Житло в передмісті: скільки насправді коштують «дешеві квартири»

«Ціни практично не ростуть, хоча за останній рік помітно підвищилася собівартість будівництва. Щоб не піти в мінус, забудовники активно заощаджують на матеріалах, інфраструктурі, комунікаціях», — розповів «Мінфіну» керівник агентства «Євро Рейтинг» Григорій Перерва.

«Мінфін» розбирався, які сюрпризи чекають потенційних покупців квартир, що в результаті вони отримають за свої гроші і що відбуватиметься з цінами на житло в околицях Києва.

Нікуди рости

Аж до недавнього часу київський пригород забудовували дуже активно. Обсяги введення в експлуатацію нового житла росли. Як свідчать дані Держстату, якщо на початок січня 2017 року продавалися квартири в 538 будинках, то на аналогічну дату цього року — вже в 627. Тобто за рік з'явилося 89 нових об'єктів, а це майже на 17% більше, ніж роком раніше. Лідирують за кількістю новобудов традиційно Києво-Святошинський район (198 об'єктів на початок 2018 р), Ірпінь (190 будинків), і Бориспільський район (61 об'єкт). За рік там побудували 64 нових будинки. З інших напрямків забудовники більш -менш активно освоюють Броварський район (7 нових об'єктів за рік), Бучу (5 будинків) і Васильків (4 новобудови).

Нещодавно «Мінфін» провів чергове дослідження і оприлюднив рейтинг забудовників передмістя. У ньому компанії розташовані за кількістю будинків, введених в експлуатацію в 1 півріччі цього року.

До кінця 2018 року заявлені ще більш амбітні плани — планується здати 125 нових будинків. Втім, експерти мають сумніви, що всі об'єкти будуть добудовані. Навпаки, вони прогнозують уповільнення темпів будівництва в передмісті. На початок року вже близько 30 об'єктів було заморожено. «У першому півріччі 2018 року, значно зменшилася кількість введених в експлуатацію будинків і практично не залишилося об'єктів, які були введені в експлуатацію своєчасно», — констатує директор з продажу групи компаній Domira Development Валерій Прохно.

Експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов каже, що продажі житла набагато відстають від темпів його будівництва: дві з трьох зданих в експлуатацію квартир продовжують чекати своїх власників. Одна з причин — хаотичний розвиток ринку. «Як правило, приватний капітал самостійно освоює земельні ділянки та проекти забудов в очікуванні прибутку, який перевищує ставки за депозитами», — пояснив він.

«Ажіотаж по Київській області поступово знижується. Це пов'язано з ціновою політикою: житло в області практично дорівнює собівартості будівництва», — зазначив керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Ростислав Симонов.

За даними Григорія Перерви, середня вартість квадратного метра житла в передмісті становить близько 22 тис. грн. Це на 20-30% нижче, ніж у столиці. Але в багатьох випадках ціновий розрив ще більше і може досягати 50-70%, — каже він. У деяких житлових комплексах квартири продають за 11-13 тис. грн./кв.м. Для порівняння: розрахована на цей рік Мінрегіонбуду собівартість зведення квадратного метра житла в Києві і області перевищує 14 тис. грн. Плюс — через стрибок курсу долара почали дорожчати будматеріали, що ще більше збільшить собівартість робіт.

Проблема посилюється помітним дефіцитом вільних ділянок. У минулі роки земля в передмісті була дешевою. Це дозволяло забудовникам заощаджувати на собівартості квадратного метра і пропонувати покупцям дуже низькі ціни. Але тепер за неї доводиться переплачувати. За рік ціни зросли приблизно на 15-20%, при цьому помітно зменшився вибір ділянок, придатних для житлового будівництва. Особливо така тенденція характерна для населених пунктів, які в останні роки активно забудовувалися — ті ж Ірпінь, Буча, Бровари та ін.

Плюс націнка, мінус знижка

Забудовники вже намагалися підвищити ціни. Як розповів «Мінфіну» Валерій Прохно, в цьому році середня вартість квадратного метра житла в передмісті зросла на 3-8% в залежності від напрямку. Підсумкова ціна залежить від інфраструктури населеного пункту, щільності забудови та конкурентного середовища. «Є населені пункти (наприклад с. Щасливе в Бориспільському районі), де вартість квадратного лише трохи нижче довколишнього столичного «спальника», так як там зручне транспортне сполучення з Києвом, розвинена інфраструктура та ін. Також значно зросла вартість квадратного метра в раніше недооціненому Ірпені», — розповів експерт. Але, як каже Григорій Перерва, таке підвищення цін знаходиться на рівні «статистичної похибки» і не компенсує збільшення витрат на будівництво. Крім того, формально переписавши цінники, багато забудовників постійно проводять акції і готові надавати знижки потенційним покупцям.

«Незначне зростання цін не компенсує збільшення кошторисної вартості, довелося піти на зниження маржі», — визнає і Валерій Прохно. І додає: у передмісті будувати далеко не так вигідно, як в столиці.

За його словами, до кінця цього року вартість будматеріалів і будівельно-монтажних робіт ще більше зросте: за найоптимістичнішими прогнозами — на 10 до 12%. У першому півріччі 2018 р вартість основних матеріалів підвищилася на 3-12%. Григорій Перерва не виключає, що забудовники спробують ще раз переглянути ціни. Але чи вдасться їх підвищити — велике питання. «Вони зможуть переписати цінники, тільки якщо синхронно подорожчає і київська нерухомість. Інакше — просто втратять покупців. А в столиці на продаж виставлено дуже багато квартир, що стримує забудовників», — пояснив він. За прогнозами експертів, якщо приміська нерухомість і подорожчає, то ненабагато — на 1-3%.

Варто відзначити, що як би забудовники не нарікали на тяготи життя, «жировий прошарок» у них ще є. Хоча прибутковість приміських новобудов і нижче, ніж столичних. «Наприклад, середня прибутковість проекту в центральній частині Києва становить не менше 30%, на околиці столиці — близько 25%. А в передмісті забудовники заробляють не більше 15-25%», — розповів Валерій Прохно. Тому можливість стримувати ціни, принаймні, на вже здані, але ще не розпродані об'єкти, у них є.

Заощаджують на чому можуть

Щоб запропонувати покупцям хорошу ціну, забудовники все активніше шукають способи заощадити на новобудовах. Способів декілька. Наприклад, стали активно завищувати клас об'єкта — продають «економ» під виглядом «комфорт-класу», а «бізнес» як елітні апартаменти. По суті, це обман покупця, так як в кожному класі використовуються певні будматеріали, є вимоги до кількості квартир на майданчику, паркувальних місць, інфраструктури та ін., — розповів Григорій Перерва.

Але подібні «експерименти» з нерухомістю виглядають невинною витівкою на тлі іншого способу заощадити. «Нерідко будують без документів або з неповним їх пакетом. Скажімо, на землі сільгосппризначення або на ділянці, призначеній під приватну малоповерхову забудову, а не під висотки. Розраховують оформити землю вже в процесі будівництва, але це вдається не завжди. В результаті нові мешканці не можуть оформити право власності», — зазначає експерт. Причому, нерідко потенційні покупці знають про те, що об'єкт проблемний. Але вірять забудовнику, який обіцяє, що «все буде добре» на слово. Аргументом є і ціна — проблемні будинки в передмісті продаються на третину дешевше, ніж сусідні об'єкти з документами, і на 50-70% — ніж столичні новобудови.

До речі, на порушення поверховості в передмісті взагалі йде чи не кожен третій забудовник, — стверджують експерти. Такі факти виявив і «Мінфін» в рамках підготовки рейтингу забудовників передмістя. Як виявилося, в ЖК «Данія» в новій споруджуваній секції, де заявлено 8 поверхів, вже звели 12 і плюс техповерх.

Окрема проблема — комунікації. Так як до деяких дільниць інженерні мережі не прокладені, а тягнути їх з нуля дорого, забудовники знаходять вельми оригінальні способи вийти з ситуації. Скажімо, пускають воду з артезіанської свердловини. Але якщо у випадку з малоетажними будинками це працює, то у висотках жителі верхніх поверхів сидять без води — насоси просто не справляються з навантаженням. Те ж саме з каналізацією — централізований стік забудовники нерідко замінюють вигрібними ямами.

Такі нюанси для неймовірних покупців часто залишаються за кадром. Тим більше, якщо їм пропонують викидні ціни та гарні пейзажі на додачу. Проблеми спливають вже після новосілля. Ситуація ускладнюється і слабким контролем з боку перевіряючих органів. Якщо в столиці існує база незаконних і проблемних будівництв, то за містом отримати достовірну інформацію щодо об'єкту не так просто.

Марія Коливанова