4 січня 2021, 16:02 Читать на русском

Чому в Україні немає доступної іпотеки і що з цим робити

У більшості європейських країн люди купують житло в кредит. Про те, чому в Україні іпотека залишається недоступною для левової частки потенційних покупців квадратних метрів і як виправити становище, в колонці для НВ розповіла виконавча директорка Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова. «Мінфін» виділив головне.

Чому так відбувається

У рамках спільного дослідження НАБУ-USAID ми виділили 10 основних причин, що негативно впливають на ринок іпотечного кредитування в нашій країні, а також запропонували алгоритм усунення цих проблем.

Причина 1: відсутність чіткого переліку документів для вчинення виконавчих написів нотаріусів

Справа в тому, що постанова КМУ 1172 не встановлює чітко переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів, а також містить неточності, що допускають різне трактування одних і тих же норм. В результаті для недобросовісних позичальників залишається «діра» в законодавстві, що дозволяє їм нескінченно судитися і не виконувати своїх зобов'язань. І в свою чергу — до масових оскаржень у судовому порядку законності вчинених нотаріусами виконавчих написів, що створює для кредиторів ризики при використанні цього інструменту врегулювання заборгованості.

Що з цим робити. Внести зміни до Постанови КМУ для встановлення чіткого переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів нотаріусів.

Читайте также: Що заважає зробити справді дешеву іпотеку

Причина 2: складнощі в питаннях виселення з іпотечного житла

Дешева і доступна іпотека може бути тільки там, де кредитори і позичальники грають за чесними правилами. Але наше сьогодення створює для недобросовісних позичальників можливості грати нечесно. І ось чому:

Конфлікт житлового та Цивільного кодексів. Зараз ми спостерігаємо відсутність єдиної процедури реєстрації прав на проживання в конкретному житлі та ототожнення реєстрації з майновими правами на житло.

Це абсурдний підхід, адже існує окремий інститут «місце проживання та реєстрації» (Житловий кодекс) та інститут власності (Цивільний кодекс), що передбачає право власника володіти, користуватися, розпоряджатися майном.

Право власності є непорушним. Але в результаті неузгодженості нашого законодавства банк, що стягує заставу (власник майна), не може виселити з квартири попередніх власників. Тобто фактично банк як власник не може розпоряджатися своїм майном або навіть зайти до нього з метою огляду, що є абсолютно нездоровою ситуацією.

Що з цим робити. Необхідно внести зміни до Житлового кодексу, закони «Про свободу пересування і вільний вибір місця проживання», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про іпотеку».

Реєстрація в іпотечному майні нових осіб, включаючи неповнолітніх, без згоди іпотекодержателя. На сьогодні вже нормативно передбачено, що ЦНАП відмовляє в реєстрації в житло, яке перебуває під забороною відчуження і обтяжене іпотекою. Однак проблема залишається відкритою в регіонах/районах, в яких функцію реєстрації виконують інші органи.

Тому для недобросовісних позичальників все ще залишається відкритою опція, наприклад, зареєструвати в житло дітей, щоб ускладнити процес його відчуження.

Читайте також: Чому іпотека під 10% не вирішить житлових проблем українців

Що з цим робити. Необхідно, щоб Мін'юст надав підлеглим органам роз'яснення про неможливість реєстрації в житло, яке перебуває під забороною відчуження, без згоди кредитора. Максимум — прискорити і завершити процедуру створення ЦНАП у всіх регіонах.

Неможливість реалізації іпотечного майна, якщо на нього мають право власності або право користування неповнолітні. Зараз існує вимога про надання опікунською радою згоди на звернення стягнення на іпотеку. Також в інструкції Мін'юсту прописана неможливість вивести квартиру/будинок на публічні торги із зареєстрованими неповнолітніми. Натомість у Законі «Про іпотеку «такого моменту не зазначено.

Тому в цьому контексті теж необхідні зміни в законодавстві. Адже при реєстрації неповнолітніх у заставному майні його стягнення стає фактично неможливим, чим часто користуються непорядні позичальники.

Неможливість виселення з предмета іпотеки, якщо житло придбано не за кредитні кошти. У сформованій судовій практиці, а також в Житловому кодексі прописано, що громадянам, які виселяються з житлових приміщень, одночасно має надаватися інше постійне житлове приміщення. Але в нашій країні відсутній соцфонд для тимчасового проживання.

Тому логічним рішенням буде виключити вимогу про те, що в рішенні суду має бути зазначено постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють. Паралельно необхідно створити фонд з будівництва та утримання житлових приміщень для тимчасового проживання.

Банки — не монстри, які хочуть всіх виселити. Навпаки, наша мета — надавати іпотеку сумлінним людям, які її потребують, на зручних і хороших умовах. Але це неможливо, коли для недобросовісних позичальників існує мільйон схем, як не виплачувати гроші. І поки ми цього не змінимо, про ринок доступної іпотеки можна забути.

Причина 3: неврегульовані податкові аспекти

Врегулювання заборгованості за часткове списання боргу породжує зобов'язання з податку на дохід фізичної особи. Адже позичальник отримує благо. Податкове навантаження може бути значним за сумою і є причиною, через яку позичальник не погоджується на врегулювання боргу, оскільки не має коштів на сплату податку.

Мотивувати клієнтів до реструктуризації зобов'язань можна за рахунок встановлення податкових пільг на прощену в процесі реструктуризації частку боргу.

Причина 4: неузгодженість норм про скасування реєстраційних дій

Зараз в Законі «Про іпотеку «говориться, що скасування реєстраційних дій можливе тільки в судовому порядку. Натомість Закон «Про держреєстр прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначає, що оскарження реєстраційних дій може бути направлено до Мін'юсту та до суду.

Тому очевидна необхідність виправити цю неузгодженість, зокрема шляхом обмеження права Мін'юсту скасовувати реєстраційні дії.

Причина 5: несприятливі умови споживчого кредитування

Закон «Про споживче кредитування» не дозволяє розрахувати повну вартість кредиту із застосуванням змінної процентної ставки. Зате потрібні гнучкі тарифи, щоб банки могли надавати іпотечні кредити на тривалі терміни.

Вирішенням цієї ситуації може бути внесення змін до законодавства і викреслювання кредитів на придбання житла зі списку споживчих (або обмеження споживчих кредитів певною сумою).

Читайте також: Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»

Причина 6: первинний ринок, програми та гарантії

Сьогодні фактично відсутній механізм контролю за виконанням зобов'язань забудовником. Існує висока концентрація шахрайських операцій при низькому рівні захищеності кредитора. Наприклад, досить часто відбувається зміна адреси в процесі введення будинків в експлуатацію або «технічне» банкрутство забудовників. І цей перелік шахрайств не є вичерпним.

Тому необхідне введення на законодавчому рівні програм, контролюючих ринок житла на первинному ринку в контексті кредитування та захисту прав кредиторів. Паралельно важливо встановити гарантії держави на завершення будівництва та введення в експлуатацію будинків.

Причина 7: відсутність механізмів мінімізації ризиків втрати забезпечення

Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій, підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у разі укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя. Коли право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іншої особи на підставі Закону «Про іпотеку», такому переходу права передує заява іпотекодержателя про припинення іпотеки та зняття заборони.

При визнанні незаконним переходу права власності та скасування відповідних рішень, іпотекодавець знову набуває права власності на предмет іпотеки. Однак іпотекодержатель позбавлений можливості відновити своє право на іпотеку і заборону на підставі заяв. Оскільки це не передбачено згаданим Порядком. Тому іпотекодавець відновлює свої права, а нерухоме майно залишається без обтяжень. Відповідно, існує ризик втрати забезпечення іпотекодержателем.

Причина 8: недосконале законодавство з фінлізингу

Цікавою альтернативою класичній іпотеці на нашому ринку могло б стати надання житла у фінансовий лізинг. Але законодавство недостатньо чітко регулює взаємини фінлізингу в сфері нерухомості. Щоб цей інструмент запрацював, необхідно забезпечити право лізингодавця на дострокове розірвання договору у разі несплати лізингових і комунальних платежів більше 30 календарних днів.

Також важливо передбачити право лізингодавця на виселення лізингоодержувача та членів його сім'ї у разі дострокового розірвання договору на підставі виконавчого напису нотаріуса.

І це не єдині зміни, яких гостро потребує ринок фінансового лізингу.

Врегулювати питання фінлізингу можливо внесенням змін до законів «Про фінансовий лізинг», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», ЦКУ, «Про свободу пересування та свободу вибору місця проживання».

У НАБУ вже є відповідні напрацювання.

Причина 9: відсутність розширеного доступу до держреєстрів для банків

Банки мають володіти повною і достовірною інформацією для прийняття розумних і зважених рішень. Тому їм потрібен доступ до Державного реєстру фізичних осіб — платників податків, єдиного банку даних про платників податків — юридичних осіб, Державного реєстру загальнообов'язкового державного соціального страхування, Єдиного демографічного реєстру.

Причина 10: популістські ініціативи

Якщо ми хочемо побачити в Україні дійсно працюючий ринок іпотеки, нам критично необхідно уникати популістських дій влади. Зокрема, мораторій на відчуження заставних активів, придбаних за рахунок валютних кредитів, повинен бути знятий з 21.10.2020 р., як передбачено Кодексом з процедур банкрутства.

Також зазначу, що проекти законів про кредитні зобов'язання позичальників із зони АТО/ООС переводять на банківську систему всі негативні наслідки невиконання зобов'язань за іпотечними кредитами і суперечать державним пріоритетам щодо відновлення кредитування.

Замість висновків

Якщо всі ці проблеми не будуть вирішені, найближчим часом нам варто забути про доступний ринок іпотеки. Адже в цивілізованих країнах борги прийнято виплачувати, а не створювати умови для шахрайства, неоднозначних дій і перешкод для цивілізованого вирішення складних ситуацій.

Коментарі - 31

+
+30
Богдан Перчук
Богдан Перчук
4 січня 2021, 17:21
#
Сколько уже можно воду в ступе толочь за валютные кредиты. Население, в большинстве своем, брало валютные кредиты потому что ставка меньше была. И дети прописаны не из желания не возвращать кредиты, а из-за необходимости. Ведь куда без прописки поступить или паспорт можно было получить? И не заёмщиков вина, что курс доллара вырос. Большинство бы платили исправно при стабильности курса. Банки, а точнее ихний менеджмент, как более осведомлённые в финансовых ситуациях субъекты, более ответственны за невозврат валютных кредитов. Куда риск менеджмент смотрел? Если доходы в гривне то и обязательства должны быть в гривне.
+
+58
zzel
zzel
4 січня 2021, 18:54
#
А если доходы были в валюте, но после кризиса стали в гривне? кто виноват — тоже банк?
+
+207
yarg
yarg
4 січня 2021, 19:21
#
Да какая вообще разница кто и в чем виноват? это не супружеская разборка. Это деньги. Их отдавать нужно.
+
+126
zzel
zzel
4 січня 2021, 20:39
#
И я про это. Взял кредит по договору и отдавай, никто же не заставлял брать. Вечно ищут кто же должен был за них подумать смогут они отдать или нет
+
0
kopcap
kopcap
4 січня 2021, 20:47
#
100%.
Но… 2007 год — к примеру, квартира стоит 100 тыс. долл. 20% первый взнос и кредит 80000 долл.
2014 год — эта же квартира стоит 30-35 тыс. долл., может быть погашено, если аннуитетный платеж и кредит на 20 лет, около 15 тыс. долл. (+, -).
Банк: Вы нам должны тело кредита 65 тыс. долл. и х. ву тучу процентов…
Заемщик: Экономически не выгодно — можно две таких квартиры только на тело купить. Кредит обеспечен залогом — забирайте, если хотите. Или давайте договариваться. Курс курсом, но ваши оценки на «будеттолькодорожать» да еще и в валюте — тоже ошибочны.
Банк: Нет, никаких договоренностей и залогом не хотим ограничиваться, он нам не нужен, что мы с ним делать будем? Возвращайте деньги, или Вам так страшно станет, так страшно…
Заемщик: Ну не хотите, так не хотите. Идите на х.р.
Где-то через три-четыре-пять кругов повторения этого диалога на протяжении, может быть и нескольких лет, вменяемый банк и вменяемый заемщик, как правило, находили общий язык. Дальше пошли или бесстрашные или тупые стороны.
+
0
yarg
yarg
4 січня 2021, 20:56
#
Эти разборки закончились еще лет 5 назад…
+
0
kopcap
kopcap
4 січня 2021, 20:59
#
5 лет назад они только по большому счету начались. После 2008 года ситуация была более-менее сбалансированной
+
0
yarg
yarg
4 січня 2021, 22:07
#
5 лет назад ввели моратирий на взыскание валютных кредитов — и тема закрылась.
Разгар ее был году в 2012—2013. когда на каждом столбе висела реклама юристов, обещавших «избавить от кредитов». Ростислав Кравец именно тогда заработал на лохах первый миллион…
+
0
kopcap
kopcap
5 січня 2021, 14:20
#
Да что вы? Мораторий на отчуждение имущества (единственного жилья) — да, и то не для всех, а на «взыскание валютных кредитов» — не было такого.
+
0
yarg
yarg
5 січня 2021, 17:09
#
Ну называйте это так. Суть особо не меняется.
+
+43
Sage05
Sage05
4 січня 2021, 22:56
#
«И не заёмщиков вина" — а чья вина? давайте это будет вина дяди Валентина, и всё. Алло, кто мешал им брать в гривне? А, точно- в баксе же ДЕШЕВЛЕ. Риски они сами на себя брали, надо чтобы платили за это.
+
+45
Богдан Перчук
Богдан Перчук
4 січня 2021, 17:29
#
На самом деле условие для появления доступной ипотеки простое -дешевизна ресурса. А все остальное -жадность, лицемерие и циннизм банкиров. Если в цену закладывается риск невозврата, то зачем было бы таскать должников по судам? Ведь за него заплатил исправный заёмщик.
Будут депозиты по 3-4%, тогда будет ипотека по 7%.
+
+241
yarg
yarg
4 січня 2021, 18:34
#
Депозиты уже под 0.1% есть. пока не будет механизма возврата, как в европе, в 24 минуты -полицейским, грузчиком, выбрасывающим барахло и слесарем ЖЕКа, срезающим замок — никаких 7% не будет.
+
+15
zzel
zzel
4 січня 2021, 20:41
#
В некоторых банках уже минусовая ставка на валютные счета и депозиты. В том числе что валюту банкам девать некуда из-за вечных мораториев ради кредитоблях
+
+15
yarg
yarg
4 січня 2021, 21:00
#
Скоро и в гривне так будет.
у Укрсиба уже максимальная ставка по гривне — 4.5% годовых…
+
0
zzel
zzel
6 січня 2021, 16:58
#
И у него же ставка -0.2% на валютные счета/депозиты
+
0
mphet26
mphet26
5 січня 2021, 10:44
#
Бред, в европе ты не был ниразу, а стадо рукоплещит ибо тоже дальше польши не заезжало.
В Германии суда годами рассматривают иски банков на отнятие имущества необходимого для проживания и зарабатывания денег.
+
+41
yarg
yarg
5 січня 2021, 11:36
#
Элито-фантазер :) Все вокруг у него «стадо». ладно хоть не «быдло» :)
ну тогда жди дешевую ипотеку… или хоть какую-то :)

Если нет механизма возврата кредита — нет и его выдачи. Это аксиома.
+
+26
bublik
bublik
4 січня 2021, 21:44
#
Цыкличность в Украине — государство 7−8 лет дает безпрепятственно оллигархам грабить страну и выводить через свои банки в оффшоры, чиновники грабят бюджет, государство крышует коррупцию в т. ч. в строительной отрасли через что кв. м. дороже чем должны бы быть. Потом то же государство в сговоре с оллигархами устраивает девал, а крайними делают в этом людей.
Кто сел из топ банкиров? Рефинанс за наш счет выдавали. Беня где сейчас и почему не за решеткой?
Конечно же в проблемах заемщиков в основном виновно государство и те же банки оллигархов по этому все должны нести солидарную ответственность.
Статья не о чем. И судя из этой писанины от Елены Коробковой банки клеят дурачка и продолжают скидывать все проблемы на людей, ну а как иначе, банками ведь владеют оллигархи и то что происходит в стране их рук дело. Не будут же они смотреть правде в глаза и себя обвинять.
+
+95
mega5
mega5
4 січня 2021, 21:51
#
Нужно этих хитрож… х заёмщиков за 24 часа выселять после 3-х месячной просрочки по ипотеки без суда и следствия. Тогда и ипотека будет доступна всем. А то суды, дети, виноваты все вокруг: банкиры, депозитчики, правительство, только не мы, взявшие кучу денег под непонятно что.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
5 січня 2021, 12:05
#
Невозможность выселения из предмета ипотеки, если жилье приобретено не за кредитные средства.

Это какое-то абсурдное утверждение.
Смысл ипотеки как раз в том, что жильё приобретают за кредитные средства, а если приобретено не за кредитные средства — это уже не предмет ипотеки.
+
+30
DataProvider
DataProvider
5 січня 2021, 12:39
#
Да никто массово не будет брать ипотеки, пока люди массово не будут иметь уверенность в завтрашнем дне.
Люди уже научены многократно.
Сегодня ты зарабатываешь так, что платить ипотеку не проблема, а завтра можешь оказаться без работы вообще. Не потому что ты плохой работник, а по массе причин (бизнес, на который работал подкосил коронокризис / бизнес решил отжать другой дядя / начальству показалось, что твою работу может выполнять его племянник / заболел серьёзно / сами дополните список)
И это в относительно стабильной обстановке.
А может быть ещё и так: Сегодня ещё всё ровно, завтра уже оказывается (внезапно), что президент-негодяй, правительство-ворьё (как будто когда-то было иначе) и пора майданить новый майдан. Приедет тётя с печеньками, чтобы поддержать «правильного кандидата». И вообще полная неопределенность.

P. S. Перекладывание ответственности на кого-бы то выглядит смешно.
Никто не заставлял тебя брать деньги в долг для покупки квартиры, если человек не понимал риски этому сопутствующие, или неверно их оценил — то это его ошибка.
+
+50
yarg
yarg
5 січня 2021, 13:02
#
Так и давать никто массово не будет.
Собственно это вообще экзотическая услуга. Всем понятно что жилье нужно покупать за свои.

тетя с печеньками, кормившая беркутовцев, уже покаялась в своей ошибке.
+
+26
niko 555
niko 555
5 січня 2021, 15:10
#
Главный вопрос, а надо ли нам всем эта доступная ипотека? При ней цены за жильё моментально взлетят, кредит многим станет кабалой на долгие годы. Как следствие роста цен, активизируются застройщики, и Киев и другие большие города превратятся в спрошные стройки за которыми будет отставать инфраструктура города. Конечно будут те кто получит свою выгоду, но для многих проблема с жильём так и останется проблемой.
+
+30
yarg
yarg
5 січня 2021, 17:11
#
Население Украины сократилось на 8 миллионов человек. Массового сноса жилья — небыло. Строят его — ударными темпамию бедный Киев за 20 лет вдвое вырос.
Вопрос — почему же нехватает жилья? куда оно подевалось-то?
+
0
yo2019
yo2019
5 січня 2021, 23:37
#

yarg
у самого есть ответ на свой вопрос? куда подевалось?
+
0
mega5
mega5
7 січня 2021, 15:02
#
Ответа нет, но душу греет арендная плата за 8 сдающихся квартир.
+
0
braintest
braintest
6 січня 2021, 9:51
#
Люди боятся ссуживать свои деньги банкам, поэтому используют жилье как сбережение. Но в то же время не думают, что это пассив. И снежный ком купленных, но неиспользуемых квартир растет. Нужен простой рынок акций и других финансовых инструментов, но не наших, там где всё схвачено, а такой, что бы люди имели гарантии возврата средств. Я не имею ввиду потери в виде падения стоимости акций.
+
+15
yarg
yarg
6 січня 2021, 10:36
#
Та банкам их деньги и не нужны. Денег у всех полно — девать их некуда.
Рынок акций — не простой по определению. В тех же европе и сша туда пускают «квалифицированных инвесторов». Это я о настоящем рынке, а не о форекс-помойках.
+
0
preyvanamor
preyvanamor
11 січня 2021, 9:38
#
Якісь такі неадекватні питання задають… Ще й цілі статті розписують… Відповідь проста, як дві копійки: як люди можуть дозволити собі хату в кредит, якщо більша половина (~56%) зарплати йде на їжу і комуналку. https://glavcom.ua/economics/finances/na-shcho-naybilshe-ukrajinci-vitrachayut-groshi-dani-derzhstatu-688603.html

Банкірам і будівельникам тупо немає з кого брати гроші на нові хати! Як тільки з’явиться платоспроможність, то і закони моментально з’являться, і люди будуть платити, і всі будуть заробляти… Мені так думається.
+
0
yarg
yarg
11 січня 2021, 9:45
#
Вийдіть на вулицю і ви з здивуванням побачите дикі пробки з новеньких автомобілів. З таких, яких в европі (я не про грецію, я про Німеччину і Францію) — і не бачили. И кожен за яких коштує 30−40−50 тисяч доларів.
а ви і далі говоріть що 56% зарплати йде на їжу…
Може у пенсіонерів і іде — але пенсіонери вже десь живуть. Їм проблема пошуку житла вже неактуальна.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися