13 липня 2021, 16:00 Читать на русском

Нерухомості тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»

Фонд держмайна запустив сервіс автоматичної оцінки майна. Про те, як він працюватиме, розповів ЕП голова Фонду держмайна Дмитро Сенниченко.

Нерухомість, оцінка вартості, Фонд державного майна, квартира, земля
фото: exclusivadigital.com

Потрібна справедлива оцінка майна

Фонд держмайна — регулятор оціночної діяльності в Україні. Окрім програми приватизації, ми відповідаємо і за інші завдання державного значення.

Проаналізувавши цей напрямок роботи під час формування нової команди Фонду в 2019 році, ми відразу зрозуміли — система оцінки в Україні потребує кардинального реформування.

Справедлива оцінка будь-якого майна — землі, нерухомості, підприємств, корпоративних прав — це один з базових параметрів здорової роботи економічної системи.

Зрозуміла система визначення вартості активів є запорукою економічної стабільності та одним із інструментів досягнення соціальної справедливості.

Якщо ви не інвестор і вважаєте, що це питання вас не стосується — ви помиляєтесь. Ми всі в одному човні.

Згадайте банкопад 2014−2015 рр. Комерційні банки не змогли виконати свої зобов'язання, а коли настав час продавати заставне майно, виявилось, що в більшості воно являє собою переоцінену «мильну бульбашку».

Нацбанк був змушений виводити з ринку десятки гравців, національна економіка зазнала величезних втрат, а сотні тисяч громадян втратили свої накопичення. Звичайно, не тільки некоректна оцінка застав була цьому причиною, але вона зіграла не останню роль.

Тож важливість реформи оціночної діяльності важко переоцінити. Чесна, прозора оцінка майна — це одна зі складових для подальшого економічного зростання та залучення інвестицій у нашу країну.

Ми взялися зробити оцінку в Україні справедливою, зручною та сучасною. Аби досягти цієї мети потрібно пройти 4 важливі етапи. Гарна новина — ми вже на середині шляху, а найскладніше позаду. Позитивні зміни вже зараз може відчути кожен українець.

Читайте також: Ціни на квартири ростуть: чого чекати до кінця 2021 року

Етап перший — жодних посередників

У грудні 2019 року у Верховній Раді було прийнято закон № 2047-д, який ліквідував найбільш корупціогенну ділянку в оцінці — майданчики-посередники.

Посередницькі майданчики брали немалі гроші — 1800 грн/транзакція — фактично за повітря. Вони виступали прокладкою, через яку передавалась інформація від оцінювачів до Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду держмайна (далі — Єдиної бази). Ухвалення закону № 2047-д прибрало їх з ринку.

Щоб звіт можна було внести безпосередньо до Єдиної бази знадобилося нове технологічне рішення. Ми розробили спеціальний модуль всього за 35 днів під серйозним тиском і без права на помилку.

Залишившись без доступу до годівниці, посередники тільки чекали приводу заявити про неспроможність державних сервісів і «блокування оціночної діяльності». Але ми не залишили їм жодного шансу — система працює безвідмовно.

Це було непросто, втім, результат того вартий: економія коштів для громадян при оцінці майна за півтора року вже склала понад 1 млрд грн.

Після того, як ми очистили ринок від посередників, можна було приступати до більш системних і глобальних змін.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: у що вкладають гроші українці

Етап другий — автоматичний сервіс

Наступним викликом для нас стала автоматизація оцінки та впровадження Сервісу електронних довідок про оціночну вартість нерухомості.

Мета цього етапу — дати можливість кожному громадянину отримати справедливу та безкоштовну оцінку. Тепер це можна зробити онлайн, не відвідуючи жодних установ та не звертаючись до оцінювачів. Миттєво отримати довідку можна на сайті.

Але і це не було легко. В квітні 2020 року виникли проблеми з фінансуванням розробки системи.

Був проведений секвестр Державного бюджету, внаслідок чого кошти, призначені на капітальні видатки Фонду держмайна, зокрема й розробку нової системи, були перенаправлені у фонд боротьби з пандемією.

Це була вимушена дія, і ми це розуміли, але на гальмування реформи погодитись були не готові.

Замість того, щоб посилатися на нестачу грошей та згортати реформу, Фонд знайшов фінансування самостійно.

Влітку минулого року був підписаний меморандум з USAID, реалізація якого дозволила вже цього року запустити сервіс у промислову експлуатацію. Важливо, що підтримка міжнародних донорів зекономила $195 тис. коштів державного бюджету.

Для громадян реалізація цього сервісу дозволить додати до здешевлення оцінки, якого ми домоглися на першому етапі, ліквідувавши посередників, ще і спрощення процедур, оскільки більшість з них будуть здійснюватися автоматично.

Масштаб події важко переоцінити — це інноваційний інструмент не просто для України, а для всього світу.

Розрахунки здійснює спеціально розроблений модуль, що моментально аналізує інформацію з декількох джерел — відкритих даних ЛУН та OLX, договорів купівлі-продажу нерухомості, внесених нотаріусами, а також внесених оцінювачами звітів про ринкову вартість об'єктів.

Лише за перший день роботи нового сервісу ним скористалися 3,5 тис. громадян та 1,5 тис. нотаріусів. За тиждень — вже 25 тис. громадян, а на підставі отриманих документів нотаріуси уклали понад 10 тис. угод з нерухомістю. Це вкотре доводить, що подібний інструмент надзвичайно потрібен нашому ринку.

Відразу хочу заспокоїти оцінювачів — потреба в них залишається. Але звертатись до них громадяни будуть в складних випадках, коли визначення вартості об'єктів вимагатиме додаткового аналізу.

Водночас ми усунули можливість зловживань. Якщо вартість у звіті оцінювача відрізняється більше, ніж на 25%, Єдина база не приймає такий звіт, а для його затвердження знадобиться проходження додаткового рецензування.

Ця процедура також організована максимально зручно — рецензування займає до 5 робочих днів, а відповідну заявку замовник або оцінювач можуть подати в електронному вигляді.

Після погодження оцінки звіт буде автоматично зареєстрований у системі у випадку позитивного висновку.

Читайте також: Як купити та орендувати земельну ділянку на е-аукціоні

Етап третій — ліквідація фракційної оцінки

Третя складова реформи — ліквідація практики так званої фракційної оцінки. Кожен, хто купляв або продавав свою нерухомість, прекрасно пам'ятає цю алогічну вимогу українського законодавства — необхідність окремо оцінювати будівлю й окремо землю, на якій вона розташована.

Ми мало не остання країна Європи, в якій зберігається такий підхід. Крім того, що розподіл на фракції ускладнює й здорожує купівлю-продаж об'єктів нерухомості, він ще й протиставляє Україну світовій спільноті у частині інвестування, забезпечення позик й фінансової звітності.

Спільно з народними депутатами та за експертної підтримки Фонд державного майна розробив та вже зареєстрував у Верховній Раді законопроєкт № 5317, який впроваджує цілісний підхід до оцінки.

Після його прийняття земельні ділянки й будівлі на них нарешті будуть оцінюватися в комплексі.

Законопроєкт знаходиться на розгляді Аграрного комітету Верховної Ради з 1 квітня 2021 року. І ми звертаємось до депутатів Комітету, щоб остаточно розв'язати цю проблему вже у 2021 році та інтегрувати Україну в міжнародну оціночну практику.

А це плюс один пункт до інвестпривабливості держави і плюс багато пунктів до комфорту і економії коштів та часу громадян.

Читайте також: Голова ДІУ: місячний платіж за 1-кімнатну квартиру у лізинг на 20 років — 9,4 тис. грн

Етап четвертий — міжнародний стандарт

Остання складова реформи, без якої всі попередні роботи не матимуть сенсу, — впровадження в Україні міжнародних стандартів оцінки.

Чинні Національні стандарти оціночної діяльності були затверджені ще у 2003 році, і об'єктивно вже не відповідають сучасним ринковим потребам.

Це створює широке поле можливостей і лазівок для недобросовісних оцінювачів, дії яких завдають збитків національній економіці й вашим кишеням.

Фахівці Фонду у співпраці зі спеціалістами Світового банку розробили законопроєкт, який дозволить запровадити в нашій державі найсучасніші практики.

Він передбачає запровадження міжнародних стандартів оцінки, посилення відповідальності оцінювачів, нові підходи до їх навчання, розширення ролі профільних саморегуляторних організацій оцінювачів та інші важливі новації.

Ухвалення законопроєкту, що буде зареєстрований уже найближчим часом, гарантує справедливі та об'єктивні послуги з оцінки для громадян, бізнесу і для країни загалом.

Підвищиться й довіра до України з боку іноземних інвесторів, які звикли до застосування саме міжнародних стандартів визначення вартості майна.

Попри успіхи на цьому шляху, очевидно, що реформа оцінки — важкий та комплексний проєкт, кожен із окреслених етапів якого має ще безліч питань та підпитань.

Однак вирішення кожного з них наближає нас до мети — створення в Україні справедливої, комфортної та доступної системи оцінки майна.

Ми вже багато зробили, і я впевнений, що до кінця 2021 року ми здатні повністю завершити реформу цієї галузі та забезпечити нову якість інвестиційного ландшафту в державі.

Автор:
Сенниченко Дмитро
голова Фонду держмайна Сенниченко Дмитро
Фонд державного майна України

Коментарі - 19

+
+29
Dobrofey
Dobrofey
13 липня 2021, 16:09
#
Кто-то из минфиновцев пользовался этой «автоматической» оценкой? Хотелось бы послушать.
+
+15
bonv
bonv
13 липня 2021, 16:51
#
О том, как он будет работать…
+
+15
bonv
bonv
13 липня 2021, 16:53
#
Вже через Дію паспорт можна «швидче» отримати… 20 робочих днів. Жесть. А все решта ля-ля тополя.
+
+75
Summer
Summer
13 липня 2021, 23:36
#
Я попытался оценить свою квартиру, собираюсь продавать. Автоматическая оценка дала мне цену на 20−30% выше той, за которую ее можно продать на рынке. То есть автоматически покупатель должен будет при такой «оценке» заплатить на 20−30% больше налога, ведь дороже рынка я продать свою квартиру не смогу. Такие вот дела. И шо теперь делать? Мне не нужна заниженная оценка или завышенная оценка, мне нужна такая, которая сответствует реальной рыночной цене… Их автоматическая система явно настроена так, чтобы перестраховаться и не дать низкую оценку. Типа «пусть лучше назначим дороже рынка», чтобы в бюджет поступило больше налогов с продажи недвиги.
+
+15
demarin
demarin
14 липня 2021, 11:12
#
«Сразу хочу успокоить оценщиков — потребность в них остается. Но обращаться к ним граждане будут в сложных случаях, когда определение стоимости объектов будет требовать дополнительного анализа.»
Думаю, якщо ви не згодні, можете скористатися послугами оцінювача для доп аналіза. В чому проблема?
+
+45
Dobrofey
Dobrofey
14 липня 2021, 11:51
#
Проблема в том, что эту бесплатную «справедливую оценку» с завышенной стоимостью через сайт ЗЕ-лёные возможно специально и ввели, чтобы продавцам всё равно пришлось идти к оценщикам, а те под шумок еще поднимут цены на свои услуги.
+
0
NauLi
NauLi
14 липня 2021, 13:55
#
А смысл идти к оценщикам? Они ведь тоже зайдут на сайт, и сделают такую же оценку, плюс услуга
+
+30
demarin
demarin
14 липня 2021, 16:12
#
Ви роздуваєте зраду там де її немає. Раніше вам 100% потрібно було йти до оцінювача, а зараз у вас є вибір йти чи не йти. А про те що вони піднімуть чи не піднімуть ціни це питання до них, а ви змішали все в кучу. Чи є проблема з переоцінкою майна? Так, але ця програма працює кілька місяців і те що в ній будуть щось ще змінювати то це факт. Якби ви продавали свою квартиру сьогодні без цієї проги ви б все одно пішли до оцінювача. Трішки почекайте і можливо все буде норм через пару місяців.
+
0
Loger
Loger
15 липня 2021, 19:54
#
Це ж як треба було робити програму, щоб вона по сільських територіях давала оцінку в 2−3 рази більше від реальної. Не знаєте ціни, то зайдіть хоч на ОЛХ чи подібні сайти і звірте з тим, що зробили. Невже важко було протестувати програму (і не лише по Києву, Дніпру чи Одесі), а по умовних Дрогобичу, Жмеринці чи Овручу?
+
0
ikmorische
ikmorische
16 липня 2021, 9:45
#
Программа никогда не сможет давать точную оценку недвиги т.к. есть еще много факторов типа состояния и прочего.
например 2 дома в одном селе построили в один год по одному проекту и стоят они рядом, на одной улице. За первым следили и там хорошее жилое состояние, второй почти развалился от времени, как это можно учеть программой? какие-то глачки в запрос оценки добавить конечно можно, но это уже будет на совести того, кто оценивает и то что «жилое состояние» для одного — другому будет сараем в лучшем случае.
+
0
fravus
fravus
14 липня 2021, 13:45
#
Отже система в реальності не має данних про закриті угоди, а 'оцінює' лише по оголошенням олх і подібним. А там 90% рієлторська замануха або завищені очікування власників.
+
0
mega5
mega5
18 липня 2021, 9:27
#
Так Вы определитесь: Вам купить или помечтать?
+
0
fravus
fravus
19 липня 2021, 10:45
#
І продаю і купую. Тож знаю що система косячить в обидві сторони)
Один об'єкт на продаж оцінили в 30% від суми угоди, після переоцінки заледве зробили 70%, бо в тій місцевості податки не сплачують і від статистики жодної користі.
+
+15
Loger
Loger
14 липня 2021, 21:11
#
Знайомі вирішили продати будинок в невеликому містечку за 250 км від Києва. Реальні ціни на схоже житло там — 20−25 тис.у.о. (і то ще треба покупця знайти). Суперсервіс нарахував 1800 тис.грн. лише за будинок без земельної ділянки під ним (не повірив, поки на Вайбер скан не отримав). Побігли до оцінщика, а той лише руками розводить: може лише на 25% дешевше від державної зробити. Можливо по великих містах і завищена оцінка на 20−30%, як колеги вище писали, а по периферії (де й так доходи низькі) вона в 2−3 рази завищена як мінімум.
+
0
mega5
mega5
18 липня 2021, 9:28
#
Вывод: переезжайте в большие города, и не парьте себе жизнь и мозги оценщикам.
+
0
Loger
Loger
19 липня 2021, 6:59
#
Шановний, всі жити в «больших городах» не зможуть. Комусь треба і на периферії бути. Та й щоб туди виїхати, то треба фінанси відповідні мати, а з такими цінами на житло і податковою базою на нього 90% людей з провінції переїзд у мегаполіси не світить.
+
+37
eastpakk
eastpakk
15 липня 2021, 6:26
#
Необходимо ввести еще один пункт. Если клиент не согласен с оценкой недвижимости, она завышена, то обязать оценщиков или фонд госимущества найти покупателя на ту сумму, как они оценили недвижимость. А не могут найти покупателя, так пусть сами выкупают, раз так «рыночно» умеют оценивать недвижимость. Нужно же нести какую-то ответственность за эти «оценки».
+
+29
Slovakia
Slovakia
15 липня 2021, 16:53
#
В то время банки «выдавали» кредиты своему хозяину! И поэтому был пузырь! А если приходил человек с просьбой дать кредит под залог квартиры то её оценивали на много меньше (очень на много) рыночной цены!
+
0
mega5
mega5
18 липня 2021, 9:30
#
Какой бред! Всё смешалось в доме… Оценивали по рынку, но выдавали 30−50−70% от её оценочной стоимости.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися