Ціна в квадраті: як забудовники переписують ціни на житло в новобудовах і до чого це призведе

Багато компаній скаржаться, що їх бізнес вже йде в мінус. Щоб догодити покупцеві і не прогоріти, вони все активніше експериментують з будівельними технологіями та максимально економлять на якості та інфраструктурі. Втім, знецінення гривні зводить всі ці зусилля нанівець, тому у вересні більшість забудовників все ж оголосило про перегляд цінників.

«Мінфін» розбирався наскільки подорожчають квартири в новобудовах і чи будуть їх купувати за новими цінами.

Пішли новобудовами

Перше півріччя для київських забудовників виявилося цілком успішним. Практично у всіх компаніях констатують зростання продажів. «Особливо активізувалися покупці в першому кварталі. Але після збільшення вартості квадратного метра на 5-10% через стрибок курсу долара темпи продажів трохи знизилися. Це змусило деяких забудовників «відкотити» ціни до рівня грудня 2017 р. У червні попит знову пішов вгору», — описує будівельні «гойдалки» директор з продажів групи компаній Domira Development Валерій Прохно. За його словами, незважаючи на численні підйоми і спади, за підсумками півріччя ринок все ж виявився в плюсі ​​- продажі зросли на 3-4%.

НОВИЙ РЕЙТИНГ: Які забудовники збудували найбільше будинків в 1 півріччі 2018

Директор з комерційних питань компанії «ІБК Обрій» Олеся Перчак каже, що цього літа в сегменті комфорт і економ-класу кількість угод зросла в порівнянні з аналогічним періодом минулого року, на 23%.

Кияни понесли заощадження забудовникам з кількох причин. По-перше, в столиці існує величезний відкладений попит на житло. Тому сім'ї, які зуміли накопичити потрібну суму, вкладають її в поліпшення житлових умов. По-друге, зростає ринок оренди, і, як виявилося, на ній можна непогано заробити. Середньостатистична одиничка в новобудові в спальному районі навіть з найскромнішим ремонтом коштує не менше 8-10 тис. грн., тобто за рік реально отримати до 120 тис. грн. А за 5-7 років вкладення в таку квартиру можна відбити. Як розповіла директор агентства Best&Seller Ірина Луханіна, зараз в київські новобудови інвестують не тільки жителі столиці, а й приїжджі з регіонів. Самі вони продовжують жити на батьківщині, а на київських орендарях просто заробляють.

Начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов зазначає, що покупці стають і більш вимогливими, особливо до планувань квартир та інфраструктури. «Як і раніше близько 60% всіх проданих квартир – це «одинички». При цьому покупці найчастіше обирають 1-кімнатні квартири невеликою площею 36-38 кв.м з окремою просторою кухнею і кімнатою. Великим попитом користуються і смарт-квартири площею до 30 кв.м. Але забудовники все частіше обмежують пропозицію таких варіантів, адже велика кількість «смартов» в житловому комплексі знижує привабливість об'єкта для інших покупців. Вважається, що смарт-квартири купують в основному під здачу, тому в під'їздах буде прохідний двір », — розповів експерт.

Читайте також: Забудовники вийшли на стежку війни

«Двушки» і «троячки» складають приблизно по 20% в загальній структурі продажів, — підрахував Панфілов. Покупці такого житла вимогливі, перш за все, до видових характеристик. «Також важливим є наявність вбиральні, балкона або лоджії. Цікавлять квартири з великими кухнями-вітальнями, світлими кімнатами з двома вікнами», — зазначив він.

«Як правило, обирають квартири на середніх поверхах — з п'ятого до десятого. Перший і останній поверхи купуються, якщо запропонують істотну знижку», — додала Олеся Перчак.

Ціни, що продаються

Головне, що дозволяє забудовникам нарощувати продажі — низькі ціни. За словами Олесі Перчак, саме різні акції та спеціальні пропозиції, які пропонували компанії, дозволили ринку вийти в плюс.

Ціни на квартири в Києві зараз стартують з 12-13 тис. грн. Причому, навіть коли забудовники намагалися їх підвищити (навесні — на 5-7%), в результаті все одно збільшувалися цифри лише в офіційному прайсі. А насправді, щоб стимулювати покупців, компанії пропонували їм знижки. Як показує статистика SV Development, за останній рік доларові ціни на нове житло в Києві не тільки не зросли, але навіть знизилися — з $ 994/кв.м у вересні 2017 року до $954 на нинішній вересень.

Як пояснив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, київський ринок нерухомості як і раніше перенасичений і на кожного потенційного покупця доводиться більше десятка пропозицій. Причому, новобудови продовжують будуватися.

«З початку року стартував продаж у 25 нових об'єктах і нових чергах комплексів, які вже будуються, що збільшило загальну пропозицію на первинному ринку більш ніж на 20 тис. квартир», — зазначає Олеся Перчак.

Паралельно з ринковою конкуренцією, на ринку посилюється боротьба за перерозподіл сфер впливу. «Кілька великих компаній, які мають зв'язки серед чиновників, доступ до земельних ділянок та хороше фінансове підживлення ззовні, по-суті, видавлюють з цього бізнесу інших забудовників. Вони упереджено демпінгують, пропонуючи покупцям знижки до 40% від заявлених цін. Як наслідок, всі інші теж не можуть виставляти високі ціни, — розповів Артюхов.

Голова компанії «Євро Рейтинг» Григорій Перерва додав, що балансувати на грані рентабельності з такими цінами забудовникам все складніше. Тому вони активно експериментують з будівельними технологіями, застосовуючи більш дешеві матеріали, «ущільнюють» кількість квартир на поверсі, позиціонують економ-клас як комфорт, відмовляються від розвитку інфраструктури, взагалі, економлять на чому тільки можна. Паралельно зростає число будинків, в яких зриваються терміни введення в експлуатацію. «Здача з затримкою на півроку вже стала нормою для Києва», — зазначає експерт.

Але так як долар за останні пару місяців істотно зріс, а житло в новобудовах пропонується все за тими ж невисокими гривневими цінами, «дрібні неприємності» покупців не лякають. Забудовники вже фіксують додаткове зростання попиту. «Цієї осені продажі зростуть до 50%. Одна з причин — черговий виток девальвації національної валюти. Ті, хто тримає свої заощадження в гривні, намагаються вкласти кошти в нове житло, щоб, як мінімум, зберегти свої заощадження», — каже Панфілов.

Плюс 5% до ціннику

Забудовники наполягають, що рано чи пізно їм доведеться підвищити ціни. Мовляв, гривня продовжує знецінюватися, а собівартість будівництва зростає. «Собівартість будівництва за рік підвищилася для об'єктів економ та комфорт класу на 20-25%. З початку цього року на 13% подорожчала арматура, на 16-17% цегла, і на 20% — практично всі оздоблювальні матеріали — штукатурка, клей, шпаклівка і т.д. Тільки за останній місяць на 5% зросли транспортні витрати», — пояснила Олеся Перчак.

На думку Валерія Прохно, у вересні-листопаді середні ціни в столичних новобудовах виростуть, як мінімум, на 4-5%. Вже за підсумками серпня в деяких сегментах зафіксовано зростання. Так, за даними Панфілова, в житлових комплексах формату «місто в місті» зростання цін склало 4,7% — до 20,2 тис. грн./кв.м. У різних об'єктах квартири подорожчали від 0,7% до 17,1%.

«Через нестабільність національної валюти, вартість житла в гривневому еквіваленті продовжить зростати. У вересні-жовтні можуть вирости і доларові ціни до 5%, так як частина забудовників рахує ціни в гривні з розрахунку по курсу 29 грн./$ », — пояснив він.

Невідомо як відреагують на нові ціни покупці. Цілком можливо, що вони відкладуть новосілля до кращих часів, тим більше, що найближчим часом подорожчають також комуналка, ліки, базові продукти харчування. Якщо попит почне падати, у забудовників знову з'явиться спокуса простимулювати покупців знижками. Для багатьох компаній це може закінчитися плачевно. На думку Михайла Артюхова, будуть і випадки банкрутства і зупинки будівництв.

Марія Коливанова