Читати українською

Инвестиции в недвижимость. Только с дальним прицелом

Покупателей недвижимости на «первичке» становится все меньше. Но застройщики не сбавляют темпов. «Минфин» выяснял, как кризис перепроизводства повлиял на инвестиции в жилье, и есть ли сейчас смысл вкладывать средства в новострои.

Покупателей недвижимости на «первичке» становится все меньше.

По данным компании City Development Solutions (CDS), в январе-июне 2017 года в Киеве и области на продажу было выставлено 20 700 новых квартир. Это вдвое больше, чем за 6 месяцев 2016 года, когда рынок пополнился 9 400 квартирами.

По оценке директора CDS Ярославы Чапко, при нынешних темпах продаж покупателям понадобится три года, чтобы «переварить» такое количество объектов. Но нынешние 20 000 – это лишь половина проблемы. За прошлые годы застройщики не успели продать еще около 30 000 квартир в новостроях. Что теперь делать с этим запасом – никто не знает.

Очередей за квартирами нет и в помине. С середины апреля гривна начала укрепляться, период акций от застройщиков подошел к концу. Цены на недвижимость на первичке немного подросли, а банки так и не начали выдавать ипотечные кредиты. Все это не могло не сказаться на спросе.

По оценкам экспертов, количество инвестиций в жилую первичную недвижимость в 2017 году сократилось до 20%, а их окупаемость снизилась на 25-30%.

Кто и во что инвестирует

По словам эксперта рынка недвижимости Анатолия Топала, инвесторы ведут себя осторожно и тщательно изучают объекты для вложений. Дешевизна — больше не единственный критерий при выборе квартир. Инвесторы уделяют все больше внимания надежности и привлекательности строительства, возможности потенциального роста цен и т.д.

Хотя львиная доля покупателей по-прежнему ищет бюджетное жилье. По данным CDS, к концу первого полугодия 2017 года удельный вес запросов на квартиры стоимостью до $30 000 достиг 92% от общего количества. Между тем, в структуре предложения на такое жилье приходится лишь 49%.

Инвестируют в недвижимость сейчас, в основном, бизнесмены, которые смогли успешно развивать свой бизнес в кризисных условиях, государственные чиновники, а также менеджеры высшего звена, рассматривающие инвестицию в недвижимость в качестве сохранения и приумножения капитала.

Есть также категория инвесторов, которые вкладывают средства «портфелем» на разных уровнях строительства. То есть покупают права не на одну квартиру, а на несколько. Иногда – целыми этажами. И если в 2014 – 2015 годах, в основном, покупка шла на уровне площадок и начальных стадий строительства, то в 2017 речь идет уже о вложениях в объекты более высокой степени готовности. Конечно, если цена на них будет выгодной. А застройщики все чаще дают им такую цену.

«Инвестиционный спрос сегодня составляет от 20-40% по разным классам объектов», — уточняет Ярослава Чапко.

Риски 

По словам специалиста по оценке жилья компании «Олимп Консалтинг» Андрея Гусельникова, застройщики не анализируют рынок. В этом и кроется главная причина переизбытка предложения. Жилье остается непроданным, компаниям не за что продолжать строительство. 

Покупатель оплачивает своими деньгами еще не построенные квадратные метры. Угадать, будут ли они достроены или нет, к сожалению, не всегда удается.

Во-первых, не все покупатели могут проанализировать разрешительную документацию на объект, а за помощью к профессиональным юристам обращаются единицы. Во-вторых, строительство жилья ведется преимущественно на деньги покупателей, поэтому, если продажи остановились, велика вероятность остановки строительства и самого объекта. «Но если совсем избежать инвестиционных рисков нельзя, то их можно снизить. Например, рассматривать для инвестиций только в объекты у застройщиков с хорошей и проверенной репутацией, инвестировать в объекты с 95% готовности или покупать уже готовое и введенное в эксплуатацию жилье», — рекомендует Ярослава Чапко.

Продавать или сдавать?

На фоне переизбытка предложения вкладывать деньги в недвижимость для быстрой перепродажи было бы весьма опрометчиво.

Дело не в том, что украинцам не нужно жилье, у граждан просто нет средств на его покупку. А одолжить деньги в банках по-прежнему проблематично — требования к заемщикам очень высоки, а стоимость ипотечных кредитов снижается крайне медленно. Поэтому вероятность «зависания» таких объектов достаточно велика. К тому же, пока объект находится в продаже, владелец будет оплачивать и коммунальные услуги, и налог на недвижимость. Так что есть вероятность, что инвестор может ничего не заработать на вложении, а разве что «отбить» средства, затраченные на покупку.

Оптимальный вариант — сдавать недвижимость в аренду и получать пусть небольшой, но стабильный доход в течение длительного срока, пока спрос не оживет. По словам Ярославы Чапко, многие инвесторы уже готовы рассматривать подобные вложения как долгосрочные. 

Тем более, что уже формируется прослойка граждан, готовых к европейскому стилю жизни - когда семьи практически всю жизнь живут в арендованных квартирах. При этом они тратят деньги не на то, чтобы накопить на маленькую, но свою жилплощадь, а на путешествия, развлечения и прочее.

Яна Довгань, специально для «Минфина»

Комментарии - 15

+
+15
Maleficarum
Maleficarum
10 августа 2017, 16:04
«Оптимальный вариант — сдавать недвижимость в аренду и получать пусть небольшой, но стабильный доход в течение длительного срока, пока спрос не оживет. По словам Ярославы Чапко, многие инвесторы уже готовы рассматривать подобные вложения как долгосрочные. » Что значит «готовы рассматривать»? Уже сдают полным ходом… Хватает объяв о сдаче в наём квартир в новостроях…
+
+25
AleksandrBank
AleksandrBank
10 августа 2017, 16:05
Правильно сказано, никто не анализирует. особенно это касается застройщиков в области, которые спешат побыстрее построить, пока к ним не грянули активисты и т.д.
Второй момент, сейчас у многих застройщиков, которые строили в разные периоды власти, существуют проблемы с введением дома или части дома. Это связано с тем что помимо «чистой» передачи части квартир на баланс Киева, где они потом расходятся судьям, прокурорам, милиционерам и т.д и их родственникам, меняя право собственности; еще есть проблемы с более мелкими структурами, которые дают разрешения и т.д., они также хотят % или откат или квартиру. Знаю наглядный пример, в классном районе, где 2/3 заселено и сдано, 1/3 уже более 2 лет судятся. Пример реальный. Потому сейчас при выборе я бы доверял бы уже полснотью достроенному и введенному дому или гос.застройщикам, у которых все договорено с властью и там нет проблем.
+
+10
AleksandrBank
AleksandrBank
10 августа 2017, 16:10
Сейчас реально кредитование в банках тормозится, многие застройщики дают рассрочку, у них немалая часть иногда в этом пакете долга, у некоторых под 35 млн.грн. задолженность покупателей перед застройщиком. И там есть часть долга, как в дом же банке, который проблемный и плохо обслуживается. Только в банке кредит на 5-10 лет, у застройщика на 1-3 года, и потому возникают проблемы, плюс привязка у 90% к доллару.
Был случай, когда застройщику нужен был самому кредит, в таких условиях для дачи взятки местным властям, и это сумма немалая — 500 тыс.дол.США. — ВОТ РЕАЛЬНОСТЬ!(без учета квартир)
+
+24
vladymyrkiev
vladymyrkiev
10 августа 2017, 16:33
Еще не могу обратить внимание на качество и материалы. После роста курса свыше 14 грн, застройщики перешли на жесточайшую экономию по качеству. К слову: я вложил деньги когда ещё у застройщика были старые запасы и часть дома была построена с использованием более-менее нормальных материалов (внутридомовые коммуникации в т.ч.). В следующих секциях, по моим ощущениям, строили из того, что осталось после моей секции. Потому, далеко не ценой единой, иначе дорого обойдётся.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
10 августа 2017, 17:33
Для инфо, арматура к примеру с начала 2017 года подорожала на 50 %!
Так что ты прав, цену держат, чтобы хоть как-то продать.
+
0
Private Trump лісу
Private Trump лісу
11 августа 2017, 0:20
І який внесок арматури в ціну квадрату?
+
0
Neznayka
Neznayka
11 августа 2017, 10:59
А цемента и песка много в м2? Все подорожало на 50-100% и более процента. Ксяоми дешевеет, если вы дома строите из китайских телефонов!
+
0
Private Trump лісу
Private Trump лісу
12 августа 2017, 8:25
Ок

Який внесок арматури, цементу і піску в ціна за м2?
+
+12
Artur13
Artur13
11 августа 2017, 11:06
Маржа позволяет. В Киеве м2 стартует от 20 тыс. В Хмельницке, например, от 6тыс. А арматура то одинаково стоит. В Киеве, Одессе, Львове маржа сумасшедшая. Это при том, что в столице в основном строят свечки, где стоимость квадрата ниже чем в 9-15 этажных домах.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
11 августа 2017, 20:41
Есть ещё такая статья расходов как ввод дома в эксплуатацию (взятки простыми словами). Причём она может быть финансово равна стоимости постройки самой коробки.
+
+12
Artur13
Artur13
11 августа 2017, 23:33
Да много статей еще есть, кроме материалов: и земля, и инженерные работы, аренда техники, подрядчики, документация итд итп. Но все ровно это не в 3 раза дороже чем в регионах, при том, что в регионах ведь тоже зарабатывают не кисло. В убыток себе никто работать не станет.
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
11 августа 2017, 20:38
И да, и нет. Крупные строительные компании часто контрактуются в зимний сезон, заводя предоплаты и столбя цены чуть ли не на строительный сезон. И многие столбили цены зимой, в феврале, когда они были не высоки, а сейчас просто отгружают свои объёмы. Если цены не снизятся, то это ударит уже осенью.

А вот всякая инженерка (лифтовое, котельное хозяйство), подстанции, сантехническая арматура и прочее — тут беда совсем.
+
+9
combojack911
combojack911
13 августа 2017, 20:34
«Очередей за квартирами нет и в помине. С середины апреля гривна начала укрепляться, период акций от застройщиков подошел к концу. Цены на недвижимость на первичке немного подросли, а банки так и не начали выдавать ипотечные кредиты. Все это не могло не сказаться на спросе.»

Было бы интересно посмотреть источник этой информации, я на выходных ездил смотреть одну новостройку из дешевых и там была очередь на осмотр, а по некоторым куда звонил — буквально 2-3 квартиры остались, наверное элитная недвижимость продается хуже, но мне кажется что бюджетную недвижимость быстро раскупают. Темболее у некоторых застройщиков очень хорошие условия рассрочки: без % в гривне на 1 год и они даже готовы дать рассрочку без справки о доходах, зачем тогда вообще идти в банк?
+
0
Private Trump лісу
Private Trump лісу
14 августа 2017, 16:08
А мені навіть внутрішню црм показували де ті три квартири залишились

От тільки вибирати можна було всі етажі і різні планування

1 рік розстрочки — це ніщо. Навіть 5 це так собі варіант, якщо більшої частини суми на квартиру немає
+
+12
Денис Денис
Денис Денис
15 августа 2017, 20:52
Не покупают, скоро будет больше статей
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться