Які квартири будуть купувати після кризи

Що відбувається на ринку і як забудовники переживають кризу, «Мінфіну» розповіла директор зі стратегії та розвитку ПБГ «Ковальська» Ольга Пилипенко.

Ринок нерухомості стоїть на порозі чергового випробування. Минулий рік столичні забудовники пройшли відносно стабільно. Гривня, що зміцнилася, призвела до того, що ціни в доларах на об'єкти за рік зросли на прогнозовані 10-15%, але на попит це суттєво не вплинуло.

За даними «Ковальської Нерухомості», у перші два місяці 2020 року кількість угод з продажу квартир була на ідентичному рівні з показниками аналогічного періоду минулого року.

Для кардинальної зміни цих тенденцій практично не було передумов. Але в березні ситуація змінилася.

Чи варто приймати інвестиційне рішення зараз або варто почекати? Щоб не помилитися, важливо розуміти, що насправді відбувається у забудовників. Відповідаємо на найголовніші питання про стан ринку.

Що відбувається з будівництвами

Обмеження, який спричинив собою карантинний режим по всій Україні, змусять багатьох забудовників переглянути терміни здачі об'єктів.

За нашими оцінками, в Києві і області з початку березня було припинено близько 50 об'єктів багатоквартирних будинків. При цьому, більшість забудовників, які не зупинили роботи, змушені були сповільнити темпи будівництва.

Ми бачимо це не тільки із зовнішньої статистики, але і відчуваємо за динамікою продажів будівельних матеріалів. У квітні ми зафіксували зменшення продажів основної будівельної продукції в середньому на 35%, порівняно з показниками минулого року.

До повної зупинки робіт на будмайданчиках, в основному, змушені були вдатися ті компанії, діяльність яких безпосередньо залежить від вкладень інвесторів. Втім великі і самодостатні забудовники все ще продовжують будувати, незважаючи на зовнішні обставини.

Читайте також: Київська оренда: центр за ціною Троєщини та велике переселення за місто

Що відбувається з продажами

Тривалий карантин і невтішні прогнози про поширення коронавірусу закономірно викликали хвилювання у інвесторів житлової нерухомості. Особливо гостро забудовники відчули це в першій половині квітня, коли продажі і активність клієнтів просіли навіть у великих гравців.

За результатами місяця, потік потенційних клієнтів у наші відділи продажів зменшився в 2-3 рази.

Активність клієнтів частково вдалося відновити завдяки діджитал-інструментам продажів. Великі девелопери запустили консультації через популярні месенджери, онлайн-огляди об'єктів і надали можливість підписувати договори дистанційно.

Ми очікуємо, що відкладений попит на первинному ринку частково почне конвертуватися в продажі, як тільки в країні відновиться активність малого та середнього бізнесу. Тобто не раніше III-IV кварталу 2020 року, за умови, що найближчими тижнями карантинні обмеження почнуть слабшати. Якщо обмеження продовжать, велика частина забудовників змушена буде зупиняти роботи.

Читайте також: Що потрібно знати бізнесу, щоб пережити кризу. Поради фінансиста Рея Даліо

Що відбувається з цінами

За нашими прогнозами, очікувати зниження собівартості будівництва цього року не варто. Основний фактор, від якого буде залежати динаміка цін на ринку нерухомості, — це зростання курсу долара до гривні. Можливий стрибок для багатьох забудовників буде означати збільшення витрат на матеріали і будівельні роботи, а отже перегляд цін неминучий.

Багато покупців нерухомості все ще можуть скористатися численними антикризовими акціями, які зараз пропонують забудовники. Але в довгостроковій перспективі ціна квадратного метра в новобудовах Києва буде неухильно зростати, незважаючи на перебої попиту, викликані карантином.

Читайте також: Коли карантин закінчиться — світ буде іншим. Поради бізнесу від Білла Гейтса

Чи варто розраховувати на доступну іпотеку

З початку року Національний банк знизив облікову ставку з 13,5% до 8%, що породило розмови про зниження вартості банківських позик для споживачів в цілому та іпотеки зокрема. В реальності ж зниження облікової ставки є важливим, але не вирішальним фактором для запуску доступної іпотеки. Тому банки, особливо державні, реагують на зміни монетарної політики із великим запізненням.

Видавати кредити під заставу нерухомості і так готові були далеко не всі фінустанови, а хто мав такі опції, робили це обережно: працювали з обмеженим колом перевірених забудовників, посилили умови за доходами позичальників. Зараз на тлі ризиків, пов'язаних з карантином та уповільненням бізнес-активності, багато банків взагалі призупинили іпотечні програми.

Щоб стимулювати продажі на тлі сформованої ситуації, цього року забудовники будуть йти назустріч покупцям і розширювати свої програми розстрочок.

Наприклад, в наших проектах частка розстрочки вже складає від 30 до 40%, але це не межа. Девелопери з сильним фінансовим плечем у великих проектах зможуть допускати до 50% розстрочок від загального обсягу угод.

Читайте також: Ставлення до грошей: що заважає стати успішним

Що з ринком буде далі

Ситуація на ринку нерухомості цього року повністю буде залежати від термінів виходу країни з карантинного режиму. Переважна більшість забудовників і великих девелоперів вже фіксують падіння попиту на об'єкти житлової нерухомості, тому більш тривалий локаут може мати невтішні наслідки для галузі в цілому.

Ми не очікуємо, що попит влітку відновиться до рівня минулого року. Після карантину покупцеві знадобляться кілька місяців, щоб відновити доходи і накопичення, перш ніж приймати інвестиційні рішення. Зниження продажів може призвести до ще більшого уповільнення темпів будівництва, а перенесення термінів здачі об'єктів буде ще сильніше підривати довіру до забудовників, які потрапили в петлю кризи.

На наш погляд, уникнути такого сценарію зможуть девелопери, у яких достатньо власних резервів для продовження будівельних робіт своїми силами і у яких у продажу є добудовані об'єкти. У посткарантинный період покупці віддаватимуть перевагу готовому житлу якісної споруди, адже саме такі об'єкти зараз найбільше захищені від ризиків.