Практичний досвід. Скільки можна заробити, здаючи житло через Booking

У чому складність роботи через цей сайт, до яких сюрпризів варто готуватися і скільки можна заробляти, у статті для MC.today розповіла киянка, яка вже 2 роки здає житло через Booking. «Мінфін» наводить скорочену версію публікації.

Скільки можна заробити

Майже дворічний досвід і близько десятка об'єктів на Booking показали динаміку сезонності попиту. Найбільш заповнюваним виявився період з травня до вересня – приблизно 80% місяця були під бронюванням. Також очікувано стабільно закривалися святкові дні.

Типова двокімнатна квартира в центрі з нормальним ремонтом в період активного попиту може згенерувати близько $2000 на місяць. Якщо говорити про будинки бізнес — і преміум-сегмента, цифра буде помітно вищою. Основні витрати йдуть на комісію рекламному майданчику, прибирання та витратні матеріали, комунальні послуги, податки.

Сумарно витрати складають близько 30%, у відношенні до грошового обігу. Отже, якщо квартира є вашою власністю, можна розраховувати на чистий прибуток близько $1400, якщо об'єкт в суборенді – відняти вартість щомісячної оренди.

Підсумовуючи, можна зробити висновок, що «подоба» має сенс у фінансовому аспекті, однак вимагає багато ресурсів. Одним з найпопулярніших джерел об'єктів для подобової оренди є суборенда: ви укладаєте договір довгострокової оренди з власником об'єкта з правом перездачі квартири в оренду.

Наполегливо не рекомендую починати з цього, якщо у вас немає: 1) чіткого розуміння, як працює цей бізнес і (бажано) досвіду роботи в ньому на будь-якій позиції; 2) бази постійних клієнтів. За відсутності обох елементів велика ймовірність «піти в мінус», віддаючи щомісяця суми за об'єкт, що простоює.

Читайте також: Безвідмовні інвестиції: скільки заробляють медлабораторії

Якщо вам пощастило і у вас вже є квартира, на якій можна випробувати сили, краще почати з неї. Заразом ви зрозумієте, чи підходить вам концепція і дохідність. Бізнес можна вважати ефективним, якщо в середньому ви виходите на 150 % від доходу, який можна отримувати від довгострокової оренди.

Як реєструватися

Щоб розмістити пропозицію, потрібно пройти серйозну реєстрацію: окрім вказування максимально деталізованої інформації про об'єкт, Booking наполягає на високому рівні якості фотографій, аж до блокування фото з маленьким розширенням. Також сайтом рекомендовано самостійно описати всі «плюшки» і переваги об'єкта.

Після первинної реєстрації Booking пропонує встановити ціни і доступність об'єкта в календарі. І тут варто звернути увагу на те, що, якщо ви не вкажете обмеження щодо мінімального терміну, за який гість повинен забронювати об'єкт, система відкриє можливість last-minute deal. Якщо у вас немає окремої людини, здатної відповідати на дзвінки гостей і поселяти їх 24 години на добу, то це зіграє з вами злий жарт.

Перший досвід здачі житла

Квартира, яку я здавала в період Фіналу Ліги чемпіонів у 2018 р, розташовувалася в самому центрі – в 300 метрах від вулиці Хрещатик. За статистикою Booking, 99% об'єктів були заброньовані, а середня ціна такої пропозиції, як у мене, становила $250-300$ на добу. Тому я встановила ціну 280$ за добу.

Бронь надійшла практично миттєво – гість з Британії забронював відразу цілий тиждень, що охоплює період найактивнішого попиту. Однак очікування отримання швидких грошей змінилося першим розчаруванням – британці не приїхали, навіть не відповіли на повідомлення в месенджерах. Пік ажіотажу припав якраз на дні, які були у мене під бронью, і коли вона відклалася, за такою вартістю квартира більше нікого не цікавила.

Читайте також: Які квартири будуть купувати після кризи

Для приватних орендодавців з України Booking закриває можливість утримання депозиту з карти особи, яка бронює. Скасувати бронь зі свого боку я можу лише за погодженням з гостем або ж після настання 24:00 першого дня бронювання – відзначити як «незаїзд».

Якщо у вас в обмеженнях вказаний штраф за «незаїзд» або скасування бронювання, то це не відкриває вам можливість примусового утримання цього штрафу з карти особи, яка бронює. Як пишуть представники Booking, у власника є право особисто звернутися з претензією до особи, яка бронює. На цьому все.

У перші місяці після публікації свого об'єкта я отримувала велику кількість раптових відмов – люди не виходили на зв'язок, як і у випадку з британцями. З'ясувалася причина: багато людей використовують бронь на Booking, щоб отримати гарний документ для прикордонників, а ваше житло їм особливо і не потрібно.

У Booking відсутні робочі інструменти захисту і компенсації простою вашого об'єкта від наймачів. Так само, як і немає системи рейтингу гостей, за яким можна було б судити про їх надійність.

Значення рейтингу

Після того як у квартири став формуватися рейтинг на підставі перших відгуків, кількість скасувань стала серйозно зменшуватися. Система рейтингів на Booking – своєрідний заохочувальний інструмент. Чим вище рейтинг, тим більше вас «піарить» Booking у випадковій вибірці.

Багато орендодавців серйозно ставляться до даного рейтингу, і його демонстрація на об'єкті – як знак якості.

Читайте також: Київська оренда: центр за ціною Троєщини та велике переселення за місто

На рейтинг від Booking впливає абсолютно все. І він дуже суб'єктивний. Наприклад, один з гостей зазначив, що йому не сподобалося освітлення в під'їзді, тому що у нього фобія темних приміщень. Інший гість зазначив, що при зрості 2 метри йому не вистачило довжини ковдри. Однак 90% відгуків містили позитивний зворотний зв'язок у частині прибирання та кавомашини, від якої всі були в захваті, що в підсумку і витягала будь-який відгук.

Здача житла у спальних районах

Згодом я випробувала на Booking та інші об'єкти, зробивши висновки, що центральні райони цікавлять в основному іноземних туристів, а спальні – українських «відрядників».

Умовно до спальних районів можна віднести Русанівку, Позняки, Теремки. Велику роль відіграє близькість метро. До речі, не варто недооцінювати подобову оренду в спальних районах – за рейтингом привабливості (витрати/доходи) вони анітрохи не поступаються центру. Середній чек за «свіжу» однокімнатну квартиру складає 800-900 грн на добу. Крім того, більше шансів зібрати базу постійних орендарів, які регулярно відвідують Київ у справах.

Скільки платити сайту

До вартості, яку ви прописуєте в календарі, вже внесена комісія Booking. Вона становить 15 %, також прописаний туристичний збір. Кожен місяць Booking надсилає рахунок в євро – свою комісію. Варто уважно звірити суму, оскільки, якщо ви забули відзначити «незаїзд», комісія за бронь буде все одно нарахована. Її можна оскаржити, але цей процес затягнеться. На оплату рахунку виділяється 2 тижні.

Читайте також: Пік падіння цін на нерухомість буде ближче до осені, в середньому на 10-20%

З метою перестрахуватися від гостей-бешкетників, можна встановити заставну суму, яку необхідно повернути за фактом виїзду гостей. На практиці це реалізувати важко, оскільки зазвичай гості кажуть, що у них суми під розрахунок за бронювання і нічого такого вони у пропозиції на сайті не бачили.

За увесь період у мене був один випадок, через який я пошкодувала про відсутність страхувальної суми. Іноземні туристи розбили декоративне скло, проігнорували заборону куріння, розкидавши скрізь недопалки і попіл, а також поїхали, прихопивши із собою ключі. Збитки від гостей склали близько $80.

Вимогливість гостей

Кумедний факт: від українців надходить більша кількість претензій, ніж від іноземців. За фактом виявляється, що українці більш вимогливі.

Особисто моя думка: найідеальніші гості з ЄС. Якщо іноземцю щось не подобається, в основному будь-який відгук він все одно закінчує на позитивній ноті. Був випадок, коли в старому будинку, в якому здаються апартаменти, прорвало трубу, відповідно, води в квартирі не було до пізньої ночі. Замість киданню вогню-блискавиці німецький гість поставився до ситуації з розумінням і пішов освіжатися у «Спортлайф».

Читайте також: Будиночок біля моря: чи варто вкладати зараз в курортну нерухомість

Українські гості часто намагаються схитрувати. Наприклад, «чекіниться» пара, а заїжджають п'ять чоловік, щиро дивуючись з приводу того, що про таке слід попереджати. Або ж без попередження заїжджають із домашніми тваринами. Існує окремий сегмент гостей, які повністю ігнорують часові рамки check-in/check-out. Вони можуть приїхати о 7 ранку і вимагати поселити їх, тому що на вулиці дощ.

Декілька порад

Якщо ви готуєте декілька об'єктів під такий бізнес, краще, щоб вони були максимально близькі за локаціями. Це допоможе персоналу економити час у «високий сезон», коли між check-in check-out є всього дві законні години на прибирання і поповнення витратних матеріалів.

Оптимально використовувати для реклами свого об'єкта кілька майданчиків і гнучку систему ціноутворення (вносити корекцію ціни власноруч, у міру заповнення об'єкта). Намагайтеся встановити і реалізувати правило страхового депозиту – можливо, він вам не знадобиться, але спати будете спокійніше.