19 листопада 2021, 7:40 Читать на русском

Олена Маленкова: У нас можна заробити 7-10% на оренді, у світі дохідність не вища за 3%

Останні два роки ринок нерухомості демонструє аномальне зростання. Багато експертів вже заговорили про бульбашку, що надувається. Чи варто чекати обвалу цін на квадратні метри, чи варто зараз інвестувати в українську нерухомість, — про це та багато іншого «Мінфін» говорив із керуючим партнером KDU Realty Group, інвест-консультантом Оленою Маленковою.

Що буде з цінами

З кінця минулого року нерухомість постійно дорожчає. Куди рухатимуться ціни найближчим часом?

Сьогодні зростання цін на нерухомість сповільнилося, ринок вийшов на якесь плато і корекція неминуча. Важко робити прогнози, оскільки зараз обрій планування лише 3 місяці. Я більше схиляюся до того, що ціни зростатимуть і надалі, але вже не так швидко.

Поясню чому. На ринок нерухомості виплескуються гроші, зароблені за минулий період, приблизна інерція складає 6−8 місяців. У 2021 році українці заробляли, і ці гроші вони кудись вкладатимуть. У фондовий ринок, стартапи, криптовалюту піде далеко не кожен — це високоризикові, волатильні інструменти. А ось нерухомість — це те, що нам знайоме, зрозуміле та надійне.

Цього року був шалений попит на новобудови. Але вже у жовтні фіксується спад інвестицій у нерухомість. Кажуть, що всі, хто хотів купити нерухомість, вже це зробили, і ринку далі немає куди зростати…

Не можу підтвердити інформацію про спад інвесторської активності. Навпаки, щоб купити квартиру на пресейлі, люди стають у чергу, це факт. Всі розуміють, якими ризиками загрожують інвестиції в новобудови. Але через маржинальність 25−30%, якої немає ніде у світі, готові ризикувати.

Хоча з огляду на податкові зміни, які готуються для ринку нерухомості, я б утрималася від таких інвестицій. Якщо введуть 18% ПДФО на третій і подальший продаж житла, то вкладення в новобудови стануть невигідними.

Пандемія змінила вимоги покупців до житла. Кажуть, що інтерес до вторинного ринку з боку інвесторів падатиме. Чи варто зараз вкладати в квартири на вторинному ринку з метою заробітку?

Згодна тільки частково з цим твердженням. Є люди, особливо молоде покоління, котрі люблять все нове. Вони хочуть жити в сучасних комплексах, з великою територією, що добре охороняється, де можна проводити час, гуляти з родиною.

Не сперечатимуся, що пандемія та локдауни змінили вимоги до житлового простору — люди хочуть квартири більшої площі, з балконами тощо.

Але попит на центр був і завжди буде, особливо в іноземців. Крім того, не всі люблять жити в новобудовах, тому що це переважно величезні будинки по 20+ поверхів. Люди, які до такого не звикли, віддають перевагу «сталінкам», котеджним містечкам. Тож я не стала б стверджувати, що вторинне житло дешевшатиме і стане менш затребуваним.

У що я точно не рекомендую вкладати, то це в «хрущовки», панельні 9-ти та 16-поверхівки. Це житло однозначно дешевшатиме.

Оренда квартир у Києві зростає з весни та вже перевищує докризовий рівень. Як довго збережеться цей тренд?

Ціни на оренду зростають, але не такими темпами, як ціни на квадратні метри. Ціна оренди завжди відповідає попиту. Зараз будується багато житла і все залежить від того, скільки з нього вийде на ринок як орендне житло.

Читайте також: Ціни на житло припинили зростання: що буде далі

Про інтерес іноземців до української нерухомості

Останнім часом українською нерухомістю почали цікавитись іноземці. Хто купує та чому?

Українська нерухомість дуже приваблює своєю рентабельністю. Тому до нас заходять покупці з Англії, США, Ізраїлю, Туреччини, Німеччини. Чи триватиме цей тренд залежить від того, як ми далі поводитимемося, чи не робитимемо помилок і не збільшуватимемо податки. Якщо уряд закручуватиме гайки, зрозуміло, привабливість нашої нерухомості знизиться.

А в нерухомість яких країн воліють інвестувати українці? Які варіанти для інвестицій у доходну нерухомість нам доступні?

Українці сьогодні охоче купують нерухомість у Туреччині, Іспанії, на Півдні Франції, Португалії, Німеччині, Польщі. Але не можна сказати, що початкова мета — заробити. Це швидше для того, щоб мати другий будинок, особливо якщо він біля моря, зберегти гроші, диверсифікувати географічні та валютні ризики.

Тобто це не дохідна нерухомість?

Кращу рентабельність, ніж в Україні, складно знайти. У той час, як у нас можна заробити від 7% до 10% на оренді, у світі дохідність не перевищує 3%.

Читайте також: Навіщо іноземці скуповують українську нерухомість і як це позначиться на цінах

Як обирати нерухомість для заробітку

Яка частка ваших клієнтів шукає нерухомість з метою заробітку?

Близько половини. Причому купують навіть не для того, щоб заробляти, а насамперед, щоб зберегти гроші. Щоб у разі кризи можна було здавати цю нерухомість та отримувати гроші.

У якому ціновому сегменті нерухомість має найбільший попит?

Середній чек подорожчав удвічі. Якщо раніше це були квартири вартістю $30−50 тис., то сьогодні — $60−120 тис. Їх розбирають відразу. Якщо говорити про якість житла, то все залежить від бюджету. Дуже популярне зараз передмістя: ціни на оренду там практично київські, а рентабельність вища.

Який, на вашу думку, безпрограшний варіант інвестицій у нерухомість?

Якщо говорити про дохідність та ліквідність, то на сьогодні це однозначно передмістя. Але гарантовано збереже гроші і у разі кризи менше подешевшає, звісно, Київ. Тобто потрібно обирати: або робиш ставку на безризикове вкладення, тоді купуєш квартиру в столиці і отримуєш дохідність 7−8%; або ти хочеш заробляти більше, тоді обираєш передмістя і маєш 10% дохідність.

А як правильно обрати об'єкт, щоб він приносив дохід? І чи можна підвищити доходність нерухомості?

Перш ніж купити квартиру для здачі в оренду, інвестору потрібно визначитись з бюджетом. Квартиру за $30 тис. сьогодні можна купити, але щоб її здавати, доведеться вкласти ще 20% від її вартості.

Далі важливо розуміти, хто ваша цільова аудиторія. Якщо це айтішники, то вони люблять нові просторі комплекси з добре розвиненою інфраструктурою. Якщо ціль — іноземці, то тут однозначно історичний центр міста.

І третій чинник — локація. Незалежно від того, знаходиться квартира у столиці чи передмісті, поблизу має бути гарна транспортна розв'язка та розвинена інфраструктура.

Збільшити доходність нерухомості можна шляхом розмивання вартості на квадратних метрах, або, навпаки, подрібненням більшого на менше. Наприклад, якщо в квартирі дуже високі стелі, можна зробити два поверхи. Або на ділянці зробити прибудову. Тобто створити додаткову вартість.

Ідеально збалансований портфель інвестора у нерухомість який?

Безумовно, там мають бути земля, квартири в новобудовах, введених в експлуатацію, та комерційна нерухомість.

Що б ви сьогодні порадили тим, хто вирішив рухатися в цій ніші?

Якщо ви можете собі дозволити відкладати хоча б 10% від зарплати, то не тримайте її ані у гривні, ані у валюті. Гроші знецінюються дуже швидко, тому намагайтеся їх вкладати. Звичайно, я — за нерухомість, бо це вічний актив.

Не обов'язково збирати десятки тисяч доларів, можна починати і з меншого. Наприклад, знайти 10 однодумців, зібрати по $5 тис., купити квартиру, зробити ремонт та перепродати вже дорожче. Головне, правильно оформити свою частку.

Читайте також: Як обрати квартиру для здачі в оренду

Бліц

Коли краще купувати нерухомість — зараз чи почекати корекції?

Зважаючи на те, що ціни на нерухомість продовжать зростати, а інфляція — набирати обертів, то, звісно, чекати не варто.

Чому віддати перевагу — житловій чи комерційній нерухомості?

Віддаю перевагу комерційній, бо там лише цифри, немає людського чинника, жодної емоційної прив'язки, яка є у житлі. Непогана дохідність — 11%, та довгострокові контракти. Можна чітко прорахувати дохідність, причому на горизонті 5 років.

Що краще — купити квартиру, перепродати чи здати в оренду?

Я радила б купити квартиру, здати в оренду хоча б на 3 роки, відбити частину, а потім уже продавати.

Де можна заробити більше — на подобовій чи довгостроковій оренді?

Подобова оренда більш дохідна, вона дозволяє заробити до 15% річних. Але один об'єкт не принесе бажаного прибутку. Потрібно мати 5−6 квартир, тоді можна зібрати пул постійних клієнтів та мати обіг.

Віддати перевагу заміській нерухомості чи столичній?

Можна сміливо робити ставки і на один, і на другий варіант. Головне правильно обрати об'єкт.

Читайте також: Нерухомість столиці: що буде з цінами на новобудови, землю та будинки під Києвом

Про ринок ріелторських послуг

В Україні близько 15−20 тис. ріелторів. Невже ці послуги настільки потрібні, що здатні прогодувати таку кількість фахівців?

Насправді для країни з 35-мільйонним населенням й такої кількості фахівців із нерухомості замало. У США, наприклад, на тисячу людей припадає близько 6 ріелторів. Вони контролюють 95% ринку, тобто майже всі угоди проходять через ріелторів.

Україна, звісно, не Штати. З одного боку, наш менталітет не готовий до розуміння, що має робити рієлтор у принципі. А з іншого — проблеми створює те, що у цьому бізнесі ріелторами називають себе абсолютно всі, навіть бабусі, які ходять із табличками «здам квартиру».

Скільки угод в Україні відбувається за участю ріелторів?

Офіційної статистики, на жаль, немає і поки що не може бути, тому що приблизно на 60% ринок перебуває в тіні. Але десь половина всіх угод проходить через ріелторів.

У чому цінність ріелтора, які основні завдання він має вирішити для клієнта?

Насамперед відстоювати інтереси свого клієнта. В ідеалі клієнтом має бути або власник, або покупець. Інакше можливий конфлікт інтересів. Наведу приклад: власник виходить з ціною $56 тис. і йому потрібно продати квартиру в найкоротший термін. Брокер не повинен розкривати інформацію про стислий термін покупцю і казати, мовляв, ми готові прийняти будь-яку пропозицію. Завдання брокера — зібрати всі пропозиції на ринку, надати вибір своєму клієнту та провести для нього максимально вигідну угоду.

При цьому брокер не несе відповідальності за юридичну чистоту, не відповідає за фінансові ризики. Перевіряє всю документацію юрист, і тільки після його висновку брокер підписує з клієнтом ексклюзивний контракт та розпочинає роботу з його нерухомістю.

Брокерам дорікають, що вони беруть велику комісію. Як формується цінник на їх послуги?

Загальноприйняті в усьому світі комісійні ріелтору складають 3−4% від суми угоди. Але в Україні зараз перехідна модель ринку, і в нас це працює дещо інакше.

Є брокери, так звані «ключники», які представляють ніби власника і навіть можуть мати з ним ексклюзивний договір, але при цьому власник їм нічого не платить. Договір безоплатний. Такі брокери беруть комісію від 1,5% до 4% з покупця. Але питання у тому, чи приносять вони реальну користь? Завдання такого брокера — заробити свою комісію. Він не приносить цінності ані своєму клієнту, з яким має договір, ані покупцю. Чиї інтереси він представляє в угоді? Логічно, що свої. За таким принципом працює, на жаль, 85% ринку.

Є інші, котрі беруть 5%, але приносять цінність своєму клієнту за рахунок інструментів продажу, технології. З цих 5%, зазвичай, вони пропонують частину комісії брокеру покупця, тим самим охоплюючи весь ринок покупців і створюючи максимальний попит на об'єкт. В результаті концентрації попиту отримують для свого клієнта дійсно максимально вигідну пропозицію, знаходячи мотивованого покупця.

У цивілізованому світі брокеру платить власник. А у нас беруть плату і з покупця. Чи це правильно?

Я вважаю це рейдерством, якщо брокер рекламує та продає квартиру від власника, але вимагає за «свою послугу» комісійні від покупця. Ніхто у цьому випадку послугу не замовляв. У цьому випадку брокер стоїть шляху здійснення угоди.

Вважаю, що покупець повинен платити лише за сам товар. Адже коли ми приходимо, скажімо, до автосалону, ми ж не платимо консультантові за інформацію про той чи інший автомобіль. Так і тут має бути. Ми цього прагнемо, але потрібно, щоб весь ринок працював за єдиними правилами.

Але на практиці зовсім не так. Коли до нас звертається клієнт за покупкою, він мало того, що платить брокеру комісію за пошук об'єкта та супровід угоди, але найчастіше оплачує комісію брокера, який представляє власника. На думку цивілізованої людини — це нонсенс.

Скільки заробляє ріелтор у Києві?

По-різному. Але моя думка, враховуючи рівень навантаження та відповідальності, ріелтор у Києві не повинен заробляти менше ніж $2 тис.

Було декілька спроб врегулювати ринок ріелторських послуг, але всі вони поки що не мали успіху.

Усі законопроєкти, які хотіли протягнути, були написані не на користь споживача і не на користь галузі, а спеціально для якоїсь купки людей, які отримували б усі бенефіти.

Але якщо ми хочемо, щоб ринок став цивілізованим, працював за єдиними правилами і відповідав за свою діяльність, то так, закон потрібен.

Але закон, який пройшов обговорення у брокерській спільноті. Погодьтеся, це нонсенс, коли законопроєкт пишуть люди, далекі від ринку нерухомості, не розуміючи, як там все влаштовано та в якому разі виграє споживач.

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Коментарі - 42

+
0
xapyga
xapyga
19 листопада 2021, 8:19
#
А местные «знатоки» говорят купи в Польше и сдавай
+
+45
brigadirius
brigadirius
19 листопада 2021, 10:53
#
Доходность в Варшаве до 10%, аналогична Киевской. Но вот за современную историю в Польше кризисы не такие острые были как у нас. В идеале конечно хорошо иметь недвижку и тут и там.
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 12:20
#
Львів/Франківськ рулить!:)))
+
+15
Алексей Сахаров
Алексей Сахаров
19 листопада 2021, 13:10
#
Лучше в Польше купить, а если возможность есть в Германии
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 13:17
#
І чому поляки у Львові купляють?:)
+
0
Hottabich
Hottabich
19 листопада 2021, 21:32
#
Наверно надеются что цены еще вырастут. Но они ж наши реалии не слишком хорошо знают) И наших политиков тоже, и россии у них нет под боком. У них есть пример других стран, которые после вступления в ЕС получили льготную ипотеку и высокую цену на недвигу. По большому счету недвига в Польше тоже недооценена по меркам развитых стран.
+
+30
bonv
bonv
19 листопада 2021, 21:36
#
Ціни і ростуть, і ще будуть рости. З весни особливо. І навіть, якщо будуть заворушення на сході то це тільки підщтовхне багатьох купляти житло на заході країни. Де спокійно і стабільно + близько ЄС:)
+
0
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
22 листопада 2021, 9:19
#
+100500
+
+3
Invul
Invul
19 листопада 2021, 16:03
#
Вы цену недвиги в Германии видели? Только как «запасную» квартиру.
+
0
xapyga
xapyga
21 листопада 2021, 9:10
#
В Германии доходность будет 3%. покупай
+
+9
Fugas
Fugas
19 листопада 2021, 9:26
#
Как-то уже забыли про Элита-Центр,
+
+25
Fugas
Fugas
19 листопада 2021, 9:38
#
Как-то уже забыли про Элита-Центр, Эврика и еще 50 других новостроек, которые никто не собирается сдавать. Убытки от инвестиций составляют минус сто двадцать процентов, то есть вложи деньги, а потом еще заплати за попытки возможного возврата денег.
+
+24
Maleficarum
Maleficarum
19 листопада 2021, 10:07
#
В пригород конечно хорошо вложится Но миркую такое вложение выгодно сугубо в спокойные времена. Если в стране нет ни угля ни газа в хранилищах и возможны веерные отключения - то первыми «под нож» пойдут именно пригороды. Там не будет ни света ни тепла- в первую очередь Так что никакие «арендаторы» в таком недожилье не задержаться. Да и собственники тоже будут под постоянным прессом таких «негараздов»
+
+117
Alik2021
Alik2021
19 листопада 2021, 10:08
#
Эта дама инвест консультант в KDU Realty Group и если бы она ляпнула что сегодня пора убегать с рынка недвижимости, то завтра она уже была бы в очереди в центр занятости!
+
+26
Алексей Сахаров
Алексей Сахаров
19 листопада 2021, 13:11
#
Золотые слова, кто может уже с недвиги выходит, а они еще только предлагают заходить…
+
+15
ankrem
ankrem
19 листопада 2021, 15:14
#
А где очередь которая выходит? Что не видно её
+
+89
Maleficarum
Maleficarum
19 листопада 2021, 10:21
#
«Во что я точно не рекомендую вкладывать, так это в „хрущевки“, панельные 9-ти и 16-этажки. Это жилье однозначно будет дешеветь.» Не соглашусь со спецом Странная логика у неё. «Однозначно будет дешеветь» жильё такого типа по её словам. Возможно и так Хотя миркую всё зависит от локации объекта. Будет дешеветь? Ну и хорошо Меньше сумма по вложению- быстрей отобьёшь оную через аренду. Хрущ на «Дружбе народов» или панелька девятиэтажная на «Леси» более выгодное вложение нежели какой то новострой с двумя видами транспорта доездами до метро. А цена аренды на эдакое жильё и в таковой локации не на много меньше аренды в новострое. Так что если такой старый фрнд будет «дешеветь однозначно» (по словам спеца) то смело надо выкупать и зарабатывать… Кстати спец сей и сам бы не отказался от «старого фонда» эдакого типа в указанных мною сих (и многих иных) локациях.
+
+15
seaman
seaman
19 листопада 2021, 10:43
#
Оно и в видно, как дешевеют, пару лет назад самое дешевое было 30, сейчас 40, правда и предложений таких умников стало больше, особенно радуют гнилые панельки по тако. Но при цене аренды в них в 7−8 тыс грн, легче уж снимать, заодно и понять, стоит ли в таком доме покупать квартиру
+
0
mega5
mega5
19 листопада 2021, 14:52
#
Если хрущ пару лет назад стоил 30000 долларов, а сейчас хрущ стоит 40000 долларов, и его с тех времён так и не смогли продать, а цену повысили в такт с повышением новостроек. То приоткрою маленькую тайну: если новостной метров 40 стоил несколько лет назад 25000 долларов, то сейчас 100000 долларов. И тут стоят очереди покупателей.
+
+7
seaman
seaman
21 листопада 2021, 20:27
#
Да все уже тут знают, что ты купил по 25к долл однушку на Виноградаре, которую сдавал за 15к грн в месяц с кроватью из паллет и теперь продаешь за 100к долл)))
+
+34
seaman
seaman
19 листопада 2021, 10:32
#
Кто-то до третьего предложения дочитал?)
+
0
mega5
mega5
19 листопада 2021, 14:55
#
Я два раза перечитал, во многом соглашусь, что-то взял на заметку. Даже если каждый тысячный американец или немец решит инвестировать в квартиру в Киеве, можете посчитать количество необходимых квартир.
+
+58
Vo Do
Vo Do
19 листопада 2021, 11:09
#
«Но мое мнение, учитывая уровень нагрузки и ответственности, риелтор в Киеве не должен зарабатывать менее $2 тыс.». Не понятно о какой ответственности идет речь. В статье не описано.
+
+30
seaman
seaman
19 листопада 2021, 12:01
#
Тро-ло-ло) Статью не читал, подозреваю что там одна пластинка, которую слушали уже много раз, но не понятно, почему они сами с такими доходами не скупают недвигу для аренды, чтобы жить в свое удовольствие, а не бегать с дурными клиентами?
+
0
mega5
mega5
19 листопада 2021, 18:23
#
Как о какой ответственности? А по несколько раз в неделю со сделок с тысячами долларов комиссии в кармане до банка или до дома дойти?
+
+12
Silumin
Silumin
21 листопада 2021, 16:29
#
Сказано же выше: «При этом брокер не несет ответственность за юридическую чистоту, не отвечает за финансовые риски
В статье прямым текстом говорится, что абсолютное большинство брокеров никакой пользы никому не приносят, ни за что не отвечают и вся их роль сводится к тому, чтоб съездить на показ объекта и подписать типовой договор, образец которого можно бесплатно скачать в интернете, взяв за это свои немалые комиссионные. Т. е. по сути они — бесполезная паразитическая прослойка, без которой все могли бы отлично обойтись.
+
+30
bonv
bonv
19 листопада 2021, 12:18
#
Ріелтори не бідують — це точно:))
+
+15
BEZE
BEZE
19 листопада 2021, 12:24
#
Свої три проценти мають?;)))
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 12:25
#
Як мінімум:)
+
+27
bonv
bonv
19 листопада 2021, 12:19
#
7−10% річних це дуже-дуже мало.
+
+45
BEZE
BEZE
19 листопада 2021, 12:22
#
Але більше ніж за кордоном;)))
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 12:25
#
Не погоджуюсь.
+
+15
BEZE
BEZE
19 листопада 2021, 14:49
#
Статистика річ вперта;)))
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 15:18
#
Брехня, нахабна брехня й статистика…
+
0
Paul Balashov
Paul Balashov
19 листопада 2021, 12:40
#
Снова сравнения с доходностями в развитых правовых странах)
+
0
SlavaUkraine21
SlavaUkraine21
19 листопада 2021, 14:25
#
Будетокадорожать))
+
+15
bonv
bonv
19 листопада 2021, 14:38
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
0
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
19 листопада 2021, 14:46
#
Конечно, я — за недвижимость, потому что это вечный актив.

Только инвестор конечный, ну то есть не вечный! :-)
+
+14
Botanic
Botanic
19 листопада 2021, 17:05
#
1. «Звичайно, я — за нерухомість, бо це вічний актив.» Під «вічний» вона розуміє тривалість свого життя ?
2. А вона рахує, що з 10% потрібно вирахувати податок на орендну плату. Чи податки платять лише дурні?
+
0
mega5
mega5
19 листопада 2021, 18:19
#
1. Нет. Тут имелось ввиду, что вечно приносит доход с аренды. 2. А разве с аренды недвижимости есть налоги? Нужно узнать и впаять своим квартирантам на всех квартирах, а то они как-то не радостно восприняли пару повышений арендной ставки в этом году. Порадовались бы за своего арендодателя, что у него уровень пассивных доходов так часто повышается.
+
0
Hottabich
Hottabich
19 листопада 2021, 21:44
#
«У нас можно заработать 7−10% на аренде, в мире доходность не выше 3%» В мире есть альтернатива в виде депозитов под 0%. У нас же это 8% для депозита и 12 для ОВДП. Вот и получается что последний инструмент выгоднее, особенно если учитывать что можно взять и в долларах под 3%. Да еще и более ликвиден.
+
0
alexshel
alexshel
20 листопада 2021, 11:25
#
Реально в европейских странах на аренде зарабатывают 3−5% (зависит от многих факторов), но как сохранность денег невозможно сравнивать Украину и зарубежье. Кроме того нужно думать о будущем. У кого-то правда и в нашей стране есть перспективы, а у большинства просто нет денег на покупку недвижимости — ни там ни здесь
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися