Столичні забудовники масово зривають план: у першому півріччі в експлуатацію здано менше третини від прогнозованих раніше обсягів нового житла. Хто виконав свої обіцянки і на які каверзи натрапляли новосели Києва, розбирався «Мінфін».
30 липня 2021, 7:30
Рейтинг київських забудовників: чому Київміськбуд не здав жодного будинку у січні-червні
Навіщо і для кого робимо рейтинг
Купувати квартиру у споруджуваному будинку — завжди ризиковано. Чим менша ступінь готовності об'єкта, тим вищий ризик. Адже, в кращому випадку, терміни здачі можуть сильно затягнутися, в гіршому — будівництво буде заморожене.
Наш рейтинг забудовників допоможе знизити ризики. Оскільки викладена в ньому інформація дозволяє зорієнтуватися, наскільки активно та чи інша компанія зводить нові об'єкти, як довго вона працює на ринку, кому належить і як виконує зобов'язання перед своїми інвесторами.
Крім того, ми зібрали інформацію про вартість та якість зданих об'єктів — що говорять про них нові мешканці, а також про те, що забудовники вважають за краще не розголошувати — наприклад, цільове призначення ділянки, на якій побудований новий будинок.
«Мінфін» постійно удосконалює свій рейтинг. Цей раз не став винятком. Серед додаткових опцій — можливість перегляду сертифіката на об'єкт і перехід на його геолокацію з точною адресою. І, нарешті, найважливіше: тепер із нашого рейтингу можна дізнатися не тільки забудовника, а ще й замовника кожного ЖК.
Чому це так важливо? Адвокат ЮКК «Де-юре» Іван Топор пояснює, що бажання замовника будівництва та забудовника (девелопера) об'єднуватися може мати дві причини.
Перша — коли користувач земельної ділянки, який одночасно є замовником будівництва, хоче залишити за собою всі важелі впливу на забудовника до закінчення будівництва та отримання певного доходу. У свою чергу, забудовник у цьому випадку отримує можливість інвестувати в будівництво, не сплачуючи на першому етапі грошей за землю.
Друга — коли і замовник будівництва, і забудовник належать одній особі, але їх поділ покликаний перенести всі договірні відносини з покупцями, а потім і потенційні ризики, на забудовника.
«Тож, приймаючи рішення про придбання новобудови, інвестор повинен перевірити статус і реноме не тільки фактичного забудовника, його порядність і достатність у нього адміністративно-фінансових ресурсів для подолання всіх перешкод на тернистій ниві містобудування, а й замовника — особи, що є власником або користувачем земельної ділянки об'єкта забудови, дійсність такого його права, наявність відповідних підтверджуючих документів», — резюмує партнер ЮК JN Legal Сергій Дахновський.
Для ефективного захисту своїх прав, за словами юристів, покупцеві необхідно вивчити договір між забудовником і замовником будівництва. Саме в ньому вказано розподіл прав і обов'язків, частини об'єктів нерухомості, які закріплюються за сторонами і які кожна зі сторін може продавати покупцям.
«А ще краще, щоб покупець на момент укладення угоди із забудовником отримав копію договору між забудовником і замовником будівництва, завірену підписом їх керівників, із зазначенням дати засвідчення», — радить адвокат ЮКК «Де-юре» Іван Топор.
Як складали рейтинг
Згідно з методикою, ми підрахували кількість «квадратів», які здали забудовники Києва за перше півріччя 2021 року. Чим більше їх ввела в експлуатацію будівельна компанія, тим вище її місце в рейтингу. У розрахунок бралися квартири тільки в будинках, прийнятих в експлуатацію Державною архітектурно-будівельною інспекцією України (ДАБІ). Потрапити до рейтингу житлового комплексу, у якого немає сертифіката, неможливо, навіть якщо він повністю готовий.
У цьому підході «Мінфін» непохитний, чого не скажеш про питання щодо історії діяльності компаній. Тут, починаючи з рейтингу забудовників за II півріччя 2020 року, умови пом'якшилися. Якщо раніше ми розглядали тільки компанії, на рахунку яких є хоча б один раніше зданий будинок, то зараз до уваги беруться навіть новачки, для яких об'єкт, що потрапив до рейтингу, — перший. Це дозволяє висвітлювати ситуацію адекватніше.
Як новобудови здавалися в експлуатацію
Цього року експерти очікували будівельних рекордів. Цьому мало посприяти дві обставини. По-перше, минулого року через зміни у ДАБІ близько 41% готового житла не було здано в експлуатацію. Відповідно, офіційно поповнити житловий фонд і бути врахованим у статистиці воно повинно було вже цього року.
По-друге, прискоритися після локдаунів повинні були і самі забудовники. Тим паче, що підганяти їх повинні були драконівські законодавчі новації: за логікою речей, компаніям вигідніше здати в експлуатацію новобудови ще до того, як нові податкові правила наберуть чинності.
Тим більше, що браку покупців немає. Свою роль зіграв все той же відкладений попит, плюс перспективи подальшого подорожчання житла, які змушують інвесторів швидше приймати рішення про покупку житла у новому будинку.
Однак реальність виявилася іншою. За перші шість місяців 2021 року в столиці здано в експлуатацію 31 житловий комплекс загальною площею 727,6 тис. кв м. Це більше, ніж у другому півріччі 2020 р. (28 ЖК площею 704,5 тис. кв м), але набагато менше, ніж обіцяли самі будівельні компанії. У першому півріччі столичні забудовники планували ввести в експлуатацію 82 об'єкти.
Іншими словами, своє слово дотримав тільки кожен третій забудовник. Причому своєчасно або із затримкою максимум до 6 місяців це вийшло тільки у 6 компаній:
- Stolitsa Group — ЖК Seven (4 міс.),
Ж К Галактика (затримка 5 міс.); - К.
А. Н. Девелопмент —Ж К Файна Таун (5 і 3 міс.), ЖК Respublika (раніше терміну); - Perfect Group, при партнерстві з Інтергал-Буд —
Ж К Лебединий (раніше терміну); - Ліко-Холдинг і Perfect Group — ЖК Liko-Grad Perfect Town (затримка 6 міс.);
- Креатор-Буд —
Ж К Науки 58 (6 міс.); - МЖК «Оболонь» — Місто Квітів. Парковий квартал (раніше терміну).
Є й ті, хто пропустив всі можливі терміни здачі. Наприклад, ГРК «Столиця» в партнерстві з КиївБудКом здали ЖК West House із затримкою в 34 місяці, Really Building (від «В.К. Груп») ввів в експлуатацію ЖК Henesi House на 39 місяців пізніше обіцяного. Абсолютний антирекорд встановив Енергополь-Україна. Свій ЖК на Кондратюка (в минулому ЖК Міністерський) він здав із запізненням на 49 місяців.
Як ТОП-10 столичних забудовників здавали житлові об'єкти в експлуатацію, вказано в таблиці.
З таблиці ви можете порівняти активність забудовників за період з другого півріччя 2019 року до сьогодні. Тільки 3 компанії вводили в експлуатацію будинки кожні пів року. Інші робили перерву на пів року-рік, або здавали один раз, але одразу весь комплекс на декілька будинків.
Щодо вибору локації для будівництва житлових об'єктів, то більшість забудовників із першої десятки віддали перевагу правому берегу Києва, тут побудовано 12 із 15 ЖК.
Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підвищити ціни на 45%
Несподівані перестановки у рейтингу
У свіжому рейтингу відбулося кілька несподіваних змін. По-перше, абсолютний лідер минулого півріччя Київміськбуд не просто здав позиції, а взагалі не увійшов до підсумкового рейтинг-листа. Хоча, пам'ятається, плани у компанії були грандіозні — здати у 2021 році 12 ЖК загальною площею 600 тис. кв м. Принаймні, такі цифри озвучив в інтерв'ю «Мінфіну» голова правління — президент Київміськбуду Ігор Кушнір. Втім, точні терміни здачі не обговорювалися, і компанія ще може встигнути реалізувати намічене до кінця року.
Тим часом у лідери вийшла Stolitsa Group. У цьому півріччі вона побудувала 77,5 тис. кв м, що майже вдвічі менше, ніж минулого. Але це не завадило їй переміститися з другого місця на перше. Stolitsa Group очолювала рейтинг у 2019 році. Цього разу першу позицію їй забезпечило введення в експлуатацію будинків у
На другому місці — ТОВ «Емпоріум Пропертіз». Компанія вперше бере участь в нашому рейтингу і таку високу позицію посіла завдяки введенню в експлуатацію 58,7 тис. кв м у ЖК Ярославів Град.
Замикає трійку лідерів Інтергал-Буд — регулярний учасник наших рейтингів. У минулому півріччі компанія посіла 7 рядок рейтингу. Кардинально поліпшити позиції їй допомогли 51,6 тис. кв м, введені в експлуатацію у 3 ЖК: Сирецькі сади, Нивки-Парк і Малахіт.
Перша п'ятірка забудовників виглядає так:
|
Забудовник |
Загальна площа в кв. м |
Кількість квартир |
|
Stolitsa Group |
77497,52 |
1248 |
|
ТОВ «Емпоріум Пропертіз» |
58735,4 |
743 |
|
Інтергал-Буд |
51578,9 |
824 |
|
47753,8 |
760 |
|
|
Futura hata |
46490,3 |
892 |
Як захистити себе від помилок забудовників
На законодавчому рівні ті, хто інвестує в житло на етапі будівництва, практично не захищені. Тому ще до підписання договору із забудовником важливо чітко розуміти, які ризики можуть виникнути і як їх можна зменшити.
Земельне питання
Сьогодні поширена практика, коли об'єкти зводяться на ділянках, які не призначені під забудову житловими будинками. Наприклад, вперше за час підготовки рейтингу ми натрапили на ситуацію, коли житловий будинок ввели в експлуатацію як протезну майстерню (код 03.03). Провернути таке примудрилася компанія Онікс Білд з ЖК Караваєві Дачі. Виявляється, і таке можливо.
Як пояснюють юристи, забудовники маніпулюють цільовим призначенням земельної ділянки, щоб знизити накладні витрати. А роблять це, тому що впевнені, що зведений об'єкт все одно буде прийнятий в експлуатацію.
«Для отримання сертифікату необхідно надати контролюючому органу лише заяву та акт готовності об'єкта до експлуатації. І на етапі введення об'єкта в експлуатацію контролюючий орган не має права відмовити заявнику у видачі сертифіката у зв'язку з недотриманням цільового призначення земельної ділянки», — пояснює адвокат, керуючий партнер адвокатського об'єднання «Adequate Lawyers» Дмитро Ткаченко.
Для інвесторів у більшості випадків це не несе жодної загрози, зазвичай забудовники ці питання вирішують на своєму рівні. Однак, якщо в якийсь момент нецільове використання земельної ділянки стане предметом кримінального чи іншого розслідування, то це, як мінімум, може сильно затягнути здачу об'єкта або зовсім заморозити будівництво.
«Для того, щоб захистити свої інвестиції в будівництво, необхідно перевіряти об'єкт інвестування заздалегідь. Якщо ви бачите невідповідність цільового призначення земельної ділянки намірам забудови, це привід задуматися про безпеку вкладень в таку нерухомість», — вважає Дмитро Ткаченко.
Він каже, що інвестору також важливо перевірити наявність у забудовника договору оренди на земельну ділянку. «Якщо договір оренди закінчується до закінчення будівництва і його продовжити не вдається, то і реалізувати будівельний проєкт буде вкрай проблематично, а іноді й зовсім неможливо. Саме тому важливо розуміти, що у забудовника є діючий договір оренди, укладений на розумний для реалізації будівельного проєкту термін», — уточнює Дмитро Ткаченко.
Бувають випадки, коли такого договору може і не бути, наприклад, забудовник є власником земельної ділянки або користується нею на підставі договору суперфіцію (право забудови, — ред). Тоді це не повинно викликати у інвестора побоювань.
Читайте також: Нерухомість тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»
Чим небезпечне порушення генплану забудовником
При підготовці рейтингу «Мінфін» звернув увагу на випадки, коли компанії ігнорують при забудові генплан. Прикладів, коли на місці обіцяного садка або паркінгу з'являється ще одна «свічка», на сторінці відгуків «Мінфіну» чимало.
За словами керуючого партнера й генерального директора групи компаній «KDU Realty Group» Олени Маленкової, забудовник не має права вносити зміни до затвердженого і узгодженого проєкту забудови. Генплан розробляється містом і затверджується міською радою. Все, що виходить за рамки, — порушення. Але проблема не тільки в цьому.
«Інвестор, а іншими словами, покупець квадратних метрів, не має жодних прав до введення будинку в експлуатацію. До цього моменту відносини „інвестор — забудовник“ чисто понятійні, не захищені жодними законними актами. Це треба знати інвесторові. І ретельніше обирати будівництво», — констатує Олена Маленкова.
Читайте також: Як українські девелопери йдуть від типового будівництва
Як уникнути неприємних сюрпризів із платою за утримання прибудинкової території
Ще одна поширена проблема — вартість прибудинкової території. Наприклад, можна заощадити при покупці квартири, але потім переплачувати за утримання прибудинкової території.
Такий неприємний сюрприз для своїх інвесторів підготував, наприклад, К.А.Н Девелопмент. Компанія різко, без будь-яких пояснень підвищила плату за прибудинкову територію із заявлених 17 грн до 26 грн за квадратний метр загальної площі. Швидше за все, це пов'язано із помпезним відкриттям басейну, шикарним стадіоном та іншими інфраструктурними нововведеннями. Але все ж, збільшення ціни на 65% для багатьох виявилося тим ще потрясінням.
Щоб не потрапити до тарифного капкану забудовника, керуючий партнер і генеральний директор групи компаній «KDU Realty Group» Олена Маленкова радить при покупці житла на первинному ринку уважно читати документи. Дізнаватися, хто буде керувати, чи є можливість створити ОСББ. Також не завадить для розуміння уточнити тарифи в уже побудованих цим забудовником ЖК.
«Тарифи забудовник має право встановити будь-які. Це комерційний проєкт. Зрозуміло, вони повинні залежати від вартості оренди землі під ЖК. Але якщо інвестор хоче впливати на тарифи, повинен бути готовий або до організації покупців в ОСББ, або до боротьби із керуючою компанією», — попереджає Олена Маленкова.
Прецеденти, коли покупці змогли відстояти свої інтереси, є. Але це дуже тривалий і складний процес.
Читайте також: В які квартири інвестують українці
Ремонт: коли очікування не збігаються із реальністю
Чимало забудовників пропонують інвесторам квартири «під ключ». Мінус цієї опції в тому, що згоду на ремонт від забудовника покупець дає ще на етапі укладення з ним первинного договору. Іншими словами, купує кота в мішку, за що, до речі, чимало доплачує — в середньому + $500 за кв м.
За такі гроші інвестор розраховує на якісний ремонт. Але, як показує практика, часто трапляються розчарування. Питання в тому, чи можна їх уникнути або звести до мінімуму?
За словами адвоката ЮКК «Де-юре» Івана Топора, питання складу ремонтних робіт і використаних матеріалів регулюється в договорі на покупку об'єкта нерухомості (майнових прав на нього). Чим детальніше прописані умови, тим більш захищеним буде покупець.
«Згодом саме на умови договору можна буде посилатися, якщо в квартирі будуть виявлені дефекти і неякісне виконання робіт», — доповнює колегу партнер ЮК JN Legal Сергій Дахновський.
П'ять корисних порад від експертів:
- У договорі із забудовником має бути обов'язково передбачена процедура прийняття квартири. За інвестором має бути закріплено право скласти акт за виявленими недоліками. А за забудовником — зобов'язання усунути недоліки за свій рахунок в узгоджений термін. Також повинна бути прописана відповідальність забудовника за невиконання або неналежне виконання згаданого зобов'язання. Якщо забудовник відмовляється або уникає підписання такого дефектного акту, слід скласти в односторонньому порядку (бажано із залученням фахівців) і направити винуватцю (обов'язково рекомендованим листом із повідомленням про вручення) з вимогою про усунення встановлених недоліків. Це стане доказом у суді. якщо доведеться там захищати свої права.
- Акт прийому-передачі квартири, незважаючи на будь-які запевнення чи обіцянки забудовника, варто підписувати виключно після усунення всіх недоліків.
Можливо розглянути варіант, за яким у договорі покупцеві надається право самостійно усунути недоліки ремонту, а потім пред'явити їх для компенсації замовнику. Але в такому варіанті є складнощі з підписанням акту передачі квартири, оскільки забудовник не захоче визнавати заборгованість за понесені покупцем витратами на усунення недоліків ремонту, а покупець не захоче підписувати акт про відсутність претензій до об'єкта нерухомості. - Визначити у договорі із забудовником чіткі гарантійні терміни на ті чи інші види виконаних у квартирі робіт. Адже деякі недоліки можуть проявлятися вже під час експлуатації житла.
- Залучити до прийняття квартири фахівців у сфері будівництва, що дозволить не тільки більш ретельно і професійно провести її огляд, але й грамотно описати виявлені недоліки. Доречно проведення фото- або відео-фіксації встановлених дефектів.
- Передбачити у договорі із забудовником можливість застосування до нього штрафних санкцій за неякісне виконання робіт, несвоєчасне усунення виявлених недоліків тощо.
Виконання зазначених рекомендацій посилить правову позицію інвестора у конфліктній ситуації.
Автор:
За участю:
Коментарі - 24