17 лютого 2021, 7:40 Читать на русском

Рейтинг столичних забудовників: як «Київміськбуд» вирвався в лідери

Для ринку нерухомості минулий рік став своєрідним стрес-тестом. Новий рейтинг столичних забудовників від «Мінфіну» покаже, хто вистояв, а хто підвів своїх інвесторів.

Гучні скандали на ринку нерухомості на кшталт ситуації з «Аркадою» і «Укрбудом» змусили потенційних покупців стати обережнішими. Головне питання — як зменшити ризики придбання квартири у напівмертвої компанії.

Рейтинг забудовників допоможе відповісти на це запитання. Розкаже, які компанії почувають себе добре і нарощують будівництво, а які збавляють темпи. Хто є взірцем із дотримання строків, а хто їх постійно зриває. Як компанії оформлюють дозвільну документацію, скільки вартує збудований ним квадратний метр та багато іншого.

Усі дані «Мінфін» дізнався з документів, які компанії розміщують у відкритому доступі, або ж запитував їх у забудовників та ДАБІ.

Як рахували

Ми ранжували забудовників за кількістю зданих квадратних метрів — чим більше «квадратів» введено в експлуатацію за останні шість місяців 2020 року, тим вище компанія у нашому рейтингу. Обов’язковою умовою є наявність сертифіката Державної архітектурно-будівельної інспекції. Якщо його немає, будинок при складенні рейтингу не враховувався.

Раніше особливого значення ми надавали історії діяльності компанії. Тому у рейтинг потрапляли тільки забудовники, на рахунку яких до цього півріччя був введений в експлуатація хоча б один будинок, або вони продовжували будівництво нового.

Тепер ми вирішили висвітлювати ситуацію більш масштабно. Так у рейтингу забудовників з’явився новий учасник — компанія Merx. На ринку вона відома завдяки будівництву торговельних комплексів, виробництву меблів та облаштуванню магазинів. Але у другому півріччі минулого року до портфоліо Merx додався житловий будинок. Із документацією у забудовника все гаразд, а тому не було жодних підстав не включити його у рейтинг.

Читайте також: Акції на квартири в Києві: що пропонують забудовники після локдауну

Чому здали втричі менше, ніж планували

Перше півріччя минулого року особливо не порадувало ні купівельною спроможністю інвесторів, ні активністю на будівельних майданчиках. За 6 місяців в експлуатацію ввели 23 будинки загальною площею 405 тис. кв. м.

У 3−4 кварталі столичний ринок нерухомості поповнився 28 новими житловими комплексами загальною площею 704,5 тис. кв м. Але ця цифра мала бути втричі більшою. У другому півріччі забудовники обіцяли ввести в експлуатацію в Києві 87 об'єктів. Та затягування строків здачі житла для українських забудовників вже стало радше правилом, ніж виключенням.

Цього разу, окрім стандартних проблем нестачі коштів, додався практично повний параліч дозвільної системи. Через «реформування» ДАБІ дозволи і сертифікати про введення в експлуатацію видавалися тільки через суд. Це суттєво ускладнювало роботу і затягувало терміни введення в експлуатацію.

Читайте також: Мало й дорого. Як 2020 рік «підкосив» первинку та що з нею буде наступного року

П’ятірка найкращих, хто вони

З другої сходинки, яку Київміськбуд займав у попередньому рейтингу, компанія цього разу вирвалася у лідери. Але відбулося це за рахунок непростої «спадщини» Укрбуду, яку він взявся довести до ладу.

У другому півріччі минулого року Київміськбуд завершив роботу над 2968 квартирами, загальною площею майже 159 тис. кв м. Із 4 зданих в експлуатацію комплексів, три — Харківський, Пектораль та Гармонія — об'єкти, прийняті від Укрбуду. Усі вони були здані вчасно, відповідно до взятих зобов’язань. Натомість із двома будинками Ж К Каховська, які забудовник реконструював, сталася заминка. Його введено в експлуатацію із більш ніж річною затримкою.

Та попри те, що чергових три об'єкти зі спадщини Укрбуду здані, їх інвестори й надалі залишаються як на пороховій бочці. Київміськбуд повідомив, що не зможе забезпечити реєстрацію, оформлення права власності інвесторам «Укрбуду» і нести відповідальність за такі угоди. Надалі реєстрацію та видачу документів по таких квартирах забезпечуватиме ТОВ «Фінансова компанія» Житло-капітал"

Покупцям за вказаними житловими комплексами, які набували об'єкти нерухомості в ЗАТ «ХК» Київміськбуд", право власності буде оформлено своєчасно та в установленому порядку.

Така ситуація підвищує ризик подвійних продаж. Оскільки ще дві організації в одному будинку паралельно будуть оформляти права власності для різних категорій інвесторів.

На другій позиції закріпилася Stolitsa Group. Перші місця цей забудовник утримував весь 2019 рік. Але у першому півріччі 2020 року посунувся аж на 7 позицію. Втім, 137 тис. кв м у чотирьох житлових комплексах — Seven, Галакатика, Ліпінка, Варшавський мікрорайон — повернули будівельну компанію на лідируючі позиції.

Третій рядок дістався ДБК-Житлобуд. Ця компанія вже потрапляла до нашого рейтингу — у 3−4 кварталі 2018 році вона займала 7 сходинку. Зараз, після введення в експлуатацію двох великих будинків у житловому комплексі Navigator загальною площею понад 101 тис «квадратів», вона значно покращила свої позиції.

Загалом перша п’ятірка забудовників виглядає так:

Забудовник

Загальна площа у кв. м

Кількість квартир

Київміськбуд

158921

2968

Stolitsa Group

137235

2059

ДБК-Житлобуд

101186,4

1471

City One Development

60429,9

721

Merx

47346,66

455

На що звертати увагу при виборі забудовника

Перед тим, як вкладати гроші у нерухомість, експерти в один голос радять інвестору перевірити наявність усіх необхідних документів у забудовника. В першу чергу, звернути увагу чи є в нього дозвіл і на що саме, цільове призначення земельної ділянки, містобудівні умови та відсутність судових справ. Немаловажним є умови договору. І обов’язково — схема фінансування, за допомогою якої залучаються кошти інвесторів.

Часто питання викликає статутний фонд компанії, а точніше, практично цілковита його відсутність. Його можна перевірити в Реєстрі юридичних та фізичних осіб https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search.

Спокою не дають підозри, як грошовий фундамент забудовника, який зводить тисячі квадратів щороку, може становити всього кілька тисяч гривень. На що сподіватися у такому разі інвестору, якщо будівництво буде припинено?

Виявляється, статутний капітал не може бути критерієм надійності забудовника. Як пояснив керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor. Estate Володимир Копоть, законом не вимагається для будівельних компаній мати великий статутний капітал, як це, наприклад, встановлено для фінансових компаній.

«Інша справа, коли компанія має в своїй структурі засновників з офшорних країн, зареєстрована за адресою масових реєстрацій, була заснована відносно нещодавно і при цьому статутний капітал незначний. В такому випадку може йти мова про потенційні ризики мати справу з таким забудовником», — уточнив експерт.

Він також порадив розмежовувати поняття забудовника і девелопера, підрядника і замовника будівництва. У всіх у них різні функції в проектах, а забудовник — це збірне поняття всіх цих трьох суб‘єктів. «Не потрібно дивитися на бренд: Інтергал, КАН, КМБ, а слід вивчати кожний об'єкт окремо», — підсумував Володимир Копоть.

Читайте також: У Києві налічується 232 ризикові новобудови (дослідження)

Будівництво чи реконструкція — які ризики

При підготовці рейтингу «Мінфін» звернув увагу, що часто зустрічаються кейси, коли за документами забудовники заявляють реконструкцію, а в реальності будинок зводять «з нуля». У нашому рейтингу маємо 4 таких випадки.

За словами юристів, таким чином забудовники економлять час і кошти на легалізацію будівництва.

«Якщо реконструкція об'єкта будівництва здійснюється без зміни зовнішніх геометричних розмірів його фундаментів у плані, то отримання права власності чи користування на земельну ділянку не вимагається», — пояснює старший юрист ЮКК «Де-юре», адвокат Іван Топор.

Але трапляється, що, маючи дозвіл на реконструкцію, компанія фактично зводить новий будинок із повним демонтажем будівель, розкриттям котловану. Відповідно, у подальшому дозвіл на будівництво може бути скасований, а об'єкт — не прийнятий в експлуатацію.

«Радимо ретельно перевіряти наявну у забудовника документацію відносно об'єкта будівництва, ще до вкладання коштів у такий об'єкт», — наголосив член Асоціації правників України, старший юрист Totum LF Олег Костюченко.

У випадку дозволу на реконструкцію особливо слід:

  • перевірити наявність оформлених прав на земельну ділянку під об'єктом;
  • ознайомитись із проектною документацією та встановити збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій існуючого об'єкту згідно проектних рішень;
  • вивчити інвентаризаційну справу відносно існуючого об'єкту нерухомості;
  • перевірити факт введення такого об'єкту в експлуатацію;
  • ініціювати технічне (експертне) обстеження існуючого об'єкту нерухомості, реконструкція якого заявлена (у випадку, якщо фактично будівельні роботи на об'єкті вже розпочаті).

Якщо ризики будуть встановлені вже після інвестування коштів в об'єкт, уникнути ризиків не вдасться. В такому випадку інвестору слід звернутися до забудовника та спробувати домовитись про вчасний вихід із такого проекту без несення фінансових втрат.

Читайте також: Як зекономити на податку на нерухомість

Маніпуляції тарифами

Проблеми власників нових квартир нерідко не закінчуються із заселенням. Суми, які приходять за комунальні послуги щасливим власникам новобудов, часто в рази перевищують звичайні тарифи для населення. Це зумовлюється зазвичай двома причинами.

  1. Поки будинок не введений в експлуатацію, він вважається будівельним майданчиком. Відтак комуналка розраховується не для приватних споживачів, а для юрособи. Після здачі будинку в експлуатацію забудовник не переукладає договори з постачальниками комунальних послуг. Відтак власники квартир й надалі залишаються на тарифах юрособи (які значно вищі), а не фізособи.
  2. Забудовник нав’язує свої управляючі компанії, які встановлюють драконівські тарифи.

По суті, в цій ситуації мешканці опиняються в заручниках у забудовника або керуючої компанії. Адже, щоб переукласти договори з постачальникам комунальних послуг, потрібна документація.

«Разом з цим, замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом 120 календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію», — наголосила член Асоціації правників України, адвокат ЮК «Riyako&Partners» Катерина Аніщенко.

Але як показує практика, цих термінів не завжди дотримуються. Що ж залишається покупцям квартир?

За словами Катерини Аніщенко, аби не платити за захмарними тарифами, насамперед власникам квадратних метрів у багатоквартирному будинку необхідно створити ОСББ. Саме ця структура займатиметься і питанням укладання договорів з усіма постачальниками комунальних послуг, і вирішенням спорів, що стосуються будинку.

Проте важливо зробити все можливе, щоб упередити ці ризики ще на етапі укладення договору із забудовником. Важливо звернути увагу на дозвільну документацію, де прописуються строки закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію. Також варто придивитися до технічних умов на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності).

«В цих документах вказані схеми і точки підключення будинку до комунікацій, перелік робіт, які повинні бути виконані для цього, умови подання та розміри потужностей, що виділяються, заходи з обліку і збереження споживаних ресурсів. Ці дані потрібно зіставити з інформацією, яку дає забудовник», — зазначає Катерини Аніщенко.

Зокрема, насторожити інвестора має невідповідність техумов і обіцянок менеджерів забудовника. Коли, скажімо, прописано, що будинок буде підключений до централізованої системи опалення, а працівники розповідають про індивідуальне опалення або окрему домову котельню.

Або, наприклад, коли в документах йдеться, що для підключення будинку до електромережі повинна бути побудована трансформаторна підстанція, а в проекті вона не передбачена, або передбачена, але не побудована.

Також, варто запобігати таким моментам, як обов’язковість ведення справ співвласників виключно управляючою компанією забудовника.

Відмова забудовника надати клієнту будь-який із зазначених документів або при виявленні в них невідповідностей, має стати сигналом ризику. І краще тричі подумати, перш ніж інвестувати в такий об'єкт.

Анна Максимова, Ірина Рибніцька

Коментарі - 43

+
+33
vkazachenko
vkazachenko
17 лютого 2021, 9:40
#
В прошлом рейтенге Укрбуд был лидером?

+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 13:32
#
Доброго дня, ні. Ось минулий рейтинг https://minfin.com.ua/ua/realty/rating/2020/1−2-quarter/
+
+45
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 13:47
#
Доречі, він був лідером у 2017 https://minfin.com.ua/ua/realty/rating/2017/ — ввів 17 будинків з 2644 квартирами, а потім став сдавати позиції, затримувати та все менше вводив будинків в експлуатацію, проте відкривав відділи продажів у нових ЖК. Це було досить показово, завдяки методиці нашого рейтингу. Останній раз він був в рейтингу на передостанньому місці, у першому півріччі 2019 року здав лише 136 квартир в одному комплексі. І вже влітку стало зрозуміло, що з компанією щось не те відбувається https://minfin.com.ua/realty/articles/effekt-ukrbuda-chto-proishodit-s-krupnym-zastroyschikom-i-k-chemu-gotovitsya-pokupatelyam-kvartir/
+
0
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 10:34
#
Через 3 года ждем банкротсва Киевгорстроя ?
+
+15
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 10:52
#
Очень даже жду, может даже и через год — Кушнир скажет что застройщик банкрот и часть КМДА вместе с ним выедут на острова
+
0
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 11:27
#
На самом деле, еще минимум года 3 назад было понятно, что с «компанией что-то не то происходит» Так же как сегодня очевдино что Киевгорстрой тоже захворал.
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 11:41
#
Да КГС 3 года назад выглядел тоже ничуть не лучше укрбуда и продолжает спуск на дно, но только укрбуд решил раньше сорваться в бега.
Аркада ярко выраженную пирамиду стала сразу же напоминать, когда объявили о старте ПнО — до этого было не так однозначно и больше КГС напоминало
+
+44
bonv
bonv
17 лютого 2021, 15:15
#
Серед лідерів:)
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 17:18
#
Так, так точніше, дякую.
+
+30
bonv
bonv
17 лютого 2021, 10:13
#
Люди не стали обережнішими. Продажі зменшились і будівництво теж суттєво просіло. (20%)
+
0
AllexL
AllexL
17 лютого 2021, 10:45
#
По ссылке MERX открывается Geos :)
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 13:49
#
Дякуємо, прибрали)
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 10:52
#
Так может наоборот надо — вместо МЕРХ должен быть ГЕОС в табличке?
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 10:54
#
Та ні, саме МERX, бо GEOS поки що будує, не вводив будинки у 2 півріччі-2020
+
+15
bonv
bonv
17 лютого 2021, 10:46
#
Купили вчера квартиру в кредит на 25 лет…
Теперь мы в полной ипотеке!!!:)))
+
+30
bonv
bonv
17 лютого 2021, 10:47
#
Меня поражает рекламная растяжка напротив коммерческого банка:
«Ипотека на полвека яркой жизни не помеха!»
+
+15
BEZE
BEZE
17 лютого 2021, 15:10
#
Незабутні спогади?;)
+
+15
bonv
bonv
17 лютого 2021, 15:16
#
Человеку дай уверенности в будущем хоть на час, и он тут же возьмёт
что-нибудь в кредит:))
+
0
Евгеній Деркач
Евгеній Деркач
17 лютого 2021, 11:28
#
Ребята, какой Меркс? Исправьте ошибку
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 13:49
#
Меркс і справді бере участь цього разу. Ми теж були вражені.
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 10:54
#
И какие такие ЖК этот «МЕРХ» ввел в эксплуатацию? Нет такого застройщика
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 10:57
#
Він в рейтингу на 5 місці, ЖК по вул. Казимира Малевича (Боженка), 75−77
https://minfin.com.ua/realty/rating/2020/3−4-quarter/
натисність на строку із забудовником — з’явиться інфо про здані ЖК
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 11:04
#
А, нашел — у него 1 дом… откуда Вы взяли что он сдан в эксплуатацию? По данным ЛУН он не введен еще…
И что самое прикольное — в этом доме квартиры никогда и не продавались, что-то очень мутное здесь
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 11:32
#
А ми не орієнтуємося на Лун. Тільки на сертифікати про введення в експлуатацію за кожне півріччя.
+
+75
Nobleman
Nobleman
17 лютого 2021, 11:37
#
Это тот самый киевгорстрой который не один жк не сдал во время, а многие из тех что сдал с проблемами?))) Отличный лидер раздутого рынка Украины
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 13:31
#
Доброго дня, до рейтингу обов’язково читайте статтю та пояснення, методику: https://minfin.com.ua/ua/2021/02/17/60131510/, де і яка інформація розміщена в таблиці:
https://minfin.com.ua/ua/realty/rating/2020/3-4-quarter/

Бо перше місце — лише по м2, а ось щодо інших показників ми розписали у даній статті та ви можете побачити у самій таблиці з ЖК — по кожному окремо нюанси є.
+
+15
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 11:33
#
Конретно такой рейтинг, по зданным метрам практически не содержит полезной информации, для инвестором. Есть ли в нем вообще смысл ?
Может стоит переработать методологию?
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 11:37
#
Вообще нет смысла, особенно за период в пол года
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 11:40
#
Ось наша методологія https://minfin.com.ua/ua/2021/02/17/60131510/
Можливо у вас є свої запити, що важливо ще висвітлити чи як подати інформацію. Пишіть і ми врахуємо наступного разу.
+
0
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 11:45
#
Мое предложение не публиковать бесполезный рейтинг.
Я пытаюсь понять, для себя, что именно этот рейтинг значит. Какова его цель?

+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 12:18
#
Відповідь на ваше питання у перших 3 абзацах даної статті) А такі пропозиції не приймаються у нас. Якщо критикуєте, то пропонуйте щось краще. Або прочитайте цю статтю уважно, методологію, роздивіться таблицю і повернемося до ваших запитань, які залишаться після цих кроків.
+
0
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 15:23
#
На самом деле нет, в первых трех нету ответа.

Если застройщик обещал сдать 500 000 м, а сдал 160 000м.
А другой обещал 40 000 м, а сдал 40 000 м.

Кто же из них не подвел своих инвесторов?

Ваш рейтинг имеет смысл если как-то учитывать задержку или динамику, прямо или опосредовано.
+
0
vkazachenko
vkazachenko
18 лютого 2021, 11:30
#
Ну так он лидер по задержкам и проблемам…
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 11:41
#
Почекайте, скоро буде рейтинг пригороду, там будуть справжні лідери)
+
+29
bonv
bonv
17 лютого 2021, 15:16
#
Для того, чтобы понять принцип работы мышеловки, достаточно взять в банке ипотечный кредит…
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
17 лютого 2021, 17:19
#
Дякуємо за гарний настрій)
+
+30
bonv
bonv
17 лютого 2021, 17:41
#
+15:)
— Что такое рост экономики?
— Это когда ты 20 лет назад жил в квартире за 5000 долларов, а сейчас живешь в квартире за 100000 долларов. При этом, никуда не переезжал из своей хрущобы:)
+
0
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 11:10
#
Рейтинг за 6 месяцев по застройщикам — это смех один… Это же длительные проэкты, а не ритейл или развод кроликов!
Стройте рейтинг минимум за 2 последних года, а лучше за 3−4, и обязательно указывайте средний срок задержки по введенным от начально озвученных + так же указывайте кол-во объектов находящихся в работе (+ оценочную задержку по ним тоже можно добавить).
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 11:35
#
За потрібний вам період є вся інформація на Мінфіні — у лівому верхньому куті сторінки є періоди з даними по рейтингам. Один рейтинг доповнює інший. Минулого року робили один загальний рейтинг, за 2019 рік: https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/hto-naybilshe-buduvav-u-kievi-minulogo-roku/

Ви можете собі всю інфо взяти і згрупувати так, як хочеться — слідкуємо за Києвом та пригородом з 2016 року ;)
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 11:37
#
А строки затримки в нас є і зараз, окремо по кожному будинку в ЖК. Потрібно натиснути на строку з забудовником і вийде вся інформація про його об'єкти
+
+44
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 12:35
#
Ну зараз це зовсім не юзер-фрєндлі подача інформації - треба щоб була єдина таблиця данних по забудовникам з 2015 року (приблизно), в якій буде багато параметрів по роках:
1. Забудовник
2. Середня совокупна затримка по всім його новобудовам за:
2.1. 2015 рік

2.6. 2020 рік
3. Кількість введених метрів/квартир/об'єктів по роках
4. Кількість об'єктів/метрів у будівництві зараз
5. Середня затримка по всім об'єктам на сьогодні
Ось з такої інформації буде наглядно видно хто до чого йде і хто є пірамідою.
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
18 лютого 2021, 14:28
#
Дякую за цінний коментар, тут погоджуюся, що дуже не вистачає загальної таблиці, тим паче, що вся необхідна і перерахована вами інформація зібрана.
+
+15
Lamo
Lamo
18 лютого 2021, 15:09
#
Також затримку по введенню можна (і бажано) двома способами рахувати:
1. Формальний — побудовано 5 поверхів з 25, запланова зі старту здача 1кв 2021 року = затримка 0.
2. Оціночний (оптимістично-реалістичний) — 2 поверхи моноліту це 1 місяць + треба мінімум 1 рік після завершення моноліту до введення в єксплуатацію. Тобто в наведенному прикладі оціночне (оптимістичне) затримання треба рахувати у 22 місяці, хоча насправді ще більше буде.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися