Нові закони про податок із оренди житла вже на підході: скільки доведеться заплатити

Наразі, згідно з Податковим кодексом, українці, які здають в оренду нерухомість, зобов'язані вказувати отриманий дохід у щорічних податкових деклараціях та сплачувати з нього 18% ПДФО плюс 5% військового збору. При цьому, щоправда, належного контролю за сплатою цього податку немає, оскільки він є досить складним в адмініструванні. Тому більша частина ринку оренди перебуває в тіні, а власники не діляться з державою отриманим прибутком.

Від податкових канікул до 7% із оренди: що чекає на орендодавців

Але нещодавно в Раді з'явився новий законопроєкт, який прописує, як стягуватимуть податки із оренди нерухомості, — № 15031. Його подали народні депутати Руслан Горбенко, Максим Ткаченко, Сергій Козир, Георгій Мазурашу та Муса Магометов. Нині на офіційному сайті ВР статус проєкту вказано як «надано для ознайомлення».

У документі фактично визнається, що 23% податку для ринку оренди — це надмірне навантаження, а тому ринок перебуває повністю «в тіні».

«Кількість житла, яке здається власниками в оренду без укладання угод та сплати податків сягає мільйонів одиниць. Поряд із цим, за даними Державної податкової служби, лише близько 900 громадян України офіційно задекларували доходи від здачі майна в оренду за 2024 рік. Загальна сума задекларованих податків до сплати перевищує 16 млн грн. Також ще близько 56 тисяч фізичних осіб-підприємців на спрощеній системі оподаткування здають майно в оренду», — йдеться у пояснювальній записці до законопроєкту.

Щоб легалізувати цю діяльність, автори законопроєкту пропонують до скасування військового стану не стягувати податки із доходів від оренди житла.

«Пропонується модель фактичного звільнення таких доходів від ПДФО та військового збору на певний період. І це викликає серйозні запитання. По суті, йдеться про тимчасову податкову амністію для орендодавців. Надання пільги у форматі фактичної несплати податків виглядає сумнівно, із погляду загальної податкової логіки.

Інший український бізнес податки сплачує, зокрема, ФОП, тому важливо уникнути перекосу, коли для однієї категорії створюються виняткові можливості", — прокоментувала «Мінфіну» основну ідею Олена Шуляк, голова комітету ВР із питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

На її думку, реалістичніше виглядала б ставка в 7% від оренди житла. «У цьому є логіка: ФОП сплачують 5% єдиного податку плюс військовий збір, а також несуть додаткові витрати на обслуговування. Тобто ставка у 7% дозволила б створити більш-менш рівні умови для тих, хто здає житло, та тих, хто працює у форматі приватного підприємництва», — зазначила Олена Шуляк.

Але коли саме може з'явитись проєкт «про 7% податку із оренди» вона не уточнила. Хоча при цьому заявила, що без детінізації ринку оренди буде складно провести повноцінну реформу житлової політики.

«Саме тому зараз відпрацьовуються різні варіанти рішень. Але ключова умова одна — зниження податкової ставки (з нинішнього рівня 23% — ред). Зрозуміло, що потрібні зміни до Податкового кодексу щодо оподаткування житлової оренди, і Міністерство розвитку громад та територій вже працює над ними разом із Державною податковою службою та Міністерством фінансів», — розповіла Шуляк.

При цьому вона зауважила, що детінізація ринку оренди є неможливою виключно за допомогою фіскальних методів.

«Тому навіть суттєве зниження ставки не гарантує, що ринок автоматично стане легальним через спрощений податковий режим. Потрібна не точкове податкове виправлення, а цілісна політика. Йдеться, зокрема, про розвиток офіційного сегменту соціальної оренди.

Один із найефективніших підходів, який застосовується у країнах ЄС, — будівництво соціального житла за кошти міста чи громади. Таке житло залишається у власності громади та може здаватися за нижчими цінами. Крім того, громади можуть залучати до такої моделі й приватне житло, надаючи власникам податкові стимули. Саме об'єднання податкових змін, соціальної оренди та прозорих правил може дати реальний ефект для детінізації ринку", — прокоментувала «Мінфіну» Олена Шуляк.

Тобто незабаром варто очікувати на нові податкові ініціативи щодо ринку оренди. Варіанти можуть бути різні — від тимчасового звільнення від податків до зниження ставки (зокрема, до заявлених Шуляк 7%). Паралельно влада посилюватиме контроль за сплатою податків із оренди житла.

Читайте також: Кабмін переписав правила «єОселі»: чи зможуть кияни взяти пільгову іпотеку?

Доведеться платити за законом про «податок на OLX»

Але власників квартир можуть змусити сплачувати податки із оренди ще до ухвалення окремого закону на цю тему.

11 травня завершилася підготовка правок до законопроєкту «Про податок на OLX» до другого читання. А сам документ може бути ухвалено вже найближчим часом.

Згідно нього продавці товарів та послуг (у тому числі з оренди нерухомості), які реалізують їх через цифрові платформи, повинні будуть сплачувати податок у 5%, якщо сума отриманого доходу перевищує 2 тисячі євро на рік або за рік здійснено понад 30 угод.

Більшість квартир у великих містах України, зокрема у Києві, здаються за ціною від 10 тисяч гривень на місяць. Тобто за рік власник такого житла може отримати 120 тисяч гривень доходу, що вже вище за обумовлену в проєкті безподаткову «квоту».

Це означає, що оператори цифрових платформ зобов'язані будуть взяти таких клієнтів на облік та передавати на них дані до податкової служби. А та до липня наступного року вже розсилатиме податкові повідомлення про сплату податку за попередній рік.

Скажімо, з тих самих 120 тисяч гривень на рік власник житла має заплатити 6 тисяч гривень. Якщо йдеться про квартири у нових ЖК, які здаються дорожче (за 15−20 тисяч гривень на місяць), то податок становитиме вже 9−12 тисяч гривень. А з елітних квартир за 100 тисяч гривень на місяць державі доведеться віддати 60 тисяч гривень.

Зазначимо, що на сьогодні здавання житла за оголошеннями на цифрових майданчиках — найпопулярніший і наймасовіший спосіб пошуку постояльців. Тобто власникам житла та рієлторам або доведеться йти з майданчиків, або сплачувати податок. «Зрозуміло, що в наш час здавати квартири за допомогою „сарафанного радіо“ — не вихід із ситуації», — каже столична рієлторка Ірина Луханіна.

При цьому поки що незрозуміло, чи не буде в результаті подвійного оподаткування, якщо, окрім закону про «податок на OLX», ухвалять ще й окремий закон про податок із оренди житла.

На що чекати орендарям?

Як запровадження обов'язкових податків із орендованих квартир позначиться на ринку оренди житла та цінниках?

Як зазначив голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов, щодо податків, згідно із законом про оподаткування з цифрових платформ, то ще незрозуміло, чи зможуть у результаті власники житла їх уникнути.

«Річ у тім, що в оголошенні ціну взагалі можна не вказувати, що не дозволить довести, що ви заробили за рік понад 2 тисячі євро на рік. Крім того, незрозумілим є механізм підтвердження реальних угод. Так, я подав оголошення про здачу житла на маркетплейс, але чи здав його, і чи заробив щось у результаті — ніхто не знає. Як податківці доводитимуть сам факт здачі, щоб виставити податок, — незрозуміло», — зазначив Романов. Тому, на його думку, вплив закону «Про податок на OLX» на ринок оренди буде мінімальним — принаймні, спочатку.

Інша річ — спеціальний закон про оподаткування оренди житла. «Його наслідки будуть відчутнішими. Якщо встановлять ставку в 7%, багато власників вважатимуть за краще легалізуватися. Це дозволить їм вивести «в білу» угоди і, наприклад, якщо постояльці завдадуть шкоди житлу, на повній підставі вимагати компенсації.

Водночас багато власників спробують закласти нові податки до цінника на квартири. Наприклад, якщо житло здається за 10 тисяч гривень на рік, а податок становитиме 7%, то вартість об'єкта може зрости на 700 гривень на місяць. Але ця «націнка» пройде лише в тому випадку, якщо на той момент буде сприятливою для підвищення тарифів ринкова ситуація.

Скажімо, зараз попит на оренду в Києві впав — багато постояльців вважають за краще оформити пільгову іпотеку та придбати своє житло. У результаті пропозиція на ринку велика, а ціни за останні два місяці вже впали на 5−7%. Зрозуміло, що в такій ситуації про жодне додаткове підвищення цінників не може бути й мови — квартири з «націнкою» просто залишаться порожніми", — підсумував Романов.

Ірина Луханіна вважає, що ціни на орендоване житло, найімовірніше, підростуть. «Якщо власник сплачує податок, він закладає його в оренду. Але тут важливе інше: ринок може розділитися. З'явиться офіційний сегмент із вищими цінами, і неофіційний — дешевший, але без гарантій», — зазначила вона.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки