Олена Маленкова: У нас можна заробити 7-10% на оренді, у світі дохідність не вища за 3%

Що буде з цінами

З кінця минулого року нерухомість постійно дорожчає. Куди рухатимуться ціни найближчим часом?

Сьогодні зростання цін на нерухомість сповільнилося, ринок вийшов на якесь плато і корекція неминуча. Важко робити прогнози, оскільки зараз обрій планування лише 3 місяці. Я більше схиляюся до того, що ціни зростатимуть і надалі, але вже не так швидко.

Поясню чому. На ринок нерухомості виплескуються гроші, зароблені за минулий період, приблизна інерція складає 6−8 місяців. У 2021 році українці заробляли, і ці гроші вони кудись вкладатимуть. У фондовий ринок, стартапи, криптовалюту піде далеко не кожен — це високоризикові, волатильні інструменти. А ось нерухомість — це те, що нам знайоме, зрозуміле та надійне.

Цього року був шалений попит на новобудови. Але вже у жовтні фіксується спад інвестицій у нерухомість. Кажуть, що всі, хто хотів купити нерухомість, вже це зробили, і ринку далі немає куди зростати…

Не можу підтвердити інформацію про спад інвесторської активності. Навпаки, щоб купити квартиру на пресейлі, люди стають у чергу, це факт. Всі розуміють, якими ризиками загрожують інвестиції в новобудови. Але через маржинальність 25−30%, якої немає ніде у світі, готові ризикувати.

Хоча з огляду на податкові зміни, які готуються для ринку нерухомості, я б утрималася від таких інвестицій. Якщо введуть 18% ПДФО на третій і подальший продаж житла, то вкладення в новобудови стануть невигідними.

Пандемія змінила вимоги покупців до житла. Кажуть, що інтерес до вторинного ринку з боку інвесторів падатиме. Чи варто зараз вкладати в квартири на вторинному ринку з метою заробітку?

Згодна тільки частково з цим твердженням. Є люди, особливо молоде покоління, котрі люблять все нове. Вони хочуть жити в сучасних комплексах, з великою територією, що добре охороняється, де можна проводити час, гуляти з родиною.

Не сперечатимуся, що пандемія та локдауни змінили вимоги до житлового простору — люди хочуть квартири більшої площі, з балконами тощо.

Але попит на центр був і завжди буде, особливо в іноземців. Крім того, не всі люблять жити в новобудовах, тому що це переважно величезні будинки по 20+ поверхів. Люди, які до такого не звикли, віддають перевагу «сталінкам», котеджним містечкам. Тож я не стала б стверджувати, що вторинне житло дешевшатиме і стане менш затребуваним.

У що я точно не рекомендую вкладати, то це в «хрущовки», панельні 9-ти та 16-поверхівки. Це житло однозначно дешевшатиме.

Оренда квартир у Києві зростає з весни та вже перевищує докризовий рівень. Як довго збережеться цей тренд?

Ціни на оренду зростають, але не такими темпами, як ціни на квадратні метри. Ціна оренди завжди відповідає попиту. Зараз будується багато житла і все залежить від того, скільки з нього вийде на ринок як орендне житло.

Читайте також: Ціни на житло припинили зростання: що буде далі

Про інтерес іноземців до української нерухомості

Останнім часом українською нерухомістю почали цікавитись іноземці. Хто купує та чому?

Українська нерухомість дуже приваблює своєю рентабельністю. Тому до нас заходять покупці з Англії, США, Ізраїлю, Туреччини, Німеччини. Чи триватиме цей тренд залежить від того, як ми далі поводитимемося, чи не робитимемо помилок і не збільшуватимемо податки. Якщо уряд закручуватиме гайки, зрозуміло, привабливість нашої нерухомості знизиться.

А в нерухомість яких країн воліють інвестувати українці? Які варіанти для інвестицій у доходну нерухомість нам доступні?

Українці сьогодні охоче купують нерухомість у Туреччині, Іспанії, на Півдні Франції, Португалії, Німеччині, Польщі. Але не можна сказати, що початкова мета — заробити. Це швидше для того, щоб мати другий будинок, особливо якщо він біля моря, зберегти гроші, диверсифікувати географічні та валютні ризики.

Тобто це не дохідна нерухомість?

Кращу рентабельність, ніж в Україні, складно знайти. У той час, як у нас можна заробити від 7% до 10% на оренді, у світі дохідність не перевищує 3%.

Читайте також: Навіщо іноземці скуповують українську нерухомість і як це позначиться на цінах

Як обирати нерухомість для заробітку

Яка частка ваших клієнтів шукає нерухомість з метою заробітку?

Близько половини. Причому купують навіть не для того, щоб заробляти, а насамперед, щоб зберегти гроші. Щоб у разі кризи можна було здавати цю нерухомість та отримувати гроші.

У якому ціновому сегменті нерухомість має найбільший попит?

Середній чек подорожчав удвічі. Якщо раніше це були квартири вартістю $30−50 тис., то сьогодні — $60−120 тис. Їх розбирають відразу. Якщо говорити про якість житла, то все залежить від бюджету. Дуже популярне зараз передмістя: ціни на оренду там практично київські, а рентабельність вища.

Який, на вашу думку, безпрограшний варіант інвестицій у нерухомість?

Якщо говорити про дохідність та ліквідність, то на сьогодні це однозначно передмістя. Але гарантовано збереже гроші і у разі кризи менше подешевшає, звісно, Київ. Тобто потрібно обирати: або робиш ставку на безризикове вкладення, тоді купуєш квартиру в столиці і отримуєш дохідність 7−8%; або ти хочеш заробляти більше, тоді обираєш передмістя і маєш 10% дохідність.

А як правильно обрати об'єкт, щоб він приносив дохід? І чи можна підвищити доходність нерухомості?

Перш ніж купити квартиру для здачі в оренду, інвестору потрібно визначитись з бюджетом. Квартиру за $30 тис. сьогодні можна купити, але щоб її здавати, доведеться вкласти ще 20% від її вартості.

Далі важливо розуміти, хто ваша цільова аудиторія. Якщо це айтішники, то вони люблять нові просторі комплекси з добре розвиненою інфраструктурою. Якщо ціль — іноземці, то тут однозначно історичний центр міста.

І третій чинник — локація. Незалежно від того, знаходиться квартира у столиці чи передмісті, поблизу має бути гарна транспортна розв'язка та розвинена інфраструктура.

Збільшити доходність нерухомості можна шляхом розмивання вартості на квадратних метрах, або, навпаки, подрібненням більшого на менше. Наприклад, якщо в квартирі дуже високі стелі, можна зробити два поверхи. Або на ділянці зробити прибудову. Тобто створити додаткову вартість.

Ідеально збалансований портфель інвестора у нерухомість який?

Безумовно, там мають бути земля, квартири в новобудовах, введених в експлуатацію, та комерційна нерухомість.

Що б ви сьогодні порадили тим, хто вирішив рухатися в цій ніші?

Якщо ви можете собі дозволити відкладати хоча б 10% від зарплати, то не тримайте її ані у гривні, ані у валюті. Гроші знецінюються дуже швидко, тому намагайтеся їх вкладати. Звичайно, я — за нерухомість, бо це вічний актив.

Не обов'язково збирати десятки тисяч доларів, можна починати і з меншого. Наприклад, знайти 10 однодумців, зібрати по $5 тис., купити квартиру, зробити ремонт та перепродати вже дорожче. Головне, правильно оформити свою частку.

Читайте також: Як обрати квартиру для здачі в оренду

Бліц

Коли краще купувати нерухомість — зараз чи почекати корекції?

Зважаючи на те, що ціни на нерухомість продовжать зростати, а інфляція — набирати обертів, то, звісно, чекати не варто.

Чому віддати перевагу — житловій чи комерційній нерухомості?

Віддаю перевагу комерційній, бо там лише цифри, немає людського чинника, жодної емоційної прив'язки, яка є у житлі. Непогана дохідність — 11%, та довгострокові контракти. Можна чітко прорахувати дохідність, причому на горизонті 5 років.

Що краще — купити квартиру, перепродати чи здати в оренду?

Я радила б купити квартиру, здати в оренду хоча б на 3 роки, відбити частину, а потім уже продавати.

Де можна заробити більше — на подобовій чи довгостроковій оренді?

Подобова оренда більш дохідна, вона дозволяє заробити до 15% річних. Але один об'єкт не принесе бажаного прибутку. Потрібно мати 5−6 квартир, тоді можна зібрати пул постійних клієнтів та мати обіг.

Віддати перевагу заміській нерухомості чи столичній?

Можна сміливо робити ставки і на один, і на другий варіант. Головне правильно обрати об'єкт.

Читайте також: Нерухомість столиці: що буде з цінами на новобудови, землю та будинки під Києвом

Про ринок ріелторських послуг

В Україні близько 15−20 тис. ріелторів. Невже ці послуги настільки потрібні, що здатні прогодувати таку кількість фахівців?

Насправді для країни з 35-мільйонним населенням й такої кількості фахівців із нерухомості замало. У США, наприклад, на тисячу людей припадає близько 6 ріелторів. Вони контролюють 95% ринку, тобто майже всі угоди проходять через ріелторів.

Україна, звісно, не Штати. З одного боку, наш менталітет не готовий до розуміння, що має робити рієлтор у принципі. А з іншого — проблеми створює те, що у цьому бізнесі ріелторами називають себе абсолютно всі, навіть бабусі, які ходять із табличками «здам квартиру».

Скільки угод в Україні відбувається за участю ріелторів?

Офіційної статистики, на жаль, немає і поки що не може бути, тому що приблизно на 60% ринок перебуває в тіні. Але десь половина всіх угод проходить через ріелторів.

У чому цінність ріелтора, які основні завдання він має вирішити для клієнта?

Насамперед відстоювати інтереси свого клієнта. В ідеалі клієнтом має бути або власник, або покупець. Інакше можливий конфлікт інтересів. Наведу приклад: власник виходить з ціною $56 тис. і йому потрібно продати квартиру в найкоротший термін. Брокер не повинен розкривати інформацію про стислий термін покупцю і казати, мовляв, ми готові прийняти будь-яку пропозицію. Завдання брокера — зібрати всі пропозиції на ринку, надати вибір своєму клієнту та провести для нього максимально вигідну угоду.

При цьому брокер не несе відповідальності за юридичну чистоту, не відповідає за фінансові ризики. Перевіряє всю документацію юрист, і тільки після його висновку брокер підписує з клієнтом ексклюзивний контракт та розпочинає роботу з його нерухомістю.

Брокерам дорікають, що вони беруть велику комісію. Як формується цінник на їх послуги?

Загальноприйняті в усьому світі комісійні ріелтору складають 3−4% від суми угоди. Але в Україні зараз перехідна модель ринку, і в нас це працює дещо інакше.

Є брокери, так звані «ключники», які представляють ніби власника і навіть можуть мати з ним ексклюзивний договір, але при цьому власник їм нічого не платить. Договір безоплатний. Такі брокери беруть комісію від 1,5% до 4% з покупця. Але питання у тому, чи приносять вони реальну користь? Завдання такого брокера — заробити свою комісію. Він не приносить цінності ані своєму клієнту, з яким має договір, ані покупцю. Чиї інтереси він представляє в угоді? Логічно, що свої. За таким принципом працює, на жаль, 85% ринку.

Є інші, котрі беруть 5%, але приносять цінність своєму клієнту за рахунок інструментів продажу, технології. З цих 5%, зазвичай, вони пропонують частину комісії брокеру покупця, тим самим охоплюючи весь ринок покупців і створюючи максимальний попит на об'єкт. В результаті концентрації попиту отримують для свого клієнта дійсно максимально вигідну пропозицію, знаходячи мотивованого покупця.

У цивілізованому світі брокеру платить власник. А у нас беруть плату і з покупця. Чи це правильно?

Я вважаю це рейдерством, якщо брокер рекламує та продає квартиру від власника, але вимагає за «свою послугу» комісійні від покупця. Ніхто у цьому випадку послугу не замовляв. У цьому випадку брокер стоїть шляху здійснення угоди.

Вважаю, що покупець повинен платити лише за сам товар. Адже коли ми приходимо, скажімо, до автосалону, ми ж не платимо консультантові за інформацію про той чи інший автомобіль. Так і тут має бути. Ми цього прагнемо, але потрібно, щоб весь ринок працював за єдиними правилами.

Але на практиці зовсім не так. Коли до нас звертається клієнт за покупкою, він мало того, що платить брокеру комісію за пошук об'єкта та супровід угоди, але найчастіше оплачує комісію брокера, який представляє власника. На думку цивілізованої людини — це нонсенс.

Скільки заробляє ріелтор у Києві?

По-різному. Але моя думка, враховуючи рівень навантаження та відповідальності, ріелтор у Києві не повинен заробляти менше ніж $2 тис.

Було декілька спроб врегулювати ринок ріелторських послуг, але всі вони поки що не мали успіху.

Усі законопроєкти, які хотіли протягнути, були написані не на користь споживача і не на користь галузі, а спеціально для якоїсь купки людей, які отримували б усі бенефіти.

Але якщо ми хочемо, щоб ринок став цивілізованим, працював за єдиними правилами і відповідав за свою діяльність, то так, закон потрібен.

Але закон, який пройшов обговорення у брокерській спільноті. Погодьтеся, це нонсенс, коли законопроєкт пишуть люди, далекі від ринку нерухомості, не розуміючи, як там все влаштовано та в якому разі виграє споживач.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Перевірено:

керуючий партнер у KDU Realty Group, інвест-консультант Маленкова Олена

KDU Realty Group