23 липня 2021, 7:41 Читать на русском

Навіщо іноземці скуповують українську нерухомість і як це позначиться на цінах

Ріелтори кажуть, що за останній рік частка іноземних покупців на вітчизняному ринку нерухомості зросла в кілька разів. Сумарно до 10% всіх продажів зараз припадає на іноземців або пов'язаних з ними осіб. «Мінфін» розбирався, хто і навіщо набуває квартири в Україні і як це вплине на ціни.

Що купують громадяни ближнього зарубіжжя і емігранти

Є кілька категорій іноземних громадян, які готові обзавестися квадратними метрами в нашій країні. Перша — резиденти країн ближнього зарубіжжя та пострадянського простору.

«Мова йде про громадян Білорусі, Росії, Грузії, Литви, Латвії, Естонії. Наприклад, на грузин припадає 2−3% угод. Вони проявляють активність надто влітку і восени. Купують так звану інвестиційну нерухомість — для перепродажу та здачі в оренду. Останнім часом помітно додалося білорусів, що пов'язано з ситуацією в сусідній країні. Особливо багато ITшніков і дрібних підприємців», — розповідає керівник АН Best & Seller Ірина Луханіна.

Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні

До речі, стосовно покупців з Грузії, тут є цікавий нюанс. До останнього часу в українську нерухомість вкладалося чимало так званих «злодіїв в законі». Адже в Грузії останні кілька років з ними ведеться активна боротьба, посилила законодавство щодо таких громадян і Росія.

Україна ж досі залишалася «тихою заплавою», де до того ж на вторинному ринку, на відміну від тих же Грузії або Росії, ще донедавна можна було вільно купити нерухомість за готівку. Але в цьому році Україна також почала «закручувати гайки». У санкційні списки РНБО потрапило багато грузинських кримінальних авторитетів. Тому, як розповідають ріелтори, в середовищі покупців з Грузії спостерігається дві протилежні тенденції — деякі продовжують вкладатися в українську нерухомість, інші, навпаки — позбавляються від неї.

Білоруси, за словами фахівця з нерухомості міжнародної мережі RE / MAX Михайла Артюхова, купують різне житло. Але особливо популярні «хрущовки» за $ 35−40 тис. «Для них це зрозумілий формат, до того ж недорого», — пояснив Артюхов.

Друга категорія покупців — колишні громадяни України, які давно виїхали за кордон і встигли змінити громадянство.

«Ця категорія покупців зараз досить активна, хоча найчастіше нерухомість оформляють не на себе, а на родичів з українськими паспортами. Тож юридично угоди оформляються на наших громадян, хоча інвестиції по-суті йдуть з-за кордону», — говорить президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

У цьому випадку покупці також розглядають вкладення в нерухомість, як інвестицію — з метою здачі квартир і нежитлових приміщень в оренду або їх подальшого перепродажу.

За чим до нас їдуть китайці, турки і європейці

Третя категорія — громадяни країн далекого зарубіжжя.

«Дуже багато китайських покупців. Особливо в преміум-сегменті. Це багаті молоді люди, які шукають дорогі квартири, будинки і землю. Легко піднімають бюджети до 350 тисяч і більше. Квартири купують як для себе, так і для своїх компаній, що працюють в Україні. Землю шукають для бізнесу. Особливим попитом користуються ділянки, на яких можна будувати таунхауси для перепродажу», — розповіла нам Луханіна.

Читайте також: Нерухомість тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»

Причому, за її словами, китайців відрізняє висока обізнаність про наш ринок нерухомості: вони добре орієнтуються у ситуації, знають цінники.

Велика група потенційних покупців — громадяни Туреччини. Турецький бізнес останнім часом помітно зміцнив свої позиції на українському ринку, особливо, в дорожньому будівництві.

Зароблене на нашому «Великий будівництві», турки вважають за краще і витрачати тут же — вкладаються в квартири, будинки і землю в українських мегаполісах, зокрема, у Києві та Одесі.

«Бюджети у них найрізноманітніші — від 35 тисяч доларів до кількох мільйонів. Мета інвестицій — гроші. Більшість покупців планує здавати нерухомість в оренду або вигідно перепродати. Скажімо, купують квартири в новобудовах на етапі котловану, а потім перепродують на більш пізніх етапах будівництва, коли ціни на квадратні метри суттєво зростають. Також громадяни Туреччини цікавляться високоліквідними земельними ділянками під Києвом, наприклад, в районі Нової Кончі-Заспи, Козина і ін.», — розповідає Луханіна.

Ще одна категорія мисливців за українською нерухомістю — ізраїльтяни. Вони заходять на наш ринок з бюджетами близько $200 тис і віддають перевагу квартирам у новобудовах. За останній «карантинний» рік зросла частка європейських покупців.

«У цій категорії середній бюджет — 250 тисяч євро. Є попит на нерухомість як для бізнесу, так і для себе. Європейці особливо цінують квартири в Києві, старий фонд в історичному центрі. Шукають апартаменти в будинках старої споруди на Золотих Воротах, Ярославовому Валу, Рейтарській. Багато пішнукують для себе.

Через карантин збільшилася кількість тих, хто працює віддалено. На європейські зарплати у нас можна жити досить добре, адже ціни на все, починаючи з квартир і закінчуючи товарами і послугами, в Україні нижчі. Та й ковідні обмеження у нас були набагато м'якшішими, ніж в тій таки Європі", — додала Луханіна.

Українська нерухомість: дохідність вище, ніж в Європі, поріг входу — нижчий

Іноземців, які розглядають українську нерухомість як інструмент інвестицій, приваблює дохідність таких вкладень.

«Якщо в більшості країн Європи в сегменті оренди реально заробляти не більше 2−4% річних, то в Україні можна вийти на 10%. Причому, стартові інвестиції в наші квадратні метри менші, ніж в Європі, оскільки нерухомість в Україні дешевша, ніж в ЄС.

За 50−60 тисяч доларів в Україні вже можна купити непогану квартиру. При цьому європейцям доступна схема покупки української нерухомості в кредит від європейських банків, який можна отримати під низькі відсотки. 10% річних на оренду не тільки з лишком перекривають банківські відсотки, а й дозволяють погашати тіло кредиту. Якщо в Європі терміни окупності орендного житла 20 років і більше, то у нас квартиру можна відбити за 10 років", — каже фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE / MAX Михайло Артюхов.

За його словами, іноземцям цікава нерухомість в основному в Києві і великих мегаполісах — Одесі, Львові, Дніпрі, в меншій мірі Харків.

Читайте також: Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних

Це підтверджує і голова харківської компанії «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов. За його словами, в Харкові з іноземних покупців — хіба що вихідці з країн Азії та Африки, які у нас навчаються або ведуть бізнес. «В основному, вони шукають житло економ-класу для себе. Популярні смарт-квартири в новобудовах по 20−30 тисяч доларів», — уточнює він.

Ірина Луханіна каже, що в Києві основний попит з боку іноземців припадає на квартири в історичному центрі, окремі новобудови, а також будинки і землю в престижному передмісті.

«Причому, якщо говорити, наприклад, про турків, то вони „ходять один за одним“. Наприклад, облюбували окремі ЖК в Голосіївському районі столиці», — зазначає ріелтор.

Які податки платять іноземці за наші квадратні метри

Якщо іноземець отримує в Україні будь-який дохід, він зобов'язаний сплатити з нього 15% податку (юрособи — 20%).

Що стосується продажу нерухомості, то, якщо нерезидент володіє об'єктом більше трьох років, то з доходу від його продажу нічого не платить. Але якщо перепродаж відбувається раніше, то потрібно заплатити 18% ПДФО і 1,5% військового збору, тобто, 19,5%.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%

Для порівняння: українці з першої за рік операції з продажу нерухомості платять тільки 1% держмита, з другої — 5% плюс 1,5% військового збору і 1% держмита (всього 7,5%). У проекті 5600, який Рада нещодавно прийняла в першому читанні, для громадян України передбачено підвищення податку до 18% плюс 1,5% військового збору з третьої за рік покупки. Але поки ця норма не діє, і незрозуміло, чи залишиться вона у фінальній версії закону.

«Тобто, якщо розглядати нерухомість в Україні з точки зору інвестицій, то її складно назвати дуже вигідним для іноземців, зокрема, при перепродажу», — каже Рябов.

Разом з тим, на різниці в цінах на об'єктах в новобудовах, наприклад, на етапі котловану і фінальної стадії, можна підняти до 100%. Тому навіть з урахуванням податків, такі угоди вигідні, — відзначають ріелтори.

Чи підвищать іноземці ціни на квартири

10% угод, що припадають на іноземців — це не так вже й мало. Тому виникає резонне питання — чи можуть нерезиденти розігріти український ринок нерухомості?

Ріелтори кажуть, що в цілому ця група покупців поки не робить серйозного тиску на наш ринок. «Пропозиція нерухомості в Україні перевищує платоспроможний попит. Тому активізація іноземних покупців навряд чи якось позначиться на цінах, принаймні, в найближчим часом», — каже Артюхов.

Читайте також: Ціни на квартири ростуть: + 7% вторинка, + 15% первинка. Що далі

Але в деяких сегментах ситуація інакша. Скажімо, по квартирах в старому фонді в центрі Києва, де пропозиція обмежена.

Там конкуренція з іноземцями, які готові платити більше за хороші квартири з ремонтом, вже відчувається. Таке житло вже додало в ціні до 10%.

Така ж тенденція прогнозується в сегменті елітних земельних ділянок, вибір яких також обмежений. Цінники найближчим часом можуть вирости на 5−7%, в тому числі, через іноземців.

Коментарі - 40

+
+118
Bischof
Bischof
23 липня 2021, 9:06
#
Нужно срочно наложить мораторий на продажу недвижимости! А то опять иностранцы все скупят и вывезут.
+
+345
korvin29
korvin29
23 липня 2021, 9:22
#
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ!!! нужно было дописать)
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
26 липня 2021, 13:16
#
Та да… як би не тужилися рієлтори, нє ідут дєла… казали, що після введення ПДВ все папрьот… нє, не вийшло. Придумали нову фішьку — іноземці абстрактні… для здачі та перепродажу… подивіться ввечері на здані новобудови… скільки вікон світиться? Так отож… від 30 до 50% квартир стоять пусті, багато без ремонту. Люди брали з надією на… але корона бідбила багатьох. У нас на роботі щодня є лиш рецепшн, охорона та прибиральниці. Всі інші, навіть бухгалтерія, їздять за потреби. Я півтора роки в офісі не був, минулого місяця заїхав і далі не планую до весни туди потикатися? На хоробу той Київ? Не можна пропхатися вулицями. В моєму оточенні колеги потроху їдуть за місто жити, особливо у кого дітей немає або в ще малі.
+
+11
mega5
mega5
26 липня 2021, 20:30
#
Зависть к риэлторам как к высокооплачиваемым специалистам? Или просто экономия на проезде в метро? Знакомый риэлтор продал именно иностранцам большие лоты стоимостью в несколько сотен долларов за каждый, и купил на комиссию именно с денег иностранцев себе седьмую квартиру для сдачи в аренду нашим финансовым гуру, экономящим на проезде в метро. Но даже не это интересно, а то, что эти деньги заработаны на май-июнь, пока кто-то ожидает чуда на удаленке))).
+
+15
bonv
bonv
23 липня 2021, 9:34
#
Проявляють активність надто влітку і восени. Влітку застій в продажах і тому найнижчі ціни та зговірливість забудовників:))
+
+30
bonv
bonv
23 липня 2021, 9:36
#
Ціни на житло в Україні у II кв. зросли на 14% - Держстат.
Індекс цін на житло в Україні за підсумками квітня-червня 2021 року становить 114% порівняно з аналогічним періодом 2020 року, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
При цьому, за її даними, ціни на первинному ринку зросли на 12,8%. Найбільше подорожчали трикімнатні квартири — на 16,2%, найменше — двокімнатні (на 11,2%).
За даними Держстату, на вторинному ринку житло подорожчало за рік на 14,7%. Найменше додали в ціні однокімнатні квартири — на 12,8%, найбільше — двокімнатні (на 16,5%).
Порівняно з першим кварталом ціни на житло зросли на 4%, на первинному на 4,6%, на вторинному на 3,6%.
+
+16
bonv
bonv
23 липня 2021, 9:39
#
Українська нерухомість демонструє стабільно високий попит у іноземних інвесторів, — Олександр Насиковський.
https://ukranews.com/ua/news/789778-ukrayinska-neruhomist-demonstruye-stabilno-vysokyj-popyt-u-inozemnyh-investoriv-oleksandr
+
+195
tsky
tsky
23 липня 2021, 11:34
#
Вообще говоря странная тенденция, учитывая военную и геополитическую ситуацию. ИМХО, постройка Сев. Потока-2 лишит Украину в обозримом будущем весомой суммы в бюджете. Это явно скажется на ценах, в том числе и за ком.услуги. Со стороны ЕС и США мы только получим лишь немного озабоченностей если обострится ситуация на фронте. Наш «северный брат» шампанское уже нагрел и хорошенечко встряхнул, весьма вероятно, что захочет полакомится в условиях полной зависимости Европы от газа (ну и теперь уже независимости от украинской ГТС).
Стало быть, продолжится рост инфляции, стагнация производственной сферы экономики, частного бизнеса, поскольку ловить /продавать местному населению товары и услуги на локальном рынке в сегменте миддл, миддл+ становится невыгодным.
К чему я это всё. Если хотя бы один описанных выше факторов сыграет, тогда кому в таких условиях понадобится украинская недвижимость. Как-то странно.
Вот уж действительно: продавать когда покупают и покупать, когда продают…
+
0
preyvanamor
preyvanamor
23 липня 2021, 13:07
#
Український бюджет отримував цілий НУЛЬ за транзит газу в Європу!
+
0
R S
R S
24 липня 2021, 15:02
#
Вы тоже участвовали в разворовывании этих средств???)))
+
+48
Vasililiy
Vasililiy
23 липня 2021, 13:43
#
Слишком дешево войти в нашу недвигу по сравнению с западной. Кроме того риск есть в любой стране. А вы госдолг Италии видели? А в Израиле вообще небезопасно, может и ракета на голову упасть. Ну и работая на удаленке в условном Львове можно не заботится о военной агрессии со стороны РФ, пока туда сюда она начнется можно за 3 часа собраться и уехать.
+
+98
Bischof
Bischof
23 липня 2021, 16:03
#
Это украинцы любят прибедняться и ныть, как всё у них плохо и беспросветно. Иностранцам до этого нытья нет никакого дела. Они смотрят на совсем другие показатели и прекрасно понимают, где есть огромный потенциал роста. Украина в этом плане совершенно уникальна.
+
+60
nighthawk357
nighthawk357
24 липня 2021, 15:15
#
Золоті слова) постійно це ниття помічаю, вже ніби і 90-ті пережили і нульові а темп нитіків не згасає - бідують і злидарюють стабільно.
+
+30
ITshnik99
ITshnik99
24 липня 2021, 22:09
#
Та все тип-топ, это укр. учителя, грузчики и таксисты недвигу всю скупляють, 100%.
+
+59
Vasililiy
Vasililiy
25 липня 2021, 11:15
#
На западе все жилье в центре мировых столиц скупили таксисты и грузчики. В Берлине ищут выход из ситуации. Программисты и владельцы малого и среднего бизнеса выходят на протесты, они ютятся в сьемных коморках на окраинах и не видят выхода из сложившейся ситуации.
+
+27
ultra
ultra
23 липня 2021, 13:11
#
Хто автор статті?!
+
+16
Chef Spakuxa kiev
Chef Spakuxa kiev
23 липня 2021, 17:00
#
Главные новости в мире, назревает пузырь на рынке недвижимости… Посмотрим чем закончится резкий рост стройки в Киеве., меня терзает смутное сомненье что, закончится как всегда… Взрывом пузыря. Всё по сперали…
+
+30
Smehue4ki
Smehue4ki
23 липня 2021, 18:07
#
Во всем мире много напечатанных денег — вкладывают во все рисковое, включая нашу недвигу
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
24 липня 2021, 10:33
#
35−40 за який хрущ? Однокімнатний?
+
+31
Markell
Markell
24 липня 2021, 11:29
#
Смотря на цены, понимаю что 35−40к это полукомнатный хрущ.
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
24 липня 2021, 13:37
#
И вообще не в Киеве, если договариваться о просмотре
+
+15
bonv
bonv
24 липня 2021, 10:34
#
Купляйте іноземці нашу нерухомість — ми ще набудуємо і подорожче вам продамо:))))
+
+40
bonv
bonv
24 липня 2021, 10:35
#
Инфляция набирает обороты. Насколько вырастут цены на все.
https://www.unian.net/economics/finance/inflyaciya-nabiraet-oboroty-naskolko-vyrastut-ceny-na-vse-novosti-ukraina-11491501.html
+
+59
zaNOza :)
zaNOza :)
24 липня 2021, 10:43
#
На етапі котловану і фінальної стадії, можна підняти до 100% — а можна і влетіти на вже вкладені 100%
+
0
Markell
Markell
24 липня 2021, 11:31
#
Для этого есть такие как я, которые помогают в инвестировании и дают возможность зарабатывать другим.
+
0
ITshnik99
ITshnik99
24 липня 2021, 22:12
#
.. венчурные или агрессивные инвестиции)))
+
+48
bonv
bonv
24 липня 2021, 11:17
#
Риэлтор Яша, продал две квартиры с видом на море, на 18 этаже, в строящемся 16-ти этажном доме.
+
+34
bonv
bonv
24 липня 2021, 11:17
#
Это раньше было — вырыть другому яму, а теперь — это называется продать жилье на стадии котлована…
+
0
Salwador Salwador
Salwador Salwador
25 липня 2021, 21:27
#
Меня другое интересует, скупая недвижимость иностранцы, хотят сдавать ее в аренду, молодежь выезжает, туризм настолько жалок, что даже нету смысла об этом говорить…, кому они ее сдавать собираются???
+
+45
Markell
Markell
25 липня 2021, 22:17
#
Попробуйте для начала в Киеве найти нормальную квартиру для съема, а потом пишите такие глупости.
+
0
Salwador Salwador
Salwador Salwador
26 липня 2021, 9:17
#
За 3 копейки конечно не найдете)))
+
0
Bischof
Bischof
26 липня 2021, 10:00
#
+
Если слушать наших популистов, то мы уже лет как 10 назад должны были то ли вымереть, то ли выехать, то ли обнищать поголовно. А по факту, в Киеве и людей, и денег только больше становится.
+
+15
Vasililiy
Vasililiy
26 липня 2021, 12:03
#
Чем-то недовольных жизнью всегда больше чем довольных, на этом политики себе рейтинги и делают. Нельзя же всерьез надеятся выиграть с лозунгом — прошлый президент был очень успешным, а я постараюсь быть не хуже.
(периодически общаюсь с австралийцами, они свое правительство ненавидят не меньше чем украинцы, хотя казалось бы где мы и где австралия в списке стран по ВВП на душу населения).
+
0
Bischof
Bischof
26 липня 2021, 13:04
#
Согласен. Не любить действующую власть (или как минимум прохладно к ней относится) — обычное дело во всех адекватных странах. Обожают своих авторитарных вождей только разнообразные папуасы.

Но одно дело высказывать свое фе власти, а другое — бесконечно ныть на кухнях, фейсбучках или тут в комментах.
+
+15
Salwador Salwador
Salwador Salwador
26 липня 2021, 19:28
#
По Киеву с вами согласен, людей много…
А вы видели, что твориться в регионах?
Города с населением до 300000 человек, сегодня на половину пустые, про районные центры молчу в прочем как и про села.
Все не выедут конечно, но на работу найти человека уже не просто…
+
+15
Fundamntal
Fundamntal
26 липня 2021, 10:45
#
10% будет не очень реально если сдавать на долгосрок. Описал свой реальный опыт и реальную доходность недвижимости
+
+15
Markell
Markell
27 липня 2021, 12:50
#
10% можно получать без проблем если есть грамотный риэлтор. Тоже из личного опыта.
+
0
Sm3184499
Sm3184499
27 липня 2021, 9:09
#
В статті не висвітлено тему недобудов. Наразі в Україні близько 200 000 недобудованих об'єктів. Законодавство України абсолютно не захищає покупців квартир в недобудовах. Тож при покупці квартири на стадії котловану необхідно враховувати значні ризики. Пам’ятаємо Укрбуд і Аркаду, які мали дозвільні документи, а зараз власники залишилися без квартир…
+
0
Markell
Markell
27 липня 2021, 12:57
#
Вот прям 200000? А чего не мульйон? Если бы здесь не было рисков, не было и такой доходности.
+
0
Petrovich555
Petrovich555
31 липня 2021, 1:28
#
Отвечу Вам. В Баню всех экспертов, особенно которые проверяют наличие лицензии на стройку, опыт, построеные дома и т. д. УкрБуд и Аркада (18 лет на рынке была) — были лидерами недорого жилья, имели все разрешительные документы. Власть убрала специально, задействовали всё, что могли (НБУ, КМДА).1-е панический риск инвестировать в новострой.2-е Нет конкуренции-Монополистам можно поднять цену не недвижимость.3- Одиночные застройщики более 50% обонкротятся как только ФРС поднимут ставку и $ станет по 32−36 грн. Из 3-го следует, какие Турки могут покупать квартиры у нас с привязкой к грн., если при росте курса с 27 до 32 из вложенных 100К $ сразу будет 84,4К $.И это при условии что не будет финансового кризиса. На помню цена в $ 1-й квартиры с 2003 года = 40К-60К-120К, курс вырос до 8 грн= 60К-75К, курс вырос до 26 = 35К-40К-50К.Как то так :)
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися