Іпотека по-українськи: нам потрібна ізраїльська модель і 20 мільярдів

Схоже рана, яку отримала країна у 2008-му почала затягуватися, і іпотека більше не є лайкою. Однак гіркий досвід минулого нікуди не подівся. І запустити кредитування простими рішеннями не виходить. Зниження ставки і запуск пільгової іпотеки під 7%, зрозуміло, дасть поштовх ринку. Достатньо сильний, щоб за підсумками року можна було відзвітувати про подвоєння портфеля. Але чи так це багато, з урахуванням низької бази?

Обсяг іпотечного кредитування до ВВП в Україні становить близько 0,7%. Це зникаюче мало. Для порівняння, в Туреччині цей показник досягає 5%, у Польщі — 20%. Навіть у недружньої Росії з усіма її проблемами, іпотека до ВВП становить близько 10%.

У цьому сенсі навіть подвоєння темпів видачі нових іпотечних кредитів не вирішує головного завдання. А вона, незважаючи на всю амбіційність, цілком реальна — різке прискорення економіки.

Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах

Що не так з іпотекою по-українськи

Досі уряд був зосереджений тільки на одній проблемі — високих кредитних ставках. Це справді важлива проблема, однак вона є тільки частиною рівняння. Для досягнення поставлених цілей іпотечні кредити повинні осідати, головним чином, на первинному ринку житлового будівництва. В іншому випадку, економічний ефект виявиться незначним, хоча і буде частково виконана соціальна функція.

Але досвід минулого року показав, що ніякими програмами компенсації ставки виконати це завдання неможливо. Банки просто відмовляються брати на себе ризики. Вони навідріз відмовляються кредитувати неіснуючі квадратні метри на умовному 12-му поверсі ще не побудованого будинку. І звинувачувати їх у такій вибірковості не можна. Зрештою, навіть покупці такого житла не можуть бути впевненими, що вкладені в будівництво гроші будуть конвертовані в стіни і стелю.

Не зможе вирішити цю проблему і нова урядова програма компенсації ставки. Я не маю сумнівів у її успішності, однак запустити будівництво вона не зможе.

Читайте також: Кому банки готові видавати іпотечні кредити

Нові ідеї

По суті, запуск іпотеки під 7% — просте рішення складного завдання. Цей поїзд стоїть на рейках програми «5−7−9». Тобто його запуск, по суті, упирався в підготовку одного розпорядчого документа.

Паралельно з цим проектом повним ходом йде підготовка масштабнішого проекту, під який наприкінці минулого року Мінфін створив ПАТ «Українська фінансова житлова компанія».

Тут уряд намагається вирішити іпотечну проблему на якісно іншому рівні. Якою буде підсумкова модель і що з цього вийде — покаже час. Поки що немає навіть ясності, який з напрямків буде обрано в якості базового. А обговорюється декілька варіантів, які, втім, не суперечать один одному.

Фінансовий лізинг. Ця модель дозволяє зняти ризики «по лінії» позичальника. Оскільки право власності на квартиру залишається у банку до повного погашення кредиту. У такому випадку позичальник фактично є орендарем. У неї, втім, є один істотний мінус — не факт, що така логіка підійде людям.
Сек'ютирізація портфеля. Інструмент дозволяє сформувати схожі за параметрами позики у портфелі і випустити під них цінні папери. Цей варіант особливо гаряче обговорюється у владних кабінетах і справді здатний дати неймовірний поштовх іпотеці. По суті, мова йде про рефінансування портфеля, що вивільнить ресурси для кредитування нових клієнтів.

Іпотека — ідеально підходить для реалізації таких інструментів. І створена «Укрфінжилком» цілком могла б взяти на себе функції об'єднання схожих портфелів декількох банків у великі пули. Супроводжувати випуск паперів і шукати інвесторів. Немає ніяких сумнівів, що попит на такі активи буде значний, та, крім іншого, дозволить залучити іноземний капітал в країну.

Компенсація ставки. Це найпростіший і малоризиковий механізм для держави. Але він має ряд недоліків. Головний — сам собою він не може вирішити проблему. По суті, в такому випадку мова йде не про підтримку ринку житлового будівництва, а про підтримку позичальників.

Ізраїльська модель

Головна проблема української іпотеки — відсутність гарантій повернення інвестицій. На даний момент ані банк, ані покупець, ані держава не можуть бути впевнені, що вкладені в будівництво будинку гроші стануть житлом.
Є всього декілька варіантів вирішення цієї проблеми. Перший — радикальний — передбачає повну заборону на продаж житла, що не введено в експлуатацію. Це не кращий спосіб, оскільки він істотно обмежить темпи будівництва.
Другий — взяти на озброєння ізраїльську модель. В її рамках фінансуванням будівництва займається банк. По суті, він виступає замовником перед девелопером. Будівництво об'єкта йде під суворим наглядом банку, всі фінансові потоки контролюються.

Заставою на старті виступає земельна ділянка, яка має належати забудовникові на праві власності. Якщо з якихось причин він не може впоратися, об'єкт переходить на баланс банку, і той може найняти іншу компанію для завершення будівництва.

При цьому банк може емітувати і продавати гарантійні сертифікати на майбутнє житло. Зрозуміло, відповідно до вимог законодавства та під наглядом держави. Допускаю доцільність і створення фонду гарантування будівництва.

За умови суворого контролю з боку НБУ та/або уряду така модель цілком життєздатна. Ключова умова — розділити кредитора і забудовника фактично. А не на папері. Тільки в такому випадку можна уникнути прецедентів минулого року.

Потрібні гроші

Але і це ще не все. Яким би не було рішення, навіть за умови запуску сек'юритизації та інтересу до таких паперів з боку західних інвесторів, для запуску ринку потрібна солідна фінансова ін'єкція.
Ліквідності на банківському ринку зараз з надлишком. Але цей ресурс не підходить для кредитування іпотеки. Ні за вартістю, ні, що набагато важливіше, за терміновістю. Саме тому, як б не намагалася вивернутися держава, без вливань з бюджету обійтися не вийде.

Якщо не брати до уваги ідею з компенсацією ставки, яка не здатна вирішити всі існуючі проблеми, то на старті, за моїми оцінками, потрібно близько 20 млрд грн. Цього вистачить, щоб запустити будівництво двох сотень багатоквартирних будинків за абсолютно новими принципами. Звичайно, не відразу і за умови підготовки всіх необхідних законодавчих та підзаконних нормативних актів.

З точки зору дефіцитного бюджету, це дуже суттєва інвестиція. Але варто пам'ятати, що кожна вкладена в проект гривня у майбутньому може принести до 6 грн ВВП. Результат досить швидко зможе відчути кожен українець. Не тільки той, який перебереться з хрущовки в нове житло.
Запуск іпотеки — це не тільки робочі місця для будівельників, ремонтників, виробників меблів і будматеріалів. Це ще і детінізація економіки (навіть дешева іпотека вимагає офіційно підтверджених доходів), а також падіння вартості оренди житла. Коли покупка квартири стане адекватною альтернативою орендованого житла, орендовані квадратні метри неминуче почнуть падати в ціні.