Як купити нерухомість в Польщі

Українці п'ять років поспіль лідирують за обсягом покупок нерухомості в Польщі серед іноземців. Це підтверджують дані, опубліковані в грудні Міністерством внутрішніх справ і адміністрації Польщі.

Польська нерухомість все ще набагато дешевше, ніж у більшості країн Європи. Іпотека тут недорога, а вартість оренди висока. Згідно з прогнозами, попит на житло після пандемії почне зростати. Тож інвестиція у польські квадратні метри може виявитися дуже вигідною.

Зараз ринок оживає. До рекордних показників 2019 року йому ще дуже далеко. Тоді в країні поставили історичний рекорд: побудували і здали понад 200 тисяч нових квартир. Але якщо порівнювати 3 квартал 2020 року з 2-м, коли в країні діяв локдаун, ситуація виглядає не так вже й погано.

Згідно з даними звіту AMRON-SARfin, кількість готових квартир у липні-вересні 2020 року зросла на 24%. А квартир, які вже почали будувати, — на 42%. Така динаміка дає девелоперам привід для оптимізму. І хоча попит на нерухомість трохи просів, компанії не поспішають знижувати ціни.

Є й інший важливий фактор, який заважає нерухомості дешевшати. Польський Нацбанк знизив базову ставку до 0,1% і заявив, що не має наміру її підвищувати, як мінімум, до 2022 року. З одного боку, це підігріває попит на іпотечні кредити, ставки за якими зараз невисокі. З іншого — населення більше не заробляє на депозитах і шукає альтернативні способи інвестувати. Один з найбільш популярних варіантів — вкладення в нерухомість. За даними Центробанку, з початку 2020 року поляки отримали 151 тис. іпотечних кредитів на загальну суму 44 млрд злотих. Це лише на 11−12% менше, ніж у рекордному 2019.

Скільки коштує метр квадратний

Найдорожча нерухомість — у столиці. У 2020 році ціни на житло у Варшаві підросли на 8,86% — до 9568 злотих (2278 євро/м2). Незважаючи на дорожнечу, квартири користуються попитом: у 3-му кварталі цього року частка кредитів на купівлю нерухомості в столиці перевищила 37% у загальному обсязі.

Читайте також: Депозит у польському банку. Чи багато можна заробити

На другому місці за вартістю «квадрата» Гданськ — 8227 зл./м2 (1959 євро/м2). За ним слідують Краків — 8132 зл./м2 (1936 євро/м2) та Вроцлав — 7286 зл./м2 (1735 євро/м2).

Для порівняння: у 2014 році середня ціна квадратного метра у Варшаві становила 7267 зл./м2 (1730 євро/м2), а в третьому кварталі 2020 вона зросла до 9568 зл./м2 (2278 євро/м2). Тобто ті, хто вклався в нерухомість, — вже в хорошому плюсі.

Чим менше кімнат, тим дорожчою є ціна за метр. Наприклад, у Варшаві «кавалерка» (однокімнатна квартира з кухнею-салоном) в середньому коштує 10423 зл./м2 (2481 євро/м2), двокімнатна квартира — 9835 зл./м2 (2341 євро/м2), «трьошка» — 9409 зл./м2 (2240 ​​євро/м2), чотирикімнатна квартира — 9171 зл./м2 (2183 євро/м2).

Польська нерухомість, безумовно, дорожча за українську, але її вартість все ще в рази нижча, ніж у багатьох країнах «корінної» Європи.

А якщо згадати, що польська економіка — одна з тих, що найбільш динамічно розвиваються в Євросоюзі, кредити тут дешеві, вартість оренди висока, а попит на житло почне зростати після пандемії — то інвестиція в польські квадратні метри може виявитися дуже вигідною.

Згідно з даними дослідження KPMG, у першому півріччі 2020 року в ринки нерухомості 6-ти основних ринків Центрально-Східної Європи (Чехія, Польща, Угорщина, Болгарія, Словаччина, Румунія) було проінвестовано понад 6 млрд. євро. Майже половину цієї суми «ввібрала» Польща.

Як купити квартиру

Якщо ви нерезидент, процес купівлі житла в Польщі займе близько півроку. При необхідності нерухомість можна перепродати відразу після придбання. Але в цьому випадку доведеться сплатити податок, який стягується в разі відчуження нерухомості раніше, ніж через п'ять років з дати її придбання. Ставка податку — 19%. Але він стягується не з усієї вартості житла, а тільки з різниці між сумами купівлі та продажу квартири. Наприклад, якщо апартаменти були куплені 3 роки тому за 200 тисяч злотих, а зараз продаються за 230 тисяч, то податок в 19% доведеться заплатити тільки з 30 тисяч.

Читайте також: Як відкрити рахунок у польському банку і скільки це коштує

Якщо ви купуєте окреме приміщення (квартиру або кімнату) для особистого користування, ніяких складнощів виникнути не повинно. Достатньо укласти договір купівлі-продажу і передати продавцеві гроші. Перед цим необхідно відвідати нотаріуса, який перевірить нерухомість.

При укладанні договору варто уважно ознайомитися з формою власності житла. Від цього залежать і вартість квартири, і те, як новий власник зможе розпоряджатися нею надалі.

Всього налічується три види форми власності на нерухомість:

• Повна власність (Pełna własność). Це класичний варіант, коли власнику належать всі права на нерухомість і пропорційне право на використання загальних приміщень, територій, пристроїв (ліфт, під'їзд, сходи тощо).
• Кооперативне право власності (Spółdzielcze własnościowe). Нерухомість числиться за кооперативом, але власник має право без узгодження розпоряджатися їм: продавати, дарувати, залишати у спадок тощо. Узгоджуються тільки перепланування і перехід в розряд нежитлових приміщень.
• Власність товариства (Towarzystwo Budownictwa Społecznego). Це бюджетний варіант. Така квартира знаходиться у власності у товариства, а мешканці, що проживають там, просто знімають її і сплачують орендну плату. Такими приміщеннями можна користуватися, але не можна розпоряджатися. Наприклад, мешканець не може здати його в оренду або продати.

Витрати на оформлення угоди приблизно такі:

• вартість послуг нотаріуса — до 2% від суми угоди;
• податок на перехід права власності — 2% від вартості майна (найчастіше його оплата лягає на покупця, але сторони можуть домовитися інакше);
• агентська винагорода — до 3% від ціни об'єкта (сплачується покупцем);
• інші витрати на оформлення, переклади документів та державну реєстрацію купівлі нерухомості — 0,5−1,5% від вартості нерухомості.

Читайте також: Українці почали брати кредити на житло. Обсяги видачі іпотеки зросли на 82%

Як взяти іпотечний кредит

Нерезидент може отримати іпотечний кредит у польському банку, але банк висуне ряд додаткових вимог. По-перше, кредитору доведеться пред'явити карту побиту (Karta Stałego Pobytu), хоча деякі банки розглядають заявки і при наявності дозволу на проживання (Karta Czasowego Pobytu). По-друге, позичальник повинен буде підтвердити стабільний офіційний дохід від 2000 євро на місяць, в т. ч. і від особистого бізнесу.

Алгоритм дій наступний:

1. Укладаєте попередній договір купівлі-продажу.
2. Подаєте заявки в банки на іпотеку (це можливо тільки при наявності попереднього договору).
3. Сплачуєте перший внесок. Як правило, це 20% від вартості нерухомості;
4. Засвідчуєте у нотаріуса чистоту угоди.
5. Підписуєте основний договір купівлі-продажу.

Середня ставка за іпотечними кредитами у польських банках — близько 2,5% річних. Мінімальний авансовий внесок — 20%. Найпопулярніший термін кредитування — 25- 35 років.

Наприклад, якщо брати 300 тис злотих в банку на 25 років з 25% внеску, то ставка буде 2,28%.

При купівлі нерухомості в кредит поляки активно користуються послугами фінансових консультантів (doradca). Їх послуги безкоштовні, так як за приведених «іпотечників» вони отримують винагороду від банку.

Консультант, володіючи інформацією про доходи покупця, розповість про зразкові відсотки за кредитом і майбутній платіж. Також проінформує про всі додаткові комісії і тарифи за страховкою, складе порівняльні таблиці в розрізі різних банків. Останні допоможуть зрозуміти, скільки, за що і де доведеться заплатити. У функції консультанта також входить підготовка і подача заяви в банки.

На контролі у МВС

У деяких випадках при купівлі житла буде потрібен спеціальний дозвіл МВС Польщі.

Це необхідно, якщо ви купуєте:

• нерухомість в прикордонній зоні;
• цілий будинок або його частину;
• земельну ділянку площею понад 1 га;

МВС перевіряє деталі угоди і дає висновок про те, що купівля не становить загрози безпеці державі.

Дозвіл МВС не буде потрібний, якщо покупець:

• живе у Польщі 5 і більше років;
• є резидентом Польщі (тобто живе понад 180 днів на рік);
• в шлюбі з громадянином Польщі не менше 2 років;
• придбаває гараж або машиномісце на парковці.

Прогнози на 2021 рік

Наступного року структура попиту на нерухомість продовжить змінюватися. Через пандемію люди почнуть переміщатися все далі від центрів міст до тихої периферії. Тим паче, що віддалена робота істотно зменшила важливість критерію близькості до офісу і торгових центрів.

Девелопери зіткнуться із завданням перебудови величезних торгових центрів. Їх почнуть трансформувати в багатофункціональні центри обслуговування.

Тенденція трансформації і перебудови проектів комерційної нерухомості під житлову спостерігається вже зараз. Масовий перехід на віддалену роботу спустошив величезну кількість багатометрових офісів, вводячи в збитки їх орендодавців. Щоправда, часом в результаті таких екстрених перебудов виходять малопривабливі житлові проекти. Але вони все ж менш збиткові, ніж попередні формати.

За прогнозами експертів, у поствірусний період інфляція прискориться. В тому числі, ціни на нерухомість можуть зрости на 0,5 — 2,5%. Але реальна динаміка цін буде залежати і від того, наскільки глибокою і затяжною виявиться рецесія в Польщі. Зіграють роль і стратегії девелоперів. Якщо вони вважатимуть, що рецесія буде короткостроковою, компанії можуть притримати продаж квартир і перенаправити їх під оренду. Найближчим часом девелопери будуть проходити свій особистий тест на міцність.

А ось для інвесторів ситуація сприятлива. Польські банки видають дешеві кредити, а нерухомість залишається одним із прибуткових і надійних активів для вкладення капіталу.

Автор:

експерт з маркетингових комунікацій Кобильченко Ірина

Pekao SA , Польща