Заміські будинки під Києвом: що і за скільки можна купити зараз

Що користується попитом

Якщо ще п'ять років тому до продажу пропонувалися переважно котеджі, то сьогодні більше половини — це таунхауси в різних варіаціях. Це обумовлено тим, що зараз і девелопер, і покупець орієнтовані на максимальну мінімізацію витрат на будівництво та подальшу експлуатацію.

З'являються і кардинально нові формати, які пропонують всі зручності квартири, але завдяки незвично великій терасі створюють відчуття заміського будинку. Пропозиція формується як за рахунок абсолютно нових проєктів, так і за рахунок розвитку і трансформації вже існуючих.

Крім того, ще з докризових часів у багатьох містечках залишилися непродані об'єкти, які забудовники прагнуть реалізувати на тлі попиту, що відновився.

Як зазначив Валерій Захаров, власник Re/Max Central і засновник компанії Z Consulting, у 2008 році багато девелоперів обпеклися і пішли з сегмента заміської нерухомості.

Попит, що накопичився за 12 років, і карантини оживили ринок. «Нові котеджні містечка з'являються як на віддаленні 10−20 км від міста, так і 50−70 — просто це різні формати і класи», — пояснює Валерій Захаров.

Читайте також: Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних

Пропозиція на вторинному ринку

На вторинному ринку можна знайти ще близько 6 тис. будинків, розташованих як в умовних селах, так і котеджних містечках, але якість цієї пропозиції не завжди відповідає нинішнім вимогам.

У дев'яностих-нульових масово будували великі будинки площею 200−1000 кв. м, в яких є все. Але це виявилося дорогим задоволенням. Коли через майже 30 років розвитку ринку прийшло розуміння, що в будинку головне — не площа, а функція, яку він виконує, багато з об'єктів стали незатребуваними.

«Якщо ви звернете увагу на будинки споруди до 2006 року, то вони були трьох- або чотириповерхові. Останні п'ять років, незалежно від сегмента, будуються одно-, максимум — двоповерхові будинки. Вкрай рідко з'являється додатковий рівень, і, як правило, він чимось обумовлений і обов'язково функціональний, тобто це не даремні квадратні метри, тому що так було прийнято будувати», — розповіла Ірина Рогальська, агент Re/Max Central.

За словами Андрія Кременя, агента Re/Max Central, зараз ми, можливо, спостерігаємо новий тренд — відродження традиційно українських господарських садиб, розташованих на території від одного гектара. Їх концепція передбачає поєднання трьох основних напрямків:

1. Преміально-комфортні умови проживання для господарів.
2. Ведення сільського і тваринницького господарства із використанням сучасних технологій.
3. Можливість якісно відпочивати на своїй території.

У всьому світі вже давно існує мода на великі приватні резиденції-ферми в стилі «ранчо» для вирощування органічної продукції. Відкриття ринку землі в Україні дасть додатковий поштовх для розвитку таких маєтків. Крім того, в умовах світової пандемії активніше почав розвиватися місцевий агротуризм.

Читайте також: Навіщо іноземці скуповують українську нерухомість і як це позначиться на цінах

Про якість котеджних містечок

Якість проєктів дуже різний — від некомфортних і навіть небезпечних для проживання будинків до високорівневих проєктів, які не поступаються преміальним особнякам. Тому на ринку можна знайти об'єкти як від 10 тис., так і до декількох мільйонів доларів за домоволодіння.

Якісна пропозиція, продиктоване реальним попитом, виглядає так:

• Архітектура

Заміські будинки сьогодні йдуть від гігантоманії і за розмірами практично нічим не відрізнятимуться від квартири у місті.

• Інженерія

На перше місце виходить собівартість витрат на утримання домоволодіння. Якщо раніше на комуналку мало звертали уваги, то зараз з огляду на дорожнечу енергоресурсів вся інженерія повинна бути максимально економічною.

Раніше наявність газу в котеджному містечку було обов'язковою умовою. Зараз замість газових котлів все частіше використовуються теплові насоси і електричні котли.

• інфраструктура містечка

Обсяг і різноманітність інфраструктури залежать від типу і класу котеджного містечка, але в будь-якому випадку сьогодні інфраструктура — це must have.

Що робити з неліквідними об'єктами?

1. Обрати перевірену компанію з продажу нерухомості, краще працювати тільки з одним ріелтором. Деякі думають, що запросивши десятьох ріелторів, вийде продати будинок у десять разів швидше. Це омана. Тільки єдиний виконавець здатний сконцентрувати в своїх руках попит, щоб продати будинок за максимальною ціною.

2. Якщо об'єкт не продається навіть після залучення грамотного фахівця, потрібно подивитися на нього інакше. Наприклад, є будинок площею 500 кв. м. — можна розділити його на частини і зробити багатоквартирним, можна змінити цільове призначення і зробити з нього об'єкт соціальної інфраструктури — дитячий садок, центр освіти, центр для людей похилого віку, готель, гостьовий будинок.

Будинків, які не продаються, не існує — просто потрібна експертиза.

«Але головне, враховуючи, що це категорія нерухомості, яка прямує до збиткової, або вже туди перейшла, потрібно змінювати підхід до формування ціни. Підхід „я вклав гроші і хочу їх повернути“ не працює. Потрібно дуже тверезо дивитися на ситуацію і реально оцінювати конкуренцію», — зазначила Ірина Рогальська.

Читайте також: Як уникнути виселення за борги по комуналці

Як змінилися ціни на нерухомість

• Первинний ринок

Незважаючи на зрослу у 2020 році популярність заміського житла і ціни на оренду, що стрімко злетіли, вартість продажу будинків кардинально не зросла. Якщо ми говоримо про нове будівництво, то ціни підвищилися на 10−20% залежно від місця розташування котеджного містечка. Найбільше зросли ціни в об'єктах із гарною транспортною доступністю, хорошим природним оточенням, розвиненою інфраструктурою.​

• Вторинний ринок

За 30 років на ринку накопичилося багато різного житла. Будинки, які стоять з 2008 року, не дорожчають, а випробовують своє зниження до реальної точки продажу.

«На нові будинки ціни тільки зростатимуть, тому що дорожчають земля, будматеріали, будівництво, і є попит. Проєкти, які не вгадали з концептом, з не дуже хорошим розташуванням, без сучасних архітектурних і планувальних рішень можуть відчувати дефіцит попиту, тому будуть змушені надавати знижки», — поділився Валерій Захаров.

Читайте також: Нерухомість тепер можна оцінити безкоштовно «автоматом»

Що зараз шукає покупець

Найпопулярнішим залишається запит на будинки площею близько 200 кв. м. Ця площа затребувана як у сегменті комфорт, так і в преміум-рівні із застереженням, що вимоги до цих 200 «квадратах» будуть абсолютно різними.

Як і раніше, користуються великою популярністю будинки, які мають безпосередній вихід на воду або, як мінімум, в якусь гарну прогулянкову зону — парк, ліс, луг.

«Попит є, але не ажіотажний. Всі хочуть жити сьогодні, тому обирають вже побудовані будинки. Це стосується всіх сегментів. Все частіше вибір покупця падає на котеджні містечка, оскільки питання експлуатації, охорони, ком'юніті на першому місці», — розповів Валерій Захаров.

За словами експерта, на вторинному ринку затребувані сучасні і повністю готові будинки, а також ті, в яких можна зробити мінімальний косметичний ремонт, за умови, що планування та інженерія відповідають сьогоднішнім реаліям.

Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні

Попит на земельні ділянки

Попит на земельні ділянки переважно сконцентрований у двох сегментах — економ і преміум. Якщо говорити про економ-сегмент, тобто якась частина покупців, які розбираються в будівництві, розуміють, що якість пропозиції не відповідає ціні, тому хочуть будувати самостійно.

Вони вибирають ділянки у найрізноманітніших напрямках, але розташовані переважно у селах без хороших під'їзних шляхів, мереж і якихось привабливих природних характеристик. Оскільки котеджні містечка, які продають ділянки під будівництво, можна перерахувати по пальцях, і вартість землі в них істотно вища, ніж можуть дозволити собі такі покупці.

У котеджних містечках за останній рік ціна зросла дуже сильно і сьогодні становить $3−5 тис. за сотку.

Для будівництва будинків преміум-сегмента пропонуються ділянки від 50 соток до 1 га і вище. Як правило, це ділянки в районі Конча-Заспи і Вишгорода з виходом на воду. Діапазон цін досить широкий: від $500 до $50 тис. за сотку.

Крім того, багато землі, для якої змінили цільове призначенння, привели до стану, готового під індивідуальне будівництво, і вона поступово освоюється. Це масиви ділянок від двох-трьох гектар, які вже порізані на ділянки 8−10−15−25 соток залежно від сегмента.