20 липня 2021, 15:54 Читать на русском

Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних

Щороку в Україні поповнюється список «проблемних» новобудов. Лише в Києві більше половини нових житлових комплексів (ЖК) можна зарахувати до категорії ризикових. Близько 10% з них стоять «замороженими» роками, а інвестори втрачають надію на добудову оплаченого ними житла.

Нерухомість, житло, квартира, забудовник
фото: You Control

Як за допомогою відкритих даних швидко і безкоштовно перевірити забудовника, поділилася команда YouControl.

Що таке «проблемна» новобудова

На законодавчому рівні даний термін відсутній. По факту — це об'єкти незавершеного будівництва, що не відповідають вимогам містобудівного законодавства та державним будівельним нормам.

Існують два основні види «проблемних» новобудов: ті, на яких припинено будівництво та зупинений продаж житла та ті, що активно продаються на ринку, не дивлячись на невідповідність законодавству.

Ризики очевидні. Порушення забудовником законодавства може як затягнути процес введення будинку в експлуатацію, так і призвести до повної втрати покупцем коштів та житла у будь-якій часовій перспективі.

Розмір не має значення

Як показує практика, на ринку нерухомості це саме так. Ще у 2017−2018 роках скандальні нині, а тоді шалено популярні, будівельні компанії Укрбуд та Аркада займали лідерські позиції за кількістю зданого житла у столиці. Проте на сьогодні обидві визнані банкротами. Їх об'єкти — «заморожені», а інвестори «оббивають пороги» чиновників в надії, що їхні ЖК хтось таки добудує.

Однак ні добудовувати, ні тим більше повертати кошти ніхто не буде. Якщо в питанні добудови ще можна натиснути на політиків, щоб вони за бюджетні кошти знайшли спосіб добудувати житло. Хоча і це звучить фантастично. То про повернення коштів точно можна забути. Адже забудовник вже витратив гроші клієнта і збанкрутував. При цьому механізму страхування вкладених клієнтом коштів ні через страхові компанії, ні за допомогою банківської застави в Україні немає.

За оцінкою СЕО експертного бюро «Нерухомі» Дениса Петрова, на столицю припадає більше половини «проблемних» новобудов: з 215 ЖК, в яких, станом на липень 2021 року, продають житло, 123 вважаються «проблемними». Близько 10% з них, а саме 49, стоять «заморожені» роками.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%

Основні порушення забудовників:

  1. Відсутність дозвільних документів на будівництво або права користування земельною ділянкою. Наприклад, ЖК будуються відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, який анульований Держархбудінспекцією. Ані ввести в експлуатацію, ані здійснити законне продовження будівельних робіт неможливо. А у випадку відсутності оформлених прав на земельну ділянку, вирішення питання затягується на роки.
  2. Повідомлення про початок будівництва замість отримання дозволу. Скажімо, ЖК будується на багатьох земельних ділянках, що належать різним фізичним особам. Використання присадибних ділянок для будівництва висотних багатоквартирних будинків. Якщо на присадибних ділянках будуються не одноквартирні будинки до 4 поверхів, тоді необхідно подавати не повідомлення про початок будівництва, а отримати дозвіл на початок робіт.
  3. Порушення цільового призначення земельної ділянки та невідповідність документації фактичним намірам забудови. Найпоширеніше порушення серед забудовників. Починаючи від використання присадибної ділянки для індивідуального будівництва, закінчуючи землями для розміщення будівель промислового призначення. В обох випадках, всупереч обмеженням, будуються ЖК.
  4. Будівництво не за проєктом: добудова зайвих поверхів тощо. Відхилення від проєкту (добудова зайвих поверхів) або порушення лінії забудови (коли ЖК виступає за сусідні будинки) є істотними порушенням будівельних норм. Це може спричинити відтермінування прийняття в експлуатацію з необхідністю коригування проєкту.
  5. Невідповідність намірів забудови фактичному будівництву. Наприклад, реконструкція гуртожитку з побудовою житлових квартир чи перебудова експериментального корпусу на землях НАН України під багатофункціональний комплекс на землях не призначених для житлового будівництва.

Читайте також: Нерухомість тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»

З чого почати перевірку забудовника

За словами адвоката, заступника директора з правових питань YouControl Данила Глоби, із самого початку слід зрозуміти, хто такий «забудовник». Адже в ідеальному розумінні — це компанія, яка будує об'єкти нерухомості та сама ж їх реалізує. Наприклад, за договорами підряду або купівлі-продажу майбутнього об'єкта. Проте насправді таких «класичних» варіантів майже не існує.

«Більшість сучасних способів продажу квартир в новобудовах є різновидами інвестування в житлове будівництво, що реалізуються через такі механізми як: продаж майнових прав на майбутній об'єкт, участь у фондах фінансування будівництва, укладення інвестиційних договорів для залучення коштів для будівництва, участь у житлово-будівельних кооперативах, придбання цільових облігацій з наступним обміном на житло тощо. Відтак, маємо „комплексного“ забудовника, що в основному складається з таких суб'єктів: замовник будівництва, забудовник (фактичний), генпідрядник (підрядник), а також управитель ФФБ, ЖБК, емітент» — зазначає Данило Глоба.

Навіщо ж ускладнювати? Справа у зниженні витрат за рахунок податків: квартира спочатку передається до підконтрольного забудовникові суб'єкта (наприклад до інвестфонду або інвесткомпанії) за нижчою ціною, який надалі передає квартиру кінцевому покупцеві за остаточною вартістю. Таким чином відсутній податок на прибуток і занижується база оподаткування ПДВ.

У таких схемах покупець зазвичай віддалений від забудовника, як мінімум, одним «посередником». Це, а також правова природа укладеного покупцем правочину, що лише фактично сприймається ним як придбання нерухомості, де-юре передбачає зовсім інші права та обов’язки сторін. Наслідок — відсутність у покупця як інвестора гарантій щодо отримання тієї нерухомості, на яку він розраховує.

За відсутності реальних альтернатив покупці просто змушені ризикувати. Проте і в такій ситуації можливо знизити ризики шляхом перевірки забудовника. А точніше — усіх суб'єктів, що входять до його складу. Зробити це можливо за допомогою надійних відкритих джерел: державних реєстрів та аналітичної системи YouControl.

Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні

На що звернути увагу під час перевірки забудовника

  • Мало перевіряти за назвою, адже вона може збігатися з іншим (відомим) найменуванням і вводити в оману. Тільки перевірка за кодом може однозначно ідентифікувати юридично особу.

  • Юридичний статус: чи не банкрут, чи не перебуває в процесі припинення компанія.

  • Місцезнаходження: чи це не адреса масової реєстрації, де зареєстровані ще десятки інших організацій, житловий фонд або територія анексованого Криму.

  • Короткий «вік» підприємства (як правило, не перевищує податкового звітного періоду: року або кварталу) може вказувати на відсутність досвіду роботи для проведення діяльності, уникнення перевірок контролюючими органами, завідомо злочинну мету.

  • Вид та строк діяльності за КВЕД: чи відповідає він тим роботам або послугам, надання яких обіцяє компанія, чи достатній досвід у юрособи для виконання господарських операцій за відповідним напрямом.

  • Уповноважені особи. Відсутність керівника, так само як і його множинність (коли учасник, керівник, бенефіціар чи головний бухгалтер — це одна особа) — ознака фіктивної діяльності.

  • Заборгованість. Відкриті виконавчі провадження, податковий борг свідчать про ненадійність.

  • Часті зміни місцезнаходження, найменування, учасників та керівників, КВЕД можуть стверджувати про відсутність досвіду роботи, приховування незаконної діяльності.

  • Аналіз судових рішень за участю забудовника та пов'язаних із ним осіб може розповісти важливі деталі. Чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайстві, невиконанні договорів? Чи виконує рішення суду або його потрібно до цього змушувати відповідним службам? Чи має підприємство борги перед працівниками щодо зарплат? Чи мала місце в історії діяльності процедура припинення або банкрутства?

  • Ліцензії або дозволи. У реального забудовника чи підрядної організації має бути: зареєстрований КВЕД 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель; ліцензія на здійснення господарської діяльності з будівництва; дозвіл на виконання будівельних робіт; декларація про початок виконання підготовчих і будівельних робіт.

У інвестиційного фонду, компанії з управління активами, управителя фонду фінансування будівництва має бути діюча ліцензія на провадження професійної діяльності на фондовому ринку. Останній повинен мати статутний капітал не менше €1 млн.

Якщо за результатами перевірки приходимо до висновку про наявність ризиків, варто переглянути рішення щодо придбання об'єкта будівництва.

Коментарі - 18

+
+120
bonv
bonv
20 липня 2021, 16:23
#
Будь яка будова може стати проблемною в будь-який час.
+
+15
busypit
busypit
20 липня 2021, 21:45
#
Разница лишь в вероятности. А так да, нет ничего невозможного.
+
+11
niko 555
niko 555
21 липня 2021, 9:42
#
Тоді краще взагалі нічого не перевіряти?
+
+30
bonv
bonv
21 липня 2021, 14:47
#
Краще не розчаровуватись потім, особливо після ретельної перевірки:))
+
+30
bonv
bonv
20 липня 2021, 16:24
#
Первинне житло під Києвом може подорожчати до 50% - прогноз.
https://www.unian.ua/economics/other/zamiske-zhitlo-pid-kiyevom-podorozhchaye-do-50-prognoz-ostanni-novini-11487415.html
+
+30
busypit
busypit
20 липня 2021, 21:43
#
Проезжая по Ирпенской трассе и наблюдая активность застройки, у меня возник один единственный вопрос «кто все это будет покупать?» Вряд ли стоит слепо доверять всем прогнозам.
+
+30
bonv
bonv
20 липня 2021, 21:53
#
Україна велика — українців багато. І більшість хоче до Кийова:)))
+
0
busypit
busypit
21 липня 2021, 0:36
#
И? Боярка тоже Киевщине, но туда никто не хочет.
+
+30
bonv
bonv
21 липня 2021, 10:48
#
І для чого Боярку приплели? Під Києвом, це не тільки Боярка:))))
+
0
busypit
busypit
21 липня 2021, 21:53
#
К чему приплели «Кийов» лучше расскажите. Тема перспективы жилья под Киевом. Вряд ли Кийов под Киевом находится ;) И да, больше всего, как правило, до Кийова хотят именно те, кто демонстрирует свое крайнее пренебрежение, неуважение, намеренно коверкая его название. И хочется, и понимается, что недоступно … хоть как-то укушу.
+
+45
bonv
bonv
21 липня 2021, 21:58
#
Якщо не зрозуміло, то можна запитати. До Кийова — означає не тільки місто. Ти м більше ссилка про первичку під Києвом. Якщо питання самого слова Кийов, то без проблем — до Києва та під Києвом:)) Не варто нічого за мене додумувати. ОК?!
+
0
busypit
busypit
22 липня 2021, 7:37
#
Извините, честно не понял. «Киев значит не только горол» — продолжите свою мысль чтоб ее понять. Как и не понял причем здесь аргумент «все хотят в Киев», если тема не о Киеве, а о недвижимости вне данного города (хоть и недалеко от него), и самое главное, что вам было непонятно причем здесь Боярка, если как раз Боярка, подпадает под критерии темы «жилье под Киевом (а не в нем). Ну и, если для вас действительно «без проблем, говорить официальное, общепринятое «Киев» почему, с какой целью, используете пренебрежительное «Кийов»? И да, я требую от вас, если вы сколько-нибудь честный человек, либо обоснований своих обвинений что «за вас что-то придумал», либо извинений.
+
0
bonv
bonv
22 липня 2021, 20:42
#
Я бачу ти далеко підеш. Тудою і йди.
+
0
niko 555
niko 555
21 липня 2021, 13:08
#
Улучшить свои жилищные условия хотят многие. Но деньги на это есть пока не у всех.

P. S. По новоирпенской трассе вроде везде лес. Где именно вы там увидели активность застройки?
+
0
busypit
busypit
21 липня 2021, 21:56
#
Там леса то уже поди и днём с огнём не сыщешь. Зайдите что ли на ЛУН, раз до сих пор ни одной новостройки не заметили в Ирпенском районе.
+
+38
Maleficarum
Maleficarum
21 липня 2021, 10:26
#
«Однако ни достраивать, ни тем более возвращать средства никто не будет. Если в вопросе достройки еще можно нажать на политиков, чтобы они за бюджетные средства нашли способ достроить жилье. Хотя и это звучит фантастически. То о возвращении средств точно можно забыть. Ведь застройщик уже потратил деньги клиента и обанкротился. При этом механизма страхования вложенных клиентом средств ни через страховые компании, ни с помощью банковского залога в Украине нет.» Ну хоть правду написали Каждый сие написанное обязан уразуметь- чтобы потом не стоять под мэрией с плакатами и и не орать в мегафон «Верните деньги» Кстати вышеописанное всё можно и системе банковской отнести. Тоже никто -ничего своего не заберёт и никаких «возвратов» не получит… Есть в Украине только «механизм» воровства и безнаказанности за содеянное… Этот «механизм» всегда и везде отлично работает… А вот «механизмов» возврата денег- никаких нет. Как правильно в статье и подмечено
+
+15
Mindent
Mindent
21 липня 2021, 10:35
#
Нет гарантий… сплошные риски:(++
+
0
ccc2013
ccc2013
22 липня 2021, 10:59
#
Это не купли-продажа, это инвестиция, которая вполне может быть крайне неудачной.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися