Купівля квартири в новобудові: як заощадити до 20% і заробити до 10% річних у валюті

Як відновлюється будівництво

Більшість забудовників змогли впоратися з наслідками війни і продовжити роботу. Так, за даними ЛУН, із 1 296 ЖК, які будувалися до 24 лютого 2022 року, 70% відновили роботу, на паузі досі залишаються 388.

Найактивніше будівельні роботи відновлюються в Івано-Франківську, де роботи продовжують вже 94% будмайданчиків, Львів — 91%, Дніпро — 71% та Одеса — 66%. У Києві та області крани повернулися на будмайданчики 54% та 60% об'єктів відповідно.

«Темпи будівництва, звісно, сповільнилися. Окремі забудовники лише роблять вигляд продовження робіт. Таких ми відслідковуємо і переводимо до категорії „зупинили будівництво“. Загалом же, динаміка на ринку позитивна», — каже Олена Унаньян, Partnerships Director в ЛУН.

Девелопери не тільки відновлюють будівництво, а й вводять в експлуатацію нові квадратні метри. У ЛУН, зокрема, нарахували 135 ЖК, на яких завершено будівництво хоча б однієї черги після початку війни. Найкращі результати продемонстрували Київська та Львівська області, які здали 25 та 24 об'єкти відповідно.

Щоправда, кількість нових житлових проєктів прогнозовано зменшилася, порівнюючи з довоєнним періодом: впродовж останнього року стартували 152 ЖК. Левова частка їх припадає знову ж таки на західні області: Львівська — 35 ЖК, Тернопільська — 27 ЖК, Івано-Франківська — 16 ЖК, Закарпатська — 15 ЖК. У Київській області будівництво розпочали 11 нових проєктів.

Попит: хто цікавиться, які об'єкти найпопулярніші

Попит на житло у всіх регіонах, окрім Сходу та Півдня, поступово відновлюється.

«З березня простежується активізація первинного ринку нерухомості. Вдвічі зріс попит на квартири, порівнюючи з попередніми місяцями. Щотижня зміцнюється позитивна динаміка у вигляді запитів, візитів до відділів продажу та угод купівлі», — констатують у KAN Development.

Купують житло здебільшого у комплексах із готовністю понад 60%, де вже сформований теплий контур: каркас, фасади та скління. Значний акцент залишається на проєктах типу «місто в місті», а також виконаних у форматі поліфункціонального рекреаційного еко-кластера.

Левову частку покупців, близько 85%, все ще становлять ті, хто купує квартиру для себе. Решта — 15% — інвестиційний попит, який поволі повертається. Причому, девелопери відзначають інтерес не тільки з боку українського інвестора, а й закордонного, який вже зараз приглядає ліквідні «квадрати», оцінюючи потенціал зростання вартості та капіталізацію їх після перемоги України.

«Серед цих інвесторів представники країн Центральної Азії та Європи. Це люди, які вкрай уважно та прискіпливо вивчають продукт і його якісні показники: локацію та її потенціал, інфраструктурне наповнення, попит на подібний формат із боку місцевих мешканців, архітектурні рішення та фінансову модель», — уточнюють у компанії DIM.

Гарним сигналом для ринку є також відновлення інтересу до об'єктів бізнес-класу та до комерційної нерухомості. Найбільше запитів девелопери фіксують на підвальні приміщення у готових будинках.

Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження

Ціни стабілізувалися, але чи надовго

За час війни гривнева вартість житла на первинному ринку нерухомості зросла фактично у всіх регіонах України. Це пов’язано, зокрема, з інфляцією та здорожчанням собівартості будівництва.

Найбільша динаміка зростання цін спостерігається у відносно мирних регіонах — західних та центральних областях України. У цих регіонах сконцентрований основний попит і найактивніше йде будівництво. Так, скажімо, у Львові та Івано-Франківську ціни за час війни зросли на понад 70%. Водночас, у Києві, Одесі, Дніпрі — на 40−50%. Втім, вже декілька місяців, як вартість первинного житла стабілізувалася.

У трійці лідерів за найвищою вартістю квадратного метра, згідно даних ЛУН, Київ — 46,7 тис. грн, Львів — 45,4 тис. грн та Дніпро — 41,7 тис. грн.

Самі девелопери повідомляють про значно вищі прайси. Втім, зауважують, що вартість квадратного метра залежить від багатьох факторів: регіону, локації, класу житла, інфраструктурного наповнення, ступеня готовності тощо.

«У Львові ціна стартує від 1 799$ за кв м, Яремче — від 1 500$ за кв м, Запоріжжя — від 800$ за кв м», — розповідає про ціни у SENSAR Development її засновник Марк Марченко.

Столичні забудовники озвучують середню вартість новозбудованого «квадрата» здебільшого на рівні $1 800.

Щодо подальших перспектив, то учасники ринку одностайні у тому, що ціни зростатимуть. Це обумовлено багатьма факторами: і подорожчанням будматеріалів, логістики, послуг, робіт, і формуванням відкладеного попиту серед українців, в тому числі і ВПО.

«Цінопаду очікувати не варто. Для цього на ринку жодних передумов. До кінця року, гадаю, вартість квадратного метра зросте на 6−11 відсотків. Тож ті, хто купує на „дні“ ринку, тобто зараз, значно виграють», — підкреслює Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud.

Читайте також: Як змінилися ціни на первинному та вторинному ринку нерухомості у квітні — інфографіка

Готове житло за прийнятним цінами та інші вимоги покупців

Впродовж минулого року смаки покупців змінювалися ледь не щотижня. Бувало так, що вимоги до житла істотно змінювалися буквально після чергового ракетного обстрілу. Зрештою, паніка вщухла, і покупець, схоже, остаточно визначився зі своїми пріоритетами.

«Ми думали, що після важких осені й зими матимемо спад попиту на квартири на високих поверхах, але ні. Головним критерієм ухвалення рішення про придбання квартири сьогодні є не стільки комфорт під час можливих вимкнень електроенергії, скільки доступна цінова пропозиція. Цікавить покупця й безпекова складова — наявність в будинку приміщень подвійного призначення, які можна трансформувати в укриття, великий плюс», — каже Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud.

Клієнти значно охочіше обирають житло у ЖК, де є розвинута інфраструктура, рекреаційні складові, реалізована концепція «двір без авто» тощо.

Щодо площ, то фокус покупців сильно змістився на невеликі однокімнатні квартири. Водночас, інтерес до дво- та трикімнатних суттєво впав.

«Люди шукають житло невеликих розмірів, починаючи від 15 кв м. Це так зване смарт-житло, зараз воно набирає неабиякої популярності серед покупців», — підкреслює Марк Марченко, засновник компанії SENSAR Development.

Невеликі однокімнатні квартири у готових будинках інвестори готові купувати навіть за 100% оплати. Забудовники не виключають, що вже зовсім скоро такі лоти будуть у великому дефіциті.

Ще чого потребують покупці, то це «зайти і жити», а не ремонтувати. Девелопери повідомляють, що запит на готові квартири на ринку за останні два роки зріс на 60%. Тенденція до купівлі готового житла продовжує набирати обертів. Особливо це актуально для внутрішніх переселенців, які і так багато натерпілися, і стреси, пов'язані з ремонтом, їм ні до чого.

На українському ринку новобудов квартир із готовими ремонтами не так багато. Але девелопери змушені адаптувався під нові вимоги і потреби покупців, і вже зараз починають пропонувати опції «житло під ключ» або «квартира з оздобленням».

«Ми створили продукт ReadyDIM, коли покупець може обрати варіант унікального дизайн-рішення з урахуванням сучасних трендів у дизайні інтер'єрів. Це фіксована вартість, економія грошей, щонайменше, 45% із урахуванням собівартості подібного ремонту власними силами та 300+ заощаджених годин у результаті», — зауважує Дар’я Бедя, директорка з маркетингу групи компаній DIM.

Деякі девелопери пропонують клієнту не просто «житло під ключ», а управління його нерухомістю «під ключ».

«Сьогодні ми пропонуємо не тільки нерухомість у житлових комплексах, а й інвестиційні проєкти з управлінням нерухомістю під ключ. Також вивели такі послуги: ремонт під ключ із максимальною комплектацією — від ліжка до виделки, і здачу в оренду нерухомості до повної окупності інвестицій», — розповідає Марк Марченко, засновник компанії SENSAR Development.

Загалом, учасники ринку переконані, що за готовим житлом із ремонтом — майбутнє, а тому, рано чи пізно, до цього прийдуть усі забудовники.

Читайте також: Марченко: Наразі купувати житло у новобудові дешевше у тих, хто купив його на «котловані»

Як забудовники заохочують покупців житла

За даними ЛУН, акційні пропозиції наразі діють у 21% від усіх ЖК в Україні.

Здебільшого девелопери пропонують поступки тим, хто готовий купити житло зі 100% оплатою. Це можуть бути дисконти від 3% до навіть 20%, або можливість придбати ще один об'єкт, скажімо, паркінг чи склад, із знижкою у 20 чи 30%.

«Якщо до повномасштабного вторгнення знижки на первинку на рівні 15−20 відсотків вважалися чимось фантастичним, то зараз це цілком реально», — каже Ірина Міхальова.

Ще одна популярна послуга від забудовників — розстрочка. Її пропонують у 74% українських ЖК. Девелопер встановлює умови щодо першого внеску — зазвичай, він становить 30 або 50%, терміну розстрочки — максимальний — до 5 років, та графіку оплати. У кожному випадку застосовується індивідуальний підхід до клієнта і враховуються його можливості.

«Ми пропонуємо максимально персоналізовані фінансови інструменти для купівлі нерухомості. Серед них, наприклад, тривала розстрочка: в нашому випадку до 5 років із мінімальним внеском від 15% чи фіксований курс купівлі», — наголошують у групі компаній DIM.

Щодо фіксованого курсу, то забудовники здебільшого прив’язують його до офіційного курсу НБУ — на рівні 36,6. За їхніми словами, покупці на це дуже позитивно реагують.
Крім стандартних і уже звичних пропозицій, девелопери впроваджують все більше унікальних програм для покупців. Одна з них, наприклад, — можливість зворотного викупу.

«Суть зворотного викупу полягає в тому, що ми, згідно договору, зобов’язуємося викупити житло по закінченню будівництва у покупця, якщо він виявить таке бажання. Як правило, така можливість пропонується інвесторам, які купують квартири на ранніх стадіях будівництва», — розповідає Дар’я Бедя, директорка з маркетингу групи компаній DIM.

Також у DIM повідомили про ще одну програму для інвесторів — гарантований дохід під 10% річних у доларах. Розповсюджується це на придбання будь-якого об'єкта нерухомості — паркінг, квартира, комора, комерційне приміщення. Інвестор вкладає кошти, на цю суму забудовник нараховує дохід у вигляді 10% річних. Після завершення будівництва у інвестора є можливість вкладену суму із нарахованими відсотками або забрати, або витратити на придбання нерухомості.

Експерти з нерухомості кажуть, що допоки первинний ринок нерухомості залишатиметься один на один зі своїми проблемами, без активного включення його до державних програм пільгової іпотеки, забудовники і надалі вигадуватимуть нові спецпропозиції задля розширення кола покупців.

Читайте також: Київміськбуд не може відновити будівництво у повному обсязі. Просить докапіталізацію на 1 мільярд з бюджету Києва

Як знизити ризики інвестування в новобудову зараз

Інвестиції в первинний ринок нерухомості в Україні завжди супроводжувалися ризиками, а війна їх тільки посилила. Тому інвестору варто бути особливо пильним, обираючи житло у новобудові.

Передусім, експерти радять зважати на репутацію забудовника та як він веде свою господарську діяльність в нинішніх умовах.

«Якщо девелопер поновив будівництво своїх об'єктів, чи за останній рік почав будувати ще нові проєкти, не заморозивши жодного будмайданчика, то це говорить про надійність компанії», — наголошує Марк Марченко.

Корисно також буде проаналізувати, чи делевелопер рівномірно будує всі свої об'єкти, чи зосереджує увагу і зусилля виключно на більш-менш добудованих. У першому випадку це свідчить про пряме фінансування об'єктів, у другому — перехресне.

«Девелопер, що обрав стратегію перехресного фінансування, з великою вірогідністю не зможе добудувати всі свої об'єкти. Інвестувати в такі об'єкти нерухомості — небезпечно, оскільки ви позбавлені гарантій завершення будівництва», — підкреслюють у KAN Development.

Ніхто, звісно, не скасовував вивчення юридичної чистоти комплекса (наявність всіх документів, оформлених належним чином) та девелопера, його бекграунду, досвіду на ринку, виконання зобов’язань перед інвесторами, його портфель проєктів.

Не варто залишати поза увагою і сам об'єкт інвестицій. Незалежно від початкової мети купівлі — для себе, здачі в оренду чи перепродажу, — він має бути ліквідний.

«Важливо дивитись на ліквідність продукту: чи буде комплекс та квартира затребуваними через 3, 5, 10 років тощо. Для цього оцінювати варто локацію, концепцію, формат, інфраструктуру, планувальні рішення», — підкреслюють у групі компаній DIM.

Аналіз наведених критеріїв дасть змогу інвестору зробити правильний вибір і забудовника, і житла. І якщо є намір обзавестися квадратними метрами, то експерти ринку радять не зволікати, а купувати зараз. Адже далі буде, по-перше, дорожче; а по-друге, спостерігатиметься дефіцит якісних лотів.

«Нових проєктів житлових комплексів не запускають, добудовують не всі. Тож поки є вибір та можливість придбати з хорошими дисконтами — купуйте», — кажуть у Alliance Novobud.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки