Новий податок на оренду житла: що зміниться для власників квартир та орендарів

В останній момент у тексті закону з'явилася поправка щодо податку на оренду житлової нерухомості, яку здають приватні власники (її внесла депутат Олена Шуляк).

З 1 січня 2027 року (тобто з моменту набуття чинності законом) громадяни, які здають свої квартири та будинки в оренду, зобов'язані будуть сплачувати 5% податку та 5% військового збору від суми отриманого доходу. При цьому з них знімається пільга з податку на нерухомість (за нею не оподатковується площа квартир до 60 квадратних метрів та будинків до 120 квадратів). Тобто тепер власники орендної нерухомості сплачуватимуть податки вже з першого квадратного метра, а не за «зайву» житлову площу, як зараз.

Зазначимо, що за чинним Податковим кодексом українці й зараз мають сплачувати податки з оренди житла — 18% ПДФО та 5% військового збору, тобто 23%. Отже, у новому законі для людей запроваджується послаблення — ставка податку зменшується у понад удвічі. Інша річ, що на сьогодні податки з оренди мало хто сплачує.

З набранням чинності нового закону уникнути оподаткування стане вкрай складно, особливо, якщо врахувати, що більша частина квартир і будинків здається за оголошеннями на профільних онлайн-платформах, які тепер виступатимуть податковими агентами — передаватимуть дані про своїх клієнтів до фіскальної служби та стягуватимуть податкові платежі.

Як це вплине на доходи українців, які здають в оренду свою нерухомість, і що буде з вартістю оренди, — розбирався «Мінфін».

Спочатку — зниження ставки, потім — договори щодо квартир у «Дії»

«Мінфін» вже писав, що навколо теми податків із оренди житла вже тривалий час тривають активні обговорення. Влада визнає — змусити українців ділитися з державою доходами від оренди нерухомості вкрай складно.

З огляду на те, що в Україні здаються сотні тисяч об'єктів, встановити контроль за тим, чи сплачують їхні власники податки, практично нереально. «Це потребувало б такого рівня адміністрування, що бюджетні витрати могли б виявитися чи не більшими, ніж очікувані збори», — каже голова адвокатського об'єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

Самі ж люди не поспішають до податкової, у тому числі через досить високу ставку — 23%.

Голова профільного комітету Ради Олена Шуляк заявляла про розробку нового законопроєкту, в якому мали прописати зниження податкової ставки з оренди (приблизно до 7%).

До парламенту подавалися також окремі законопроєкти, зокрема, про мораторій на оподаткування оренди до кінця військового стану, із подальшим зниженням ставки до 5%.

Але в результаті нововведення з податку на оренду узаконили окремою поправкою до вже прийнятого нещодавно законопроєкту № 15111-д про «податок на OLX». У ньому прописано зниження ставки з 18% до 5%, плюс військовий збір. Усього потрібно буде платити 10% від отриманого доходу. Але при цьому власники втрачають пільги з податку на нерухомість, тобто платитимуть його вже з першого квадратного метра.

Як пояснила «Мінфіну» Олена Шуляк, колишній рівень податкового навантаження був надто високим, особливо під час повномасштабної війни.

«Саме тому в законі про основи житлової політики раніше не підтримали ідею обов'язкової реєстрації кожного договору оренди. Адже примусова реєстрація за умови 23% податкового навантаження лише посилила тиск на власників житла», — зазначила Шуляк.

За її словами, зниження ставки ПДФО до 5% стало першим кроком на шляху до легалізації ринку оренди.

Але будуть інші.

«Після підписання закону Президентом та початку його дії з 1 січня 2027 року держава має перейти до обговорення простішого адміністрування, зокрема, зручнішого механізму оформлення договорів оренди для людей, які не хочуть витрачати додаткові кошти на юристів чи складні процедури», — каже Шуляк.

Одним із можливих рішень вона назвала запровадження типового договору оренди у цифровому форматі.

«Такий інструмент міг би працювати через „Дію“ чи інший простий сервіс, де власник житла та орендар могли б швидко оформити документ із уже прописаними базовими умовами. Ідея в тому, щоб людина мала зрозумілий шлях: оформити договір, задекларувати дохід та сплатити податок без зайвої бюрократії. Це має бути простіше, ніж шукати шаблони (договору — ред.), звертатися до юристів чи залишатися в тіні через складність процедур», — розповіла «Мінфіну» Олена Шуляк.

Податки нижчі, але є нюанси

Що означають нововведення щодо податків із оренди для власників житла?

Керуючий партнер адвокатського об'єднання «WINNER» Ігор Ясько каже, що зниження ставки — це позитивний сигнал для ринку.

«Держава фактично пропонує орендодавцям компроміс — або ви добровільно декларуєте доходи та сплачуєте 5%, плюс 5% військового збору, або, у разі виявлення порушників, ризикуєте значно більшим податковим навантаженням та відповідальністю. Тобто логіка проста: краще платити 10% прозоро, ніж 18% і більше — постфактум, за підсумками перевірок. Це може стати реальним стимулом для детінізації ринку оренди. Особливо, з огляду на те, що податкова на сьогодні має дедалі більше інструментів для виявлення отриманих від оренди доходів», — каже Ясько.

Але, за його словами, є нюанси. «По-перше, податок все ж таки не 5%, є ще військовий збір, тобто всього — 10%. По-друге, втрата пільги з податку нерухомість. По-третє, необхідність декларувати доходи (тобто сам факт, що ви здаєте в оренду нерухомість, стане відомий податковим органам — ред.). Тому кожному орендодавцю варто прорахувати індивідуальну модель: у багатьох випадках новий підхід справді буде вигіднішим, але не універсальним для всіх. Але загалом це крок у правильному напрямку, що наближає податкову систему до реалій ринку», — підсумував юрист.

Крім того, легалізація оренди в перспективі може дати власникам житла додаткові бонуси. Зокрема, вони зможуть вимагати у постояльців (у тому числі через суд) компенсації за псування майна (а розгроми орендарями квартир трапляються не так рідко).

У будь-якому випадку, вибору у власників нерухомості стає дедалі менше. Судячи зі слів Олени Шуляк, за зниженням ставок піде вимога щодо обов'язкового підписання договорів оренди, що дозволить державі взяти все житло, що здається, на облік. Крім того, більшість квартир і будинків здаються через онлайн-платформи, які з наступного року стануть податковими агентами, і будуть зобов'язані передавати фіскальній службі інформацію про своїх користувачів, у тому числі тих, хто заробляє на оренді.

Якщо власник відмовиться працювати через онлайн-платформи, він автоматично втратити допомогу рієлторів (які традиційно шукають постояльців, розміщуючи оголошення на профільних ресурсах). У цьому випадку у власника нерухомості з доступних інструментів для пошуку постояльців залишається хіба що «сарафанне радіо», але його ефект рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», оцінюють як вкрай низький. Мовляв, у такий спосіб можна здати житло хіба що знайомим, адже потенційні орендарі «з вулиці» бояться нарватися на шахраїв, тож насторожено ставляться до пропозиції зняти житло «з рук».

Скільки реально доведеться платити

Як зміниться економіка орендованого житла, якщо платити 10% податку з оренди та податок на нерухомість, і огляду на вилучення пільги за ним?

Столичний рієлтор Ірина Луханіна прорахувала для «Мінфіну» декілька варіантів.

На перший погляд може здатися, що зниження податку на дохід компенсується втратою пільги з податку на нерухомість. Але якщо взяти калькулятор та порахувати реальні об'єкти, картина виглядає інакше.

Розглянемо квартиру площею 63 квадратні метри, яка здається за 20 000 гривень на місяць.

Річний дохід власника становить 240 тисяч гривень. Якщо платити за старою податковою моделлю (23%), то податок на оренду складе 55 200 гривень на рік.

Податок на нерухомість, із огляду на пільгу (60 квадратів — не оподатковується), власник платить лише за «зайві» три квадрати, це лише 360 гривень на рік (з огляду на київську ставку з податку на нерухомість у 120 гривень за квадрат на рік, але в регіонах ставки можуть незначним чином відрізнятися). Отже, станом на сьогодні законослухняний власник такої квартири платить 55 560 гривень на рік.

Після набуття чинності законодавчих змін податок на дохід (10%) складе 24 000 гривень на рік.

Податок на нерухомість нараховуватиметься вже на всю площу квартири — виходить 7 560 гривень на рік.

Таким чином, загальна сума податків становитиме 31 560 гривень на рік. Якщо порівнювати з чинними ставками, економія за податками по-новому буде 24 000 гривень на рік, або 2 000 на місяць, — підрахувала Луханіна.

За її словами, ще показовіше виглядає ситуація із невеликими квартирами.

«Наприклад, квартира площею 38 квадратів здається за 15 000 гривень на місяць.

Річний дохід із неї — 180 000 гривень, податок із оренди за нинішньою ставкою — 41 400 гривень на рік, податку на нерухомість немає, оскільки площа не перевищує пільгову.

Після законодавчих змін податок на дохід зменшиться до 18 000 гривень на рік, але з'явиться податок на нерухомість — 4 560 гривень. Таким чином, сума платежів становитиме 22 560 гривень на рік. Але економія, порівнюючи з діючою моделлю, однаково суттєва — 18 840 гривень на рік.

Луханіна прорахувала суму податків за старим та новим методом також для заміських будинків.

«Візьмемо будинок площею 500 квадратів, який здається за 2 500 доларів на місяць (для розрахунку використовуємо умовний курс 40 грн за долар)

Річний дохід із такого маєтку — 1,2 млн гривень. Наразі податок становить 276 000 гривень на рік. За податком на нерухомість діє пільга на 120 квадратів, але за «зайві» 380 квадратів потрібно платити 45 600 гривень на рік. Тобто зараз загальна сума податків за таким будинком — 321 600 гривень на рік.

З 2027 року податок із оренди будинку в 500 квадратів становитиме 120 000 гривень на рік, а податок на нерухомість — 60 000 гривень, разом — 180 000 гривень на рік, що на 141 600 гривень менше, ніж за чинними ставками.

«Однак є й інша категорія об'єктів, для яких переваги нової системи виглядатимуть менш очевидними.

Йдеться про великі будинки старого фонду площею 450−500 квадратів, які розташовані у віддалених локаціях і здаються за відносно невисокими ставками.

Наприклад, візьмемо будинок площею 500 квадратних метрів, який задається за 50 000 грн на місяць.

Річний дохід власника складає 600 тисяч гривень. Зараз із нього потрібно заплатити 138 000 гривень на рік податку з оренди, і 45 000 гривень — податку на нерухомість, разом — 183 600 гривень.

Після набуття чинності нового закону податок на дохід знизиться до 60 000 гривень на рік, а податок на нерухомість зросте до 60 000 гривень. Тобто загальна сума податків становитиме 120 тисяч гривень на рік. Це однаково менше, якщо порівнювати з податковими нарахуваннями за діюяими ставками, але економія не така велика, як у випадку із ліквідними та дорогими маєтками", — каже Луханіна.

За її словами, чим нижчим є орендний дохід щодо площі об'єкта, тим помітніше починає відчуватися скасування пільги з податку на нерухомість.

«Реформа стимулюватиме виходити з тіні — насамперед власників нерухомості із гарною дохідністю.

Якщо об'єкт приносить стабільний орендний дохід, зниження податку з 23% до 10% практично завжди перекриває додаткові витрати, пов'язані зі скасуванням пільги за площею", — каже Луханіна.

Як може змінитися цінник на оренду

На перший погляд, економія на податках «було-стало» може навіть сприяти зниженню орендних ставок для мешканців. Наприклад, на тій же квартирі в 63 квадрати власник заощаджуватиме на податках по 2 000 гривень на місяць, тобто цілком може здавати її не за 29 000 гривень, а за 18 000 гривень.

Але такі розрахунки могли б спрацювати, якби ринок зараз працював «у білу». За даними Шуляк, наприклад, у 2024 році податок із оренди сплатили всього 900 власників нерухомості, що на тлі сотень тисяч квартир, що здаються, — крапля в морі.

Більшість власників податок із оренди не платять взагалі, а податок на нерухомість сплачують, з огляду на пільгу у 60 квадратів для квартир та 120 — для приватних будинків.

Нова система, коли доведеться віддати державі спочатку 10% доходів від оренди, а потім ще й податок на нерухомість за всю площу житла, для багатьох власників квартир і будинків стане справжнім шоком. Тим паче, що, як показують наведені вище розрахунки, йдеться про десятки, а то й сотні тисяч гривень на рік. Прораховані раніше формули дохідності орендних квартир теж відкоригуються, із огляду на нову ситуацію щодо податків.

Тому, не виключено, що, якщо держава все ж таки не залишить господарям вибору — платити податки чи ні, — вони спробують перекласти хоча б частину додаткових витрат на орендарів.

У випадку з тією самою квартирою в 63 квадрати, щомісячна сума податків за новими ставками становитиме 2 630 гривень. Якщо власник закладе ці витрати до цінника, то квартира коштуватиме вже не 20 000 гривень на місяць, як зараз, а 22 630 гривень.

Елітний маєток у 500 квадратів за 2 500 доларів може подорожчати майже на 400 доларів — до 2 900 доларів на місяць.

Чи «вішатимуть» власники нерухомості на орендарів масово свої податки? Голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов каже, що все залежатиме від ринкової ситуації. Якщо попит на оренду зростатиме, подорожчання є цілком можливим, особливо, з огляду на те, що в Україні багато зруйнованого внаслідок війни житла, відповідно, цілій армії громадян просто немає де жити. Але при цьому на ринку все ж таки зберігатиметься «стеля» за орендними ставками, яка безпосередньо залежить від розміру середніх зарплат та їх динаміки, — підсумував експерт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки