Ігор Ніконов: Багато клієнтів не можуть купити квартиру через фінмоніторинг

Що буде з цінами на нерухомість у найближчий рік, чи варто зараз інвестувати в квадратні метри і про головні «болі» покупців, «Мінфін» поговорив із засновником компанії KAN Development Ігорем Ніконовим.

Про ситуацію на первинному ринку

Що зараз відбувається на київському ринку новобудов? Чи продовжують люди купувати житло, що подорожчало?

Люди купують квартири, незважаючи на зростання цін. В Україні ситуація, як і всюди у світі. За останні два роки центробанки надрукували мільярди доларів і євро, і ціни на нерухомість всюди зростають. Україна нічим не відрізняється — у нас зростає і собівартість будівництва, і ціни на житло, але попит не падає.

Проте, обсяги введення в експлуатацію готового житла цього року залишилися практично на рівні кризового 2020-го. Як це пояснити?

Причини можуть бути різними. Почнемо з того, що закінчити проєкт не так вже й легко. Продажі добре йдуть далеко не у всіх. Наприклад, у нашої компанії є резерви і будь-який проєкт, в якому продана хоча б одна квартира, ми зможемо закінчити на свої гроші. Але більшість забудовників, припускаю, 90%, розраховують на гроші інвесторів. І якщо продажі йдуть нестабільно, вони повільно і будують.

Забудовники кажуть, що ціни на житло зростають через подорожчання будматеріалів. Чи працюватиме цей фактор і надалі?

Ціни на будматеріали дійсно зросли, на деякі — до 50%. Скло не просто подорожчало, воно зовсім зникло з ринку, коли декілька заводів у Європі зупинилися на реконструкцію. З огляду на популярність цього матеріалу, черги на нього великі і, відповідно, ціна захмарна. І якщо, наприклад, метал у вартості повинен відкотитися трохи назад, то зі склом так не вийде, дефіцит триватиме ще дуже довго.

Плюс на ціну квадратного метра впливає і заробітна плата. За останні два роки вона збільшилася приблизно на 40%, і ця тенденція триває. Тож, з огляду навіть на ці два фактори, нерухомість однозначно зростатиме в ціні, орієнтовно на 10−15% до кінця року.

А хто її купуватиме? Адже платоспроможність населення навряд чи сильно зміниться…

Наприклад, інвестори. У нас в країні немає інших інструментів для вкладення грошей. Немає ринку цінних паперів, люди не розбираються в IT-технологіях, стартапах — тих напрямках, які в усьому світі генерують гроші. Натомість у нас розвинена нерухомість — це те, що люди розуміють, можуть помацати руками. І, звичайно, велику частину своїх заощаджень, а їх чимало, українці вкладають саме сюди.

Які корективи може внести нова хвиля пандемії і чергові карантини?

Головний негатив від локдаунів для ринку нерухомості — обмеження у пересуванні. Як не крути, купівля нерухомості — поки що не онлайн-операція. Це особливо відчувалося у 2020 році. Людині важливо прийти, поговорити, побачити, помацати… У 2021 році локдаун вже набагато менше вплинув на мобільність людей. Натомість українці переглянули вимоги до нерухомості. Життя під замком і дистанційна робота показали, наскільки важливий фактор якості житла. Адже можуть бути ситуації, коли вам там доведеться постійно перебувати на обмеженій території.

І як змінилися вимоги?

Дуже багато уваги приділяють балконам. Люди хочуть мати місце, де можна на свіжому повітрі провести значну частину часу. Як результат — ми почали пропонувати покупцям квартири з великими балконами і терасами нестандартного розміру.

Крім того, люди хочуть мінімально використовувати громадський транспорт. Тобто їм важливо, щоб вся необхідна інфраструктура була під рукою.

Багато хто воліє і працювати поруч із будинком. Купують квартиру, а потім відкривають кафе, булочну, салон і майже не виїжджають за межі комплексу. Тому всі перші поверхи ми залишаємо під комерційну нерухомість. Впевнений, тема — «я хочу жити там, де працюю» — призведе і до збільшення кількості орендного житла. Попит на квартири зміщуватиметься у бік не кінцевих покупців, а інвесторів.

Читайте також: Основні тренди на ринку нерухомості: що зараз відбувається з «первинкою»

Про інвестиції в житло

фото: Сергій Владикін

На вашу думку, купівля житла на первинному ринку — гарна інвестиція?

Гарна інвестиція — це коли ви купуєте актив, який потім зростає в ціні. Чи буде завтра зростання попиту на якісну нерухомість у Києві? Упевнений, що буде. Крім того, ви завжди зможете розраховувати на отримання пасивного доходу. Бізнес на оренді житла у Києві досить стабільний і ризики тут мінімальні.

Яку дохідність можуть принести інвестиції в нерухомість?

Важливий проєкт, його клас, локація, а також те, на якому етапі входить інвестор. Ціна на квадратний метр від котловану до готового будинку іноді зростає вдвічі. В середньому дохід інвестора може становити від 15% до 40%, але є проєкти, які приносять і 60%, і 70%. Щоправда, через останні зміни у законодавстві, не факт, що така дохідність буде можливою у подальшому.

Щодо купівлі нерухомості для здачі в оренду, то на цьому реально заробляти 10−11% річних.

Читайте також: Скільки можна заробити на інвестиціях в первинний ринок житла

За вашими оцінками, який відсоток клієнтів купує нерухомість в інвестиційних цілях?

Серед наших клієнтів таких близько 10%. Переважно у KAN Development люди купують для себе. Наші проєкти вигідно відрізняються якістю і інфраструктурою, яку, до речі, ми будуємо відразу. За рахунок цього у нас і ціна квадратного метра може бути трохи дорожчою. Вважаю, що інвестувати в якісну нерухомість в Києві ніколи не пізно, але й відкладати цей момент при наявності коштів на руках не має сенсу.

Яка собівартість будівництва квадратного метра житла в KAN Development?

У нас собівартість дуже висока — понад $1100. Якщо ж сюди додати інфраструктурні об'єкти, школи, дитячі садки, які не є бізнесом, — то вона ще вища.

З яких джерел ви залучаєте кошти для будівництва? Чи є для вас основою фінансування гроші покупців квартир?

Ми, звичайно, будуємо і на гроші покупців в тому числі, але, якщо інвестори не йдуть — це некритично. Під кожен проєкт у нас сформовані резерви. Цікаво, що багато хто чекає старту наших проєктів, у нас формуються цілі листи очікування. Клієнти хочуть купити житло на котловані і припускають, що першість дасть їм право на додаткову знижку. Ми дійсно підвищуємо ціни в міру просування будівництва об'єкта, але дуже дешевих цін, щоб швидко залучити покупця, не даємо. Ми не демпінгуємо, щоб почати будівництво, у нас є свої кошти.

А ви вважаєте себе інвестором?

Звісно.

І яким інструментам ви віддаєте перевагу?

Я вкладаю гроші тільки в свій бізнес, туди, де я керую процесом. Всі мої спроби кудись інвестувати і сподіватися на когось іншого, закінчилися невдачами.

Читайте також: Куди інвестують айтішники

Про фінмоніторинг і податкові новації

фото: Сергій Владикін

Чи стала нерухомість для людей доступнішою завдяки іпотеці? Чи співпрацює KAN Development із банками?

Іпотека у нас в країні працює всього на 2−3%. Вся проблема в регуляції. Банки можуть надавати кредит тільки на житло, введене в експлуатацію. Але ціна на нього тоді вже максимальна, людям невигідно, вони хочуть купити на котловані. Тому покупці активно користуються розстрочками девелоперів. Ми даємо розстрочку до 10 років і фактично це нічим не відрізняється від банківського кредиту. Ми беремо цю нерухомість в заставу, але людина може спокійно нею користуватися і в ній жити ще до повної виплати.

Який відсоток від продажів припадає на купівлю в розстрочку?

50−60% клієнтів беруть розстрочку до введення в експлуатацію. Вона безвідсоткова. Потрібно зробити перший внесок, наприклад, 30%, і потім рівними частинами виплачувати до моменту введення в експлуатацію.

Деякі покупці беруть розстрочку до 10 років. В цьому випадку ставка стартуватиме від 8% річних. Але, як правило, щоб не платити ці відсотки, клієнти виплачують суму повністю в середньому за три роки.

Чи з'явилися у покупців проблеми з купівлею житла у зв'язку з новим законом про фінмоніторинг? Чи всі можуть підтвердити джерела походження коштів?

Для багатьох покупців фінмоніторинг дійсно став проблемою при купівлі нерухомості. Випадки, коли клієнти не можуть підтвердити офіційні доходи, доволі часті. Буває і так, коли ми не можемо нічим допомогти. Наприклад, якщо у клієнта немає взагалі жодних офіційних доходів, він не може купити квартиру. Це, звичайно, велика проблема для галузі і економіки, люди не запускають гроші в обіг. Взагалі я вважаю, що наша держава не має права питати, звідки у людини гроші, доки не було загального обов'язкового нульового декларування.

Читайте також: Податкова амністія: як переграти фіскалів і фінмоніторинг

Тобто не раніше 2022 року?

Так. Не скажу, що я в захваті від цього закону. Моя думка — він не дасть ефекту, і уряду доведеться ще раз вносити зміни до умов. Ставка 9% — це багато. У багатьох країнах декларування дійсно було нульовим. І це справедливо для людини, яка завела гроші в Україну. Якщо залишила на рахунку в банку за кордоном — нехай буде 5%. Так буде стимул гроші привести сюди й інвестувати їх тут.

Те ж саме з активами. Якщо ти оцінив активи в якусь суму, нехай застосовується ставка 0%. Якщо занизив вартість, то при продажі, будь ласкавий, сплати 18% з різниці.

Як на ринок вплине прийняття законопроєкту 5600? З нього прибрали норму про ПДВ, по 18% податку на доходи для третьої і всіх наступних продажів житла залишили, щоправда, у пом'якшеному варіанті…

Так, тепер закон передбачає, що при третьому і наступних продажах 18% потрібно буде платити не з усієї суми угоди, як планувалося раніше, а з різниці між ціною купівлі і продажу. Але навіть така норма негативно позначиться на попиті. Деякі інвестори купують на котловані по 5−10 квартир, потім їх перепродують і заробляють на цьому, платять 6% з обігу. За великим рахунком, якщо квартира недорога, то це еквівалентно 18% з різниці між купівлею і продажем. Якщо дорога, то заробіток, звичайно, зменшується.

Але якби податок ввели, як планували спочатку, це б сильно вдарило по галузі. Для Києва катастрофи не було б, просто менше почали б будувати. А ось регіони закрилися б взагалі.

Бюджет треба наповнювати не за рахунок зростання ставок податків, а збільшення обсягів будівництва. Адже ми й так активно наповнюємо скарбницю: якщо собівартість квартири $1000, то 25% від цієї суми — це консолідовані податки. І чим більший обсяг будівництва, тим більше податків.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%

Про проблеми з новобудовами

Кількість будинків зростає, а парковок — ні. Як вирішувати це питання?

Ніхто не будуватиме паркінги, доки люди не почнуть за них платити. Це велика проблема. Наприклад, ми будуємо паркінги відповідно до нормативів, але інвестори, особливо ті, хто здає житло в оренду, їх не купують. У деяких будинках ми вже продаємо квартири тільки в пакеті з паркінгом.

А скільки коштують паркінги?

Недешево, але й їх собівартість теж висока. Пряма собівартість паркомісця у підземному паркінгу — $22−23 тис. Ті, хто продає за $15−20 тис., просто йдуть в мінус. Але для них краще продати за такою ціною, ніж не продати взагалі.

Ми будуємо паркінги згідно з нормативкою і не всі продаються. Наприклад, у Central Perk ще не продано близько 100 паркомісць. Але рано чи пізно, коли поліція почне прибирати машини за неправильні парковки і штрафувати, люди почнуть думати і про це. Згодом змінитися і культура поведінки, як це відбувалося на Заході.

Щоб знизити собівартість будівництва, компанії починають економити на будматеріалах. Житло економ-, комфорт- та еліт класів дійсно будують з різних будматеріалів? Або тільки декларують?

Ми точно робимо все відповідно до норм. Я дотримуюся такого принципу: нехай людина заплатить дорожче за квартиру, але ніколи не пошкодує про це. Ціна забувається за 5 хвилин, а з якістю житла людина стикається кожен день протягом усього терміну експлуатації.

Але серед колег не всі дотримуються такого підходу. До того ж, якість нерухомості часто страждає через відсутність банківського фінансування. Девелопери, не маючи достатньо грошей, змушені залучати партнерів. Серед них знаходяться й такі, кого цікавить тільки прибуток, і вони згодні йти на всілякі хитрощі. Таким чином, у девелопера, який будує і ставить на кін свою репутацію, у багатьох питаннях зв'язані руки.

Це висновок із особистого досвіду? Адже у вас теж є проєкти, які ви будуєте в партнерстві?

Так, але у мене є залізне правило: я керуючий партнер і моє рішення є ключовим. Якщо не так, то я не йду в такі проєкти. Якщо вступаю в партнерство, то тільки тому, що мені подобається проєкт. Також партнер повинен бути комфортним, готовим слухати і йти на компроміси.

Ви самі хотіли б жити в побудованому вашою компанією будинку?

Звичайно, у мене є квартири в будинках, побудованих KAN Development. Мої діти також живуть в квартирах нашої компанії.

А якби розглядали інших забудовників, чий будинок обрали б?

Упевнений, що в Києві є хороші забудовники і гарні будинки. Але поки що необхідності в такому досвіді у мене немає. На рішення купити житло в проєкті іншого забудовника могла б вплинути хіба що дуже крута, зручна локація.

Читайте також: Купити столичне передмістя на 40% дешевше за новобудову в Києві: три головні ризики

Про перспективи

Чи плануєте виходити з новими проєктами на ринок у найближчій перспективі?

Звичайно, у нас є багато перспективних проєктів. Ми вже пішли і в заміську нерухомість, почали будувати проєкт у Конча-Заспі.

Як йдуть справи із земельними ділянками під проєкти у столиці?

У Києві ще багато хороших ділянок. Але вони не порожні, таких просто немає. Це, як правило, території колишніх заводів, виробничі потужності, які сьогодні не є раціональними з точки зору екологічних умов.

Хоча я противник того, щоб все переробляти на житло. Місце прикладання робочої сили повинно бути рівномірно розподіленим містом, щоб не створювати транспортних колапсів. Наприклад, зараз продаватимуть завод «Більшовик». Вважаю, що там має бути місце роботи людей — або офісні центри поряд із житлом, або інноваційний парк на зразок UNIT.City. Це і сучасно, і екологічно.

На вашу думку, ви вже побудували свій кращий проєкт?

Ще ні, звичайно. Ось реалізуватимемо на Хрещатику. Проєкт досить своєрідний. Думаю, це буде одним із кращих об'єктів у Києві.

А якби була можливість отримати хороший майданчик, я мріяв би побудувати щось «неординарне», щоб люди сюди їхали і залишалися під яскравим враженням. Це був би мультифункціональний комплекс, наприклад, готель із апартаментами, бізнес-центром, — на кшталт як у Нью-Йорку.

Ваш прогноз щодо подальшої ситуації на ринку нерухомості Києва?

Попит зростає. Люди почали заробляти гроші, причому не тільки в мегаполісі, а й в регіонах. Наприклад, Херсон раніше був депресивним містом, а зараз там багато підприємців, які добре заробляють, і кожен має бажання придбати квартиру в Києві, якщо не собі, то дітям.

Що стосується цін, то вони, звичайно, зростатимуть. Але разом із тим збільшуватиметься і собівартість будівництва, і заробітні плати. Це інфляція, і вона набагато більша, ніж ми собі уявляємо. Доки у світі включений друкарський верстат, гроші, що лежать в банку або під матрацом, знецінюватимуться. І сьогодні сидіти з грошима на руках — це найбільша дурість, потрібно інвестувати в активи.

Читайте також: Як перевірити забудовника за допомогою відкритих даних

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Перевірено:

засновник компанії KAN Development Ніконов Ігор

KAN Development