18 жовтня 2017, 9:09 Читать на русском

Ринок нерухомості. «Бульбашка» надувається

Будівництво в Україні зростає ударними темпами. У першому півріччі 2017 року український будівельний ринок збільшився на 34% в порівнянні з тим же періодом 2016 року. Це добре видно на прикладі столиці, де споруди нового житла ростуть максимальними темпами з 2000-х років.

Ринок нерухомості в Україні. Чи є «бульбашка».
Фото: budservis.com.ua

Подібні темпи викликають побоювання: покупці просто не можуть «поглинути» пропозиції забудовників. Це загрожує черговою «бульбашкою», яка рано чи пізно лопне. Чого очікувати від ринку нерухомості та наскільки ситуація «вибухонебезпечна» у своїй колонці на НВ написав засновник аналітичного центру Amelin Strategy Анатолій Амелін.

Анатолий Амелин

За всіма ознаками, вибух «мильної бульбашки» на ринку нерухомості вже не за горами.

Переміщуючись околицями Києва, ми можемо бачити величезну кількість будівництв. Деякі тільки починаються, деякі вже завершуються. Але, насправді, ми спостерігаємо класичний приклад невідповідності попиту і пропозиції.

Якщо говорити цифрами про проблематику, то ситуація виглядає на сьогодні так:

  • в першому кварталі 2017 року вже введено в експлуатацію 295 700 кв. м житлової нерухомості, що в 2,5 раза більше в порівнянні з аналогічним періодом 2016 року;
  •  тільки у 2017-му ще 30 компаній отримали дозвіл на будівництво в Києві;
  •  пропозиція перевищує попит у кілька разів: з початку року уклали всього 1 100 угод, за виставлених на продаж 21 000 об'єктів.
  •  в столиці більше 150 «проблемних» об'єктів, з яких близько 80 – незаконне будівництво.

Останній факт стосується, зокрема, схем, коли, наприклад, узгоджують одну кількість поверхів, але через судові рішення узаконюють надбудови. Тому що, як кажуть забудовники, так дешевше.

До чого це все може призвести?

Ті, хто собі дозволяють таке «схемне будівництво», створюють серйозні ризики для інвесторів. І, на жаль, кияни та гості столиці купують в таких будинках квартири. Адже, найчастіше, саме ціна є одним з мотивуючих факторів для прийняття рішення, а не безпека.

Ще одна проблема – забудовники починають економити на важливій інфраструктурі, щоб знизити вартість квадратного метра.

Є цілі райони, наприклад, на Виноградарі, де не підводять систему каналізації до будинків. Там насосами виганяються продукти життєдіяльності в старі труби сусідніх масивів, не розраховані на таке навантаження. Якщо раптом зламається насос, то це буде колапс не для одного будинку, а для цілого густонаселеного району.

Саме собою перевищення пропозиції над попитом також призводить до падіння ціни на житло. Таких низьких цін на нерухомість в Києві та Київській області ніхто не пам'ятає вже давно. Це при тому, що столиця значно підвищила кількість платоспроможних людей за рахунок міграції людей зі східних регіонів України внаслідок військових дій.

У чому проблема

Багато забудовників продовжують фінансувати будівництва за рахунок коштів, які вони отримують від продажу інших, своїх же, ще недобудованих об'єктів. Дрібні забудовники не мають достатньо коштів на будівництво проектів, що запускаються, і, побудувавши фундамент, починають продаж для фінансування будівництва. Очевидно, що тут є певна криза ліквідності. Іпотечні кредити покупцям поки недоступні, їхня вартість занадто висока. Забудовники також обмежені у використанні кредитних ресурсів, оскільки ті досить дорогі.

В таких умовах можна розраховувати тільки на платоспроможний попит, сформований заощадженнями громадян. Адже, як ми розуміємо, ті, хто забрали гроші з банківської системи і бояться зберігати гроші вдома, намагаються знайти альтернативу банківським заощадженням. І багато-хто користується такою можливістю як нерухомість. У забудовника в якийсь момент дійсно можуть закінчитися гроші. І якщо він не зможе перекредитуватися – процес може затягнутися надовго.

Якщо станеться навіть одне гучне банкрутство будь-якого із забудовників, то наслідки буде пожинати весь ринок. Просто через психологію людей. Люди будуть обережніше ставитися до вибору, купуючи квартири не просто в уже побудованих будинках, а у введених в експлуатацію. Відповідно, виникнуть фінансові проблеми у забудовників, які розраховували завершити об'єкти нерухомості за рахунок покупців.

Якщо ситуацію пустити на самотік, то вженаступного року можемо отримати:

  • кілька банкрутств забудовників;
  • тисячі постраждалих інвесторів, власників майнових прав у недобудовах;
  • виток девальвації;
  • заморожування будівельної галузі на кілька років;
  • черговий колапс в економіці, ніби нам його не вистачало;

Що робити

Уникнути вибуху «бульбашки» на ринку нерухомості можна лише за умови реалізації одночасно декількох рішень. По-перше, навести порядок з видачею дозволу на будівництво. Якщо потрібно, то ввести тимчасовий мораторій на нове будівництво, поки це питання не буде вирішене.

Друге. Необхідно виключити можливість роботи будівельних компаній без документів – їхні адреси та власники відомі – і ліквідувати всі незаконні споруди. Це явні факти корупції та нанесення шкоди громадянам, місту та державі.

Третє. Необхідно спростити механізм кредитування під житлову нерухомість. Зміна повинна створити умови під кредитування терміном до 20 років і ставкою кредиту в гривні не вище 10%-12% річних. Адже сьогоднішні покупці – це «перезапаковники» депозитів у квадратні метри. А реальний покупець вз попитом на поліпшення якості житла не має для цього ресурсу.

Україна має досить велику кількість людей, які потребують поліпшення житлової площі. І, поки банки самі не хочуть ризикувати з іпотекою все через ті ж суди і складнощі з поверненням проблемних кредитів, виходом із ситуації могла би бути реалізація державної програми підтримки громадян у поліпшенні житлових умов – пільгове кредитування.

Крім зниження ризиків на ринку нерухомості, все це призвело б до зниження вартості грошей. А отже – до підвищення платоспроможного попиту. Але найголовніше – таке рішення стимулювало б зростання економіки. Адже скільки людей і компаній з різних секторів економіки задіяні в будівництві.

Китай, свого часу, саме завдяки державній програмі розвитку житлової та транспортної інфраструктури зміг подолати наслідки кризи 2008 року.

За оцінками Ukrainian Institute for the Future, додатковий обсяг інвестицій в економіку України від реалізації такої програми тільки протягом перших 2 років міг би скласти понад $2-3 млрд. Це додаткове стимулювання внутрішнього попиту, зростання ВВП на $6-8 млрд, створення більше 10 000 нових робочих місць, зростання соціальних стандартів

Таким чином, колапсу можна уникнути з очевидними вигодами для громадян та економіки, але питання «не на часі».

Коментарі - 35

+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 жовтня 2017, 9:29
#
«Второе. Необходимо исключить возможность работы строительных компаний без документов – их адреса и собственники известны – и ликвидировать все незаконные постройки. Это явные факты коррупции и нанесения ущерба гражданам, городу и государству.» Чел видно с Марса прибыл…
+
+36
Najara
Najara
18 жовтня 2017, 9:58
#
А на цены новых квартир как взрыв этого «пузыря» повлияет?
+
+28
К. Николай
К. Николай
18 жовтня 2017, 11:22
#
Не повлияет, рассказы про пузырь это судя по всему медийная кампания на выдавливание слабых игроков с рынка
+
+104
semenvekselberg
semenvekselberg
18 жовтня 2017, 10:11
#
«Китай, в своё время, именно благодаря государственной программе развития жилой и транспортной инфраструктуры смог преодолеть последствия кризиса 2008 года» — сравнение конечно под стать нашим горе-экономистам. В Китае население растёт и экономика функционирует как нигде, а у нас всё наоборот — населения всё меньше, а экономика после евроинтеграционных «покращень» стагнирует уже несколько лет подряд…
+
+13
mary27
mary27
19 жовтня 2017, 12:38
#
Когда в Украину инвестируют 1/10 того что инвестировали в КНР и у нас будет такой рост, что мало не покажется.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 13:50
#
«Если бы, да кабы, да во рту росли грибы, тогда бы был не рот, а целый огород» — может вам в премьеры пойти, там таких болтунов любят…
+
0
mary27
mary27
21 жовтня 2017, 14:36
#
Перепутали меня с собой)
+
+102
combojack911
combojack911
18 жовтня 2017, 10:48
#
Ничего фатального нет, если и лопнет пузырь — все сбалансируется за полгода-год. Мне не кажется чем-то хорошим ситуация когда застройщики строят термитники по 30 этажей без инфраструктуры и документов, а люди их берут.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 1:39
#
Ваше «люди их берут» вызвано только одним — они боятся нести деньги в банк с одной стороны, и уверенность в том, что рынок находится на дне с другой.

Шесть объективных причин падения цен: 1) с рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор); 2) недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать; 3) жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и Украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном выражении неизбежно отразится и на секторе недвижимости; 4) количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится; 5) разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз; 6) поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношение спрос/предложение.
+
+28
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 11:32
#
Никакого «русского инвестора» у нас небыло. Нищеброды они и бандеровцев боятся. Жизнь «по-европейски» — это скромно и экономно. Зарабатывать свои 2000 евро, тратить 1000, не гонять дурных понтов. Это не россия, с заработками 200 евро и манерой не гасить газовую плиту никогда. Газ бесплатный — а спички стоят денег. В москве это называют роскошью и смеются над тупыми пендосами не понимающими этой роскоши…
+
0
mary27
mary27
19 жовтня 2017, 12:49
#
1) Русский инвестор?
В украинскую недвигу?
''Это фантастика'' ©
2) Да, налоги надо платить.
В РФ их тоже платят.
Долгое время у нас налогообложение отсутствовало, что вместе с ''социальными тарифами'' сделало недвигу лучшей инвестицией)
3) Украинцы давно разучились жить по средствам.
А ''дефляционная спираль'' из ЕС коснется Украины, когда Украина перейдет на евро)
4) Да вы что!
Наличной валюты на руках в неск.раз больше, чем ЗВР Украины вообще-то.
5) Вы про первичку или вторичку?
''Переселенцы'' в Киев ломятся.
И исходя из цен, мне неочевидно, какое киевское жильё можно считать ''бюджетным''.
6) ''Котлованные пирамиды'' не являются ''продуктом''.
+
0
mary27
mary27
19 жовтня 2017, 12:39
#
Еще красивее, когда застройщики копают котлован, и распродают ''инвесторам'' квартиры в ещё непостроенном доме.
А когда распродадут, копают новый котлован...)
+
+23
Maleficarum
Maleficarum
18 жовтня 2017, 11:02
#
«Мне не кажется чем-то хорошим ситуация когда застройщики строят термитники по 30 этажей» Они будут строиться и их будут брать- пока какой то из «термитников» не загорится или не обрушится… В первом и во втором случае потенциальные «инвесторы» по каналам ТВ посмотрят как с двадцатых и тридцатых этажей станут прыгать люди… Ибо ни средств спасения ни техники соответствующей спасательной с эдаких этажностей- у городов-нет…
+
+19
yarg
yarg
18 жовтня 2017, 15:13
#
И как во всем мире небоскребы строят… наверное у них лестницы пожарные длиной по 300 метров есть, да?
+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 жовтня 2017, 16:15
#
Вертолёты есть-но тебе этого не понять.
+
+19
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 11:27
#
Вертолеты везде есть. Попробуй эвакуировать вертолетом человека с балкона 35 этажа горящей 40-этажки. Но это для тебя сложно. Пей свое пиво.
+
0
К. Николай
К. Николай
18 жовтня 2017, 11:15
#
На пальцах можно обосновать что 1100 — полностью бредовая цифра, так что весь шум вокруг пузыря очень сильно натянут
а так как это один из ключевых аргументов — то статья чистая манипуляция
+
+20
Apollo17
Apollo17
18 жовтня 2017, 12:53
#
А пузырь где?
Вопрос раздачи КМДА разрешений на застройку это к инфраструктуре.
Государство что гарантирует покупателям недвижимости или инвестором факт достройки объекта — нет?
Цены растут? — нет.
Пузырь — где?
+
+13
yarg
yarg
18 жовтня 2017, 15:10
#
Странные рецепты.
1 — снести все незаконные постройки. Это несколько десятков заселенных многоэтажек.
2 — банки не хотят рисковать и кредитовать — пускай кредитует государство. Оно же такое богатое…
3 — мораторий на новое строительство. гениально. просто гениально. Типа пока не раскупите хрущебы — нормального жилья строить нельзя.
+
0
Maleficarum
Maleficarum
18 жовтня 2017, 16:18
#
«1 — снести все незаконные постройки. Это несколько десятков заселенных многоэтажек.» Смешной вадинткрщик… Как они могут быть заселёнными если это незаконные постройки?
+
+28
Rabotyahoff
Rabotyahoff
18 жовтня 2017, 17:48
#
Так и есть. Люди живут в жилье которого фактически не существует. Мегасити, науковый, жемчужина троещины,…
+
0
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 11:25
#
Многоэтажки на харьковском шоссе, которые недавно дорогу перекрывали в Киеве. 8 домов. Все заселены, построены незаконно, поэтому не подключены к электричеству. Подключаются самопально накидушками и закидушками.
+
+33
irakez
irakez
19 жовтня 2017, 3:16
#
Чтобы снизить ставки по ипотеке, нужно принимать закон о защите прав кредиторов. А не кредитовать за счет налогоплательщиков.
+
+39
mary27
mary27
19 жовтня 2017, 12:36
#
Вот именно.
И за просрочку платежа по ипотеке вышвыривать на улицу.
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 14:18
#
Расскажите это комунякам-европейцам. Чтобы вышвырнуть на улицу за просрочку платежа по ипотеке, пять лет по судам будете пыль глотать и никого не выгоните. Ещё и суд проиграете. Конца и края нет вашей невежественности…
+
+25
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 14:26
#
Это в Украине так. А в европе выселяют быстро. Сказки о бесхребетных еврогеях- коммунистах -это сказки для русских :)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 14:28
#
Ещё один знаток европейской действительности нашёлся. Начать ссылки газетные давать, чтобы не умничали???
+
0
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 15:31
#
Ага. На Рашу туду, темную сторону америки и прочий бред
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 16:06
#
Тёмная сторона в головах некоторых невежественных украинцев. Я же вам говорил, что пользуюсь исключительно западной прессой для исключения кривотолков. Или уже забыли??? Пять лет в среднем по европе это я ещё мягко сказал. Лично знаю случай, когда владельцы не платят банку во Франции (Ницца) больше десяти лет, и всё ещё находятся в квартире — всё зависит от адвоката и его умения затягивать судебный процесс…
http://www.abc.es/20121113/economia/abci-desahucios-europa-201211121612.html
+
+28
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 16:37
#
Лохи. У нас так пол-страны живет…
+
0
mary27
mary27
19 жовтня 2017, 16:26
#
Не рассказывайте сказок.
В Украине сразу прописывают в ипотечной квартире несовершеннолетнего, и всё — до 18летия выселять нельзя)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
19 жовтня 2017, 16:39
#
Тю, так сами же себе и противоречите… Курс на коммунистическую европу взят — взят, так кто же эти законы будет отменять, если там также тяжело выселять как и здесь??? Другое дело Китай или Россия…
+
+15
yarg
yarg
19 жовтня 2017, 17:30
#
Китай или россия? Они совершенно разные.
+
0
mary27
mary27
21 жовтня 2017, 14:34
#
''Другое дело Китай или Россия'' — хахах, а про ''коммуняк'' из КНР забыли?
И в каком месте я себе противоречу, а?
+
0
mary27
mary27
21 жовтня 2017, 14:33
#
''Коммуняки-европейцы'' живут в реальном мире, а не в сказках ''раша-тв'')
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися