В Україні зростуть ціни на «первинку»: чому дорожчають квадратні метри

За даними Державної служби статистики, ціни на квартири в Україні в першому кварталі 2021 року зросли в середньому на 11,6%, в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Ця тенденція зберіглася й у другому кварталі. Тільки за квітень, згідно даних сервісу Лун, середні ціни в новобудовах столиці зросли на 3,5% — з 28,5 тис грн до 29,5 тис грн. І, за даними забудовників, ціни продовжують зростати.

При цьому усе це відбувається на фоні зміцнення нацвалюти. Згідно травневого макроекономічного і монетарного огляду НБУ, за
місяць обмінний курс гривні до долара ревальвував на 0,9%.

Ціна 1 кв м в новобудовах Києва (середня та мінімальна)
(за даними сервісу Лун)
Як пояснюють подорожчання забудовники

Учасники ринку називають декілька факторів, які рухають ціни вгору. Перший і головний — інфляція: зростання споживчих цін у квітні сягнуло 8,4% в річному вимірі. Зростання цін штовхає вгору собівартість будівництва.

З початку року ціна сировини в середньому зросла на 7,5−9%, залежно від категорії, і продовжує зростати. Найбільше, за словами девелоперів, дорожчає арматура, бетон, якісний утеплювач, а також керамоблок.

«Якщо брати в цифрах, то арматура подорожчала на 60%, вата — на 30%, і так практично по кожному матеріалу»

Ігор Кушнір

Голова правління — президент ХК «Київміськбуд»

Ще минулого року девелопери нарікали на зменшення рентабельності будівництва. На даний момент, за їхнім твердженням, доходи просіли ще більше. Маржинальність проєктів не перевищує 15−25%, залежно від об'єкта та його класу, і це «брудний» прибуток до вирахування податків.

Але навіть таке суттєве здорожчання будівельних матеріалів не мало б спровокувати таке зростання цін на квартири. Наприклад, у Київміськбуді повідомили, що ціну на нерухомість за останніх пів року компанія підвищувала двічі — +10−15% щоразу. Тобто, з початку року вартість «квадрата» у цього забудовника виросла щонайменше на 20%.

Якщо вірити забудовникам, у структурі собівартості квадратного метра будматеріали та сировина займають близько 50%. Тобто, подорожчання будматеріалів на згадувані 9% збільшило собівартість будівництва на 4,5%.

Читайте також: Ігор Кушнір: До кінця року вартість квадратного метра зросте на 10−20%, а то й більше

Чому насправді зростають ціни: три причини

Які чинники впливають на прайси будівельників більше за інфляцію?

По-перше, суттєве скорочення пропозиції на первинному ринку житла. І тут спрацьовує ринкове правило: чим менше товару на ринку, тим більша його вартість.

Кількість зданого в експлуатацію житла минулого року побила всі антирекорди за останні 20 років. Згідно даних Держстату, у 2020 році в експлуатацію в столиці було введено 285 694 кв м, або 3604 квартири. Це на 74,4% (!) менше, ніж роком раніше.

Болюче вдарили по будівельному ринку карантинні обмеження. Адже більшість компаній зводить будинки «з колес» — за рахунок залучення грошей покупців. А локдаун змусив інвесторів відкласти покупки до кращих часів.

Негативу додала і реформа Державної архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ). Девелопери опинилися в заручниках ситуації, коли ні ввести побудоване, ні отримати дозвіл на нове будівництво було практично неможливо.

До кінця року ситуація покращилася, і зараз ринок, по суті, активно виводить те, що будував у 2020 році.

Скільки житлових комплексів зараз будують
(за даними сервісу Лун)

Але темпи будівництва і цього року ще будуть млявими. За оцінками Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ), кількість нових об'єктів будівництва, найімовірніше, буде приблизно на рівні 2020 року.

«Збільшення об'єктів „на старті“ можливе в межах 10−15%. Тобто, якщо найближчі 1,5−2 роки, за умови розвитку іпотеки, відповідно збільшиться кількість потенційних покупців, то різниця між попитом і пропозицією може скоротитися на 20−25%. А в окремих об'єктах, переважно нових форматів житла, пропозиція може зрівнятися з попитом», — прогнозує президент АФНУ Юрій Піта.

Щоправда, самі забудовники налаштовані оптимістично. Наприклад, в Інтеграл-Буді повідомили, що зараз у портфелі компанії близько 1 млн кв м житла, на етапі підготовки до запуску — 11 проєктів.

«Минулого року ми здали в експлуатацію 60 345 м кв. У 2021 вже здали 131 632 м кв — в основному це будинки, будівництво яких було завершено у 2020 році. До кінця року плануємо здати ще 368 979 м кв», — розповіла «Мінфіну» керівник відділу інвестицій і аналітики Інтеграл-Буд Анна Анісімова.

У планах Київміськбуду на кінець року здати близько 500 тис м кв.

По-друге, суттєве збільшення покупців.

За інформацією президента АФНУ Юрія Піти, вже з другої половини лютого та на початку березня на первинному ринку Києва кількість укладених угод зросла в середньому щонайменше на 5−10%, в порівнянні із січнем, і продовжує зростати.
Причина не тільки в знятті карантинних обмежень. Тут не менший поштовх дають інші чинники. Цього року банки продовжили активно зменшувати депозитні ставки, що змушує власників вкладів шукати більш вигідні інвестиційні інструменти.

Згідно оновлених прогнозів НБУ, цього року інфляція сягне 8% (хоча ще до кінця квітня регулятор вважав, що цей показник не перевищить 7%). З 33 великих банків,

депозитні пропозиції яких було взято у свіжий депозитний огляд «Мінфіну», 10 пропонують дохідність за вкладами менше 8% річних.

«Нерухомість завжди була надійним і зрозумілим об'єктом інвестування, і для збереження інвестицій, і для їх примноження», — говорить Юрій Піта.

Свій вклад вносить і майбутня амністія капіталів — розгляд відповідного законопроєкту в парламенті наближається до завершення. Запропоновані державою умови нульового декларування не передбачають легалізації кешу. Тож, купуючи житло, завбачливі українці таким чином вирішують це питання.

По-третє, психологічний фактор: забудовники навмисно розкручують тему майбутнього підвищення цін, мовляв, купуйте зараз — потім буде дорожче.

«Проте такі спекуляції, провокування до активізації покупців, не суттєво позначаються на рівні продажів. Натомість інші компанії змінюють цінники в конкурентних житлових комплексах», — підкреслив Юрій Піта.

Зараз компанії активно завершують проєкти, які було призупинено минулого року. І на їх завершення їм необхідно швидко залучити кошти інвесторів.

Читайте також: 3 способи купити житло, коли не вистачає власних грошей

На скільки подорожчають квартири

Фактично, збільшуючи ціни, будівельники нічого не втрачають: за новими прайсами вони можуть реалізувати найбільш ходові варіанти, а для квартир, які користуються меншим попитом, завжди можна застосувати гнучку систему знижок.

Опитані «Мінфіном» учасники ринку впевнені, що у найближчі місяці ціни будуть тільки зростати.

«За збереження поточного тренду до кінця року зростання цін на нерухомість досягне 28−30%. Імовірність реалізації цього прогнозу досить висока, оскільки ціна буде підживлюватися зростанням собівартості», — припускає комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко.

Інші учасники ринку більш стримані у своїх прогнозах і вважають, що подорожчання буде менш суттєвим.

«Вартість новобудов у 2021 році може зрости в межах 10−15%», — вважає президент АФНУ Юрій Піта.

Такі ж цінові прогнози роблять в Інтеграл-Буді. За словами Анни Анісімової, потенціал для зростання середніх цін в межах 10−15%, як це було в минулому і позаминулому році, залишається навіть при стриманих прогнозах щодо макроекономічних показників.

«Ніяких пікових стрибків цін не передбачається: занадто багато факторів різноспрямованою сили тиснуть з того чи іншого боку. Вище голови платоспроможного попиту, як відомо, не стрибнеш», — підсумувала Анна Анісімова.

Читайте також: Як вигідно купити квартиру в новобудові: що важливо знати