Нерухомість столиці: що буде з цінами на новобудови, землю і будинки під Києвом

Зростання цін прискориться восени

Ще навесні розмови про майбутнє зростання цін на нерухомість багато хто сприймав, як маніпуляції забудовників. Мовляв, таким чином ті намагаються створити ажіотаж, щоб збільшити продажі. Зараз скептиків сильно поменшало.

За даними аналітиків інвестиційно-девелоперської компанії City One Development, середня ціна на житлову нерухомість на первинному ринку Києва за півроку зросла на 16,2% до $1 705 кв. м. Для порівняння: за весь 2018 рік квадратний метр у столичних новобудовах додав всього 10%.

Подорожчання відбулося в усіх класах житла, незалежно від розміщення проєкту. Найбільше подорожчав бізнес-клас: вартість «квадрата» зросла на 22% до $2 252 кв. м. Ціни за «квадрат» в комфорт- і економ-класах зросли на 17% (до $ 1205 кв. м) і 15% (до $ 978 кв. м) відповідно. Менше подорожчала елітна нерухомість — на 9% (до $ 3 571 кв. м).

Восени зростання цін на нерухомість, на думку експертів, прискориться. В середньому, квадратний метр у новобудові може подорожчати ще на 15−20%. «Мінфін» виділив 5 ключових факторів, які штовхатимуть ціни на житло у столичних новобудовах вгору.

Причина 1: дорогі будматеріали

Будівельники кажуть про збільшення собівартості будівництва через подорожчання будматеріалів. Наприклад, з початку року арматура додала в ціні 60%, мінеральна вата — 30%. Неймовірно подорожчало дерево: на 250% збільшилася ціна на пиломатеріали, дошки, ДСП.

У структурі собівартості квадратного метра сировина та матеріали займають понад 50%. Відповідно, подальше зростання сировини неодмінно позначиться на ціні квадратного метра.

Причина 2: зростання попиту

Зростання накладних витрат будівельників лише частково виправдовує таке стрімке подорожчання нових столичних квартир. Інша частина правди полягає в тому, що будівельники накручують ціни, користуючись нагодою, — покупців помітно додалося.

Після різкого зниження продажів навесні 2020 року, з липня попит на нову житлову нерухомість ріс щомісяця на 3% до кінця минулого року. З початку нинішнього року щомісяця продажі зростають в середньому на 2%. За даними City Development Solutions, у першому півріччі в столиці було продано 14,3 тис. квартир, що на 1 700 більше, ніж за аналогічний період минулого року.

По-перше, українці, купуючи квартиру для себе, все частіше віддають перевагу новобудовам.

По-друге, громадян із грошима підштовхує до вкладення у нерухомість інфляція, що прискорюється. За підсумками липня зростання споживчих цін у річному вимірі склало 10,2%. Це стало гіршим значенням за останні три роки. Дохідність гривневих банківських депозитів уже ледь перекриває інфляцію. Тому гроші стрімко попрямували на будівельний ринок.

Саме столиця притягує найбільш платоспроможних інвесторів.

По-третє, попит на нерухомість зростає за рахунок тих, хто хоче легалізувати наявний кеш ще до того, як держава почне повсюдно порівнювати витрати з доходами своїх громадян. А це може статися вже наступного року.

По-четверте, коло покупців розширюється за рахунок зростання іпотечного кредитування — воно дешевшає. Якщо у 2020 році середньозважена ефективна ставка за іпотекою в Україні становила близько 21%, то зараз, за інформацією Opendatabot, ставка за іпотечними кредитами на вторинному ринку знизилася до 17,3%, на вторинному — до 13,2%. Крім того, 16 українських банків працюють за державною програмою «Доступна іпотека 7%».

За даними НБУ, за перше півріччя українські банки видали 4 652 іпотечних кредитів на суму близько 3,6 млрд грн. Це майже стільки ж, скільки громадяни отримали під заставу нерухомості за весь минулий рік (3,8 млрд грн) і на 860 млн більше, ніж у доковідному 2019-му.

За підрахунками експертів, внесок цих обсягів у збільшення вартості нерухомості становить приблизно 2−3%.

І, нарешті, квартири в українських новобудовах почали охоче купувати іноземці.

Читайте також: В які квартири інвестують українці

Причина 3: скорочення пропозиції

На руку будівельним компаніям грає й та обставина, що на тлі зростання попиту пропозиція, навпаки, стала меншою. Якщо ціни досягли максимуму з 2014 року, то обсяги здачі житла і будівництва ледве перевершують не кращий для галузі 2020 рік.

Як підрахував «Мінфін» у рейтингу столичних забудовників, за 1 півріччя 2021 року в експлуатацію було введено 727,6 тис. кв. м, що всього на 3% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Минулий же рік був для галузі провальним. Через реформи контролюючого органу — Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) — близько 41% готового житла в столиці не було здано в експлуатацію. Тоді обсяг введення склав всього 285 694 кв. м або майже на 75% менше, ніж у 2019 році.

До просідання обсягу пропозиції доклали руку і самі забудовники. Багато девелоперів відклали початок будівництва нових проєктів із нестабільного 2020 року на 2021-й, і сконцентрували ресурси на тих проєктах, які вже були в роботі.

Заміська нерухомість не втрачає популярності

Пандемія та локдауни змусили багатьох міських жителів замислитися про переїзд за місто. У 2021 році підвищений попит накрутив ціни на заміську нерухомість на третину.

Найбільшою популярністю користуються таунхауси, а також дачі в межах 20 км від Києва. Коштує така нерухомість чимало, наприклад, таунхауси продають за $950 за 1 кв. м. Загальна площа таких будинків — в межах 100 кв. м.

Напередодні чергових карантинних обмежень бум на заміську нерухомість, швидше за все, продовжиться. Не виключено, що ціни до кінця року можуть зрости ще на 10% у всій країні.

Читайте також: Купити столичне передмістя на 40% дешевше новобудови в Києві: три головні ризики

Попит на землю навколо столиці вже перевищив пропозицію

Зростає в ціні і земля навколо столиці. За даними АФНУ, за 7 місяців цього року земля на відстані до 20 км від Києва збільшилася в ціні в середньому на 15−18%. Найбільшим попитом користуються наділи площею 10−15 соток із хорошим розташуванням, наприклад, поблизу озера, річки або лісу, і підведеними інженерними комунікаціями.

Сьогодні ринок землі під забудову дуже активний. За даними Мін'юсту, тільки в другому II кварталі 2021, порівнюючи з I кварталом, кількість угод із земельними ділянками зросла більш ніж на 20%. Надалі експерти також прогнозують зростання попиту на землю в межах 3−5% щомісяця.

«Зараз попит на земельні ділянки вже на 5−7% перевищує пропозицію. І, ймовірно, до кінця року кількість покупців буде на 15% більше за реальну кількості виставлених на продаж ділянок», — підкреслив президент АФНУ Юрій Піта.

На його думку, до кінця року буде сформована максимальна ціна на землю під забудову. загалом, за підсумками 2021 вартість земельних ділянок у київському регіоні може зрости на 20%.

Читайте також: Будинки під Києвом: що і за скільки можна купити зараз

Що буде з цінами далі

Експерти сходяться на думці, що до кінця 2021 року нинішні тенденції збережуться. Підвищення цін відбудеться в усіх сегментах нерухомості. Попит на житло в новобудовах ще довго перевищуватиме пропозицію. Очікується збільшення кількості угод до +25−30% на рік.

Аналогічна ситуація спостерігатиметься, як мінімум, до 2023 року. Змінити розклади на ринку можуть багато чинників: нова хвиля пандемії і жорсткі локдауни, банкрутства забудовників, коливання курсу і нові податки.

Читайте також: Ціни на квартири ростуть: +7% вторинка, +15% первинка. Що далі

Що буде з податками на нерухомість

Податок на нерухомість потроху збільшується щорічно. Оскільки його розмір розраховується, виходячи із зарплатної мінімалки — зростає цей показник, збільшується і податок.

Відповідно зі зростанням мінімальної заробітної плати збільшується й сума податку. Цього року, порівнюючи із минулим, максимальний розмір податку збільшився з 62,5 грн до 70,8 грн, тобто на 13%. Податок сплачують власники квартир площею від 60 кв. м і будинків від 120 кв. м.

Не так все однозначно з податком на продаж нерухомості. У цьому питанні передбачаються великі зміни. Зараз перший продаж житлової нерухомості, яка знаходиться у власності понад 3 років, не оподатковується. З продажів другого і кожного наступного об'єкта протягом року, будь-то третя або п'ята, власник платить податок на доходи фізосіб у розмірі 5%.

Зараз пропонується ці правила змінити. Згідно з вже зареєстрованим у парламенті законопроєктом перший продаж квартири за умови дотримання 3-річного терміну володіння також звільнений від сплати ПДФО. Другий теж без змін — стягується ПДФО за ставкою 5%. А ось з третього і всіх наступних, якщо документ буде прийнятий, вже доведеться платити 18%.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: чи ризикнуть забудовники підняти ціни на 45%