпотечного кредиту — 810 тис грн, пільгової іпотеки — 870 тис грн, тобто навіть більше!

• У грошах на вторинний ринок припадає 88% ринкової іпотеки, пільгової — 76%. Тобто пільгова програма навіть прогресивніша.

• Більше половини ринкової іпотеки (55%) видається у Києві та області. Пільгова іпотека орієнтована на столичний регіон більше — 64%.

• У лідерах в обох сегментах — приблизно одні й ті ж кредитори.

Так, за 10 місяців поточного року державний Ощадбанк видав 2 тис іпотечних кредитів на загальну суму 1,4 млрд. грн. При цьому в рамках держпрограми було видано лише 201 кредит на 180 млн грн (частка держпрограми — 10−13%).

Чому ж на пільгову іпотеку, яка вдвічі дешевша за ринкову, припадає лише 16% ринку?

Читайте також: Іпотека-2021: На яких умовах можна взяти кредит на житло

Обмеження для позичальників

Перше логічне пояснення — наявність обмежень для позичальників.

Будь-яка держпрограма має свої обмеження, однак у цьому випадку вони загалом досить ліберальні.

Об'єкт пільгової іпотеки

Придбати за допомогою пільгової іпотеки можна готові квартири або приватні будинки, а також житло, що будується.

Однак вартість об'єкта, що купується, не повинна перевищувати 2,5 млн грн. Це приблизно $93 тис. Саме по собі це обмеження некритичне навіть з урахуванням зростання цін на нерухомість, особливо столичну.

Водночас у зв'язку з іншим обмеженням це може стати проблемою.

Вік та ціна

У початковому варіанті програми нерухомість, що купується, не могла бути старше 3 років. Не секрет, що саме такі нові, але вже введені в експлуатацію та оздоблені квартири коштують максимально дорого. Якщо квартира без ремонту, то виникають інші перешкоди. «Часто така нерухомість вимагає додаткових вкладень, оскільки продається без будь-яких оздоблювальних робіт (після забудовника)», — зазначає Валентина Розанова, начальник управління розвитку роздрібного бізнесу та кредитування ОТП Банку.

Наприклад, у Києві підшукати сучасну «одиничку», яка одночасно відповідала б цим двом критеріям програми — завдання не з легких. Але вже у передмісті столиці це набагато реальніше, не кажучи вже про інші регіони.

Слід зазначити, що 21 жовтня Кабмін вніс зміни до умов програми. Тепер у містах-мільйонниках можна буде купувати об'єкти не старше 10 років. Для решти населених пунктів обмеження взагалі знято.

Звичайно, ця новація має покращити ситуацію, але навряд чи радикально. 10-річне житло вважається новим і коштує відповідно дорого.

Площа теж обмежена

Є ще обмеження за площею нерухомості.

Нормативна площа предмета іпотеки не повинна перевищувати 50 «квадратів» на самотнього громадянина чи сім'ю із двох осіб. Плюс на кожного наступного члена сім'ї ще по 20 «квадратів».

Тобто сім'я із 4 осіб може претендувати на житло площею 90 «квадратів». Це — сучасні просторі 3-кімнатні квартири.

Більше того, навіть якщо реальна площа об'єкта більша за нормативну, то зайві «квадрати» просто виносяться за дужки пільгової ставки та обслуговуються за ринковими відсотками.

Спочатку перевищення площі об'єкта не мало бути більше 20% понад нормативне значення, але нещодавно цей параметр підвищили до 40%.

Тобто в нашому прикладі для сім'ї із 4 осіб площа об'єкта не може перевищувати 126 «квадратів». Для столичного регіону це обмеження практично неактуальне, за винятком, можливо, приватних будинків у передмісті.

Вимоги до позичальника

По відношенню до позичальника можна виділити лише пару важливих обмежень, які, втім, також не виглядають критичними.

1. Дохід — не більше…

Середньомісячний дохід сім'ї не повинен бути більшим за 10-кратний розмір середньої зарплати в регіоні, де знаходиться предмет іпотеки.

За даними Держстату, у вересні у Києві середня зарплата становила 20,6 тис грн. Тобто середньомісячний прибуток сім'ї позичальника не повинен перевищувати 206 тис грн ($7,6 тис)!

Така вимога є цілком логічною, щоб пільговою іпотекою не користувалися заможні громадяни, які можуть дозволити собі обслуговувати ринкову ставку.

Інша річ, що проконтролювати дотримання цього параметра практично нереально — значна частка доходу може бути непідтвердженою.

Банкіри запевняють, що обмежень на дострокове погашення пільгової іпотеки немає. Такою є вимога закону. Це означає, що пільговий позичальник може гасити іпотеку зі значним випередженням графіка, як рекомендував «Мінфін».

З одного боку такі заможні клієнти навряд чи є цільовою аудиторією для держпрограми. З іншого боку, погашаючи кредит швидко, вони поряд з власними економлять і державні гроші, які виділяються на компенсацію відсотків банкам.

Нерухомість — менше …

Потенційний позичальник та/або члени його сім'ї не повинні мати у власності житла, у тому числі, що будується, площа якого перевищує нормативну площу предмета іпотеки.

Тобто наша умовна сім'я з 4 осіб не зможе претендувати на пільгову іпотеку для покупки другого житла, якщо вже має у своєму розпорядженні житлову площу понад 126 «квадратів». З формулювання норми незрозуміло: йдеться про площу одного об'єкта чи сумарну площу кількох житл. За духом, слід говорити про сумарну площу. Адже навряд чи сім'я, яка має три «одинички» по 50 «квадратів», є цільовою аудиторією для пільгової іпотеки.

У будь-якому випадку очевидно, що це обмеження також не є критичним.

Цілком ринковими є такі параметри пільгової програми, як:

• максимальна сума кредиту — 2 млн грн;

• максимальний термін — 20 років;

• мінімальний власний внесок — 15%.

Читайте також: Іпотека: як взяти на 25 років, щоб погасити за 5

Обмеження для банків

Може, іпотечна держпрограма не цікава банкам через ризики, пов'язані з механізмом співробітництва?

Головний із них: що буде, якщо держава призупинить виплату компенсацій? Таке вже траплялося раніше за аналогічними програмами.

Швидше за все, у такому разі позичальнику доведеться платити за ринковою ставкою. Схоже, банки не відкидають такий сценарій з самого початку.

Так, у державному Ощадбанку «Мінфіну» повідомили, що аналізують платоспроможність позичальників, виходячи не з пільгової ставки у 7%, а з базової — UIRD12+4,5% (у листопаді була 13,3% річних).

Банкірів можна зрозуміти, хоча такий підхід є не зовсім коректним. Адже пільгова іпотека на те й пільгова, щоби бути доступною для тих, кому не по кишені ринкова.

Базові ставки — ринкові

Ставка UIRD12+4,5% (у листопаді — 13,3% річних) є максимальною для кредитів, які можуть видаватись на купівлю вторинної нерухомості у межах держпрограми. За дорожчими позиками держава не компенсуватиме ставку.

Це номінальна, а не ефективна ставка. Тому є цілком ринковою. За даними НБУ, у вересні середньозважена ефективна ставка (з урахуванням комісій та страховок) для вторинного ринку склала 13,6% річних.

Для «первинки» до введення об'єкта в експлуатацію в межах держпрограми діяла вища базова ставка — UIRD12+7% (16%).

Проте нещодавно її було збільшено на 2 в.п. (UIRD12+9%), тобто до 18% річних. Для порівняння: за даними НБУ, ринкова ефективна ставка для «первинки» у вересні становила 15,4% річних.

У будь-якому разі максимальна ставка за кредитом не може перевищувати 30% річних.

Теоретично цей ліміт може бути порушений лише у випадку форс-мажору, коли депозити (індекс UIRD) подорожчають більш ніж до 21−25% річних.

Але навіть у розпал банкопаду у 2015 р. значення UIRD12 не перевищувало 22% річних.

Комісії — слабке місце

А от щодо комісій обмеження набагато відчутніші — не більше 0,5% від суми кредиту на весь термін договору.

Тобто, традиційна одноразова комісія за видачу кредиту не може перевищувати 0,5%. У рамках ринкових пропозицій ця комісія складає 0,99−2,99% від суми кредиту!

Якихось обмежень на вартість страховок не передбачено зовсім. Хоча очевидно, що тут можливі зловживання.

Порядок виплати компенсацій

Фонд розвитку підприємництва (ФРП) виплачує банкам компенсацію відсотків за іпотекою щомісяця. Якщо позичальник потрапляє на прострочення, то компенсації перестають виплачуватись до моменту, поки він не повернеться до графіка. Якщо прострочення перевищує 3 місяці, то позичальник безповоротно втрачає право на компенсацію відсотків.

Банк має право застосовувати підвищену штрафну ставку (не більше ніж на 5 в.п.) за кредитом виключно на період порушення позичальником договірних зобов'язань. Додаткові відсотки не компенсуються та лягають на плечі позичальника.

Є й інші причини, через які можна втратити держпідтримку. Наприклад, якщо позичальник надав неправдиву інформацію. Скажімо, позичальник приховав факт володіння дорогою/великою нерухомістю. У цьому випадку держава може вимагати навіть повернення незаконно одержаної компенсації.

У чому проблема — не зрозуміло

Нічого критичного за умов іпотечної держпрограми ми не знайшли. Відповідь на запитання, чому буксує програма, не вдалося отримати і в учасників ринку.

Банки з огляду на «президентський» статус програми не відрізняються відвертістю щодо справжніх причин її невдач. На відповідний запит «Мінфіну» відповіді надіслали лише два кредитори: Ощад та ОТП .

Формально учасниками іпотечної держпрограми є 19 банків. При цьому в НБУ про видачу іпотечних кредитів звітують понад 20 фінустанов.

Проте реально кредити в рамках держпрограми видали лише 10 банків, із них лише 5 гравців — понад сотню. В інших — не більше півтора десятка.

Навесні Володимир Мудрий, голова правління ОТП Банку, розповідав «Мінфіну» про перспективи іпотеки в цілому та держпрограми, зокрема. Однак поки що ОТП отримав лише 10 заявок і видав лише 6 пільгових кредитів.

Як подати заявку на кредит

Усього на кінець листопада потенційні позичальники подали до банків сумарно 1573 заявок. За цей час було видано лише 1,1 тис. кредитів. Тобто 438 заявок — у процесі розгляду та відмовних.

Регламент програми передбачає такий порядок:

1. Претендент звертається до уповноваженого банку з пакетом документів

2. Протягом 5 робочих днів банк повинен перевірити претендента на відповідність умовам та попросити подати заявку.

3. Ще протягом 5 днів з моменту подання офіційної заявки має бути укладено кредитний договір та видано кредит!

Чому за таких стислих термінів майже третина поданих заявок «у процесі» — незрозуміло.

За словами Валерії Малахової, директора департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку, основною причиною формування «навісу» заявок є проблеми клієнтів із підбором житла згідно з вимогами програми.

Читайте також: Володимир Мудрий: Торгівля акціями перетворилася на соціальну активність

Що дасть зміну умов

Кабмін лібералізував умови програми ще 21 жовтня. Проте банкіри кажуть, що нові умови ще «не набрали чинності». Щоб розпочати роботу за новими умовами, банки-учасники мають перепідписати договори з Фондом розвитку підприємництва (ФРП), який реалізує програму. «Фонд надіслав нам договір на початку тижня. Ми плануємо підписати його у найкоротший термін», — пообіцяли в Ощадбанку.

Банкіри прогнозують активізацію програми після запуску нових правил. «Останні зміни у програмі за віком та площею нерухомості є одними з важливих критеріїв, тому ми розраховуємо на збільшення кількості клієнтів та попиту на кредити за програмою «Доступна іпотека під 7%», — зазначає Валентина Розанова з ОТП Банку.

В Ощадбанку вважають, що помітним прискорювачем стало би зниження відсоткових ставок. «З огляду на зростання цін на нерухомість, яка за останні півроку подорожчала на 30%, збільшився і платіж за кредитом. Зниження ставки за кредитом дало б змогу зменшити кредитне навантаження на клієнта та стимулювало б збільшення попиту», — каже Валерія Малахова.

Автор:

Редактор Дмитро Гриньков

Пише на теми: Фінанси, банки, інвестиції