Чи є бульбашка на ринку нерухомості України

Відразу уточню: оскільки люди купують нерухомість на тривалу перспективу, то важливіші чинники, що впливають на неї в тривалому горизонті часу. Короткострокові фактори, важливі, скоріше, не для відповіді на питання «купувати чи не купувати нерухомість взагалі?», А для визначення часу покупки. Ціна на нерухомість, як і на будь-який товар, залежить від величини попиту і пропозиції. Тому пропоную розібрати обидва ці чинники.

Пропозиція

Почнемо з цифр. За даними статистики, в Україні на одного жителя припадає близько 24 квадратних метрів житлової нерухомості, близько 70% з них — старий фонд, а чверть такого житла де факто можна вважати аварійною. І лише третина житла є новою або реставрованою.

Україна щорічно будує близько 10 млн. квадратних метрів житла (в докризовому 2019 році було побудовано 11 млн. метрів) або приблизно 0,25 метра на людину на рік. Якщо рахувати тільки 30% фондів у хорошому стані, то їх загальний обсяг загалом не перевищує 300 млн. метрів, або трохи більше 7 метрів на людину.

А тепер уявіть негативний сценарій: на дворі 2050 рік, населення країни скоротилося до 30 млн. осіб, і залишилося бідним. Чверть старого житла довелося знести, а старе перетворилося на таке, що руйнується. Обсяги будівництва залишилися такими, як і раніше, в середньому 10 млн. квадратних метрів на рік. В цьому випадку нове житло, побудоване за наступні 30 років, плюс поточні фонди у хорошому стані разом дадуть тільки 600 млн. метрів, тобто по 20 метрів на одного жителя. Що буде недостатньо для задоволення потреб людей. І ця ситуація мало чим відрізнятиметься від поточного стану речей.

Є сценарій відносно негативний, при якому населення скоротитися до 30 млн. осіб, але не буде бідним. У цьому випадку 20 метрів відносно нового житла не зможе задовольнити потреби людей. При підвищенні квадратури на одну людину до 30 метрів буде потрібно вже 900 млн. метрів відносно нового житла. Щоб задовольнити цей запит, щорічні обсяги будівництва повинні складати 20 млн. метрів житла на рік. Тобто вдвічі більше, ніж зараз.

При сприятливому сценарії населення України залишиться, припустимо, на рівні 35−40 млн. осіб, скажімо, за рахунок міграції, або ж добробут людей значно покращиться. Тоді країні буде потрібно вже 1,2 млрд метрів житла. Або по 40 метрів на 30 млн. осіб, або по 30 метрів на 40 млн. осіб. В цьому випадку країні потрібно будувати втричі більше, ніж зараз, тобто 30 млн. метрів житла на рік.

До чого я все це. А до того, що при всіх сценаріях нинішні обсяги будівництва не призведуть до затоварювання і надлишку нового житла. І ні про яке перевиробництво загалом у країні мови і бути не може.

Ринок пропозиції нового житла в Україні не може стати джерелом для спаду цін, тому що до нормальних обсягів будівництва і достатнього обсягу нових фондів країні потрібно пройти навіть не роки, а десятиліття. Тож на тривалу перспективу ринку нового житла більше загрожує дефіцит пропозиції, а не надлишок.

Але мова вище йшла про нове житло. Що стосується старих фондів, то тут ситуація в різних населених пунктах буде різною. У тих населених пунктах, де відбувається швидка депопуляція населення, часто вже існує надлишок старих фондів, а нове житло просто не будують. Але в них і ціна відповідно відображає поточну ситуацію. Адже ціни на квартири там деколи бувають менше 10 тисяч за квартиру.

Якщо говорити про житло, що руйнується, то його значна частина просто не має майбутнього. А тому ціна на таку нерухомість буде прямувати до нуля, що вона власне і робить останні десятиліття.

У цього житла у майбутньому жодного затоварення немає і близько. Якщо взяти ринок нової нерухомості Києва, то навіть тут жодного надлишку нової нерухомості немає. У Києва, до речі, всього 20 метрів нового і старого житла на 1 жителя, що навіть менше, ніж в середньому у країні.

Київ де факто вже має населення в 5 млн. осіб, а не 2,9 млн., якщо рахувати за пропискою. І темпи будівництва в обсязі 0,3−0,5 метрів на рік на одного прописаного або ж 0,2−0,3 метра на одного фактичного жителя є недостатніми.

Попит

Якщо вважати, що пропозиція не може бути джерелом надлишку житла, то ринок нерухомості зараз і на найближчу перспективу повністю залежить від величини попиту.

Головною проблемою залишається недостатній платоспроможний попит на нерухомість. Тому і будівельники будують мало: вони можуть будувати стільки, скільки люди купують.

Тому ринок нерухомості і ціни на неї в Україні зараз залежать насамперед від величини попиту. Все просто: якщо країна стає багатшою, якщо люди стають багатшими, то і ціни на нерухомість зростають і навпаки.

Передісторія

У 2015−2016 році ціни на новобудови в Києві впали до $500−600 за метр (на котловані), тому що економіка України в ті роки впала. Але за останні 5 років економіка частково відновилася, слідом зросли і ціни на нерухомість.

Cейчас котлован продають вже за $1000, а готовий метр ще дорожче. Багато хто при цьому вважає, що це бульбашка. Але я думаю, що ні, тому що у цін на нерухомість в даному випадку була повна кореляція з економікою. Середня зарплата у країні з 2015−16 років зросла більш ніж удвічі і ціни на нерухомість теж зросли приблизно вдвічі. Зростання цін на нерухомість можна було приблизно порівняти зі зростанням зарплат.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підвищити ціни на 45%

Ціни на нерухомість падатимуть тільки в тому випадку, якщо економіка країни падатиме. Тому поточні ціни адекватні до сучасного стану економіки.

Доступність житла

Багато хто все ж таки може послатися на ситуацію на ринку нерухомості в інших країнах. Наприклад, у Польщі метр житла в середньому коштує $1,5 тис і середня зарплата $1,5 тис, тобто метр коштує 1 зарплату.

У Німеччині ситуація ще краща: середній німець на свою місячну зарплату може купити 1,5 метра житла. А ось в Україні, припустимо в Києві, людина на свою зарплату може купити тільки пів квадратного метра нового житла, або пів метра старого фонду. З цієї точки зору ціни на нерухомість здаються завищеними.

Але в цьому питанні знову ж потрібно повернутися до ринку пропозиції. У Німеччині на одного жителя з урахуванням мігрантів припадає понад 40 метрів житла і будують по 0,7 метрів житла на людину на рік, що більше ніж в Україні втричі. У поляків метраж можна порівняти з українським метражем, близько 25 метрів на людину, але там значно менше старих фондів і будують поляки теж багато.

Якби в Україні було 80−90% фондів у хорошому стані і будували б вдвічі більше, то, можливо, і українці могли б купити новий метр за одну місячну зарплату. В даному випадку недолік пропозиції і призвів до вищих відносних цін.

Що стосується старого житла і житла, що руйнується, то у нас достатньо квартир у регіонах за ціною 10 тисяч доларів і менше, де квадрат коштує 200 доларів. І люди можуть купити і по 2 метри за свою місячну зарплату. І тут теж грає роль закон попиту і пропозиції.

Всі ці перекоси в структурі житла відображаються на ціні метра. Нове житло в столиці та інших містах, де вирує життя, дороге, тому що його мало. У той же час старого житла багато в населених пунктах, де йде активна депопуляція, тому воно і коштує дешево.

Читайте також: Як безкоштовно оцінити вартість квартири онлайн: покрокова інструкція

Але важливо те, що країна не зможе виправити всі ці перекоси швидко, тому що обсяги будівництва низькі. Тож ніякої бульбашки на ринку нерухомості немає. Якщо економіка продовжить зростати, то і ціни на нерухомість так само продовжать зростати.

Витрати і обсяги

За логікою речей, зі зростанням ціни рентабельність будівництва повинна зростати, а це повинно призводити до збільшення обсягів будівництва. Але в Україні діє безліч різних адміністративних бар'єрів для забудовників.

А тому будівельники просто не встигають слідувати запитам ринку. Плюс до цього разом зі зростанням зарплат і цін у будівельників зростають і витрати, а влада своїми податковими ініціативами лише посилює це питання, а тому потенційне зростання рентабельності забудовників просто тане.

Наслідком цього є те, що після чергового зростання цін на нерухомість на 10% обсяги будівництва просто не зреагують і не виростуть. Зростання ціни не трансформується у збільшення обсягів будівництва. А це розчистить дорогу для чергового витка цін.

Читайте також: Рейтинг київських забудовників: чому Київміськбуд не здав жодного будинку в січні-червні

Звичайно ж, рано чи пізно ціна досягне того рівня, який призведе до зростання обсягів будівництва, і тільки тоді можна буде говорити про те, що ціни на нерухомість припинять зростання. Але до цього якісного переходу ще далеко і для його досягнення можуть знадобитися роки.

Автор:

Аналітик з інвестицій Михайло Федоров

Пише на теми: Економіка, фінансові ринки