«Мертві» квартири. Чому в Києві багато будується, але мало продається

Більш того, за даними Української торговельної гільдії, за минулий рік продажі житла в столиці зросли, у порівнянні з 2016 роком, на 8%. І це без урахування інвестиційних договорів, які кияни укладали з забудовниками — тобто підраховані тільки реальні договори купівлі-продажу.

Про зростання продажів житла «Мінфіну» розповіла і аналітик девелоперської компанії City One Development Олена Ширина. За її словами, позитивна тенденція пов'язана з поліпшенням споживчих настроїв. Крім того, нікуди не подівся дефіцит квадратних метрів, тому при першій же можливості кияни намагаються поліпшити свої житлові умови.

Втім, попит на квартири все одно не встигає за пропозицією. За словами Олени Шириної, в минулому році в столиці почалося будівництво ще близько 50 нових об'єктів. Аналітик SV Development Сергій Костецький підрахував, що зараз на продаж виставлено близько 40 000 квартир в новобудовах, тоді як купують — всього близько 1 000 в місяць. Начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов називає ще більш вражаючі цифри. За його даними, зараз в Києві налічується 350 об'єктів, а це понад 57 000 квартир.

Тобто привид «бульбашки» нікуди не подівся, як і ризик того, що будівельна «піраміда» може впасти в будь-який момент.

«Мінфін» розбирався, що буде зі столичним первинним ринком цього року, як зміняться ціни на квартири і чи варто городянам вкладатися в новобудови.

Побічні ефекти буму

Судячи з усього, будівельний бум в Києві триватиме і цього року. За даними керівника агентства «Євро Рейтинг» Григорія Перерви, за підсумками 2017 року в Україні набудували на більш ніж 100 млрд грн. Це на третину більше, ніж  позаминулого року, і майже вдвічі — ніж в 2015-му. В обсягах ринок виріс на 21%. Київ і Київська область увійшли в список лідерів. За оцінками експертів, цього року в столиці і передмісті буде запущено ще декілька десятків нових об'єктів, причому, як окремих багатоповерхівок, так і цілих комплексів і мікрорайонів зі своєю інфраструктурою, закритою територією тощо.

Олена Ширина пояснює наростаючий будівельний бум просто — бізнес активно цікавиться куди вкласти гроші, а нерухомість поки залишається порівняно вигідною інвестицією. Втім, є й інша точка зору. 

Григорій Перерва зазначає: будувати один будинок компаніям невигідно, адже конкуренція на ринку зашкалює і вони змушені пропонувати мінімальні ціни. Нерідко, щоб добудувати один об'єкт, забудовник заливає фундамент на наступній ділянці і починає продавати квартири на етапі котловану. Виручені гроші він направляє на інший будинок, терміни здачі в експлуатацію якого вже «горять». Так він вибудовує цілу піраміду, перекидаючи кошти з одного об'єкта на інші. Зрозуміло, що найменший збій хоча б в одній з ланок цього ланцюга загрожує поламати всю конструкцію. Тож не дивно, що кількість об'єктів, які здаються на півроку-рік пізніше заявлених термінів введення в експлуатацію, стає дедалі більше.

Чи стане для ринку фатальним 2018 рік — поки неясно. Олександр Панфілов каже, що панікувати поки рано. «У ринку є достатній потенціал, незважаючи на те, що зараз пропозиція перевищує попит. У Києві дуже багато застарілого житлового фонду. Плюс люди стають більш вимогливими до якості та рівню комфорту житла. Наприклад, в столиці забезпеченість житлом — 23 м2 на людину. Для порівняння: в Німеччині цей показник — 42 м2. Так що якісне житло на первинному ринку ще багато років буде користуватися попитом. Питання лише в доступності квартир », — упевнений експерт.

Ідеальна квартира

Маркетинг-директор компанії NOVBUD Оксана Ганенко прогнозує, що цього року збережеться попит на квартири невеликої площі. Уподобання городян пояснюються просто — компактне житло коштує порівняно недорого, до 500 тис. грн. Плюс — згодом є можливість заощадити на комуналці, що важливо з огляду на постійне зростання тарифів.

Сергій Костецький пояснює сплеск попиту на невеликі смарт-квартири, який спостерігався в останні пару років, масовим банкопадом і виплатами населенню Фондом гарантування вкладів депозитів до 200 тис грн. Щоб зберегти ці гроші, люди вкладали їх в нерухомість. Але оскільки пік виплат сходить нанівець, в цьому році може знизитися і попит на компактне житло, — вважає експерт.

Олександр Панфілов підтверджує такі прогнози. «Смарт-квартири втрачають популярність. Як і раніше в структурі попиту переважають однокімнатні квартири, але люди вважають за краще жити в комфортних умовах і все частіше вибирають квартири площею від 35 до 40 м2 з окремою просторою кухнею, окремою кімнатою і невеликою вбиральнею», — розповів експерт.

Разом з тим, набирає обертів й інша тенденція — входять в моду квартири в міні-містечках зі своєю закритою територією. «Можна прогнозувати збільшення попиту на житло комфорт-класу в комплексах сімейного типу з розвиненою сучасною інфраструктурою, оригінальними рішеннями, наприклад, особистими двориками. Саме розвинена інфраструктура (дитячий садок, школа, магазин, аптека, спортивні майданчики та ін.) для багатьох покупців є ключовим фактором при виборі власної квартири», — зазначає Ганенко.

За спостереженнями Панфілова, покупці стають все більш вимогливими. «Зараз в пріоритеті такі критерії: вдала локація (близькість до метро або розвинена транспортна розв'язка, а також благополуччя самого району), приваблива ціна і доступність розстрочки, комплексність забудови і створювана забудовником інфраструктура, рекреаційні можливості (зони відпочинку, сквери, прогулянкові зони), планування квартир, якість будівельних матеріалів, енергозберігаючі технології », — зазначає він.

Забудовники розраховують, що проекти формату «місто в місті» будуть найбільш затребувані в найближчі кілька років. Це дозволить створити новий споживчий сегмент, в який війдуть люди, що купили квартиру в новобудові 5-7 років тому, і тепер бажають ще більше поліпшити умови життя.

Що буде з цінами

Скільки б забудовники не міркували про вибагливість покупців і нових стандартах життя, люди зараз рахують гроші і переплачувати за квартири не хочуть. Ця тенденція спостерігається як в економ-сегменті, так і в сегментах, орієнтованих на багатшу публіку — покупців комфорт — і елітного житла.

Осуільки конкуренція на ринку зашкалює, забудовники підвищують розцінки з великим побоюванням. Проте, інфляція і подорожчання будматеріалів роблять свою справу — рентабельність будівництва скорочується. У 2017 році, за оцінками Нацбанку, собівартість складала близько 13 тис. грн. / кв. м, в цьому ж виросте до 14,3 тис. грн. Для порівняння: продавці анонсують ціни продажу первинки від 10 тис. грн. / кв. м.

Тому експерти впевнені: житло в нових будинках буде дорожчати. Забудовники вже почали тестувати ринок. «У четвертому кварталі 2017 року долар подорожчав на 5%, ціни в доларовому еквіваленті впали на 4%, але зросли на 1% в гривні», — повідомила Олена Ширина. Наслідки останнього стрибка долара потенційні покупці побачать найближчим часом — ціни в гривні можуть зрости ще на 2-4%.

На думку Ганенко, в популярних ЖК ціни можуть збільшитися на 5-7% і навпаки — в тих проектах, де ціна спочатку була завищеною, вона може впасти.

Олександр Панфілов каже, що все буде залежати від курсу долара. «Поки курс гривні підданий коливанням, забудовники, щоб убезпечити себе від фінансових втрат, будуть прив'язуватися до американської валюти. Тобто можна говорити, що в 2018 році гривневі ціни на якісні і продумані об'єкти будуть залежати від курсу», — підсумував він.

У той же час на ринку не виключені цінові війни і демпінг, особливо в сегменті житла економ-класу. Продавці більш якісного житла стануть залучати клієнтів іншими способами, зокрема, розстрочкою. За даними Олени Шириної, вже зараз з відстрочкою платежу на 1-2 роки реалізується до 80% квартир. За даними Панфілова, цей показник становить 40-50%. 

Костянтин Соприкін