Мінфін - Курси валют України

Встановити
21 жовтня 2021, 14:00 Читать на русском

Іпотека: як взяти на 25 років, щоб погасити за 5

Коли депозитні ставки в гривні ледь покривають інфляцію, а валютні заощадження знецінюються, одним із варіантів інвестування є купівля житла. Але що робити, якщо накопичень недостатньо, щоб оплатити всю покупку відразу?

Коли депозитні ставки в гривні ледь покривають інфляцію, а валютні заощадження знецінюються, одним із варіантів інвестування є купівля житла.
Фото: USA Today

Іпотека відроджується

Ринок іпотеки в Україні тільки почав відроджуватися після кризи 2008−2009 рр. Урок тих років міцно засів у пам'яті багатьох, змусивши боятися самого слова «іпотека».

Головна відмінність «нової» іпотеки полягає в тому, що тепер кредити видаються виключно в національній валюті. Тобто головний ризик, на якому «погоріли» позичальники в минулому, просто відсутній.

Але є інші.

Головний — це відсутність стабільності, а іпотека — це гра «в довгу», мінімум на декілька років.

Як і раніше, актуальним є питання: що буде, якщо дохід позичальника різко впаде і його не вистачить на обслуговування кредиту?

Банки почали практикувати плаваючі ставки, що ще підсилює невизначеність, оскільки перегляд ставки призводить до зміни усього графіку погашення та щомісячного платежу.

Нинішня іпотека через величину відсоткових ставок не може розглядатися як основний інструмент купівлі житла, але як інструмент отримання відсутньої суми — цілком.

Умовний приклад

Припустимо, у нашого потенційного позичальника є $50 тис. Ще років 4 тому за ці гроші в Києві можна було купити «одиничку» в новому будинку на вторинному ринку. Зараз — на жаль… Такі квартири подорожчали майже вдвічі! Як же бути?

Брати іпотеку з мінімальним початковим внеском у 20%, щоб платити її всі 20−25 років із нинішніми ставками — недоцільно. Але цим інструментом можна скористатися інакше.

Для цього потрібно орієнтуватися не на стандартні параметри кредиту, а на власні «маяки», які дозволяють мінімізувати ризики і підсумкову переплату.

Розглядаємо вторинний ринок, оскільки первинна іпотека має багато особливостей і обмежень, а тому банки її майже не пропонують.

Рахуємо за допомогою іпотечного онлайн-калькулятора.

Наш розрахунок — досить грубий: для зручності нехтуємо комісіями, страховками, іншими обов'язковими платежами.

Фокусуємося на найбільш стратегічно важливих параметрах «правильної» іпотеки при наступних вихідних даних:

  • Офіційний дохід позичальника — 30 тис грн
  • Вартість об'єкта нерухомості, який планує купити — $100 тис.
  • Наявна сума власних коштів — $50 тис.

1. Різні джерела доходу

Потрібно усвідомлювати, що беручи кредит, позичальник власноруч ставить себе на «лічильник», який тікатиме до моменту повного його погашення. У випадку з іпотекою це може розтягнутися до кінця життя. За кожну секунду користування позиковими коштами доведеться заплатити, незалежно від обставин. Тому починати варто з адекватної оцінки своїх доходів на перспективу. При цьому підходити до оцінки краще максимально критично (консервативно). Розмір доходу необхідно прирівнювати до зобов'язань за кредитом.

Важливим моментом є диверсифікація.

Ситуація, коли у позичальника є лише одне джерело доходу, нехай навіть солідне і стабільне, виглядає не дуже надійною. Краще, коли їх два — більш-менш рівнозначних. Наприклад, разом із офіційною роботою не завадить мати прибуткове хобі або мікробізнес, який генерує стабільний грошовий потік.

До речі, про ваш бізнес не обов'язково повідомляти банку — кредитору вистачить довідки з офіційного місця роботи. Додатковий дохід доцільно спрямувати на погашення кредиту на випередження графіка.

Якщо позичальник є підприємцем, краще, щоб його бізнеси були в різних, не пов'язаних одна з одною, сферах. Адже ніхто не знає, які галузі стануть «на паузу» завтра, як це було з туризмом і сферою розваг під час пандемії.

2. Перший внесок — більше половини покупки

Кредитне навантаження краще мінімізувати, тому не варто позичати багато. Оптимальний варіант — зробити вагомий початковий внесок за рахунок власних коштів. Орієнтир — близько 50% від вартості покупки. Тобто, якщо наш позичальник претендує на купівлю житла вартістю до $100 тис, то сума кредиту в такому випадку складе до 1,35 млн грн (за курсом 27 грн/$).

3. Кредитне навантаження — не більше третини доходу

Щоб почуватися комфортно, щомісячний платіж за кредитом не повинен бути занадто великим щодо розміру доходу. Банки часто орієнтуються на 50% і більше: тобто половина доходу — на кредит, інша половина — на життя. Звичайно, багато що залежить від абсолютних сум, адже вартість життя відрізняється від регіону. Але в будь-якому випадку, краще, якщо на кредит йтиме не більше третини доходу. У нашому прикладі офіційний стабільний дохід позичальника — 30 тис грн на місяць. Тоді оптимальний щомісячний платіж за кредитом — не більше 10 тис грн.

Читайте також: Ігор Ніконов: Багато клієнтів не можуть купити квартиру через фінмоніторинг

4. Графік виплати — тільки стандартний, жодних ануїтетів!

Ануїтетний графік передбачає незмінний загальний (тіло + відсотки) щомісячний платіж протягом усього терміну кредитування.

У нашому прикладі при ставці в 10% річних і терміні кредитування 25 років, щомісячний платіж при ануїтеті складе 12,3 тис грн! А переплата за кредитом за весь термін — понад 2,3 млн грн!

Стандартний графік передбачає погашення рівними частинами саме тіла кредиту. З урахуванням відсотків загальна сума платежу буде максимальною в перші місяці кредиту, а потім зменшуватиметься.

У нашому прикладі щомісячний платіж стартує з 15,6 і фінішує 4,5 тис грн. Переплата за кредитом складе менше 1,7 млн грн. Тобто економія, порівнюючи з ануїтетом, — цілих 600 тис грн!

Чому ж позичальники часто обирають ануїтет?

Швидше за все, вимушено. Оскільки офіційного доходу може виявитися недостатньо, щоб обрати «класику». Деякі банки безальтернативно пропонують ануітет.

Так, у нашому прикладі банк може не затвердити позичальникові стандартний графік, оскільки в перші місяці на кредит витрачатиметься більше половини доходу позичальника (15,6 із 30 тис. грн).

Це ще раз підкреслює важливість того, щоб у позичальника був «запас міцності» за доходами. Якщо його немає, краще стримати апетити. В жодному разі не варто брати кредит «впритул».

У будь-якому випадку, непогано мати прописану в кредитному договорі опцію вільної зміни (переключення) графіка виплат. За зміну графіку банк може стягнути чималу комісію.

Читайте також: Голова ДІУ: місячний платіж за 1-кімнатну квартиру у лізинг на 20 років — 9,4 тис. грн

5. Шукаємо мінімальну відсоткову ставку

На великих сумах, які позичаються на тривалі терміни, кожен відсотковий пункт виливається в кругленьку суму.

На ринку є державна програма «Доступна іпотека під 7%». Більше того, прем'єр-міністр вже пообіцяв знизити ставку до 5% річних. загалом, умови програми цілком ринкові, хоч і є ряд обмежень.

Зокрема:

  • Максимальна вартість нерухомості, що купується, — 2,5 млн грн;
  • Будинок повинен бути новим — введення в експлуатацію не пізніше, ніж 3 роки тому.

Також банки пропонують ринкову іпотеку з номінальною ставкою не вище 10% річних, яка насправді виливається в реальні 15% річних і більше.

Найпривабливішими є плаваючі ставки з фіксацією на перший час. У більшості банків цей термін становить 1−2 роки, але в деяких може досягати і 5 років. За цей час треба докласти зусиль, щоб погасити максимально велику частку кредиту.

Читайте також: Директор Фонду розвитку підприємництва: Дешеву іпотеку під 7% можуть взяти і ФОПи

6. Максимально можливий термін кредитування

Брати іпотеку варто на максимально можливий термін. Це дозволяє мінімізувати обов'язковий щомісячний платіж за кредитом.

Зараз на 25−30 років іпотеку готовий дати тільки один держбанк — Ощадбанк.

Як правило, інші банки не хочуть кредитувати довше, ніж на 20 років.

7. Платимо зі значним випередженням графіка

Брати треба таку суму, щоб виплатити за декілька років, мінімізувавши переплату за кредитом. Обов'язково треба переконатися у відсутності штрафів за виплату позики з випередженням графіка і погашення великими сумами.

У нашому прикладі, щоб повністю виплатити кредит за 5 років, треба бути готовим починати зі щомісячного платежу в 33,6 тис грн. Для цього треба мати реальний дохід понад 50 тис грн на місяць. Додаткові 10−15 тис грн можна буде заробляти від здачі купленого житла в оренду.

У разі погашення за 5 років, переплата за кредитом складе 343 тис грн, тобто в 5 разів менше, ніж за 25 років.

Основні параметри «правильного» іпотечного кредиту для нашого позичальника

  • Власний внесок — від 50% вартості нерухомості;
  • Сума кредиту — не більше 1,35 млн грн;
  • Відсоткова ставка — не вище 10% річних (в ідеалі — держпрограма);
  • Графік погашення — тільки стандартний;
  • Стартовий щомісячний платіж — 33,6 тис грн при «обов'язковому» 15,6 тис грн;
  • Термін кредитування — реальний 5 років при номінальному в 25 років;
  • Місячний дохід позичальника — реальний понад 50 тис грн при стабільному офіційному 30 тис грн.

Описаний підхід передбачає два сценарії розвитку подій.

Якщо спочатку орієнтуватися на виплату зі значним випередженням графіка як на базовий варіант, то негативний сценарій, коли доведеться працювати за графіком, не буде катастрофою. Це може статися, якщо працювати «впритул».

Іпотека — не панацея

Отримання іпотечного кредиту — тривалий трудомісткий процес. Основне навантаження пов'язане з оформленням власне застави (іпотеки). При цьому платежі, пов'язані з оформленням, рахуються саме від вартості нерухомості (не кредиту). Тому в деяких випадках, коли потрібно позичити $10−20 тис, яких не вистачає, на короткий термін, варто розглянути/прорахувати варіант швидкого кредиту готівкою.

Автор:
Дмитро Гриньков
Редактор Дмитро Гриньков
Пише на теми: Фінанси, банки, інвестиції

Коментарі - 21

+
+97
Kidav
Kidav
21 жовтня 2021, 14:13
#
А еще можно снять квартиру, попроще, за 5−8К, пособирать годик-два (+ сбережения попутно на депо или ценные бумаги) - и купить, не переплачивая за все эти кредиты!
+
+15
Abramon
Abramon
21 жовтня 2021, 14:34
#
Як варіант.
+
+71
vipbmz
vipbmz
21 жовтня 2021, 15:57
#
Всё зависит от рынка, раньше тоже так думал, в 2018 году хотел взять ипотеку на однушку в 30К $, не хватало 40%, думал что лучше за 2 года насобираю. В итоге насобирал 30К, а квартира cейчас 1комнатная 48К $.
+
+15
Sataroth
Sataroth
24 жовтня 2021, 17:27
#
Ага, в текущей ситуации нужно откладывать минимум пятерку в год только чтобы оставаться на месте :) Большинство коренных киевлян живут тремя поколениями в старой двушке, но почему бы не скинуться дружно и не оплатить ещё 50% стоимости новостройки в столице переселенцам? :) Ничего личного, но мне не нравится что я всю жизнь честно плачу налоги, живу в неподобающих санитарных условиях, а на мои налоги улучшают не мою жизнь, а тех кто свою землю профукал, или чего хуже, намеренно слил.
+
0
044blog
044blog
21 жовтня 2021, 16:48
#
И потом купить эту квартиру попроще — панельку 70-х годов на Березниках)). На нее быстрее накопите.
Если умеете жить скромно. Но редко это способствует росту. Люди расслабляются. И так сойдет. Но и впадать в неконтролируемую итотечную зависимость тоже не стоит.
+
0
bonv
bonv
21 жовтня 2021, 19:01
#
— Что лучше, взять беспроцентный кредит или положить на выгодный депозит?
— Лучше взять и положить на обоих. Приманки придумали не для того, чтобы кормить, а для того, чтобы ловить:))
+
+30
zevs1
zevs1
21 жовтня 2021, 15:23
#
На заметку перед тем как брать ипотеку-Предприниматель отметил, что англичане и американцы называют ипотеку mortgage — словом, образованным из двух других: morte — смерть, и age — возраст. … Живи с этим.
+
+30
bonv
bonv
21 жовтня 2021, 19:02
#
Я не настолько беден чтобы брать кредиты, и не настолько богат, чтобы за них платить:)
+
+14
vitaliy17
vitaliy17
21 жовтня 2021, 16:41
#
Кредит зло, но иногда без зла добра не бывает.
+
0
bonv
bonv
21 жовтня 2021, 19:04
#
Любовь приходит, любовь уходит… Ипотека остается…
+
+45
vitaliy17
vitaliy17
21 жовтня 2021, 16:45
#
Поэтому в некоторых случаях, когда требуется одолжить недостающие $10−20 тыс на короткий срок, стоит рассмотреть/просчитать вариант быстрого кредита наличными

Не рекомендую, этот кредит оформляется как потребительский и там эфективная ставка 60−70% если не выше. Соберите лучше 10-15 по родственикам или друзьм.
+
0
dgrynkov
dgrynkov
21 жовтня 2021, 17:04
#
При определенных условиях ипотека можеть влететь в такую же копеечку!
+
+15
bonv
bonv
21 жовтня 2021, 18:56
#
Немає 7% а тепер обіцяє влада, що не буде і 5%
+
+30
BEZE
BEZE
21 жовтня 2021, 20:30
#
Буде! Головне вірити;))))
+
0
bonv
bonv
21 жовтня 2021, 21:26
#
У III кварталі 2021 року ціни на житлову нерухомість в Україні у порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли в середньому на 15,8%. Найбільше подорожчали двокімнатні квартири на вторинному ринку.
Про це свідчать дані Державної служби статистики.
За даними статистичного відомства, ціни на квартири на первинному ринку зросли на 14,3%, на вторинному — на 17,0%.
Однокімнатні квартири подорожчали на первинному ринку на 13,9%, на вторинному — на 17,5%, двокімнатні квартири на первинному ринку на 13,4%, на вторинному — на 18,4%, трикімнатні квартири на первинному ринку на 16,3%, на вторинному — на 15,8%.
+
0
ballistic
ballistic
22 жовтня 2021, 7:36
#
Оцінка вигідності умов кредиту дуже залежить від індивідуальних нюансів та майбутньої динаміки ринку. Тому заявляти що ануїтетний кредит однозначно буде вигідніший стандартного некоректно.

Наприклад, якщо доходи позичальника на початковому етапі будуть значно нижчими, ніж на пізньому, то цінність ануїтету збільшується. Також якщо гривню спідкатиме девальвація (що для наших широт високоймовірно), то тут теж ануїтет буде однозначно вигіднішим.
+
0
ballistic
ballistic
22 жовтня 2021, 7:45
#
Бачу багато мінфінівців бояться кредиту як вогню. Що вже тоді казати про рівень фін грамотності більшості українців?

Кредит — це інструмент. Інструмент не є хорошим чи поганим сам по собі. Оцінка залежить від способу використання та досягнутого результату.

Як і будь який інструмент, його можна використати як для створення блага, так і для нанесення шкоди. Наприклад таким інструментом як «ніж» можна створити багато корисних речей. Але якщо хтось невміло користуючись ножем зробив шкоду чи навіть поранився — чи стане після цього цей «ніж» однозначно поганим?

Ось так само і з кредитом. Можна взяти кредит і отримати сумарно прибуток. А можна навпаки, переплатити і зайти «в мінус».
+
0
vitaliy17
vitaliy17
22 жовтня 2021, 11:41
#
Почему бояться, у меня их было 6−7 разных, Я прекрасно заню что это такое. Я советую из своего опыта, потому как инструмент в нашей стране ооооочень дорогой. На данный момнт мы говорим про ипотеку и какой уж тут сумарно доход. Хвалёные 7% которыми козыряет власть, не говоря что там 1001 условие, это просто политический пополизм.

Здесь больше социальная часть. К пример молодой семье необходимо жильеё прямо сейчас и не хватает тех самых 10−15 тысяч. Позже по квитанциям пересчитал переплату, это безумного дорого, но ждать год и копить было не приемлемо.

Ипотеку возможно брать, но Я бы попробовал всё возможно до взятия кредита.
+
0
Siege
Siege
22 жовтня 2021, 11:04
#
Работает ипотека под 7 годовых. В банке узнавал, но ставка такая будет, пока государство будет компенсировать. Если прекратят, то будет 15
+
0
StVolodymyr
StVolodymyr
24 жовтня 2021, 9:25
#
Не погоджусь з автором відносно ануїтетів. Автор правий в тому, деякі банки пропонують його безальтернативно та й боятись його не потрібно. При ануїтет спочатку платіж нижче, ніж за стандартною схемою, а отже зменшує обов’язкове кредитне навантаження. А те що переплата вища, то на це не варто звертати увагу, якщо ви плануєте гасити швидше то вона не буде значно більшою, ніж при класичній схемі
Ви можете заперечити, що при класичній схемі у вас платіж зменшується і з якогось часу буде нижче, ніж ануїтет. Проте якщо у вас є значна переплата по кредиту, то ви можете звернутись в банк, щоб перераховувати розмір обов’язково платежу
Все вище описане з власного досвіду погашення іпотеки по цій схемі. Значний плюс цієї схеми — це менший розмір обов’язково платежу
+
0
Sataroth
Sataroth
24 жовтня 2021, 16:33
#
Только мне кажется что эта госпрограмма создана специально под своих друзей которые зарабатывают на перепродаже новостроек? Не вижу никакого другого повода для такого странного пункта как ввод в эксплуатацию не позднее 3х лет. Почему не 5? За 5 лет дом со сроком эксплуатации 50, утратит залоговую стоимость? А трижды продлевать эксплуатационные сроки хрущевок это нормально. Можно пойти и почитать сколько семей воспользовались программой, если не ошибаюсь то было выдано около 800 кредитов за первый год программы, даже близко не потратили заложеного бюджета программы… Популисты — они такие популисты
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися