Як обвал гривні позначився на ринку нерухомості і що буде з цінами на квартири

Тим, хто зберігає заощадження у валюті, зараз вигідно купувати житло в новобудовах. Курс долара вже виріс, а переписувати гривневі прайси забудовники ще не почали. Але з'явилися і додаткові ризики — незрозуміло, як будуть будувати будинки під час карантину і напередодні обіцяної експертами економічної кризи.

У тих, хто орієнтується на вторинний ринок, з'явився шанс вибити у продавців великі знижки. Або почекати з новосіллям і дочекатися загального зниження цін. У тому, що воно станеться, ріелтори вже практично не сумніваються.

«Мінфін» розбирався, як обвал гривні вплинув на ринок нерухомості.

Забудовники «вгадали» курс

Минулого року гривня рекордно зміцнилася. Це сильно вдарило по продажах квартир у новобудовах. «Головним наслідком стало різке скорочення продажів житла, що будується. Адже більшість людей зберігають свої заощадження саме у валюті. Покупці зайняли вичікувальну позицію, так як не хотіли через курсові перипетії переплачувати до 20%», — пояснила директор з маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжеліка Саакян.

«В тих об'єктах, будівництво яких почалося в першій половині 2019 року, був закладений курс 27 гривень за долар. За ним розраховувалися і ціни. Нишком саме цей курс варто вважати «внутрішнім» курсом на ринку будівництва. Зараз він збігся із «зовнішнім», — говорить керівник проекту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.

Платити забудовникам за їх «внутрішнім курсом» у 27 гривень, при реальному курсі 25 гривень і нижче, погоджувалися далеко не всі українці — адже в доларах вони переплачували.

Але зараз ситуація змінилася. Забудовники, незважаючи на карантин і сумні економічні прогнози, чекають збільшення потоку покупців. У деяких компаніях говорять, що попит вже активізувався.

«За останній тиждень є тільки збільшення кількості дзвінків у відділи продажів — зростання від 3% до 10%. Звичайно, це не означає, що проявлений інтерес у всіх випадках призведе до купівлі квартир, але для ринку це дуже позитивний сигнал», — впевнена Саакян.

Керівник з розвитку проектів компанії Citex Development Дар'я Бедя прогнозує, що якщо ситуація в країні не погіршиться, можна розраховувати на зростання купівельної активності, як мінімум, на 3-5% у квітні, і ще на 5% в травні.

Багато українців, у яких вже відкладені гроші на квартиру в доларах, дійсно можуть «розморозити» свої плани щодо новосілля.

Ціни на житло у забудовників номіновані в гривнях, і поки що залишаються на минулому рівні. Тобто квартира за мільйон, за яку за курсом 25 гривень потрібно було заплатити $40 тисяч, тепер обійдеться в $36 тисяч (при курсі в обмінниках у 27,75 гривень на 20 березня).

Читайте також: Хто побудував киянам 20 тисяч нових квартир

Щоправда, деякі забудовники ще до обвалу гривні говорили, що ціни на квадратні метри занижені і іх потрібно підвищувати, так як дорожчають будматеріали і зростає зарплатний фонд. Деякі навіть зробили спробу переписати прайси, підвищивши їх на 3-5%. Але цей експеримент тоді не пройшов, і компаніям довелося влаштовувати акції і розпродажі, щоб повернути покупців.

Що буде з цінами

Цього разу, якщо долар відлетить за 28, а то і за 30 гривень, а такі прогнози теж є, у забудовників з'явиться додатковий аргумент для підвищення цін.

«На сьогоднішній день немає передумов говорити про те, що ослаблення гривні призведе до різкого цінового стрибка на житло в новобудовах. Прогнози щодо подорожчання вартості квадратного метра досить стримані. До кінця весни, якщо, звичайно, не станеться чогось радикального, зростання цін складе в середньому 3-4%», — вважає Ізаров.

За його словами, пропозиція на ринку нового житла значно перевищує попит. І це стане головним «запобіжником» від значного стрибка цін.

«Крім того, ціни і маркетингова політика, як і очікуваний прибуток, формуються задовго до того, як починаються продажі. Тому в тих об'єктах, будівництво яких почалося в першій половині 2019 року, був закладений курс у 27 гривень за долар. І зараз його навряд чи будуть кардинально змінювати», — вважає експерт.

«Будь-яке різке підвищення цін, у тому числі внаслідок курсових коливань, навряд чи призведе до підвищення продажів. Тому забудовники зацікавлені в максимальній стабільності цін», — впевнена Саакян.

Як будуть будувати

Ріелтори вважають, що не всі забудовники зможуть підвищити цінник навіть на 3-4%. «Це можливо хіба що в проектах на фінальній стадії будівництва або тих, що здані в експлуатацію. Нових об'єктів покупці і так бояться, побоюючись, що їх можуть заморозити або зірвати терміни здачі. Через коронавірус і кризові очікування ці страхи тільки посилилися. Забудовникам доведеться постаратися, щоб продати квартири в будинках на етапі фундаменту навіть за нинішніми цінами», — вважає ріелтор Ірина Луханіна.

Поки що карантин та криза, що насувається, не зупинили столичні будівництва. Роботи на більшості об'єктів йдуть, хоча швидкість скрізь різна.

Втім, і в більш сприятливий час, експерти говорили про «бульбашку» на ринку нерухомості. Варто згадати також скандали зі стійками Войцеховського і Укрбудом, які вдарили по тисячам інвесторів.

Немає жодних гарантій, що не буде нових гучних банкрутств і чергового списку недобудов. Тому ріелтори радять купувати житло в новобудовах обережно, і віддавати перевагу вже добудованим або, ще краще, введеним в експлуатацію, об'єктам.

За новими об'єктами варто очікувати зниження пропозиції. Вже минулого року кількість нових дозволів на будівництво різко зменшилася. А, якщо країну накриє криза, деякі забудовники можуть ще більше порізати плани.

Чи будуть знижки та пільги за кредитами

Весь минулий рік ринок новобудов фактично жив за подвійною ціною. Офіційна вартість квадратних метрів прописувалася в прайсах, але забудовники часто проводили розпродажі та акції, а також погоджувалися на знижки під конкретного покупця. Розмір таких знижок міг досягати 20%.

Цього року через девальвацію гривні масових розпродажів буде менше, а знижки стануть більш скромними — не більше 5-7%,— кажуть забудовники.

Читайте також: Акції від забудовників Києва: що змінилося в роботі компаній в умовах карантину

При цьому ріелтори заявляють, що винятки все ж можливі. Скажімо, за об'єктами на початкових етапах будівництва реально буде отримати і більш серйозну знижку — інакше забудовник просто ризикує нічого не продати.

За більш ліквідним об'єктам знижок дійсно може і не бути, а ціни, навпаки, зростуть.

Окреме питання — розстрочення, які більшість компаній пропонують покупцям.

«Мінфін» вже писав про ідеї влаштувати «карантин» для покупців житла в розстрочку від забудовника хоча б на 2-3 місяці. А також про перспективи домовитися з банками про кредитні канікули.

Ми запитали у забудовників і банків про готовність до подібних поступок. Але офіційно вони відмовилися від коментарів.

«Не для преси» у компаніях пояснили, що поки що не готові до поступок, так як їх власний ресурс і так невеликий. А банки-партнери, нібито, вважають іпотеку занадто ризикованою, щоб надавати ще й бонуси. «Для кредитних канікул або зниження відсоткових ставок потрібні державні програми і гарантії, а їх поки що немає», — пояснили експерти.

Звичайно, можна згадати, що Нацбанк нещодавно знову знизив облікову ставку. У перспективі це може позначитися і на умовах іпотеки. Зниження відсоткових ставок за кредитами на 1-2% дає приріст попиту на житло на 10%. Але ці розрахунки стосуються «мирного часу» і в кризу навряд чи спрацюють.

Чого чекати на вторинному ринку

Минулого року житло в старих будинках подорожчало, за оцінками Луханіної, в середньому на 20%. Якщо двушку на Оболоні в кінці 2018 року можна було знайти за $40 тисяч, то в грудні 2019 року ціна підібралася до $50 тисяч.

Причому дешеві квартири розкуповували як гарячі пиріжки. Однією з причин цінового ажіотажу став відхід покупців з проблемного первинного ринку на вторинний.

Але зараз ситуація починає змінюватися. «Люди чекають обвалу цін на вторинне житло, деякі навіть відміняють угоди, сподіваючись через пару місяців купити квартиру дешевше», — розповіла Луханіна.

На її думку, зниження цін, швидше за все, буде. Але не відразу, а протягом року. До кінця 2020 року вони повинні повернутися до рівня позаминулого року, тобто впасти приблизно на 20%. Якщо будуть проблеми з поверненням на роботу в Європу наших заробітчан (а, отже, скоротяться грошові перекази) і різко зменшиться рівень доходів українців, ціновий обвал може виявитися більш істотним.

Марія Коливанова