Гроші в котлован. Простий спосіб захистити покупців житла

Яким чином можна захистити права інвесторів і разом з тим дозволити забудовникам продавати квартири на «етапі котловану», в колонці для «Мінфіну» розповів адвокат Totum LF Сергій Радченко.

Правила інвестицій

Прочинаючи із сумнозвісної афери «Еліта-Центр», будівельний ринок житлової нерухомості України кожен рік ознаменується черговим скандалом. Тільки в Києві рахунок постраждалих інвесторів від дій недобросовісних забудовників йде на десятки тисяч осіб.

Практика показує, що найслабкішою ланкою в процесах будівництва житла в Україні є саме інвестори, за чий рахунок і відбувається це будівництво.

Як не дивно, в Україні це цілком законно. З усіх джерел фінансування інвестиційної діяльності, визначеної в ст.10 закону «Про інвестиційну діяльність», забудовники майже завжди видирають лише одне – залучені фінансові кошти інвесторів.

Законодавство встановлює лише деякі обмеження при здійсненні інвестування в об'єкти житлового будівництва. Зокрема, таке інвестування може здійснюватися виключно через:

• фонди фінансування будівництва;
• фонди операцій з нерухомістю;
• інститути спільного інвестування;
• шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Корупція – є, гарантій – немає

Забудовники широко використовують схеми фінансування, які лише зовні схожі на законні, маючи на меті лише оптимізацію податкового навантаження.

Тобто, в Україні діє модель ведення будівельного бізнесу, коли забудовник будує житло майже повністю за рахунок покупців, при цьому максимально ухиляючись від сплати податків. Саме такий підхід створює ту саму доходність, за рахунок якої будівельна галузь України значно випереджає середньоєвропейський рівень.

Читайте також: Пік падіння цін на нерухомість буде ближче до осені, в середньому на 10-20%

На жаль, це явище має зворотній бік – тотальну корупцію, фактичне зрощення приватного та державного секторів, повну залежність компанії-забудовника від продажів свого продукту, та, як наслідок, соціальні заворушення та додаткове навантаження на державний чи місцеві бюджети, в разі невиконання забудовниками своїх обов’язків.

Шляхи вирішення проблеми

Законодавці та юридична спільнота активно генерують ідеї, як боротися із таким явищем. Діапазон пропозицій доволі широкий. Від розробленого в 2019 р. Мінрегіоном законопроекту «Про захист прав фізичних осіб – вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків», який передбачав фактично націоналізацію довгобудів за певних обставин, до пропозиції введення державної реєстрації майнових прав на об'єкти, які будуть створені в майбутньому.

Однак, більшість пропозицій обмежуються лише боротьбою з наслідками, але не з причинами цього явища.

В той же час, світові тенденції в будівництві інші. Придбання нерухомості, а тим паче житлової, фактично не є інвестуванням, у розумінні його як інструменту для збільшення власного капіталу. Здебільшого, це базова потреба кожної людини.

Цивільне законодавство України містить юридичні конструкції, які могли б вже зараз вирішити проблему та поставити крапку в незліченній черзі ошуканих інвесторів-покупців житлової нерухомості.

Так, ще в 2017 р до глави 72 Цивільного кодексу було додано ряд норм щодо використання ескроу-рахунків. Тим самим, в наше законодавство було імплементовано дієвий механізм, який вже давно та успішно використовується у країнах з розвиненими економіками.

Що таке ескроу-рахунок

По суті ескроу-рахунок – це умовний депозит грошових коштів, який одна сторона договору передає в тимчасове володіння банку до настання конкретно визначеної в договорі умови та пред’явлення банку визначених договором документів. До цього моменту банк зобов’язується зберігати кошти ескроу-рахунку.

Читайте також: За скільки зараз можна купити квартиру в Києві

В разі настання визначеної підстави, банк повністю або частинами перераховує суму з вашого ескроу-рахунку на рахунок отримувача цих коштів (бенефіціару). Якщо ж визначена обставина не настає – кошти повертаються власнику.

Важливою ознакою ескроу-рахунку є те, що ані його власник, ані бенефіціар не можуть розпоряджатися цими коштами. І це є абсолютно виправдано. Адже так i власник рахунку, і бенефiціар впевнені, що їхнi інтереси захищені.

Як це діятиме в будівництві

Пояснимо на простому прикладі, як це може працювати.

Інвестор хоче придбати квартиру в конкретному житловому будинку на стадії будівництва, але знаючи всі негаразди будівельного ринку боїться це робити. Продавець-забудовник хоче якнайшвидше продати свій товар – квартири. Саме для цього в банку відкривають ескроу-рахунок. Інвестор кладе туди гроші, зокрема, частинами впродовж всього періоду будівництва, і дає банку завдання – перевести акумульовану суму на рахунок забудовника, наприклад, після введення житлового будинку до експлуатації.

Читайте також: Літо в Києві: акції від забудовників у нових умовах

Водночас, будівництво житлових будинків здійснюється забудовником за рахунок власних або кредитних коштів. Однак, на момент введення житлового будинку до експлуатації, він може мати 100% проданого майна, кошти за яке будуть отримані одномоментно.

В застосуванні цього механізму є як негативні, так і позитивні моменти.

Так, це призводить до здорожчення кінцевої вартості нерухомості та необхідності забудовника вести будівництво власним коштом або залучати фінансування своїх проектів іншим шляхом. Крім того, ця схема збільшує податковий тягар забудовника.

Водночас кількість позитивних моментів все-таки перевищує:

• повний захист інтересів інвесторів-покупців;
• «відбілювання» схем будівництва та сплати податків;
• безболісне проходження процедури фінансового моніторингу для покупців нерухомості, поріг якого встановлено на теперішній час в розмірі 400 тис. грн.;
• вихід з ринку компаній-одноденок та компаній без реального власного капіталу;
• спеціалізація та укрупнення будівельних компаній;
• зменшення корупційних ризиків при містобудівній діяльності, як на стадії розробки планувальної документації із розвитку населених пунктів, так і в дозвільній сфері;
• стимулювання забудовника скоротити час грошового обігу і кардинальне вирішення питань довгобудів;
• запуск фінансового та страхового ринку та інші.

Як реалізувати зміни

Для впровадження ескроу-рахунків в будівництві, потрібно фактично лише вписати цей механізм як обов'язковий до застосування в закони «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Також варто встановити заборону продажу об'єктів житлового будівництва до його введення в експлуатацію за схемами, які відрізняються від прямо визначених в законі «Про інвестиційну діяльність».

Використання ескроу-рахунків не обмежується продажем об'єктів нерухомості на стадії будівництва. Цей універсальний механізм може бути застосовний при укладанні будь-якої ризикованої угоди, і, на відміну від нотаріальних депозитів, може набути популярності.

Читайте також: Що змінилося в оподаткуванні доходів від продажу об’єктів незавершеного будівництва

З оглядом на посилення комплаєнс-процедур, відповідно до законодавства про фінмоніторинг, взагалі має всі підстави стати дуже затребуваною послугою та дієвим механізмом захисту сторін.