Класи житла: «економ», «комфорт», «бізнес». Як вибрати і не переплатити

«Ні тобі нормальної дитячого майданчика, ні обіцяного окремого паркомісця. Який це комфорт? Найпростіший економ. Тільки ось переплатив я за нього пристойно», — обурюється Володимир.

У такі ситуації сьогодні потрапляють чимало інвесторів. Причина — відсутність чітких критеріїв сегментації житлової нерухомості: забудовники самі визначають комфортність житла і, відповідно, самі визначають, скільки інвестори мають доплачувати за цей комфорт.

Серед новобудов Києва 45% об'єктів належать до комфорт-класу, 20% — до бізнес-класу, 17% — до економ-класу, 10% — припадає на житло нового формату, решта — преміум-сегмент.

При цьому межі кожного сегмента досить розмиті, що надає широкі можливості для маніпуляцій з боку недобросовісних забудовників. «Мінфін» вирішив розібратися, за якими ознаками можна розрізняти класи житла, щоб не переплачувати за назву.

Як визначається комфортність житла

Ще в 2007 році девелопери під егідою тодішньої Української будівельної асоціації (УБА) активно включилися в розробку класифікатора. Тоді ринку було запропоновано ранжувати новобудови так: соціальне житло, економ, бізнес, преміум і де люкс. Кожен клас мав чіткі критерії і відрізнявся по всім будівельним і технічним характеристикам.

«Головним критерієм, який обумовлював класовість об'єкта, була локація. Житло, яке будувалося в центрі, апріорі могло вважатися преміумом або де-люксом. На околицях міста нерухомість не могла належати до елітної. До уваги бралася також якість матеріалів, прибудинкова територія, паркомісця і т. ін.», — розповідає президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта.

Криза 2008 року все змінила і змішала. Покупців на ринку нерухомості стало менше, вони стали більш вимогливими до якості житла, що будується.

Через кілька років Конфедерацією будівельників України (КСУ) було запропоновано нову класифікацію, що складається вже з чотирьох класів: економ, комфорт, бізнес і преміум. Згодом почали виділяти ще два проміжних сегмента: комфорт плюс і бізнес плюс.

Розібратися покупцеві тепер ще складніше. Адже з розвитком ринку кордони класів житла стають розмитішими, а класифікації житла на законодавчому рівні не закріплена.

«Жорстко регламентується нормативними документами в Україні тільки соціальне житло. Вимоги та критерії до комерційного визначаються суто положеннями асоціації експертів або оцінювачів нерухомого майна», — підкреслила директор ПП «Інститут урбаністики» Алла Плешкановська.

Іншими словами, існуюча класифікація носить скоріше рекомендаційний характер, і ніщо не заважає забудовнику визначити її під себе. «Тому, якщо інвестор виставляє претензії, то вони дуже умовні», — підсумувала експерт.

Вивчати проєкт потрібно до того, як вкладати гроші.

Читайте також: Скільки коштує купити квартиру в Києві

Маркери класності

Клас об'єкта визначає сукупність ознак. Це:

• розташування;
• якість будівельних і оздоблювальних матеріалів;
• застосовувані технології;
• прибудинкова територія;
• поверховість та кількість квартир на поверсі;
• інфраструктура об'єкту;
• проєкт ЖК і його унікальність;
• паркувальні місця;
• безпека;
• додаткові опції (наприклад, облаштовані вхідні групи, наявність зони ресепшн, системи «розумний дім» та багато іншого).

«Кожна опція закладається у вартість квадратного метра. З підвищенням класу цифри пропорційно збільшуються. Приблизний крок між сегментами — 15−20%», — інформує Юрій Піта.

Що цікаво, за словами експерта, зі старту і до завершення будівництва ціна за класами зростає нерівномірно. Економ дорожчає в середньому на 20−25%, комфорт — на 25−35%, бізнес-клас — 35−45%, і самий значний стрибок в нових форматах — 40−50% і вище.

Економ-клас: багатоповерхівки без претензій

Житло цього сегмента можна охарактеризувати так: кількість поверхів занадто велика, прибудинкова територія занадто маленька, додаткових переваг немає.

Як правило, такі будинки зводяться «на відшибі» по панельній або монолітно-каркасній технології, з недорогих матеріалів — газоблоку або силікатної цегли. Особливих архітектурних і дизайнерських рішень не передбачено: стандартні фасади і типові рішення в плануванні квартир.

Площа квартир невелика: однокімнатні квартири пропонуються площею від 18 кв м (смарт-квартири), двокімнатні — від 40 кв. м, трикімнатні — від 50 кв. м. Наявність балконів або лоджій необов'язкова.

Щодо території, то забудовнику достатньо забезпечити мінімальний «набір» — невелику парковку, дитячий майданчик, пішохідні доріжки.

За невибагливість покупці відповідно і платять менше: середня вартість столичного економ-житла в березні 2021-го склала 24 963 грн. за кв м .

Частка об'єктів економ-класу останні пару років знижується. «Запити на житло сьогодні сильно змінилися. Покупці хочуть жити в комфортному і облаштованому будинку з певним набором інфраструктурних опцій. Тому економ стає неконкурентоспроможний і забудовники частіше роблять вибір на користь будівництва ЖК інших категорій», — розповідає Юрій Піта.

Комфорт-клас: жодних «панельок»

Ще 5−7 років тому частка комфорт-класу на ринку нерухомості становила не більше 10%. Зараз вона перевищує 45%, ціна «квадрата» в цьому сегменті в середньому становить 26 340 грн .

Такий житловий комплекс має бути розміщено в місці з хорошою інфраструктурою: обов'язкова наявність поблизу магазинів, дитячого садка, школи, зупинки громадського транспорту або станції метро. Панельні конструкції в таких будинках вже не вітаються, перевага віддається цеглі, газоблоку і керамоблоку.

Площа квартир більше, ніж в економ-класі: «одинички» починаються від 35 кв. м, «двушки» — від 53 кв. м, «трьошки» — від 65 кв. м. Площа кухні — від 8 кв. м. Планування може включати гардеробні, комори і як мінімум один балкон або лоджія.

Серед обов'язкових переваг — закриті двори, окреме машиномісце на кожну квартиру, зручні планувальні рішення.

«Якщо раніше ці опції вважалися чимось особливим і перевагою окремих ЖК, то зараз для „комфорт“ це свого роду must have. А якщо забудовник ставить їх собі в унікальні заслуги, то це всього-навсього маркетинговий хід, який нехай і додає йому престижу, але на ціну квадратного метра не повинна впливати», — каже Юрій Піта.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість. Експерти прогнозують сплеск продажів на первинному ринку

Бізнес-клас: вільне планування і великі простори

Житло бізнес-класу зводиться переважно в центральних районах міста. Наявність розвиненої інфраструктури в локації, зручної транспортної розв'язки — обов'язкові.

У плані архітектури безумовним критерієм є унікальна авторська концепція проекту. Житлові комплекси в цьому класі відрізняються оригінальною обробкою з натуральних екологічних, довговічних і енергозберігаючих матеріалів, наявністю вентильованого фасаду, великих засклених площ і унікальних додаткових опцій.

Бізнес-клас все частіше передбачає вільні планування і великі простори. Площа однокімнатних квартир починається від 45 кв. м, «двушки» — від 65 кв. м, «трьошки» — від 90 кв. м. Кухня — не менше 12 кв. м.

Велика увага в бізнес-класі приділяється прибудинковій території. Вона має бути закритою, добре охоронятися і зі своїми «фішками», наприклад, з озелененою лаунж-зоною з вуличними камінами і м'якими диванами.

Також обов'язкові власна інфраструктура на перших поверхах, наявність офісних приміщень з окремим входом, цілодобове відеоспостереження, просторе лобі представницького класу з можливістю проводити ділові зустрічі, ну і, звичайно ж, цілодобовий консьєрж-сервіс.

Будинки бізнес-категорії все частіше оснащують загальдомовою фільтрацією води, індивідуальними вентиляційними установками з очищенням повітря від шкідливих газів і алергенів, наприклад, шерсті домашніх тварин або пилу.

Звичайно, всі ці «бонуси» — недешеве задоволення. Вартість квадратного метра в «бізнесі» зараз становить 48 103 грн.

Преміум-клас: будинок у центрі із зимовим садом

Преміум-сегмент, або еліт, говорить сам за себе. Для покупця тут, крім усього іншого, важливий ще аспект престижу, підкреслення свого статусу і заможності. За це він готовий платити — в середньому 76 тис. грн за «квадрат».

Локація новобудов еліт-класу (багатоквартирних або клубних будинків) розглядається тільки в центрі міста. Сам житловий комплекс повинен зводитися за індивідуальним авторським проектом. А його технічні характеристики і матеріали обробки мають бути бездоганними. Раніше новобудови вищого класу не перевищували 7 поверхів, зараз вони можуть бути і вище. А ось побажання по кількості квартир на поверсі залишилися ті ж — максимум 4.

На вищому рівні сервіс та обслуговування таких будинків: цілодобовий консьєрж-сервіс, адміністратор або швейцар на вході, кімната для водія в паркінгу.

Крім всіх опцій бізнес-класу, преміум повинен мати певну ексклюзивну рису. Наприклад, постійно діючим парком зі штучним озером, зимовим садом на даху комплексу, панорамним лаунж-рестораном і лаунж-баром, приватним кінотеатром тощо.

Читайте також: Рейтинг забудовників: хто побудував більше всіх у другому півріччі 2020 року

Майбутнє за форматами «місто в місті»

Протягом останніх двох років забудовники активно будують об'єкти, під які виділили два проміжних класи: «комфорт плюс» і «бізнес плюс». Вони ще не дотягують до класів «бізнес» і «преміум», але вже підійшли до них впритул, щонайменше, по ціновій політиці.

У чому ж полягає сутність нових форматів? Як пояснив Юрій Піта, головна відмінність — стратегія і унікальний архітектурний проект для кожного житлового комплексу.

До нових форматів, наприклад, відносяться комплекси, побудовані за принципом місто в місті і live-work-play (живи-працюй-відпочивай), еко-комплекси, багатофункціональні ЖК та ін. Тобто, будується ЖК з великою кількістю квартир і разом з тим в ньому є вся інфраструктура маленького містечка — торгові центри, коворкінг, ресторани, спорт-центри, дитячі сади, офіси (наприклад, для багатофункціональних РК).

Також популярне в будівлях нових форматів створення підземних паркінгів і можливість з них на ліфті піднятися прямо в свою квартиру. І взагалі, все обладнано максимально функціонально.

«За цими форматами майбутнє. Вони розраховані на аудиторію 30+, людей, які вміють заробляти гроші і з чітким розумінням, що їм потрібно від житла. Людина, вибираючи квартиру, керується принципом: я хочу там не просто ночувати, а жити», — підсумовує Юрій Піта.

Читайте також: Як сподобатися банку. Банкір розповів, у кого є шанси отримати іпотечний кредит в 2021 році

Як обрати

Як запевняють експерти, клас житла сьогодні не є чинником, що визначає якість проєкту.

«Оцінювати потрібно конкретні якості конкретного проекту, причому не окремо по опціях, а як комплекс рішень», — запевняє президент АСНУ.

Він підкреслює, що такий підхід вже демонструють багато покупців. У пошуках квартири вони керуються власними уявленнями і критеріями. За важливістю їх можна розташувати в такій черговості:

1. Місцезнаходження.
2. Функціональність: соціальна і комерційна інфраструктура, благоустрій, наявність паркомісць.
3. Технологія будівництва та планувальні рішення.
4. Транспортна доступність.
5. Додаткові особливості, які виділяють об'єкт з інших схожих.

Якщо слідувати цьому переліку, до якого б класу не відніс девелопер будинок, при виборі інвестор виходитиме зі своїх можливостей і уявлень.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки