Ринок нерухомості. «Бульбашка» надувається

Подібні темпи викликають побоювання: покупці просто не можуть «поглинути» пропозиції забудовників. Це загрожує черговою «бульбашкою», яка рано чи пізно лопне. Чого очікувати від ринку нерухомості та наскільки ситуація «вибухонебезпечна» у своїй колонці на НВ написав засновник аналітичного центру Amelin Strategy Анатолій Амелін.

За всіма ознаками, вибух «мильної бульбашки» на ринку нерухомості вже не за горами.

Переміщуючись околицями Києва, ми можемо бачити величезну кількість будівництв. Деякі тільки починаються, деякі вже завершуються. Але, насправді, ми спостерігаємо класичний приклад невідповідності попиту і пропозиції.

Якщо говорити цифрами про проблематику, то ситуація виглядає на сьогодні так:

• в першому кварталі 2017 року вже введено в експлуатацію 295 700 кв. м житлової нерухомості, що в 2,5 раза більше в порівнянні з аналогічним періодом 2016 року;
•  тільки у 2017-му ще 30 компаній отримали дозвіл на будівництво в Києві;
•  пропозиція перевищує попит у кілька разів: з початку року уклали всього 1 100 угод, за виставлених на продаж 21 000 об'єктів.
•  в столиці більше 150 «проблемних» об'єктів, з яких близько 80 – незаконне будівництво.

Останній факт стосується, зокрема, схем, коли, наприклад, узгоджують одну кількість поверхів, але через судові рішення узаконюють надбудови. Тому що, як кажуть забудовники, так дешевше.

До чого це все може призвести?

Ті, хто собі дозволяють таке «схемне будівництво», створюють серйозні ризики для інвесторів. І, на жаль, кияни та гості столиці купують в таких будинках квартири. Адже, найчастіше, саме ціна є одним з мотивуючих факторів для прийняття рішення, а не безпека.

Ще одна проблема – забудовники починають економити на важливій інфраструктурі, щоб знизити вартість квадратного метра.

Є цілі райони, наприклад, на Виноградарі, де не підводять систему каналізації до будинків. Там насосами виганяються продукти життєдіяльності в старі труби сусідніх масивів, не розраховані на таке навантаження. Якщо раптом зламається насос, то це буде колапс не для одного будинку, а для цілого густонаселеного району.

Саме собою перевищення пропозиції над попитом також призводить до падіння ціни на житло. Таких низьких цін на нерухомість в Києві та Київській області ніхто не пам'ятає вже давно. Це при тому, що столиця значно підвищила кількість платоспроможних людей за рахунок міграції людей зі східних регіонів України внаслідок військових дій.

У чому проблема

Багато забудовників продовжують фінансувати будівництва за рахунок коштів, які вони отримують від продажу інших, своїх же, ще недобудованих об'єктів. Дрібні забудовники не мають достатньо коштів на будівництво проектів, що запускаються, і, побудувавши фундамент, починають продаж для фінансування будівництва. Очевидно, що тут є певна криза ліквідності. Іпотечні кредити покупцям поки недоступні, їхня вартість занадто висока. Забудовники також обмежені у використанні кредитних ресурсів, оскільки ті досить дорогі.

В таких умовах можна розраховувати тільки на платоспроможний попит, сформований заощадженнями громадян. Адже, як ми розуміємо, ті, хто забрали гроші з банківської системи і бояться зберігати гроші вдома, намагаються знайти альтернативу банківським заощадженням. І багато-хто користується такою можливістю як нерухомість. У забудовника в якийсь момент дійсно можуть закінчитися гроші. І якщо він не зможе перекредитуватися – процес може затягнутися надовго.

Якщо станеться навіть одне гучне банкрутство будь-якого із забудовників, то наслідки буде пожинати весь ринок. Просто через психологію людей. Люди будуть обережніше ставитися до вибору, купуючи квартири не просто в уже побудованих будинках, а у введених в експлуатацію. Відповідно, виникнуть фінансові проблеми у забудовників, які розраховували завершити об'єкти нерухомості за рахунок покупців.

Якщо ситуацію пустити на самотік, то вженаступного року можемо отримати:

• кілька банкрутств забудовників;
• тисячі постраждалих інвесторів, власників майнових прав у недобудовах;
• виток девальвації;
• заморожування будівельної галузі на кілька років;
• черговий колапс в економіці, ніби нам його не вистачало;

Що робити

Уникнути вибуху «бульбашки» на ринку нерухомості можна лише за умови реалізації одночасно декількох рішень. По-перше, навести порядок з видачею дозволу на будівництво. Якщо потрібно, то ввести тимчасовий мораторій на нове будівництво, поки це питання не буде вирішене.

Друге. Необхідно виключити можливість роботи будівельних компаній без документів – їхні адреси та власники відомі – і ліквідувати всі незаконні споруди. Це явні факти корупції та нанесення шкоди громадянам, місту та державі.

Третє. Необхідно спростити механізм кредитування під житлову нерухомість. Зміна повинна створити умови під кредитування терміном до 20 років і ставкою кредиту в гривні не вище 10%-12% річних. Адже сьогоднішні покупці – це «перезапаковники» депозитів у квадратні метри. А реальний покупець вз попитом на поліпшення якості житла не має для цього ресурсу.

Україна має досить велику кількість людей, які потребують поліпшення житлової площі. І, поки банки самі не хочуть ризикувати з іпотекою все через ті ж суди і складнощі з поверненням проблемних кредитів, виходом із ситуації могла би бути реалізація державної програми підтримки громадян у поліпшенні житлових умов – пільгове кредитування.

Крім зниження ризиків на ринку нерухомості, все це призвело б до зниження вартості грошей. А отже – до підвищення платоспроможного попиту. Але найголовніше – таке рішення стимулювало б зростання економіки. Адже скільки людей і компаній з різних секторів економіки задіяні в будівництві.

Китай, свого часу, саме завдяки державній програмі розвитку житлової та транспортної інфраструктури зміг подолати наслідки кризи 2008 року.

За оцінками Ukrainian Institute for the Future, додатковий обсяг інвестицій в економіку України від реалізації такої програми тільки протягом перших 2 років міг би скласти понад $2-3 млрд. Це додаткове стимулювання внутрішнього попиту, зростання ВВП на $6-8 млрд, створення більше 10 000 нових робочих місць, зростання соціальних стандартів

Таким чином, колапсу можна уникнути з очевидними вигодами для громадян та економіки, але питання «не на часі».