28 травня 2020, 7:40 Читать на русском

Пік падіння цін на нерухомість буде ближче до осені, в середньому на 10-20%

Тотальний карантин боляче вдарив практично по всіх ринках. І ринок нерухомості – не виняток.

Тотальний карантин боляче вдарив практично по всіх ринках.

Чи варто зараз вкладати в зарубіжну нерухомість і на яку дохідність може розраховувати інвестор, в інтерв'ю «Мінфіну» розповів інвестиційний консультант з Фінляндії, що спеціалізується на дохідних об'єктах, Ерік Розенфельд.

– Як нинішня криза позначилася на ринку нерухомості?

– Основна кількість угод на європейському і американському ринках нерухомості укладаються за рахунок іпотеки. І перші сигнали кризи виходять з банків, які орієнтуються на кількість поданих заявок на отримання кредитів.

У Фінляндії, наприклад, вже зараз на 50% скоротилася кількість іпотечних заявок. Аналогічне просідання фіксується і в інших європейських країнах. При тому, що європейський Центробанк пропонує кредити під від'ємну ставку, а ставка за іпотекою в тій же Фінляндії становить 0,67-0,68%.

Ніхто не думає, що ситуація буде тривати вічно. Але, зважаючи на її унікальність – з такого роду кризою людство ще не стикалося, – сказати час, коли вона закінчиться, неможливо.

Читайте також: Іпотека під час карантину: чи є шанс знизити ставки до 10% річних — банкіри

– Це означає, що ціни на нерухомість ще не намацали дно?

– Припускаю, що ціни на нерухомість будуть знижуватися і далі. Найскладніше прийдеться курортній нерухомості, оскільки сезон втрачено. Курорти Іспанії, Туреччини, Греції, Італії доходи не генерують і агентства нерухомості простоюють. Швидше за все, вони будуть позбуватися будинків, квартир, апартаментів. Відповідно ціни підуть донизу.

Піку падіння варто очікувати ближче до осені. Але на обвал вартості в два-три рази я б не розраховував. В середньому 10-20%. Але це лише прогноз, все залежить від багатьох факторів.

Читайте також: Михайло Кухар: У червні-липні нерухомість можна буде купити з дисконтом 25%

– Традиційно експерти радять вкладатися в активи, що дешевшають. Чи варто зараз інвестувати в нерухомість?

– Коли купувати нерухомість – зараз або пізніше – залежить від мети покупки.
Якщо мета купівлі — перепродаж, цікаві варіанти можна починати шукати вже зараз. Ситуація провокує позбуватися нерухомості багатьох, особливо тих, хто втратив орендарів або закрив бізнес.

Вони будуть скидати нерухомість і будуть більш гнучкими у питаннях зниження ціни. Восени ж, коли ціни досягнуть дна, продавці швидше вирішать потерпіти, почекати ще трохи і тоді продати дорожче.

Якщо ж мета – покупка для подальшої здачі в оренду, краще дочекатися відновлення ринку і тоді вже купувати.

– А як щодо реалізації мрії – будиночок біля моря?

– Взагалі ті, хто накупив курортної нерухомості з розрахунком, що вона стане їхньою другою домівкою, зараз опинилися в безвихідній ситуації. Вони просто фізично не мають можливості туди дістатися.

Тому я закликаю більш критично ставитися до питання купівлі нерухомості за кордоном для себе. За великим рахунком, це не інвестиція, це великі витрати.

– Як вплине локдаун на зміни настрою споживача в плані придбання нерухомості за кордоном?

– Карантин стане свого роду стоп-фактором для купівлі нерухомості за кордоном. Якщо відверто, я цьому радий. Купувати нерухомість за кордоном для себе можна в тому випадку, якщо ви залізобетонно впевнені, що хочете в цій країні жити багато років.

Ситуація з карантином багатьох позбавить від необдуманих і не потрібних на перспективу витрат.

Читайте також: Які квартири будуть купувати після кризи

– Давайте повернемося до питання купівлі нерухомості з метою заробітку. Що порадите купувати і де?

– Не має принципового значення, куди інвестувати, будь-то Німеччина, Угорщина, Польща, Таїланд, Італія чи США. Скрізь є хороші для інвесторів пропозиції, якщо ми говоримо про політично стабільну країну з високим ступенем захисту інвесторів, незалежною судовою системою і так далі.

Якщо говорити про проекти, пов'язані з дохідністю, то найкращі варіанти в Азії, а не в Європі. Саме Південно-Східна Азія пропонує набагато більше варіантів за дохідністю, ніж Європа.

– Чи варто враховувати при купівлі загальний економічний фон у країні?

– Якщо брати за мірою економічних втрат, то, скажімо, Італія постраждала більше, ніж Іспанія, а Греція менше, ніж Туреччина. Але це не означає, що купувати нерухомість краще тільки в менш постраждалих країнах. Має значення, хто швидше зможе відновитися після кризи.

Якщо розглядати з цієї сторони, то серед найбільш перспективних я б виділив Португалію, Німеччину, Австрію, Таїланд, Угорщину, Польщу. Також немає сумнівів, що швидко вибереться з кризи Америка. Цього гіганта ніщо не зруйнує.

– Яку інвестиційну пораду ви б дали вашому клієнтові, який бажає вкласти в нерухомість великі суми?

– Перше, ні в якому разі не інвестувати в один проект. Тому що сьогоднішня ситуація говорить, що немає нічого стабільного. Диверсифікація – це слово дня, і вона буде нас направляти ще багато років.

Друге, я би брав проекти, які генерують постійний дохід. Не варто розраховувати на перепродаж і гарну статистику про постійне зростання цін на нерухомість, що нібито гарантує високий прибуток при перепродажі. Насправді, коли ви купуєте нерухомість, все, що відомо напевно, це скільки ви витратите. Далі просто ворожіння.

Наприклад, ви берете до уваги, що в Німеччині статистично вартість нерухомості зростає, скажімо, на 3% на рік. Відповідно, якщо через 10 років її перепродати, то, скажімо, з €500 тис. заробіток складе €150 тис. Цифри, безумовно, гарні. Але що буде через 10 років, якою мірою зростуть ціни взагалі, а головне, на ваш об'єкт – абсолютно непередбачувано.

На ціну нерухомості та її інвестиційну привабливість впливає безліч факторів: від загальних, таких як співвідношення попиту і пропозиції, іпотечні ставки і так далі, до локальних – будівництво станції метро або відкриття соціального будинку для алкоголіків і наркоманів по сусідству.

Читайте також: Гайд для інвестора. Як отримати громадянство іншої країни

– Який вид вкладень переважає зараз – безпосередня купівля або часткові інвестиції?

– Всюди є плюси і мінуси. Плюси часткового інвестування полягають у тому, що це, по-перше, маленький поріг входу. У нас мінімальна сума інвестування – € 3 тис. По-друге, дає можливість диверсифікувати навіть невеликі бюджети в €10-15 тис. І по-третє, дозволяє на довгий період часу планувати певний дохід. Звичайно, він залежить від тієї суми, яку ви інвестували.

Мінус в тому, що цей вид інвестування не передбачає права власності. Мова про спільне володіння або купівлю облігацій компанії, яка володіє нерухомістю. Це може відлякати тих інвесторів, для яких тільки повне володіння означає правильне вкладення грошей.

Обирай найдохідніший інструмент інвестування в каталозі від «Мінфіну»

– Скільки можна заробити на мінімальній сумі інвестицій, ставши пайовиком?

– Якщо брати мінімальний вхід € 3 тис., багато не заробиш. Для цієї суми дохідність може скласти 6% річних. Це дуже хороший відсоток, якщо порівняти з дохідністю від довгострокової оренди в Європі, яка становить приблизно 3-5%.

Порахуємо, скільки дасть 6% від € 3 тис. Це € 180 на рік, €45 в квартал, або € 15 на місяць. Очевидно, що ця сума мало кого врятує, але і € 3 тис. не вирішать всіх проблем. У будь-якому випадку, для збереження грошей – це цілком прийнятний варіант.

Сьогодні, коли інвестиції в зарубіжну нерухомість завмерли і людей більше хвилює їх фінансове майбутнє, ми пропонуємо накопичувальні програми, що дозволяють при невеликих щомісячних внесках почати створювати «подушку безпеки» на майбутнє. Такими програмами користуються ті, хто розуміють, що в майбутньому доведеться розраховувати тільки на себе. Я сам інвестую в такі програми.

– На яку дохідність може розраховувати інвестор, купуючи нерухомість за кордоном?

– Якщо людина купує нерухомість за кордоном, втім, як і у себе вдома, у нього є декілька варіантів отримання доходів. Один з найбільш стандартних – це довгострокова оренда.

Розглянемо, як приклад, популярну для покупців бюджетної нерухомості іспанську Торрев'єху. Візьмемо середню 2-кімнатну квартиру близько 50 кв. м за € 65 тис.

З урахуванням податку на покупку в Іспанії (10%) і супутніх витрат на нотаріуса, оформлення, до цієї ціни додасться ще €9 тис. Зі старту загальні витрати зросли до €74 тис.

Якщо пощастить, такий об'єкт можна здати в довгострокову оренду за €500 на місяць. Виходить, у рік від оренди ми згенеруємо €6 тис. «брудного» доходу. З нього ми віднімаємо: €500 на комісію агентства нерухомості, €20 на місяць або €240 на рік на комунальні платежі, €200 на щорічний податок на квартиру. Таким чином, щорічні витрати складуть €940.

У результаті прибуток складе €6000 – €940 = €5 060, або 6,84% річних. Класний відсоток для нерухомості, але ми не врахували витрати на купівлю меблів, можливий ремонт тощо. А ще 24% – податок на прибуток для нерезидентів. У результаті чистий прибуток на рік в нашому дуже оптимістичному випадку становить €3 846, або 5,2% річних.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: що потрібно знати, щоб заробити до 80%

– Нерухомість під час фінансового шторму нерідко стає проблемним активом. А чи є ніші, які дозволяють на ній заробляти і в скрутні часи?

– Абсолютно очевидно, що ми рухаємося в бік проектно-залежної економіки. Візьмемо коворкінги. Вони виникли тому, що у безлічі людей потреба в офісі виникає час від часу.

З тієї ж причини з'явилися центри зі самостійного зберігання товарів. Цей тренд буде розвиватися. Тому тут безліч варіантів інвестування.

–… І один з них – вкладення в сховища інформації? Розкажіть про це.

– Злетіла потреба онлайн послуг — від замовлення їжі до Zoom. Вся ця інформація повинна десь зберігатися. Величезні комп'ютери з великою пам'яттю, куди завантажуються всі дані, повинні десь фізично знаходитися. У спеціально обладнаному приміщенні, а це і є нерухомість. Тому data-центри сьогодні просто чудова тематика. На їх створення і розвиток потрібні гроші. І вхід інвесторів, звичайно, тут вітається.

Є різні варіанти входу – і через акції, і через облігації. Тож можна заробляти як за рахунок дивідендів, так і на зростанні вартості акцій.

Інвестувати в data-центри можна через інвестиційні трасти REIT, і поріг входу там може стартувати навіть від €300.

Вважаю цей напрямок дуже перспективним. Які тут можуть бути ризики? Я їх не бачу, бо data-центри — зростаюча сфера. Особливо цікаві вони в плані довгострокових інвестицій. Якщо зараз їх дохідність не дуже висока – 2-3%, то через п'ять років вона може злетіти.

Розмовляла Ірина Рибніцька

Коментарі - 39

+
0
bublik
bublik
28 травня 2020, 8:05
#
Он просто забыл уточнить что падение на 10-20% будет в гривне при курсе доллара 45-100 )
+
+142
andrey2412
andrey2412
28 травня 2020, 9:36
#
Он про европейский рынок говорит, а не наш
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
28 травня 2020, 10:03
#
В Финляндии может и будет 10-20%. Такого спроса, как во время вынужденного переселения с Востока, у нас не будет. Так что падать нам до адекватных уровней -30% аж бегом.
+
+74
yarg
yarg
28 травня 2020, 10:47
#
Ну , будете продавать свою квартиру с такой скидкой - пишите. договорипмся.
+
+52
andrey2412
andrey2412
28 травня 2020, 11:54
#
Так же и в 2009 говорили и 2014-15 В итоге продавали и с больше скидкой чем 30%
+
+34
Olenkabuh
Olenkabuh
28 травня 2020, 13:35
#
В 2009 г. рынок падал, т.к. цены после 2005 г. ушли в космос. У нас недвижимость стоила дороже, чем в Польше в 2007-2008 г.г. Кредиты раздавали на покупку квартиры кому угодно. 2-х комнатные убитые хрущи на Соломенке уходили по 100 000 у.е. Знакомый продал 3-х комнатную на Подоле в царском доме за 500 000 у.е. 1-комнатная на Оболоне стоила 100 000 у.е. На днях читала статью 2010 года, где «аналитики» прогнозировали откат стоимости недвижимости до 10 000 у.е. за 1-ю квартиру. В результате ничего такого не было. Цены конечно упали , но в разном ценовом сегменте по разному. В 2014-2015 г.г. у нас гривнах обвалилась  в 3 раза. То конечно же и рынок отреагировал на это, но не в 3 раза. А в 2019 году опять пошли вверх. Дно было в 2017 году. Как сейчас будет никто не знает. Но то, что цена после всех витков не доходила до уровня цен в 2003-2004г.г - это 100%
+
+15
yarg
yarg
28 травня 2020, 14:08
#
«Но то, что цена после всех витков не доходила до уровня цен в 2003-2004г.г - это 100%»

понятно что цена не упадет до уровня 2004 года. 
просто потому что тогда зарплата 200 долларов в Киеве считалась «хорошей». А сейчас  - это минималка в Вапнярке.
+
0
Olenkabuh
Olenkabuh
28 травня 2020, 16:46
#
«Так отож». Если гривна будет опять девальвировать как в 2014-2015 году, то и цены в у.е. пойдут вниз. А все остальное - коррекция. Недвига сейчас так «дорого» стоит, что у меня основная масса знакомых за последние 4 года по несколько квартир в Киеве накупили. Их родственники с периферии уже обзавелись недвигой, которую сдают в аренду, а сами в селе живут. Тут, чтобы просло уже должен быть настоящий коллапс всего, но тогда с страны не будет
+
+45
djjack
djjack
28 травня 2020, 8:12
#
Крайне интересная и актуальная статья. Спасибо!
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
28 травня 2020, 8:36
#
Ждём от автора анализ и прогноз Украинского рынка, написанного в этом же стиле. Спасибо
+
+21
yarg
yarg
28 травня 2020, 9:51
#
Типа «что-то подешевеет , что-то подорожает , но как именно - хз» ? 
можете пользоватся этим прогнозом.
+
+21
vladymyrkiev
vladymyrkiev
28 травня 2020, 10:13
#
Налог на недвижимость 200 евро (6 тыс грн) в год и 20 долл комуналка (600 грн) за 50 кв.м. Т.е. среднемесячные затраты 1100 грн... Сравните со своей квартирой.
+
+15
yarg
yarg
28 травня 2020, 10:49
#
Ну сравните. только не забывайте , что все что по счетчикам - электричество и вода - это жильцы оплачивают сами. Это сюда не входит.
+
+12
ballistic
ballistic
28 травня 2020, 10:53
#
20 євро на місяць «за комуналку» - це мабуть частка, яку сплачує власник нерухомості. Зазвичай комунальні оплачує орендар і в Іспанії ціни на воду, електрику, інтернет на решту послуг вищі, ніж у нас.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 травня 2020, 11:02
#
В мене 1100 не накапує, зимою макс 700-800 грн за все разом, з інтернетом і кабелем. І це не 50 квадратів, а дещо більше. Ну і у нас зима не Іспанська. А так, то я ще в далекому 2003 році жив в Ірландії. То лиш мішок сміття викинути коштувало 3 з гаком єврика... як кілограм мяса. На автобусі 20 км проїхати 3,50 було...
+
+15
penetrator1963
penetrator1963
28 травня 2020, 11:38
#
У меня только электроэнергия 700-800 грн в мес стабильно. я не представляю, как люди тратят, чтобы на 150-200 грн.
+
+15
yarg
yarg
28 травня 2020, 11:42
#
Загадка. у меня гривен 600-700 электричество , 350 вода, 400 жек  и мусор... зимой отопление - от 1200 до 1700 , смотря по погоде.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
28 травня 2020, 13:01
#
У меня 150 грн в месяц электричество, обычный счетчик причем (не двухзонный).
+
0
yarg
yarg
28 травня 2020, 13:09
#
150 гривен ? У меня бойлер раза в 2 больше накрутит...
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 травня 2020, 14:33
#
У мене воду газовий котел гріє, інд.опалення, утеплення, Осбб 2,5 грн з метра, зимою тепло, бо вікна на південь, газу йде на копійки. Осбб адекватне, не задирає ціни.
+
0
Diego Donati
Diego Donati
28 травня 2020, 15:06
#
Не у всех же бойлеры =)
+
+36
Diego Donati
Diego Donati
28 травня 2020, 13:04
#
Больше интересует, что будет с ценами на квартиры и дома в Одессе, Киеве, Львове. 
Финляндия — это очень далеко.
+
+15
yarg
yarg
28 травня 2020, 13:10
#
Ничего не будет. что-то подешевеет на 5 %  , что-то подорожает. на те же 5 % 
будут проскакивать интересные варианты - их можно будет ловить и выиграть на 5  , а 15 % .  
Все как везде в мире. 
никаких апокалиптических подорожаний или подешевений в 2 раза - не произойдет.
+
+43
Captain  Cisco
Captain Cisco
28 травня 2020, 13:33
#
Yarg
Вы готовы это гарантировать?
+
0
yarg
yarg
28 травня 2020, 14:05
#
За соответствующую оплату - да. 
а какие гарантии вы принимаете ?
+
0
kalchu
kalchu
28 травня 2020, 15:29
#
Я тоже думаю, что недвижка просядет на 5, ну максимум 10%, конечно можно будет поймать срочную продажу с большим дисконтом, но в целом продавцы цену будут стараться держать
+
+22
ballistic
ballistic
28 травня 2020, 13:21
#
"Візьмемо середню 2-кімнатну квартиру близько 50 кв. м за €65 тис.
Якщо пощастить, такий об'єкт можна здати в довгострокову оренду за €500 на місяць
"
— житло за такими параметрами вартості та оренди можна знайти і в Києві. А ще в Києві супутних витрат менше.
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
28 травня 2020, 14:35
#
Комунарка більша в Києві, ну і здати за 500 таку не вийде.
+
+7
ballistic
ballistic
28 травня 2020, 18:26
#
Ви погано розумієтесь на вартості комуналки в Іспанії.
І на вартості оренди в Києві також
+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
28 травня 2020, 14:50
#
Никакого пика осенью не будет. черный лебедь за углом и все только начнется осенью..
+
0
yarg
yarg
28 травня 2020, 14:54
#
Что именно ? ужасный рост цен , которого все ждут ? И который нам обещают уже сколько лет...
+
+43
Petrovich36
Petrovich36
28 травня 2020, 15:09
#
Цены на недвигу в Украине не соответствуют реалиям нашей экономике,однушка харьков 20000зе.,без ремонта ,максимум косметика.

20000*27=540тыс.

Средняя з.п пусть 10000грн  и то до 18 года и того меньше была

это 15 лет работать на убогую однушку и не болеть)и при этом не обзоводиться семьёй

Соррос наверно не шутил про нормальное населения украины в 15млн.душ)
+
+12
Diego Donati
Diego Donati
28 травня 2020, 15:19
#
В крупных городах наплыв спроса из регионов, туристы толкают цены вверх.
Как только настроят жилья под этот спрос, цены обвалятся.

В райцентрах квартиру или дом можно купить за 5000–9000 долларов.
+
+13
Petrovich36
Petrovich36
28 травня 2020, 15:12
#
Правда не каждому дано с 10000грн. отложить с зарплаты,   20000у.е и за 20лет
+
+20
Petrovich36
Petrovich36
28 травня 2020, 15:36
#
Та и робото техника на месте не стоит ,кто думает что роботы улучшат твою жизнь ,сильно ошибаються,они лишь заменят миллиарды рабочих мест,что естественно привидёт к сокращению популяции
+
0
Diego Donati
Diego Donati
29 травня 2020, 12:34
#
Это в странах с развитой промышленностью роботы вытеснят рабочих.
В Украине производств почти нет, терять нечего =)  
+
+15
IN GOD WE TRUST
IN GOD WE TRUST
28 травня 2020, 20:07
#
Продавать будут колхоз нормальные метры продавать никто не будет
+
+15
Alexeykiev
Alexeykiev
29 травня 2020, 8:09
#
СЕЙЧАС «Послекарантинная» тенденция в г.Киеве наблюдается такая:
- Недострой и «Бабушатник» (хрущ, панель, шестнарик, г*вно-локация и т.д.) хорошо просели;
- Объекты в хороших / готовых / новых ЖК уже докарантинные и наблюдается спрос и активность покупателей.
Мой Вывод такой:
- в данной дисскусии правы ВСЕ. Одни остануться с никому не нужным и не проданным бабушатником, вторые всегда выручат прибыль от ликвидного объекта (будь то продажа или аренда).
Всем Побед!
+
+15
ballistic
ballistic
29 травня 2020, 10:32
#
Це де «докарантинні» ціни?

Гривня не відновилася до докарантинного рівня, поки нема реальних підстав для оптимізму, а через 2 дні літо, мертвий сезон.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися
 
Реклама