Навіщо іноземці скуповують українську нерухомість і як це позначиться на цінах

Що купують громадяни ближнього зарубіжжя і емігранти

Є кілька категорій іноземних громадян, які готові обзавестися квадратними метрами в нашій країні. Перша — резиденти країн ближнього зарубіжжя та пострадянського простору.

«Мова йде про громадян Білорусі, Росії, Грузії, Литви, Латвії, Естонії. Наприклад, на грузин припадає 2−3% угод. Вони проявляють активність надто влітку і восени. Купують так звану інвестиційну нерухомість — для перепродажу та здачі в оренду. Останнім часом помітно додалося білорусів, що пов'язано з ситуацією в сусідній країні. Особливо багато ITшніков і дрібних підприємців», — розповідає керівник АН Best & Seller Ірина Луханіна.

Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні

До речі, стосовно покупців з Грузії, тут є цікавий нюанс. До останнього часу в українську нерухомість вкладалося чимало так званих «злодіїв в законі». Адже в Грузії останні кілька років з ними ведеться активна боротьба, посилила законодавство щодо таких громадян і Росія.

Україна ж досі залишалася «тихою заплавою», де до того ж на вторинному ринку, на відміну від тих же Грузії або Росії, ще донедавна можна було вільно купити нерухомість за готівку. Але в цьому році Україна також почала «закручувати гайки». У санкційні списки РНБО потрапило багато грузинських кримінальних авторитетів. Тому, як розповідають ріелтори, в середовищі покупців з Грузії спостерігається дві протилежні тенденції — деякі продовжують вкладатися в українську нерухомість, інші, навпаки — позбавляються від неї.

Білоруси, за словами фахівця з нерухомості міжнародної мережі RE / MAX Михайла Артюхова, купують різне житло. Але особливо популярні «хрущовки» за $ 35−40 тис. «Для них це зрозумілий формат, до того ж недорого», — пояснив Артюхов.

Друга категорія покупців — колишні громадяни України, які давно виїхали за кордон і встигли змінити громадянство.

«Ця категорія покупців зараз досить активна, хоча найчастіше нерухомість оформляють не на себе, а на родичів з українськими паспортами. Тож юридично угоди оформляються на наших громадян, хоча інвестиції по-суті йдуть з-за кордону», — говорить президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

У цьому випадку покупці також розглядають вкладення в нерухомість, як інвестицію — з метою здачі квартир і нежитлових приміщень в оренду або їх подальшого перепродажу.

За чим до нас їдуть китайці, турки і європейці

Третя категорія — громадяни країн далекого зарубіжжя.

«Дуже багато китайських покупців. Особливо в преміум-сегменті. Це багаті молоді люди, які шукають дорогі квартири, будинки і землю. Легко піднімають бюджети до 350 тисяч і більше. Квартири купують як для себе, так і для своїх компаній, що працюють в Україні. Землю шукають для бізнесу. Особливим попитом користуються ділянки, на яких можна будувати таунхауси для перепродажу», — розповіла нам Луханіна.

Читайте також: Нерухомість тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»

Причому, за її словами, китайців відрізняє висока обізнаність про наш ринок нерухомості: вони добре орієнтуються у ситуації, знають цінники.

Велика група потенційних покупців — громадяни Туреччини. Турецький бізнес останнім часом помітно зміцнив свої позиції на українському ринку, особливо, в дорожньому будівництві.

Зароблене на нашому «Великий будівництві», турки вважають за краще і витрачати тут же — вкладаються в квартири, будинки і землю в українських мегаполісах, зокрема, у Києві та Одесі.

«Бюджети у них найрізноманітніші — від 35 тисяч доларів до кількох мільйонів. Мета інвестицій — гроші. Більшість покупців планує здавати нерухомість в оренду або вигідно перепродати. Скажімо, купують квартири в новобудовах на етапі котловану, а потім перепродують на більш пізніх етапах будівництва, коли ціни на квадратні метри суттєво зростають. Також громадяни Туреччини цікавляться високоліквідними земельними ділянками під Києвом, наприклад, в районі Нової Кончі-Заспи, Козина і ін.», — розповідає Луханіна.

Ще одна категорія мисливців за українською нерухомістю — ізраїльтяни. Вони заходять на наш ринок з бюджетами близько $200 тис і віддають перевагу квартирам у новобудовах. За останній «карантинний» рік зросла частка європейських покупців.

«У цій категорії середній бюджет — 250 тисяч євро. Є попит на нерухомість як для бізнесу, так і для себе. Європейці особливо цінують квартири в Києві, старий фонд в історичному центрі. Шукають апартаменти в будинках старої споруди на Золотих Воротах, Ярославовому Валу, Рейтарській. Багато пішнукують для себе.

Через карантин збільшилася кількість тих, хто працює віддалено. На європейські зарплати у нас можна жити досить добре, адже ціни на все, починаючи з квартир і закінчуючи товарами і послугами, в Україні нижчі. Та й ковідні обмеження у нас були набагато м'якшішими, ніж в тій таки Європі", — додала Луханіна.

Українська нерухомість: дохідність вище, ніж в Європі, поріг входу — нижчий

Іноземців, які розглядають українську нерухомість як інструмент інвестицій, приваблює дохідність таких вкладень.

«Якщо в більшості країн Європи в сегменті оренди реально заробляти не більше 2−4% річних, то в Україні можна вийти на 10%. Причому, стартові інвестиції в наші квадратні метри менші, ніж в Європі, оскільки нерухомість в Україні дешевша, ніж в ЄС.

За 50−60 тисяч доларів в Україні вже можна купити непогану квартиру. При цьому європейцям доступна схема покупки української нерухомості в кредит від європейських банків, який можна отримати під низькі відсотки. 10% річних на оренду не тільки з лишком перекривають банківські відсотки, а й дозволяють погашати тіло кредиту. Якщо в Європі терміни окупності орендного житла 20 років і більше, то у нас квартиру можна відбити за 10 років", — каже фахівець з нерухомості міжнародної мережі RE / MAX Михайло Артюхов.

За його словами, іноземцям цікава нерухомість в основному в Києві і великих мегаполісах — Одесі, Львові, Дніпрі, в меншій мірі Харків.

Читайте також: Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних

Це підтверджує і голова харківської компанії «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов. За його словами, в Харкові з іноземних покупців — хіба що вихідці з країн Азії та Африки, які у нас навчаються або ведуть бізнес. «В основному, вони шукають житло економ-класу для себе. Популярні смарт-квартири в новобудовах по 20−30 тисяч доларів», — уточнює він.

Ірина Луханіна каже, що в Києві основний попит з боку іноземців припадає на квартири в історичному центрі, окремі новобудови, а також будинки і землю в престижному передмісті.

«Причому, якщо говорити, наприклад, про турків, то вони „ходять один за одним“. Наприклад, облюбували окремі ЖК в Голосіївському районі столиці», — зазначає ріелтор.

Які податки платять іноземці за наші квадратні метри

Якщо іноземець отримує в Україні будь-який дохід, він зобов'язаний сплатити з нього 15% податку (юрособи — 20%).

Що стосується продажу нерухомості, то, якщо нерезидент володіє об'єктом більше трьох років, то з доходу від його продажу нічого не платить. Але якщо перепродаж відбувається раніше, то потрібно заплатити 18% ПДФО і 1,5% військового збору, тобто, 19,5%.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%

Для порівняння: українці з першої за рік операції з продажу нерухомості платять тільки 1% держмита, з другої — 5% плюс 1,5% військового збору і 1% держмита (всього 7,5%). У проекті 5600, який Рада нещодавно прийняла в першому читанні, для громадян України передбачено підвищення податку до 18% плюс 1,5% військового збору з третьої за рік покупки. Але поки ця норма не діє, і незрозуміло, чи залишиться вона у фінальній версії закону.

«Тобто, якщо розглядати нерухомість в Україні з точки зору інвестицій, то її складно назвати дуже вигідним для іноземців, зокрема, при перепродажу», — каже Рябов.

Разом з тим, на різниці в цінах на об'єктах в новобудовах, наприклад, на етапі котловану і фінальної стадії, можна підняти до 100%. Тому навіть з урахуванням податків, такі угоди вигідні, — відзначають ріелтори.

Чи підвищать іноземці ціни на квартири

10% угод, що припадають на іноземців — це не так вже й мало. Тому виникає резонне питання — чи можуть нерезиденти розігріти український ринок нерухомості?

Ріелтори кажуть, що в цілому ця група покупців поки не робить серйозного тиску на наш ринок. «Пропозиція нерухомості в Україні перевищує платоспроможний попит. Тому активізація іноземних покупців навряд чи якось позначиться на цінах, принаймні, в найближчим часом», — каже Артюхов.

Читайте також: Ціни на квартири ростуть: + 7% вторинка, + 15% первинка. Що далі

Але в деяких сегментах ситуація інакша. Скажімо, по квартирах в старому фонді в центрі Києва, де пропозиція обмежена.

Там конкуренція з іноземцями, які готові платити більше за хороші квартири з ремонтом, вже відчувається. Таке житло вже додало в ціні до 10%.

Така ж тенденція прогнозується в сегменті елітних земельних ділянок, вибір яких також обмежений. Цінники найближчим часом можуть вирости на 5−7%, в тому числі, через іноземців.