Чи інвестувати гроші в нерухомість

Фахівець із продажу активів неплатоспроможних банків Денис Дроздов розповів «НВ», як розвивається ринок нерухомості і у що вкладати свій капітал. «Мінфін» виділив корисне.

Чи можу дозволити собі купити

З початку економічної кризи 2014 року купівельна спроможність українців сильно знизилася, що відобразилося на ринку нерухомості. В житловому сегменті новобудов девелопери сильно зменшили не лише маржу, але і собівартість будівництва. Отже, почали підбирати упущений прибуток кількістю проданих об'єктів. Через це пропозиція на ринку, що значно перевищила попит, досі не змінилася. Як наслідок, ціна пробила дно і тільки в окремих сегментах починає збільшуватися.

Читайте також: Що більше не рекламуватимуть забудовники

Ціна на житлову нерухомість підросте

Планомірне зміцнення гривні стосовно іноземних валют збільшило вартість нерухомості в валюті в середньому на 10%. Несуттєво, але все ж збільшується купівельна спроможність українців. Інфляція із року в рік зменшується. Всі ці фактори вказують на потенційне зростання ринку нерухомості. Це хороша новина для тих, хто вирішив вкластися в житлову нерухомість зараз. Адже при такому сценарії її вартість буде зростати.

Моделі інвестування

• Зберегти капітал допоможе нерухомість навіть без ремонту, який вимагає додаткових витрат. У такому випадку інвестор фактично консервує ресурси і розраховує тільки на зростання ринку, що після продажу дасть можливість зафіксувати прибуток.

Така тактика є найменш прибутковою, адже вкладені гроші фактично не працюють на власника, а заморожені в стінах. У такій ситуації потенційні доходи від продажу прямо залежні від волатильності ринку. Буде зростання — вдасться отримати прибуток, якщо ні — доведеться фіксувати збитки або чекати кращих часів.

• Можна отримати стабільний пасивний дохід від здачі об'єкта в оренду. Залежно від класу придбаного житла, окупність такої операції становить 7-10 років. При цьому, в інвестора залишається нерухомість, вартість якої за вказаний період зростає. Як результат, така модель забезпечує стабільний щомісячний дохід при паралельній капіталізації активу.

Читайте також: Опитування GFK: як українці збирають гроші

• Досить часто використовують спекулятивний інструмент інвестування в нерухомість. Об'єкт можна придбати на стадії будівництва за ціною на 20-30% нижче, ніж його потенційна ринкова вартість після здачі в експлуатацію. Після чого продається, фіксуючи прибуток. За такої моделі, кошти на довго не заморожуються, а постійно залишаються в обороті.

Однак застарілість містобудівного законодавства та корупційна складова нерідко призводять до замораживання такого будівництва. Тільки в Києві, за експертними оцінками, кількість заморожених об'єктів, які так і не здали в експлуатацію, становить 10%.

• Існує і ще один спекулятивний інструмент інвестування в нерухомість — викуп конфіскованого та арештованого державою майна на аукціонах. Вартість таких об'єктів може бути істотно нижче її ринкової оцінки. Придбання такого типу нерухомості забезпечує швидку оборотність капіталу. Адже на аукціонах є можливість придбати вже готові об'єкти з метою подальшого перепродажу.

Дана модель передбачає можливість поєднання різних інструментів інвестування. Купуючи об'єкт на державних аукціонах, можна як зберегти вартість капіталу в нерухомості, так і використовувати його в цілях отримання пасивного доходу, шляхом здачі в оренду. Єдиною різницею між придбанням нерухомості на ринку і викупом шляхом участі в аукціонах є потенційна нижня її вартість.

Читайте також: Які податки слід платити за купівлю і перепродаж квартири в новобудові

Окрема увага комерційній нерухомості

Навіть поверхневий аналіз ринку приводить до висновку про недостатність комерційних площ не лише в обласних центрах або містах-мільйонниках, а також у Києві. Наприклад, вакантність офісних центрів знизилася до мінімального значення за останнє десятиліття і становить 10% в середньому на території України. А якщо дивитися в розрізі столиці, то це вдвічі менше — неповних 5%.

Попит на офіси та коворкінги

Один з найбільш прибуткових об'єктів для великих інвестицій — саме офісна нерухомість. Адже пропозиції на ринку явно недостатньо. Але, якщо девелопери шукають можливості для спорудження офісної нерухомості з нуля, для інвесторів із меншими ресурсами цілком вигідним є переобладнання старих занедбаних приміщень у сучасні коворкінги і оупен-спейси.

Читайте також: У що треба було вкласти гроші 20 років тому

Світовий досвід вказує на популярність цієї тенденції. Очевидно, девелопери не зможуть забезпечити бізнес достатньою кількістю нових офісних центрів. Через це невеликі коворкінги і офіси на зразок відкритого простору мають посісти незабезпечений попит.

Оренда подорожчає

Що стосується орендних ставок, то більшість експертів сходяться на позиції того, що ставки зростуть у середньому на 15% в наступному році. Всі ці фактори роблять ринок офісних приміщень вкрай привабливим для інвесторів.

Вибір за вами

В який сегмент нерухомості інвестувати — вирішувати вам. Однак перевага пошуку і придбання нерухомості саме на електронних аукціонах. Там завжди можна підібрати об'єкт, що цікавить саме вас. І ціновий фактор при прийнятті рішення буде точно не останній.