Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%

Черговий пакет податкових змін має збалансувати бюджетні надходження, простіше кажучи — збільшити доходи казни. Вирішити це завдання в тому числі має і перегляд правил сплати податків з купівлі-продажу житла. Законопроект № 5600 пропонує дві профільні правки:

1. Збільшити з 5% до 18% ставки податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) від продажу протягом року третього і усіх наступних об'єктів житлової нерухомості;
2. Змінити правила сплати ПДВ з продажу житла забудовником.

Розберемо детальніше, що зміниться, якщо новації стануть законом, і по чиїх кишенях вдарять ці зміни.

Читайте також: В Україні зріс податок на нерухомість. Хто скільки заплатить

ПДФО з продажу житла: більше угод — вища ставка

Отже, новація перша — зміна правил оподаткування ПДФО операцій з продажу житла. Наразі перший продаж житлової нерухомості, яка перебувала у власності понад 3 роки, не оподатковується. З продажу другого та кожного наступного об'єкту протягом року власник сплачує податок на доходи фізосіб у розмірі 5%. Тобто, ставка ПДФО для доходів, отриманих від продажу другої квартири складає 5%, третьої — також 5% і т. д.

За новими правилами перший продаж квартири також звільнено від сплати ПДФО (за умови дотримання 3-річного строку володіння). З другого стягується ПДФО за ставкою 5%, а от з третього і усіх наступних — вже 18%.

На пересічних власників житла, які продають свою нерухомість, зміни не вплинуть. Натомість зачіпають тих, хто заробляє на перепродажу житла. Передусім це ті, хто інвестує у будівництво на початкових етапах, і перепродує, коли об'єкт вводиться в експлуатацію.

У Київміськбуді стверджують, що частка таких покупців у них сягає 30−35% від загальної кількості клієнтів. Приблизно такі ж цифри називають і в Інтергал-Буді.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ), на сьогодні кількість інвестиційних продаж (тобто, квартири придбаються з метою подальшого перепродажу) на первинному ринку сягає 50−55%. При цьому біля 60% таких інвесторів купують одразу по 5−10, а то й більше квартир.

Популярність таких інвестицій зрозуміла. «Різниця в ціні на старті і на стадії введення об'єкта в експлуатацію складає в середньому 35−40%», — пояснює президент АФНУ Юрій Піта.

Але нові правила оподаткування суттєво зменшать дохід інвесторів. Адже якщо з продажу другої квартири вони заплатять 5% ПДФО плюс 1,5% військового збору, то вже з третьої — 19,5% (18% ПДФО і військовий збір).

«В результаті об'єм інвестицій у нерухомість однозначно зменшиться. Це знизить об'єми продажів на старті проектів, що вдарить по темпу і кількості будівництва», — вважає засновник клубу інвесторів Синергія Костянтин Браво.

У таких умовах про інвестора, на думку Володимира Копотя, юриста, співзасновника сервісу Monitor. Estate, ринок може взагалі забути. «Адже ті, хто збиралися заробляти чи вже заробляють, повернуть свої фінансові потоки в інші сфери, які також будуть приносити 10−15% річних. Залишаться лише покупці, які змушені купити собі житло для покращення житлових умов, для дітей, у разі релокації тощо. Будемо спостерігати зниження росту ринку в сфері саме інвестування в нерухомість», — пояснює він.

Аналогічні песимістичні прогнози оприлюднюють і забудовники. Вони запевняють, що зменшення кількості інвестиційних угод може сильно вдарити по галузі. Засновник KAN Development Ігор Ніконов пояснює, що капітал більшості забудовників обмежений, нові об'єкти зводяться здебільшого за кошти інвесторів, які вкладають гроші на початкових стадіях будівництва. Якщо їх не буде, будівництво загальмується.

Втім, такі прогнози дещо перебільшені: суттєве скорочення кількості інвестиційних угод навряд чи відбудеться. По-перше, через те, що в Україні не надто багато варіантів для інвестицій. Саме тому, приміром, попри падіння дохідності депозитів населення продовжує нести гроші в банки.

По-друге, навряд чи інвестор зголоситься платити такі високі податки з продажу. Аби уникнути високих податків при продажу, купівля квартир банально буде оформлюватися на родичів чи знайомих.

До того ж, фінальну версію законодавчих правок може бути суттєво пом’якшено. Зараз у законопроекті передбачено, що 18-відсотковим ПДФО оподатковується вся сума, отримана від продажу третьої і кожної наступної квартири чи будинку. За словами засновника KAN Development Ігоря Ніконова, у Мінфіні обіцяють переписати цю норму і оподатковувати тільки прибуток від операції, тобто різницю між сумою, отриманою від продажу нерухомості, і витратами на її придбання.

Читайте також: Податковий кодекс: правки недоречні

ПДВ для забудовників: хто реально заплатить 20% цього податку

Законопроект змінює правила оподаткування ПДВ операцій з постачання об'єктів житлового фонду.

Ця норма, судячи з їхніх коментарів, лякає забудовників ще більше, ніж новий алгоритм сплати ПДФО.

«Прийняття законопроекту № 5600 призведе до негативних наслідків для всього ринку нерухомості, який тільки нещодавно відновився після важкого 2020 року. Перш за все законопроект вплине на ціну квадратного метра в сторону збільшення», — вангує комерційний директор компанії Інтергал-Буд Анна Лаєвська.

Віце-президент Київміськбуд Андрій Джигіль говорить, що нерухомість зараз і так дорожчає через ріст цін на будматеріали. «Додаткове податкове навантаження призведе до ще більшого здорожчання, що в свою чергу, зробить житло менш доступним для населення», — запевняє він.

За підрахунками забудовників, вартість нерухомості доведеться піднімати, як мінімум, на 20%.

«Ці 20% перетворяться в кінцевому результаті на 45%, якщо врахувати різні супутні чинники і обтяження, які ми понесемо у разі включення ПДВ. І в цілому більша частина цих коштів, які ми будемо передавати, ляже на плечі фізичних осіб», — говорить співзасновник Інтергал-Буд Володимир Зубик.

Він прогнозує, що в економ і комфорт класах вартість квадратного метра збільшиться на $150.

Президент Конфедерації будівельників України Лев Пархаладзе у своїх прогнозах щодо збільшення вартості квадратних метрів пішов ще далі. На його думку, ціни на нерухомість можуть підскочити вдвічі.

Натомість міністр фінансів Сергій Марченко запевняє, що новації жодним чином не стосуються фізосіб і впливати на вартість квадратних метрів для пересічного покупця не будуть. Новими правилами оподаткування Мінфін хоче закрити оптимізаційні схеми за участі посередників, які зараз використовують забудовники.

Що ж реально змінює законопроект? Доступно про це на своїй сторінці в фейсбуці розповів заступник міського голови Полтави Ігор Петріченко.

Отже, зараз ПДВ обкладається лише так зване перше постачання об'єктів житлового фонду. Свого часу Верховний суд ухвалив рішення, за яким першим постачанням вважається передача квартир підприємству після завершення будівництва. Таким чином, останній раз ПДВ сплачується, коли забудовник отримує житло від підрядника. Ще один важливий момент: оскільки наступні продажі звільнено від сплати ПДВ, забудовник не може формувати податковий кредит.

За новими правилами, ПДВ з'явиться і при продажу житла від забудовника до фізичної особи. Відтак забудовник вже зможе формувати податковий кредит і має сплатити в бюджет 20% податку.

«Приклад: забудовник заплатив 5000 грн за квадрат + 1000 ПДВ, цей ПДВ зараховується йому в кредит. Далі він вирішив додати ще 5000 грн і продати. Ціна без ПДВ — 10 000 грн, він виставляє житло за 12 000 грн з ПДВ. Коли ви купляєте це житло, забудовник має сплатити ці 2000 грн ПДВ в бюджет, але у нього є 1000 грн сплаченого кредиту. Тому він сплатить додатково не 2000 а 2000−1000, тобто 1000грн ПДВ. Ось саме на цю суму збільшиться ціна житла, тому що попередньо сплачений ПДВ у розмірі 1000 грн забудовник платить і без прийняття законопроекту 5600, і відшкодувати його не може», — пише Ігор Петріченко.

Читайте також: Як вигідно купити квартиру в новобудові

Звідки візьметься 45% подорожчання житла на первинці

Чому ж тоді забудовники говорять про те що «20% ПДВ перетворяться у 45%» і чому така велика різниця між ціною, за якою забудовник розраховується з підрядником, і за якою потім продає житло людям?

Справа в тому, що забудовник несе додаткові витрати — будує інфраструктуру, сплачує аренду землі під забудовою, не кажучи вже про неформальні платежі.

«Всі ці витрати або без ПДВ, як наприклад оренда землі, або ПДВ при їх сплаті неможливо включити в кредит при продажу квартири. Тобто, якщо забудовник побудує садочок, дорогу, колектор, та інше, то ПДВ з цих витрат неможливо списати при сплаті ПДВ від продажу квартир. Бо садочок і колектор формально до квартири відношення не мають. Але, ми ж розуміємо що саме покупці квартир оплачують все, що збудовано разом з квартирами», — розповідає далі Ігор Петріченко.

Тому ми і отримуємо ситуацію, в якій різниця між ціною формальної поставки житла забудовнику і ціною реалізації житла — дуже суттєва. Ось на цю різницю влада і хоче нарахувати ПДВ.

Тож, по-перше, ціна «квадрату» для приватних інвесторів дійсно після ухвалення законопроекту може зрости. По-друге, забудовники взагалі не захочуть будувати ту саму інфраструктуру. Оскільки кінцева вартість житла буде обростати більшим ПДВ і цінова пропозиція таких забудовників буде неконкурентною.

«Це, звісно, не 20% до кінцевої ціни, але 7−13% легко», — вважає Ігор Петріченко.

Приблизно такі ж розрахунки зробив і адвокат, старший юрист ЮК Moris Артем Устюгов: навіть, якщо забудовники перекладуть весь ПДВ на кінцевого інвестора, то це спричинить ріст цін максимум на 7−8%.

Чи не в найгіршій ситуації опиняться покупці, які скористалися розстрочкою і продовжують розраховуватися за житло. Якщо право власності до них перейде після ухвалення закону, їм доведеться викласти, як мінімум, на 7−13% більше, ніж вони розраховували.

Щоправда, депутати начебто готові у цьому питанні поступитися. Вони погоджуються звільнити від ПДВ операції з продажу житла тим покупцям, які на момент набрання чинності законом виплатить половину і більше його вартості.

Читайте також: Податки при продажу житла: що збираються змінити чиновники і депутати

Та скоріш за все забудовники не гратимуть за новими правилами, які встановить для них держава, і просто перейдуть на нові або розширять використання вже існуючих оптимізаційних схем.

Зараз найбільш розповсюджені і цілком легальні- це продаж нерухомості через інвестиційні фонди (форвардні контракти, цільові облігації та майнові права).

При такій схемі девелопер продає цінні папери, які не обкладаються ПДВ.

«Менші підприємства будуть долати цей закон банальним простим способом — беручи додатково готівкові кошти з фізиків і зменшуючи податкову базу по сплаті ПДВ», — припустив Володимир Зубик.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки