Як купити квартиру за договором відступлення прав: поради юриста

Плюси та мінуси купівлі за перевідступом

За словами експерта, близько 30% купівель житла на первинному ринку нерухомості, які супроводжують у його компанії, припадають саме на угоди з відступлення прав.
Є дві ключові причини, чому люди продають квартиру, в яку вони інвестували на етапі будівництва житлового комплексу.

Особисті проблеми. Інвестору терміново потрібні «живі» гроші на власні потреби. Або людина придбала квартиру на виплат і не має змоги погасити всю суму — тому шукає варіанти, як віддати своє право на квадратні метри й повернути вже вкладені кошти.

Заробіток. Існують професійні інвестори, які вкладають гроші в житло на початкових етапах будівництва, щоб пізніше на цьому заробити. Що ближча дата введення будинку в експлуатацію, то вища ціна за квадратний метр. Так, якщо інвестувати в новобудову на етапі котловану, за рік-півтора можна перепродати квартиру на 30−40% дорожче.

Основна перевага придбання житла у такий спосіб — це наявність квартири. Адже коли будинок уже майже зведений, у компанії часто не залишається привабливих варіантів житла. Або ж у наявності тільки непопулярні поверхи (наприклад, перший і останній) та планування. Тоді й є сенс звернути увагу на пропозиції від інвесторів, які готові відступити свої права.

Серед мінусів угоди з відступлення прав — відсутність фіксації повної ціни продажу у відповідному договорі. Наприклад, інвестор, що виступає у ролі продавця, придбав житло у забудовника за $60 тис., а тепер просить за нього $80 тис. Але, за умовами відступлення прав, в договорі лише змінюється інвестор, а сума залишається такою, якою була на початку, — $60 тис. Тобто, коли покупець сплачує продавцю $80 тис., це ніде документально не фіксується. І якщо у майбутньому він захоче розірвати договір та повернути гроші, то може розраховувати тільки на $60 тис.

Читайте також: Як інвестувати в новобудови безпечно. Три поради

Особливості угоди з купівлі квартири

Відступлення прав — це тристоронній договір між покупцем, продавцем та забудовником. Ця угода не дає покупцеві права на житло. Останній просто опиняється у статусі нового інвестора і отримує право стати власником квартири за договором купівлі-продажу, який укладе із компанією вже після введення новобудови в експлуатацію.

У разі відступлення прав змінюється лише особа інвестора: замість продавця ним стає покупець. Проте внести зміни в договір із забудовником на цьому етапі неможливо: новий інвестор автоматично погоджується на ті умови, які були передбачені у початковому документі.

Наприклад, це може стосуватися видів робіт, які забудовник зобов’язався провести у квартирі до її передачі власнику. Або ж якщо попередній інвестор купував житло на виплат, то покупець бере на себе його фінансові зобов’язання — сплатити залишок суми за визначеним розкладом і розмірами платежів.

Зазвичай угода з відступлення прав відбувається в офісі будівельної компанії. Покупець повинен мати при собі паспорт та ідентифікаційний код. Брати з собою чоловіка / дружину або отримувати їхню письмову згоду не потрібно.

Угода можлива тільки за згодою забудовника. Ба більше: в початковому договорі з інвестором має бути положення про можливість перевідступу своїх прав на нерухомість. В іншому випадку здійснити відступлення може не вдатися.

Читайте також: Елітна нерухомість: що з’явиться на карті у 2022 році

Як формується вартість квартири за відступленням прав

Зазвичай інвестори пропонують ринкові ціни: продають квадратний метр за тією самою вартістю, що й будівельна компанія на актуальному етапі будівництва.

Наприклад, одразу після старту продажу квадратний метр коштував $1000, і інвестор придбав квартиру площею 40 кв. м за $40 тис. Через рік, коли значна частина будинку вже зведена, компанія збільшила ціну і вже бере $1300 за квадратний метр. Таку саму вартість виставляє й інвестор, пропонуючи житло за договором перевідступу: тепер його квартира коштує $52 тис. Таким чином він заробляє на угоді $12 тис.

Проте, якщо забудовник уже розпродав всі квартири, а попит на житло саме у цьому будинку залишається високим, то інвестор може встановити ціну, вищу за ринкову.
Водночас трапляється, що людина намагається терміново продати квартиру через особисті проблеми — тоді вона може запропонувати знижку.

Розглянемо ще один можливий варіант, коли інвестор купував житло на виплат і встиг погасити тільки частину вартості. Нехай він придбав квартиру за $40 тис. і на момент угоди з перевідступу встиг оплатити 70% ціни — $28 тис. Тоді за згодою забудовника інвестор може відступити свої права за ті самі $28 тис., а покупець бере на себе подальші фінансові зобов’язання і має у майбутньому доплатити забудовнику 30% вартості житла, що залишилися, — $12 тис.

Читайте також: За скільки купуватимемо новобудови до кінця 2021-го

Податкове питання

Жодних податків за угоди з відступлення прав сплачувати не потрібно, оскільки відбувається не передача власності, а тільки заміна сторони.

Водночас, за законом, інвестор, який виступає в ролі продавця, зобов’язаний сплатити податок з прибутку. Тобто якщо він вклав у житло $60 тис., а продає його за $80, то має задекларувати прибуток у розмірі $20 тис. Ця сума підлягає оподаткуванню у розмірі 19,5% — в нашому прикладі це $3,9 тис. Але оскільки фактично ціна відступлення ніде не зазначається, тож зазвичай людина нічого не сплачує.

Що перевіряти

Перш ніж купувати квартиру за договором перевідступу, варто перевірити:

1. Об'єкт інвестування — наявність документів на землю та дозволу на будівельні роботи, відповідність цільового призначення ділянки меті забудови, відсутність боргів, судових справ, наявність технічних умов.
2. Забудовника — чи завершив він попередні об'єкти, чи немає ризиків, що будівництво «заморозиться».
3. Документи інвестора, який відступає права: початковий договір із компанією та квитанції про сплату обов’язкових платежів за ним.

Читайте також: Купівля квартири у новобудові: як мінімізувати ризики

Топ-3 шахрайські схеми

Якщо інвестор-продавець відмовляється показати свій договір із забудовником або квитанції, що підтверджують оплату всіх своїх фінансових зобов’язань, — це вказує на шахрайство. Можливо, насправді продавець сплатив забудовнику лише 50% вартості житла та намагається це приховати, відступивши права на умовах повної суми.

Не варто погоджуватися й тоді, коли продавець пропонує укласти угоду з перевідступу без присутності забудовника. Найімовірніше, це обман: наприклад, насправді в договорі навіть не прописана можливість відступлення прав, і тоді покупець просто втратить гроші.

Ще одна поширена схема: шахраї пропонують одну й ту саму квартиру різним людям і підписують фальшиві договори одразу з декількома покупцями.

Отже, щоб себе захистити, варто уважно читати умови договору про відступлення прав, ознайомитися із текстом початкового договору із забудовником, вивчити історію, хід будівництва та відповідні документи.