Як заробити до 30% на турецькій нерухомості

Уже сьогодні покупка квадратних метрів у Туреччині може принести інвесторові до 30% доходу від угоди перепродажу або ж стабільний прибуток у вигляді 9% річних від оренди.

Але, щоб не промахнутися з вибором об'єкта вкладень і отримати від нього максимальну вигоду, потрібно враховувати масу нюансів. Яких саме — розповіла «Мінфіну» керівник відділу продажів компанії Liga Real Estate (Аланія) Ксенія Балджи.

Турецька нерухомість не помітила вірусу

Турецький ринок нерухомості порівняно благополучно подолав шок локдауну. Навіть під час карантину не було повного затишшя — покази просто перемістилися в онлайн. В результаті вдалося уникнути масових розпродажів і обвалу цін.

Загалом за країною кількість угод навпаки різко збільшилася. Наприклад, в червні 2020-го в річному вимірі приріст склав 209%. Ці дані, правда, враховують продажі клієнтам з усіх країн, в тому числі з самої Туреччини.

Такий запаморочливий приріст продажів пояснюється просто: під час пандемії національні банки запропонували пільгові ставки за іпотечним кредитуванням. 1 червня три найбільші державні банки країни, Ziraat Bank, Halkbank та VakıfBank, відкрили іпотечні програми з відсотковими ставками нижчими за інфляцію. Кредити для нових будинків припускали термін погашення до 15 років, ставку від 0,64% і пільговий період до 12 місяців.

Читайте також: Пік падіння цін на нерухомість буде ближче до осені, в середньому на 10-20%

Чим заманюють іноземців зараз

І місцеві жителі почали вкладатися у власні курорти. Наприклад, в Аланії за півроку продано 5 901 об'єкт. У 2019-му за цей же період купили 4 700.

Покупців-іноземців у перші місяці літа було на 38% менше, ніж роком раніше. Однак зараз місцеві забудовники та аналітики розраховують на поступове відновлення попиту і з боку нерезидентів.

Є декілька вагомих підстав для таких прогнозів. По-перше, привабливість країни підвищує успішне вирішення проблеми з коронавірусом. Оскільки люди розглядають Туреччину як «безпечну гавань».

По-друге, послаблення ліри у відношенні до основних валют автоматично знижує вартість вкладень для власників ВКВ. Наприклад, у відношенні до долара з початку року ліра девальвувала на 34%.

По-третє, програми від забудовників стають лояльнішими. Наприклад, під час карантину компанії продовжували терміни розстрочки платежу без відсотків навіть на готову нерухомість. Крім того, інвесторам було надано можливість за невелику заставу резервувати об'єкти нерухомості до відкриття авіасполучення. Після цього клієнти могли прилетіти до Туреччини і вже на місці прийняти остаточне рішення купувати чи ні. У разі відмови свою заставу вони отримували назад.

Щоправда, криза все ж внесла певні коригування — змінилися купівельні переваги за типажами нерухомості. За останні кілька місяців суттєво зріс попит на вілли, як серед місцевих покупців, так і серед іноземців.

Хоча до карантину цей тип нерухомості не користувався великою популярністю. Основна причина — вілли в Туреччині будуються ближче до гір, біля моря їх практично немає. Але зараз це вже не розглядається, як великий недолік, і попит на них величезний. Тому велика кількість забудовників взялися за проекти саме вілл, які почали розлітатися, як гарячі пиріжки.

Читайте також: Ринок нерухомості виходить з карантину. Як забудовники залучають покупців

Чому Туреччину люблять власники тіньових капіталів

Турецька нерухомість приваблює інвесторів демократичними цінами, низькими податками і гарною дохідністю. Але крім цього, в її арсеналі є ще кілька безперечних переваг.

По-перше, не передбачено ліміту з інвестицій для того, щоб отримати вид на проживання. Тобто, незалежно від того, купуєте ви нерухомість за €30 тис. або за €300 тис., ви гарантовано отримуєте вид на проживання.

По-друге, дозволяє за досить низьку ціну — $250 тис. кадастрової вартості (приблизно половина від реальної ціни на об'єкт нерухомості) — отримати громадянство Туреччини.

Ну і третій момент — Туреччина не запитує походження коштів. У країнах-конкурентах за ринком нерухомості, наприклад, в Іспанії, на Південному Кіпрі, суворо моніториться і відстежується кожен цент. У Туреччині ж все одно, де ви взяли гроші, головне, що ви привезли їх в країну.

Податки та платежі

У порівнянні з більшістю європейських країн, податки на нерухомість в Туреччині вигідно відрізняються.

При оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості власнику необхідно сплатити податок у розмірі 4% від її кадастрової вартості. Кадастрова вартість приблизно дорівнює половині ринкової або навіть нижче. Наприклад, податок на квартиру вартістю €50 тис. приблизно складе: (€50 000/2) * 4% = €1000..

Далі, якщо володілець не перепродує квартиру, він платить щорічний податок за нерухомість — 0,2% від кадастрової вартості. Це найнижчий податок в Європі.

Також власники нерухомості платять айдак — щомісячний платіж за зону загального користування, за охорону, за електрику тощо. Він може становити від €20 до €80 на місяць. Наприклад, якщо комплекс з працюючою повною інфраструктурою (спа центр, басейн, кілька швидкісних ліфтів, цілодобова охорона, окремий садівник) — платіж максимальний. У комплексах з квартирами за ціною €50 тис. айдак приблизно дорівнює €30-40 на місяць, плюс плата за електрику і воду за лічильниками.

Читайте також: Інвестувати за кордон стане вигідніше. Податкових протиріч більше немає — юрист

Як отримати знижку

Якщо ви готові заплатити готівкою відразу всю суму або берете мінімальну розстрочку до 6 місяців, або платите 50% перший внесок, а половину, що залишилася, зобов'язуєтеся виплатити до кінця будівництва, забудовник може надати знижку.

Якщо ви платите повну вартість, знижка може досягати 5%. При розстрочці знижка буде зовсім незначна, або ж ви отримаєте подарунок у вигляді телевізора, кондиціонера тощо.

У будь-якому випадку, потрібно враховувати: забудовники завжди відкриті до переговорів і момент торгу присутній, незалежно від бюджету.

Вілла і комерційна нерухомістю: що обрати

Якщо розглядати купівлю нерухомості з метою отримання доходу, то на особливу увагу заслуговують чотири продукти.

1. Пайова участь

Це найшвидший і найприбутковіший спосіб інвестування. Вклавшись в будівництво нерухомості ще на стадії котловану, інвестор вже через 1,5 роки може розраховувати на прибуток у 30%. Важливо правильно обрати нерухомість.

Найпопулярніший і безпрограшний варіант — квартири 1 + 1 (з однією спальнею), площею 40 — 60 кв м, в житлових комплексах середнього класу і з гарною інфраструктурою, розташовані недалеко від моря.

Таку квартиру можна придбати у забудовника за €45-50 тис. Але це якщо відстань від комплексу до моря в межах 200-500 метрів. Якщо ж він знаходиться на першій лінії, ціна квартири відразу зростає вдвічі і стартує з €90 тис. Цей варіант хоч і дорожчий, але дає більший приріст при перепродажі — понад 30%.

Проведемо калькуляцію на конкретному прикладі.

Візьмемо стандартний тип нерухомості 1 + 1 за €50 тис. На початковому етапі будівництва та розстрочку на 18 місяців. Початковий внесок повинен становити 30% від вартості квартири, у нас це €15 тис.

На інші €35 тис. оформляємо розстрочку. Вона складе близько €1950 на місяць. Плюс Туреччини — у можливості платити щоквартально або раз на півроку: головне повністю розрахуватися до закінчення терміну розстрочки.

Якщо в планах — перепродаж, квартиру не обов'язково оформляти у власність. Оскільки в цьому випадку доведеться заплатити первинний податок 4% від кадастрової вартості, що знизить ваш дохід. Можна відразу переуступати квартиру іншому покупцеві.

Але яким би не було ваше рішення, свої 25% чистого заробітку до €50 тис. ви додасте. У підсумку, ви збільшите свій капітал на €12,5 тис.

А якби ви платили готівкою всю суму відразу, ще б могли отримати знижку від забудовника. Візьмемо, наприклад, 3%. Це додатково €1,5 тис. виграшу. Таким чином, ваш профіт за півтора року склав би €14 тис.

2. «Терміновий» вторинний ринок

Іноді на вторинному ринку нерухомості з'являються дешеві варіанти з терміновою ціною. Але через те, що їх дуже швидко розбирають, потрібно мати гроші напоготові. Скажімо, за €50 тис. можна купити навіть хорошу 3-кімнатну квартиру, тому що у людей бувають різні обставини, і за терміновість вони сильно поступаються в ціні.

Є інвестори, які працюють саме за такою схемою. Це швидка інвестиція, яка дозволяє протягом декількох днів заробити, як мінімум, + €10 тис.

Читайте також: Експерт розповів, в яку нерухомість інвестують українці

3. Нерухомість з гарантованою дохідністю

Комерційна нерухомість приносить гарантований дохід з оренди. Сума стартових інвестицій тут набагато вища — від €200 тис. Але щороку можна розраховувати на дохід близько 7% -9% річних, в залежності від комерційної площі. Сплачується він власнику щорічно в травні єдиним траншем. При цьому всі податки, всі рахунки-фактури лягають на керуючу компанію.

Тобто, вклавши €200 тис., інвестор, не дивлячись на політичну ситуацію, пандемію або сезон, щороку отримує чистими свої 7% річних, а це €14 тис.

4. Дохід з оренди

Якщо розглядати варіанти доходу з оренди, то найкраще купувати нерухомість біля моря. Квартири на першій береговій лінії здаються прекрасно і цілий рік.

Наприклад, у вас є €125 тис. За ці гроші ви можете купити повністю готову до здачі в оренду квартиру 1 + 1 класу лакшері. Приносити вона буде €50 на добу. Але це в сезон — з 1 травня до 30 жовтня. Взимку вартість оренди падає до €30-35 на добу. Хоча і взимку вони здаються, завдяки наявності спа салонів, басейнів, масажистів, косметологів. Виняток — лютий, традиційно це найбільш «глухий» місяць.

Отже, півроку квартира приносить €50 на добу — це близько €9125, ще 5 місяців €30 на добу — тобто приблизно €4575, і місяць відпочиває від гостей. Разом дохідність від оренди становить близько € 13700. Але це при дуже гарних розкладах, якщо політична і економічна ситуація стабільні. Гарантій тут, як у випадку з комерційною нерухомістю, ніхто не дає.

Читайте також: Будиночок біля моря: чи варто вкладати зараз в курортну нерухомість

Купуй, але перевіряй

Стати жертвою шахраїв можна і в Туреччині. Щоб цього не сталося, потрібно дотримуватися ряду простих правил.

Перш, ніж купувати нерухомість, особливо якщо вона знаходиться в процесі будівництва, слід обов'язково запитати ліцензію у агентства нерухомості.

Крім того, важливо перевірити основні документи, які повинні бути у забудовника: свідоцтво про право власності на земельну ділянку та первинний іскан (дозвіл на будівництво).

Не завадить вивчити інформацію про вже реалізовані комплекси даного забудовника. Зверніть увагу, чи немає претензій до попередніх об'єктів.

Уважно поставтеся до вибору агентства з нерухомості. У Туреччині їх дуже багато. Щоб уникнути розчарувань, краще обирати перевірені, які давно працюють на ринку і дорожать своєю репутацією. Ставте питання, вимагайте, щоб вам надіслали шаблон договору купівлі-продажу і прописали всі інвестиційні вигоди, які вам обіцяють. В цьому випадку ви точно не програєте.

Ірина Рибніцька