Як дорогий долар змінює ціни на столичне житло

За словами незалежноъ експертки ринку нерухомості Ірини Луханіної, традиційно різні сегменти ринку нерухомості реагують на валютні коливання по-різному. Первинна нерухомість, ціни на яку фіксуються в гривні, дорожчає.

А ось вторинний ринок (зазвичай він виставляється в доларах), навпаки, трохи дешевшає. Але цього разу ситуація може розвиватися за іншим сценарієм. Зокрема — на первинному ринку, який активно лихоманить після схлопування чергової будівельної піраміди — «Аркада».

Спроби продавців підвищити цінник на квартири можуть залишитися незрозумілими потенційними покупцями. Багато хто вважатиме за краще не ризикувати і вкластися в уже перевірений вторинний ринок. Це вселяє оптимізм у власників житла в старому фонді. «Мінфін» розбирався, чому не спрацював традиційний курсовий сценарій на ринку нерухомості, і що буде з цінами.

Плюс 10% під ялинку?

Продавці нового житла почали говорити про підвищення цін ще до стрибка курсу долара. Вони аргументували свої апетити зростанням собівартості робіт через підвищення зарплат, простою під час карантину тощо.
Після того, як гривня почала знецінюватися, подорожчання первинного ринку стало питанням часу.

І з кінця літа процес пішов. З початку року станом на жовтень середня вартість квадрата в новобудовах столиці зросла з 27 тис. грн до більш ніж 31 тис. грн, або майже на 15%. Це менше, ніж втратила гривня (вона знецінилася більше ніж на 19%), але все одно чимало. При цьому ціни на первинне житло ще тільки набирають розгін. Багато забудовників поки що лише експериментують з прайсами.

Директор з маркетингу житлового комплексу BASA City Вікторія Погасій також говорить про тенденцію подальшого подорожчання первинки. Для зростання цін, на її думку, є декілька причин.

Читайте також: Яке житло тепер будується в котеджних містечках і скільки коштує

Перша — поліпшення якості проектів. «У боротьбі за покупців забудовники шукають нові «фішки», що здорожує вартість об'єкта. Наприклад, житлові будинки зараз облаштовують навісними (вентильованими) фасадами. Це істотно підвищує статус проекту, так як навісні фасади — це вже характеристика об'єкта бізнес-класу. Але бюджет може підвищиться на 25%. Звичайно ж, це вплине на кінцеву ціну для покупця. Щоправда, такі зміни можливі лише у найбільш затребуваних проектах», — пояснила експерт.

Друга причина — перехід на новий етап будівництва. Зараз на ринку зросла ціна для об'єктів, що продаються не на етапі котловану, і це впливає на загальну середню вартість первинного ринку.

Третя причина — курсова. «У бюджеті на 2021 рік закладено курс 29,1 гривень за долар. Саме тому багато компаній, проекти яких користуються підвищеним попитом, скористаються можливістю перестрахуватися, підвищивши ціни на 5-7% на ранніх стадіях будівництва або на 7-15% — на етапі готовності об'єкта понад 50%», — говорить Погасій.

Ще один аргумент на користь підвищення цін — здорожчання будівельних робіт. По суті, це також пов'язано з валютним стрибком.

«Позначається фактор сезонності, а також валютні «хвилі». Поки що рано говорити про те, наскільки збільшиться кошторис будівництва, але вже зараз зрозуміло, що період цінового затишшя у виробників, пов'язаний з форс-мажорними, карантинними обставинами, підійшов до кінця», — зазначає Погасій.
Експерт ринку нерухомості Вікторія Нерода каже, що вже зараз багато забудовників переписують свої цінники з розрахунку 30-31 гривень за долар.
В середньому до кінця року первинний ринок подорожчає ще, мінімум, на 7-10%.

Не готові переплачувати

Втім, не факт, що нові ціни влаштують покупців. «Тільки у 20-25% об'єктів, що будуються в Києві і найближчому передмісті, підвищення цін буде мотивовано рівнем попиту. Це переважно комплекси типу «місто в місті», екологічні комплекси та інші нові для нашого ринку формати», — каже Нерода.

Також важливе питання — надійність забудовника і темпи робіт на об'єкті. Після того, як вибухнув скандал спочатку з «Укрбудом», а потім — з «Аркадою», покупці опинилися у повній розгубленості і вже не знають, кому вірити і чи варто взагалі купувати житло у новобудові.

Читайте також: Інвестиції для ледачих: скільки заробляють на дохідних будинках

«Тому для більшості забудовників існує ризик, що, підвищуючи ціни через зростання курсу долара, вони можуть істотно знизити динаміку продажів. Завищені ціни можуть спровокувати відтік покупців в інші сегменти ринку», — говорить Нерода.

Втім, як розповіли «Мінфіну» ріелтори, багато забудовників, переписуючи прайси, готові йти на поступки під конкретного покупця і давати знижки до 5-7%.

«Тобто, фактично цінник залишився колишнім, а якщо і зріс, то буквально на пару відсотків. Принаймні, поки що. Але на даний момент забудовники тільки намагаються експериментувати з цінниками. Як буде далі, коли прайси перепишуть всі, а долар і далі буде зростати — питання відкрите», — розповів нам один зі столичних ріелторів.

Як будівельні скандали перевернули ринок

Головним фактором, який вибив первинний ринок з колії, і заважає продавцям підвищувати цінники, став скандал з «Аркадою». Нагадаємо: через проблеми з банком «Аркада» у підвішеному стані опинилися кілька недобудованих житлових об'єктів.
При цьому «Аркада» довгі роки вважалася одним з найнадійніших забудовників. Тому ця «піраміда» стала справжнім шоком для покупців новобудов. Хоча влада і обіцяє вирішити проблему. «Київміськбуд» вже веде аудит проблемних будмайданчиків.

«Скандали, пов'язані з великими забудовниками, призвели до того, що роль великих компаній на ринку Києва та передмістя почала знижуватися. Надійними стали вважатися компанії, у яких є достатнє фінансування, які можуть продовжувати будівництво, незалежно від рівня продажів. На перший план виходить саме цей фактор. Обсяги будівництва і кількість об'єктів вже не настільки важливі», — зазначила Нерода.

Але, за її словами, достатнє фінансування на сьогоднішній день є всього у 25% компаній. І більшість не будує об'єкти економ-класу. Тому багато покупців, які можуть собі дозволити купити щось дорожче (в тому числі через кредит або розстрочку від забудовника), обирають саме такий варіант.

Читайте також: Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»

«На мій погляд, у найближчій перспективі основний попит на ринку буде сконцентрований саме на об'єктах, будівництво яких ведеться переважно за власні кошти девелопера. До цього ще варто додати якість таких об'єктів. Навряд чи варто говорити про те, що через скандали попит різко просяде. Швидше, варто говорити про його поступову переорієнтацію у сегмент нових форматів житла від надійних забудовників», — вважає СЕО Caspian Service в Україні Чингіз Кишиєв.

Таке житло в середньому на 15-20% дорожче за об'єкти економ-класу. Але, як вважає експерт, якість будівництва і надійність компанії, а також лояльні умови з розстрочки цілком можуть стати адекватною компенсацією за додаткові витрати на купівлю квартири.

За словами Погасій, будь-які будівельні скандали, пов'язані з крахом колись великих компаній, зазвичай призводять до збільшення відкладеного попиту або до відтоку покупців. Так, у 2019 році через один із таких скандалів (з «Укрбудом»), відкладений попит зріс на 25-30%.

Цього разу — після скандалу з «Аркадою» — відтік покупців склав 15-20%. Частина з них пішла у більш дорогі сегменти первинного ринку, що багато в чому дозволяє продавцям підвищувати цінники. Але частина поки що думає, куди вкластися — ризикнути з недорогим первинним або обрати більш надійний варіант — піти на вторинний.

Вторинний ринок не поспішає дешевшати

За словами Луханіної, частина потенційних покупців, які раніше придивлялися до первинного ринку, в результаті через плутанину на ринку, обирають вторинний. В тому числі, відносно нові будинки (до 10 років) вартістю від $100 тис.

Це стримує зниження цін на вторинному ринку. Адже традиційно зі зростанням курсу долара ціни на вторинне житло завжди трохи просідали (до 5-10% і більше, в залежності від темпів девальвації).

Читайте також: Чому київська «вторинка» буде дешевшати

Більш того, за даними SV Development, вторинний ринок у столиці навіть почав лихоманити. Скажімо, якщо в липні середня вартість квадратного метра становила $1041, то в жовтні — $1054.

При цьому ціни зростають практично у всіх районах Києва. Скажімо, у Голосіївському районі житло на вторинному ринку з липня до жовтня подорожчало на $10 за квадрат (до $965), в Дарницькому — на $12 (до $780), в Оболонському — на $13 (до $1159).
«В середньому, перетікання покупців на вторинний ринок може спровокувати його подорожчання на 10%, — підсумувала Луханіна.