Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах

«Мінфін» вирішив розібратися, хто, на яких умовах і де зможе отримати пільгові кредити, а також з якими потенційними ризиками можуть зіткнутися позичальники.

Дешева іпотека. Дубль № 2

Тема доступної іпотеки вже багато років не сходить з вуст політиків та чиновників. Проте дешеві кредити на житло для більшості українців до сьогодні залишаються мрією.

Великі надії покладалися на державну програму «Доступне житло під 10%», яка стартувала влітку минулого року. Однак вона виявилася не такою привабливою, як про неї розповідали. По-перше, розрекламована ставка у 10% насправді залишилася декларативною. Реально позичальникам доводилося платити від 12,5%. А по-друге, пільгових 10% діє тільки у перші рік-два, а потім ставка зростає до середньоринкової і вище.

В результаті, програма не набула значного поширення. І хоча в НБУ постійно говорять про збільшення обсягів іпотечного кредитування, насправді вони залишають бажати кращого. За рахунок іпотеки в Україні сьогодні фінансується менше 5% угод з купівлі житла.

В уряді запевнили, що попередні помилки врахували, і повідомили про запуск нової державної програми дешевої іпотеки під 7%. Постанову з основними правилами кредитування Кабмін ухвалив 27 січня.

Ключовою новацією стало те, що держава зобов’язується компенсувати частину процентної ставки, щоб позичальник отримав дешеву іпотеку під гарантованих 7%. Іншими словами, сьогодні при ринковій ставці 15%, банк видаватиме кредит під 7%, а 8% йому сплатить держава.

Читайте також: Як зміниться кредитування та депозитні ставки в 2021 році

«За поточного рівня ставок за 5 років бюджет витратить на компенсацію понад 5 млрд грн. За умови, що програма діятиме 5 років і щомісяця видаватиметься по 400 млн грн, а щорічне зростання іпотечного портфелю становитиме 30%», — підрахувала перша заступниця голови НБУ Катерина Рожкова.

Умови іпотеки під 7% річних

Отримати пільговий кредит під 7% буде нелегко. В урядовій постанові № 63 прописані обмеження як до позичальників, так і до предмету іпотеки.

• Максимальна сума позики — 2 млн грн;
• Максимальний термін — 20 років;
• Мінімальний перший внесок — 15% вартості житла.

Взяти кредит можна буде і на нове житло, в тому числі ще недобудоване, і на житло на вторинному ринку, але якому не більше трьох років, тобто яке введене в експлуатацію не пізніше 2015 року.

Для самотньої людини або сім'ї з двох осіб площа житла обмежена 50 кв. м. На кожного наступного члена сім'ї додається 20 кв. м. Вартість загальної площі житла, що перевищує допустиму норму, має бути сплачена позичальником за рахунок власних коштів або на загальних умовах кредитування.

Читайте також: Як отримати іпотеку під 7% річних

Вимоги до позичальника

Право на пільгове кредитування матимуть не всі. Претендувати на іпотеку під 7% в першу чергу зможуть ті, хто реально потребує поліпшення житлових умов. До таких, згідно документу, віднесено:

• громадян, які останні 5 років не продавали житло (крім тимчасово переміщених осіб),
• тих, хто перебуває на так званому «квартирному обліку»,
• мешканців гуртожитків, або громадяни, що володіють житлом, яке за площею не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім'ї,
• молоді сім'ї,
• внутрішньо переміщені особи,
• науковці, медики і бюджетники.

Проблема полягає в тому, що ця аудиторія не завжди належить до категорії платоспроможних, оскільки їхні доходи часто не перевищують і 10 тис. грн. Чи зможуть вони зібрати необхідні кошти для першого внеску і подальшого обслуговування кредиту — питання залишається відкритим. Адже, якщо взяти, приміром, квартиру вартістю 1 млн грн (близько $35 тис.), то потенційному позичальнику потрібно сплатити одразу 150 тис. грн (15% вартості) і більше 6,5 тис грн за кредитом щомісяця.

До того ж в постанові зазначено, що позичальник за доходами повинен відповідати вимогам банку. Тут же прописується, що розмір його середньомісячного грошового доходу і кожного з членів його сім'ї за останні пів року не повинен перевищувати п'ятикратного розміру середньої місячної заробітної плати у відповідному регіоні, де розташований предмет іпотеки.

Читайте також: Кому банки готові видавати іпотечні кредити

Які реально будуть проценти

Пільгова ставка у 7% на фоні сьогоднішніх умов виглядає доволі привабливо. Адже означає, що за придбане у кредит житло позичальник переплатить не 250−300%, як зазвичай, а лише 80−90% його вартості. Але цікавить інше — як буде ця ставка забезпечуватися і чи не підвищуватиметься за рахунок додаткових платежів.

Насправді банк у кредитному договорі встановлюватиме свою ставку. Але не довільну, в урядовій програмі зазначений її максимальний розмір. Так, для кредитів на придбання готового житла вона встановлюється на рівні, не більшому за Український індекс за депозитами фізосіб (UIRD) на 12 місяців +4,5 процентні пункти, а для кредитів на придбання житла, що будується, — на рівні, не більшому за індекс UIRD (на 12 місяців) +7 процентних пунктів.

«Відповідно, на сьогодні в межах даної програми ставки за кредитами на придбання готового житла не перевищуватимуть 12,78%, а за кредитами на житло, що будується, — 15,28%», — деталізував начальник департаменту роздрібного бізнесу банку Глобус Дмитро Замотаєв.

Отже, обіцяють, що позичальник сплачуватиме не більше 7% річних. Все, що виходить за її межі покриватиме Фонд за рахунок державних коштів. Вони щомісяця завчасно мають надходити на ескроу-рахунку (гарантійний рахунок), відкритому в банку.

Що стосується додаткових платежів, то, звісно, вони будуть, але на них також встановлені обмеження. Зокрема, згідно Постанові, комісії не повинні перевищувати 0,5% від суми іпотечного кредиту за весь строк дії кредитного договору. Крім того, визначено перелік ризиків, від яких має бути застраховано предмет іпотеки.

Підводні камені

Програма дешевої іпотеки під 7%, можливо, краща за попередню під 10%, але також не досконала.

«Важливо що ця програма створена для надання іпотечних кредитів з фіксованою ставкою на рівні 7% на весь термін кредитного договору. І головне що протягом погашення іпотеки платіж за кредитом не зміниться — саме це гарантує держава», — наголосив керівник дирекції роздрібного бізнесу Приватбанку Дмитро Мусієнко.

Але ризик полягає в іншому. Що буде, якщо держава згодом скасує пільгову програму, або припинить її фінансування з держбюджету?

Тоді усі пільги по іпотеці можуть бути скасовані і покупцеві доведеться платити банку всі відсотки за поточними ставками. А це, як вже було відзначено, UIRD + 4,5% або UIRD + 7%. Адже уряд хоч і виступає гарантом, проте кредитну угоду позичальник укладає з банком. І банк надаватиме пільгову ставку рівно доти, доки буде надходити відшкодування з держбюджету. І ці припущення небезпідставні, українці вже навчені гірким досвідом із програмами пільгового кредитування. Зокрема, таке траплялося з кредитами, виданими на початку 2000-х років за участю Фонду молодіжного будівництва.

Хто видаватиме дешеві кредити

Втілювати механізм компенсації має Фонд розвитку підприємництва, який вже займається програмою кредитування малого та середнього бізнесу «5−7−9». Правду кажучи, його участь у програмі пільгової іпотеки стала доволі несподіваною.

Раніше передбачалося, що цим буде займатися спеціально створена структура — ПАТ «Українська фінансова житлова компанія». Наприкінці минулого року міністр фінансів Сергій Марченко навіть підписав статут компанії і призначив генерального директора. Але, вочевидь, щось пішло не так.

Доцільність створення нової установи, яка по суті дублюватиме функції уже існуючих двох — «Державної іпотечної установи» та «Агентства з рефінансування житлових кредитів», з самого початку викликала сумніви. А тепер, коли справу передали Фонду розвитку підприємництва, і поготів.

Наразі, як повідомили «Мінфіну» у Міністерстві фінансів, концепція діяльності ПрАТ «Укрфінжитло»знаходиться на стадії розробки. Щоб пришвидшити запуск пільгової іпотеки без додаткових бюджетних видатків, її вирішили прикріпити до вже діючої кредитної програми «5−7−9». Передбачається, що надалі «Укрфінжитло» все-таки буде займатися пільговою іпотекою. А тому не виключено, що в умови програми будуть вноситись корективи.

Проєкт дешевої іпотеки Фонд розвитку підприємництва запускатиме разом з банками-партнерами. Проте хто саме потрапить до їх числа і видаватиме кредити на житло під 7%, в Мінфіні пообіцяли назвати вже найближчим часом.

Очікується, що це будуть державні банки, а також фінустанови з числа тих, хто працює з кредитами для бізнесу під «5−7−9%». Таких на сьогодні налічується 24.

Банки підтверджують готовність взяти участь в державній програмі пільгової іпотеки. Але більш детальні коментарі погоджуються надати згодом, після вивчення постанови та відпрацювання нового механізму кредитування.

«Кристалбанк розглядає можливість стати учасником нової урядової програми „Доступна іпотека під 7%“. Фахівці банку знайомляться з умовами та роблять розрахунки», — повідомили у пресслужбі банку.

Подібну відповідь надали Ощадбанк, Приватбанк та банк Глобус.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки