Немає життя: що відбувається з цінами на київську нерухомість

За даними агентства нерухомості «Благовіст», в травні обсяг інвестицій в столичну нерухомість склав близько 22,6 млн доларів, що вдвічі менше, ніж в квітні. Тоді кияни скупилися на 33 млн доларів, а місяцем раніше, в березні — на 34 млн.

«Були періоди, коли ніхто навіть не дзвонив, не кажучи вже про перегляди і угоди. Квітень, який завжди вважався дуже активним, цього року став «мертвим», а в травні традиційно почався період затяжних вихідних, і попит ще більше впав», — говорить керівник агентства Best&Seller Ірина Луханіна.

Більш-менш живий зараз хіба що сегмент найдешевшого житла — до 50 тисяч доларів. Такі квартири беруть як для себе, так і під оренду. «За об'єктами, які реально вигідно здавати, взагалі йде полювання — їх розбирають буквально за кілька днів», — розповів керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов.

Інвестиції в житло. Виберіть вигідний об'єкт 

Останні тенденції вже позначилися на цінах. Хоча їх загальний рівень не впав, а забудовники навіть анонсували подорожчання, отримати індивідуальну знижку можна як на вторинному ринку, так і в новобудовах. А скептики в черговий раз заговорили про «будівельну бульбашку». За їх підрахунками, вона повинна «лопнути» цієї осені. Тим паче, що проблемних об'єктів і в Києві, і в передмісті, дійсно стає все більше.

«Мінфін» з'ясовував, чому кияни припинили купувати квартири, і що буде з цінами.

Попит — на найдешевше

Зі слів Михайла Артюхова, кияни відклали мрії про новосілля через президентські вибори і пов'язану з ними невизначеність в країні. «Люди просто вирішили почекати. Особливо помітно це проявилося до першого туру, коли взагалі не було ясності, до чого готуватися», — говорить експерт.

Після виборів мало що змінилося: житло в столиці, як і раніше, користується мінімальним попитом. Хоча, як стверджують в АН «Благовіст», попит все ж трохи пожвавився.

В основному, люди вирішують свої побутові проблеми (переїзди та обміни) або ж намагаються вкласти заощадження в квартири під оренду.

Ставки за банківськими валютними депозитами залишаються низькими — 2,5-4,5%, а вкладатися в гривні багато українців не ризикують, побоюючись девальвації. На квартирі ж реально заробити до 10% річних у валюті, — пояснюють експерти.

Читайте також: Депозити або нерухомість. За та проти

За словами Михайла Артюхова, основний попит зараз — на найдешевше житло. «20-30 тисяч доларів за квартиру будь-якої площі, але в жилому стані, яку можна здавати одразу після угоди, не вкладаючись додатково в ремонт, або 50 тис доларів за такий же об'єкт ближче до центру», — розповів Артюхов.

За його словами, на ринку «зависли» великі квартири і зараз навіть з'явилася послуга з їх переформатування. Скажімо, з великих трикімнатних квартир в новобудовах роблять декілька «одиничок» під здачу.

Співзасновник і керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольга Соловей відзначає, що зараз близько 20% всіх квартир купується для подальшої їх здачі в оренду.

За даними агентства «Благовіст», на сегмент об'єктів до 50 тисяч доларів в травні припало 37% від загальної кількості угод з нерухомості. У квітні частка цієї категорії становила 33%.

Найбільш активно продавалися 1-2 — кімнатні квартири в Дарницькому та Солом'янському районах. Найдешевшим травневим «лотом» стала одиничка в Святошинському районі — квартиру в 26 квадратів купили за 20 тисяч доларів. Тобто покупець заплатив 760 доларів за квадратний метр. У Голосіївському районі двокімнатна квартира в 50 квадратів пішла за 40 тис доларів (800 доларів за квадратний метр).

На квартири в ціновому діапазоні 50-100 тисяч доларів, за даними «Благовісту», прийшлося 39% угод. Переважно мова йде про «двушки» і «трьошки» в Шевченківському та Дніпровському районах.

На елітне житло вартістю від 100 до 250 тисяч доларів в травні прийшлося лише 19% угод, тоді як місяцем раніше — 26%. А покупці з бюджетом від 250 тисяч доларів, навпаки, після виборів стали більш активними: 5% угод в травні проти 3% в квітні.

Будують багато і дорого

Як розповіли «Мінфіну» ріелтори, минулого року в Києві було укладено близько 6 тисяч угод купівлі-продажу житла. До кризи стільки купували на місяць. Але цей рік може стати ще більш невдалим, ніж 2018. Замість 500 угод на місяць з початку 2019 року проводять в кращому випадку 300.

При цьому пропозиція квартир — як на вторинному ринку, так і на первинному ринку — залишається величезною. На кожного потенційного покупця доводиться кілька десятків, а то й сотень варіантів. І житло продовжують будувати.

У Києві зараз 58 житлових комплексів на етапі проекту, в 31 ведуться підготовчі роботи, 186 будуються.

Цікаво, що незважаючи на низьку купівельну спроможність населення, забудовники не тільки анонсують все нові і нові проекти, але і роблять спроби підвищити ціни.

«Другий місяць поспіль середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва зростає, причому цього разу відразу на 700 грн або на 3%, до 24 тисяч гривень. У травні 2018 року ціни на квартири в Києві були на рівні 22 200 гривень, тобто за рік вони зросли на 1800 гривень або 8,11%», — підрахувала головний експерт онлайн-журналу про новобудови 3m2 Вікторія Берещак.

Мінімальна ціна квадратного метра в травні склала 16300 гривень. Це на 100 грн або на 0,62% більше, ніж місяцем раніше. Тобто навіть на тлі абсолютного штилю на ринку, забудовники все одно ризикнули підвищити ціни.

Свої дії компанії пояснюють подорожчанням собівартості житла. За даними Мінрегіону, будівництво в Україні цього року подорожчало в середньому на 11%.

«За 5 місяців будівельні матеріали подорожчали в середньому на 8%, а будівельно-монтажні роботи — на 13-17%. Наприклад, арматура зросла в ціні на 8%, цегла — на 10%, газоблок — на 6%. А в червні різко зросте вартість бетону та бетонних виробів — в середньому на 10%», — пояснив керуючий партнер компанії AVM Development Group — Владислав Кононов.

Втім, за словами Михайла Артюхова, багато забудовників навмисно завищують собівартість будівництва. «Вони залучають гроші від сторонніх інвесторів, потім показують дохідність в 10% або нижче (реальна рентабельність в середньому за ринком — 20-25% — «Мінфін»), а решту грошей кладуть собі в кишеню. Виходить, що заробляють на цьому бізнесі тільки будівельники, а інвестори залишаються ні з чим», — вважає експерт. За його словами, такі схеми вже спровокували численні скандали на будівельному ринку, а деякі дрібні і навіть середні компанії пішли з ринку або близькі до цього, що явно не додає галузі стабільності.

Паралельно зростає число проблемних об'єктів. «За даними компанії Monitor.Estate близько 20% ЖК в Києві будується без дозволу на будівельні роботи. Близько 3% об'єктів будується без ліцензій на роботи. Близько 51% об'єктів (більше половини) будується на землях, непридатних для житлового будівництва. 32% учасників будівництва мають податкову заборгованість. А проти 17% суб'єктів відкрито виконавче провадження. Дані факти свідчать про те, що всі гучні реформи в будівництві — не більше, ніж слова. Прозорого, чистого ринку немає. І справа, швидше за все, в сформованих корупційних схемах, в тому числі і в ДАБІ», — вважає Ольга Соловей.

Цінник «для своїх»

Продавати житло за новими цінами вдається далеко не всім.

Як розповідає Ірина Луханіна, номінально підвищивши прайси, багато компаній дають знижки під конкретного покупця або ж проводять акції. Цікаво, що зараз конкуренцію забудовникам складають їх же клієнти, які купили житло на етапі фундаменту, а тепер не проти його позбутися. «Вони готові продавати за переуступкою прав, причому, віддають житло на 15-22% дешевше, ніж воно коштує у забудовника. Багато будівельних компаній намагаються всіляко перешкоджати таким угодам, скажімо, не пускають нових покупців на об'єкт тощо», — говорить Луханіна.

Точно так само працює система знижок і на вторинному ринку – номінальні ціни не падають, але завжди можна знайти поміркованого господаря, який поступиться до 15% від заявленої вартості. Тому є що обрати навіть покупцям з мінімальними бюджетами від 10 тисяч доларів. Наприклад, біля метро «Чернігівська» на вулиці Миропільській можна придбати кімнату в 21 квадратний метр у двушці за 11,4 тисячі доларів, на Петра Запорожця за 15 тисяч продається однокімнатна квартира в 28 квадратних метрів, одиничку в 15 кв.м на Деміївці виставили за 13,5 тисяч.

При цьому продавці все ще розраховують на зростання цін. За словами Владислава Кононова, вже в червні можливе подорожчання в найбільш ліквідних проектах, розташованих в передмісті — селищах між Києвом і містами-супутниками на віддаленості до 5 км від столиці. «Тому крім подорожчання, викликаного збільшенням собівартості будівництва, 2-3% до ціни додасть і зростаюча популярність проектів в таких населених пунктах», — говорить він. У Києві, на думку експерта, в 2019 році зростання цін може скласти до 10%.

З ним згоден і начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов. 

«Цілком ймовірно, що за підсумками 2019 року вартість житла на первинному ринку Києва складе 10-15% в залежності від самого проекту, його локації, вартості будматеріалів, курсу долара, а також затребуваності серед покупців», — зазначає він.

У той же час Вікторія Берещак вважає, що стрибка цін на квартири не варто очікувати. Всі зміни будуть в межах 1-3%. За словами Михайла Артюхова, можливе навіть ситуативне зниження цін, особливо, якщо попит найближчим часом не відновиться.

Марія Коливанова