Що не так з іпотекою під 7% річних та програмою 5-7-9

На кого розрахована програма

Банки разом з колегами з уряду за підтримки НБУ тривалий час працювали над програмою «Доступна іпотека». Сьогодні вже затверджені урядом максимальна сума кредиту в 2 млн грн, граничний термін у 20 років і перший внесок у 15% річних. Звісно, програма більше допоможе тим, хто найбільше потребує житла. Тобто тим, для кого воно буде першим у житті.

Скільки грошей виділять з бюджету на компенсацію

За поточного рівня ставок за 5 років бюджет витратить на компенсацію понад 5 млрд грн. За умови, що програма діятиме 5 років і щомісяця видаватиметься по 400 млн грн, а щорічне зростання іпотечного портфелю становитиме 30%. Для порівняння: середньомісячні обсяги видачі у 2020 році, за нашими розрахунками, становили 300 млн грн.

Нагадаю, у бюджеті цього року на «5−7−9» загалом передбачено 2 млрд грн.

Читайте також: Захист прав клієнтів банків та МФО: що змінилося

Чи стала програма ефективнішою

Програма «5−7−9» доопрацьовувалася та розширилася до рефінансування вже існуючих кредитів. Під час коронакризи програма стала підтримкою постраждалому від обмежень бізнесу.

За інформацією фонду:

• 60% всіх кредитів було видано на перекредитування за нижчою ставкою, що цілком виправдано і зрозуміло;
• майже 20% всіх кредитів за програмою (3,6 млрд грн) було видано на антикризові цілі або підтримку оборотного капіталу;
• ще 20% (3,5 млрд грн) — це інвестиційні кредити або ж створення бізнесу. Тобто і початкова ідея всієї програми також частково реалізовується.

Чи очікувати на зростання іпотечних кредитів

Хоча останні місяці ми дійсно спостерігаємо і постійно говоримо про збільшення обсягів іпотечного кредитування, проте поки що — це «крапля у морі». За рахунок іпотеки в Україні сьогодні фінансується менше 5% угод з купівлі житла.

В Україні співвідношення іпотеки до ВВП — це 0,7%. Не буду навіть порівнювати з розвиненими Францією, Німеччиною чи Швецією, де цей показник понад 50% ВВП. Ми досі залишаємося позаду всіх наших сусідів.

Читайте також: Як зміниться кредитування та депозитні ставки в 2021 році

Що цьому заважає

По-перше, банки неохоче кредитують первинний ринок. Первинка — це менше 20% всіх іпотечних кредитів. Схеми фінансування на первинці є складними та заплутаними, сам ринок — украй непрозорим. Вимог до репутації та фінансової стійкості забудовників практично немає.

Права інвесторів постійно порушуються (привіт «Еліті-центру», Войцеховському та «Аркаді»). Строки введення в експлуатацію будинків переносяться, а проекти заморожуються. До того ж, зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. Загалом системи контролю за будівництвом немає. Звісно, це не може не впливати на пропозицію житла та введення його в експлуатацію.

По-друге, стягнення застав є довгим та неефективним. У квартирах можуть прописати малолітню дитину, обслуговування кредиту зупинити, і банк залишиться ні з чим. Досі продовжує діяти «іпотечний популізм» у вигляді мораторію на стягнення валютної іпотеки. Сподіваюся, що його останнє продовження до 21 квітня 2021 року стане дійсно останнім. Поки цей фактор також є стримуючим і відлякує банки від розгортання іпотечного кредитування.

Отже, дії держави з запуску спеціалізованих програм та компенсації ставок загалом є правильними та конструктивними. Проте ці кроки можуть розчинитися у морі правого хаосу та безладу, який оточує наш ринок нерухомості.

Як реалізуються державні програми

Згідно рішення Уряду, працювати за програмою підтримки іпотечного кредитування буде Фонд розвитку підприємництва, який успішно працює з програмою «5−7−9%». Він довів свою ефективність і спроможність реалізовувати подібні програми. Тут виникає питання, наскільки нагальною була необхідність створення третього фонду фінансування житла.

До «Державної іпотечної установи» та «Агентства з рефінансування житлових кредитів» у 2020 році додався третій фонд — «Українська фінансова житлова компанія». А це все державні установи, які капіталізуються з бюджету.