Мінфін - Курси валют України

Встановити
28 жовтня 2021, 7:31 Читать на русском

Іпотека-2021: На яких умовах можна позичити на житло

Нерухомість стрімко дорожчає, НБУ та Мінфін регулярно звітують про зростання обсягів іпотечного кредитування. Уряд обіцяє масову іпотеку та лізинг під 5% річних. «Мінфін» вивчив реальний стан справ на ринку та оцінив перспективи вітчизняної іпотеки.

Нерухомість стрімко дорожчає, НБУ та Мінфін регулярно звітують про зростання обсягів іпотечного кредитування.
Фото: For Business

Іпотечний ренесанс

Нацбанк щомісяця рапортує про іпотечні рекорди банків. Але регулятор робить це на основі опитування, що не є офіційною статистикою. Зокрема, банки повідомили, що у серпні поточного року видали 944 іпотечні кредити на загальну суму 830,1 млн грн. «Це найкращий результат за обсягом нової іпотеки протягом періоду, охопленого опитуванням (із грудня 2018 року)», — похвалилися в Нацбанку.

Загалом, за даними регулятора, за перші вісім місяців року (січень-серпень) банками видано 6,6 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 5,2 млрд грн. «Якщо порівняти з відповідним періодом минулого року, то обсяги нового іпотечного кредитування зросли в 2,2 рази за кількістю договорів та майже втричі у грошовому вимірі», — підрахували в НБУ.

Розмір портфелю

Дані щодо розміру іпотечного портфелю — суперечливі.

Зі звіту того ж НБУ випливає, що частка іпотеки у портфелі банківських кредитів фізичним особам — найменша і не перевищує 7%.

У грошовому вимірі новий іпотечний портфель має складати десь близько 13 млрд грн. Але якщо скласти обсяги видачі кредитів з моменту початку опитування (грудень-2018), то вийде менше 12 млрд грн.

Хай там як, але ці обсяги є мізерними. Так, за даними Альони Шмигель, провідного економіста департаменту фінансової стабільності НБУ, в Україні співвідношення «іпотека до ВВП» зараз на символічному рівні — менше 1%, хоча в сусідніх країнах — в середньому 30%. У розвинених економіках рівень проникнення іпотеки подекуди сягає 100%. «Кредитні кошти частково покривають, за різними оцінками, менш як 7% угод на ринку нерухомості», — зазначає Альона Шмигель у своїй колонці.

Хто кредитує

В НБУ заявляють про значну концентрацію іпотечного ринку: п’ять найактивніших банків укладають до 90% нових угод, хоча про видачі іпотечних кредитів щомісяця звітує близько 20 банків.

Офіційна статистка у розрізі банків традиційно відсутня. Проте таку статистику ведуть зокрема у Незалежній асоціації банків України (НАБУ). Йдеться про так звану ініціативу Президента, що передбачає іпотеку дешевше 10%. Такі кредити видаються банками с середини 2020 р. Їх характерною ознакою була наявність ставки менше 10%, хоча б на перший рік. Але наразі на сайтах банків така програма окремо відсутня. Ба більше деякі банки підвищили привабливу початкову ставку з 9,99 до 12% річних.

Показники «іпотеки під 10%»

Банк

Обсяг позик, млн грн

Кількість позик, штук

Середня сума позики, тис грн.

Кредобанк

1777,0

2002

887,6

Укргазбанк

781,2

840

930,0

Правекс банк

683,8

630

1085,4

Ощадбанк

280,6

366

766,7

Приватбанк

98,0

57

1719,3

Всього

3620,6

3895

929,6

За даними НАБУ, станом на 20.09.2021 р.

Окремо йде програма «Доступної іпотеки 7%», докладна статистика за якою публікується щотижня. Лідери — майже ті ж самі, за єдиним виключенням: замість Правекс банку, у п’ятірці — банк «Глобус».

Показники держпрограми «Доступна іпотека 7%»

Банк

Обсяг позик, млн грн

Кількість позик, штук

Середня сума позики, тис грн.

Кредобанк

190,6

224

850,9

Укргазбанк

152,0

161

944,1

Ощадбанк

139,5

160

781,9

Банк Глобус

121,1

142

852,8

Приватбанк

98,1

138

710,9

Всього

За даними Мінфіну, станом на 20.09.2021 р.

Загалом ця іпотечна програма, що стартувала на початку березня, досі так і не перетнула межу принаймні у 1000 виданих позик і обсяг 1 млрд грн. Хоча ззовні умови виглядаються дуже привабливо. Взяти хоча б ставку: 7% — це удвічі менше, якщо порівнювати з ринком! Буквально нещодавно було усунуто інші важливі обмеження.

Плаваюча ставка

За даними опитування НБУ, середньозважена ефективна ставка іпотечного кредиту становила у серпні для вторинної іпотеки 13,6% річних, а для первинної — майже 16% річних. Кредити на первинну іпотеку дорожчі через більші ризики. Проте є банки, які готові кредитувати ризикову «первинку» дешевше, ніж купівлю готового житла. Наприклад, за даними банка «Глобус», він пропонує первинну іпотеку під майже 19%, а вторинну — під 21% річних.

Варто зазначити, що більше половини нової іпотеки видається під плаваючу ставку. Зокрема, у серпні під таку ставку видано більше 60% кредитів, як за кількістю, так і за обсягом.

Плаваючу ставку практикують майже всі активні кредитори.

Але при цьому ставка все одно фіксується на перші роки кредитування.

Зазвичай, фіксація відбувається лише на 1−2 роки, тільки у Кредобанку — на 3 роки, а Правексі — на 5.

Проте банк все одно візьме своє. Так, Кредобанк на кожен рік фіксації встановлює окрему ставку, розмір якої коливається від 10 до 15% річних. Правекс банк бере майже 3% комісії за видачу кредиту, що частково нівелює переваги від низької фіксованої ставки у 10% річних на 5 років.

Після кількох років фіксації найчастіше застосовується плаваюча ставка. Її прив’язують до Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб (UIRD) на 12 місяців плюс 3−4% річних. На 19 жовтня поточного року 12-місячний UIRD складав 8,75% річних. Тобто ставки для позичальника становили від 11,75 до 12,75% річних. Кредобанк застосовує UIRD на 3 місяці + 4,5−5% річних.

Читайте також: Які банки видають населенню найдорожчі кредити

Комісії та інші платежі

Крім сплати відсотків, позичальник має бути готовий до наступних платежів:

  • 0,99−2,99% від суми кредиту — одноразова комісія;
  • 0,23−0,5% від вартості застави — страхування застави, щорічно;
  • 0−0,8% від залишку заборгованості за кредитом — особисте страхування позичальника, щорічно;
  • 1% від вартості нерухомості — пенсійний збір;
  • Від 2 800 грн — оцінка нерухомості;
  • Від 10 000 грн — послуги нотаріуса.

Це більш-менш стандартний перелік платежів, пов’язаних із іпотекою.

Але банки стягують і різні додаткові платежі.

Наприклад, Укргазбанк візьме 0,7% від суми кредиту за видачу кредитних коштів готівкою. Кредобанк хоче 2% від суми залишку заборгованості за зміну графіку погашення кредиту, ініційовану клієнтом.

За інформацією «Мінфіну», реальні (ефективні) ставки за іпотекою наразі коливаються від 12,4 до 20,9% річних, залежно від банку. Тобто в середньому іпотека обходиться позичальникам у приблизно 15−16% річних. Для великих кредитів на довгий термін це забагато.

Читайте також: Іпотека: як взяти на 25 років, щоб погасити за 5

Первинна іпотека занепадає

За даними НБУ, кредити на купівлю вже готового житла на вторинному ринку нерухомості залишаються головним сегментом ринку іпотеки: в серпні їх частка вкотре перевищила 90%, як за кількістю договорів, так і у грошовому еквіваленті.

«Ще три роки тому нова іпотека видавалася переважно на нове житло (понад 70%), передусім завдяки висхідній популярності програм із забудовниками, — згадує Альона Шмигель. — Але правова неврегульованість первинного ринку житла призвела до того, що у 2019 р. ситуація стала кардинально протилежною».

Половина іпотеки — у Києві та області

Ринок є значно концентрованим географічно.

Так, у серпні 55% іпотек у грошовому вимірі було видано у Києві та області. Хоча за кількістю на столичний регіон припадає менше 40% позик.

«У нових видачах зросла вага міста Києва, де середня сума договору є істотно вищою, ніж у регіонах», — зазначають в НБУ.

На другому місці — Харківська область з майже 6-разовим відставанням від лідера. Далі — Львівщина, Дніпропетровщина та Одещина.

Хто і як позичає

Банки відзначають, що близько третини іпотечних позичальників складають приватні підприємці (ФОП).

Незважаючи на мінімальну вимогу за першим (власним внеском) у 20%, фактичний становить більше 40%. Наприклад, у Правекс банку фактичний власний внесок взагалі перевищує дві третини! Тоді як в Ощадбанку — все з точністю до навпаки.

Як вже зазначалося вище, середня сума іпотечного кредиту становить трохи менше 900 тис грн. (близько $33 тис). Відповідно усереднена вартість об'єкту іпотеки складає приблизно $70 тис.

Більшість банків не готові надавати іпотеку на термін, довший за 20 років. Чи не єдине виключення — Ощадбанк, який пропонує іпотеку на термін до 30 років, але лише для біженців із окупованих територій Донбасу.

Фактичний розмір щомісячного платежу за іпотекою складає переважно до 10 тис грн при доході позичальників у 15−25 тис грн.

Що стосується кредитного навантаження, тобто відношення щомісячного платежу за кредитом до доходів позичальника, то підходи банків значно відрізняються. Більшість з них орієнтуються на співвідношення у 50−60%, але деякі гравці працюють із показником до 80%. Тобто позичальнику на життя залишається лише п’ята частина заробітку. Найкращий для позичальника варіант — коли кредитне навантаження не перевищує 30% доходу.

Перспективи — туманні

Чимало банкірів не вірять в іпотеку за нинішнього рівня ставок. «Іпотека починає нормально працювати, коли відсоткові ставки за нею опустяться в район 5% річних», — вважає Іван Світек, голова правління Юнекс Банку.

Аналогічної думки дотримується Олександр Писарук, голова правління Райффайзен Банку: «Потенціал вітчизняного ринку — колосальний, але у довгостроковій перспективі. Ми не очікуємо революцій у цьому напрямку. Наразі первинний ринок житла дуже ризикований. Ставка у 10% річних поки не виглядає робочою, хоча реальні пропозиції наближаються до цього рівня. Про ринкові 7% доводиться лише мріяти».

Для найбільшого банку країни — державного Привату — іпотека також не є пріоритетом через зависокі ризики.

Навесні поточного року планами активно просувати іпотеку ділився Володимир Мудрий, голова правління ОТП Банку. Зокрема, банк доєднався до держпрограми «Доступна іпотека 7%», проте досі видав у її межах лише кілька кредитів.

Нещодавно прем'єр-міністр Денис Шмигаль заявив про намір здешевити пільгову іпотеку до 5% річних, зробивши її більш масовою.

Разом із тим, подальше зниження ринкових ставок — під великим питанням, враховуючи темпи інфляції. До речі, у липні-серпні ставки за вторинною іпотекою вже почали зростати після червневого мінімуму у 13,22% річних.

У свою чергу, в НБУ не бачать проблем з подальшим зниженням вартості банківських ресурсів. «Незабаром відсоткова ставка взагалі перестане бути проблемою. Проте залишаються нецінові фактори, які і надалі будуть стримувати кредитування», — каже Альона Шмигель. Мова про юридичні ризики, зокрема, притаманні первинному ринку.

Автор:
Дмитро Гриньков
Редактор Дмитро Гриньков
Пише на теми: Фінанси, банки, інвестиції

Коментарі - 9

+
0
Abramon
Abramon
28 жовтня 2021, 9:45
#
«Для найбільшого банку країни — державного Привату — іпотека також не є пріоритетом через зависокі ризики» звичайно є ж ОВДП.
Та й іпотека для банків в Україні це ще та пригода.
+
+30
044blog
044blog
28 жовтня 2021, 9:55
#
Учитывая все написанное выше — плавающими ставками, некоторые привязками и т. д. — пока что люди эту ипотеку воспринимают как альтернативу рассрочки на первичке (взять которую уже не могут с жильем ближе к сдаче или после сдачи).

Есть определенная сумма, хочется что-то по оптимальнее, больше квадратов. И добивают недостающие 50% на 3 года. То есть нужно заплатить за это, приблизительно 21% + 3−4% дополнительных платежей. Учитывая рост цен и инфляцию — подсобрать и через три года купить — не вариант. Да и жить в квартире вы будете уже сейчас, а не через 3 года (если это вторичка, 90% всей выданной ипотеки). Ту же депозитную ставку срежет аренда квартиры на этот период.
Или идти в котлован с небольшой рассрочкой и желанием взять еще несколько лишних квадратов с этой сумой и ждать 3 года учитывая риски. Но и стоимость будущей квартиры за этот период вырастет (если достроят, вовремя, …).

Максимальная нагрузка, но на минимальных условиях — вот идеальные ипотечные условия. Растягивать это на 20 лет пока люди наверное не готовы, имея только минимальный первоначальный взнос и непредсказуемое государство в плане госпрограмм. Госпрограмму порежут при очередном принятии бюджета, а ипотека останется с вами на все 20 лет.
+
0
bonv
bonv
28 жовтня 2021, 10:17
#
Уряд обіцяє масову іпотеку та лізинг під 5% річних. Шмигаль тільки те і робить, що обіцяє, як і всі нелохи з непрофанами.
+
+3
bonv
bonv
28 жовтня 2021, 10:19
#
Найкращий для позичальника варіант — коли кредитне навантаження не перевищує 30% доходу. Найкраще не влазити в борги. Особливо під такі бєшені відсотки.
+
0
Hottabich
Hottabich
28 жовтня 2021, 12:14
#
ИМХО, для нашей страны такая ипотека опасна. Жилье доступней не станет, хотя бы потому что увеличится его цена. Кроме этого это создает неравные условия. Плавающие процентные ставки были кстати главным спонсором кризиса в США 2008 годов. Поэтому либо фиксированная ставка либо никакой!!!
+
0
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
28 жовтня 2021, 19:54
#
Спасибо редакции, очень интересная статья! Интересно мнение по поводу доступной ипотеки самых главных реформаторов банковской системы, Гонтаревой, Рожковой и т п!
+
0
Peter Sauber
Peter Sauber
28 жовтня 2021, 20:32
#
Стало интересно, а что с этим в рашке и стало грустно…
Против наших 900 ипотек в месяц у них — около 150000 в месяц
+
+3
Siege
Siege
28 жовтня 2021, 21:34
#
В Рашке материнский капитал, который покрывает первый взнос. При рождении второго ребенка, дают ещё сертификат и им можно досрочно гасить ипотеку, поэтому там есть спрос. У нас же лет 5 копить нужно на пв
+
0
Invul
Invul
29 жовтня 2021, 9:20
#
Вы еще ставки посмотрите. Льготные ставки там сильно ниже 10%, рыночные — порядка 7−8-9%. У нас бы ипотеку под рыночные 7% тоже брали бы сильно активнее. Но при этом у них такой же (если не больше) дикий рост цен на первичку.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися