23 червня 2021, 7:30 Читать на русском

Голова ДІУ: місячний платіж за 1-кімнатну квартиру у лізинг на 20 років — 9,4 тис. грн

Невдовзі в Україні запрацює нова установа, яка запустить дві державні програми пільгової іпотеки. Чи зробить це житло доступнішим для українців і як вплине на первинний ринок нерухомості — про це в інтерв'ю «Мінфіну» розповів голова правління Державної іпотечної установи Єгор Притула.

У 2004 році на ринку іпотечного кредитування запрацювала Державна іпотечна установа (ДІУ). Її головним завданням було забезпечувати українців доступними квадратними метрами.

Спочатку ДІУ активно видавала пільгові кредити на житло, але згодом практично повністю призупинила роботу. Причина — «банкопад» 2014−2015 років і втрата мільярдів гривень, які були на рахунках у збанкрутілих банків.

Перша спроба реанімувати компанію була у 2018 році. Через ДІУ почали реалізовувати програму лізингу житла. Щоправда, участь у ній могли брати тільки поліцейські та рятувальники.

Зараз в ДІУ хочуть вдихнути друге життя, об'єднавши її з Українською фінансовою житловою компанією. Нова організація видаватиме дешеву іпотеку і надаватиме житло у лізинг. Ця подія і стала приводом поспілкуватися з головою правління Державної іпотечної установи.

Нова компанія запрацює в липні

Почнемо із найсвіжішого: навіщо об'єднують ДІУ і Укрфінжитло?

У компанії ДІУ і у Укрфінжитла є велика соціальна складова. Їх мета — забезпечити українців доступним житлом на тих умовах, які вони можуть виконувати. Об'єднання двох установ дозволить концентрувати фінансові ресурси й більш ефективно впроваджувати нові механізми забезпечення українців житлом.

Коли повноцінно запрацює об'єднана установа?

Закон відводить два місяці на розробку механізму ліквідації ДІУ шляхом приєднання до Укрфінжитла. Це суто юридичні питання, але вони вимагають часових затрат. Думаю, до кінця липня, а може й швидше, установа повноцінно запрацює. До того моменту дія програм не припинятиметься, ми будемо працювати у звичному режимі.

За задумом, створення єдиної компанії дозволить запустити нові механізми фінансування доступної іпотеки. Які це саме механізми?

Насамперед наша увага буде зосереджена на двох програмах. Перша — іпотека під 7% річних із першим внеском від 15% від вартості житла. Друга — фінансовий лізинг під 5% без першого внеску. Сподіваємося, з часом відсотки будуть зменшуватися, а умови програм удосконалюватися таким чином, щоб нею могло скористатися все більше й більше коло потенційних позичальників.

Чому лізинг під 5%, а іпотека під 7%? У чому головна відмінність цих фінансово-кредитних механізмів?

Для нашої компанії вартість позики і поріг беззбитковості є константою. Виходячи з умов, закладених у законі про зміни до державного бюджету на 2021 рік, вона становить 5%. Але якщо видавати житло у фінансовий лізинг ми можемо самі, то при іпотеці закладається ще комісійна винагорода банку. Ось і маємо 2% різниці.

Щодо відмінностей, то безперечною перевагою фінансового лізингу для позичальника є відсутність обов’язкового першого внеску. А для малозабезпечених людей це вагомий аргумент. Також не потрібна застава. Плюс у такому підході значно нижчий рівень кредитних ризиків. Він дозволяє уникнути загрози стягнення житла сторонніми кредиторами.

До «мінусів» можна віднести те, що при іпотеці людина одразу отримує право власності на житло. У випадку ж фінансового лізингу право власності надається тільки після повного погашення вартості квартири і відсотків.

Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах

Фінансовий лізинг: на що звернути увагу

Програма фінансового лізингу передбачає оренду житла з подальшим правом його викупу. Поки людина не виплатить всю вартість, вона не зможе прописатися в квартирі?

Чому ж? Людина не є власником квартири, яку вона викуповує на умовах фінансового лізингу, але вона може у ній прописатися. У цьому житлі вона повністю захищена законом, що, до речі, вигідно відрізняє лізинг від звичайної оренди.

А як буде врегульовано таке питання: людина платить якийсь час, потім платити перестає — її виселяють? А як з тією сумою, яку вона вже сплатила?

Відсотки, які сплатив лізингоодержувач, йому не повертаються, адже він користувався житлом якийсь період. А ось та частина коштів, яка була сплачена в якості відшкодування предмета лізингу, тобто вартості самого житла, йому повертають. Щоправда, за деяких умов частина грошей може бути утримана. Зокрема, якщо житло пошкоджено, якщо існує заборгованість за договором фінансового лізингу або не сплачено за комунальні послуги. Вираховуються також витрати на послуги страхування та виконавчу службу у разі примусового виселення лізингоодержувача. Крім того, є певна пеня, штрафи за невиконання умов лізингу.

Інструмент фінансового лізингу зараз доступний тільки поліцейським і рятувальникам. Як він працюватиме далі у новій компанії?

Впевнений, що програма буде розширена й доступна ширшому колу позичальників. Треба забезпечити житлом найбільш незахищені верстви населення, які дійсно потребують цього житла. Плюс підтримки потребує молодь.

Дискусійним залишається питання — як буде вестися черга. Але, вважаю, що вона має бути. Хтось має право на першочергове забезпечення житлом, а хтось може зачекати. Адже застосовувати рівні умови до людини, яка хоче розширити житло, і родини взагалі без власного кутка, не можна.

На яких умовах можна буде отримати квартиру в лізинг?

Обговорення остаточних умов фінансового лізингу ще триває. Звісно, будуть встановлені обмеження на вік житла, яке надається в лізинг, граничну площу та вартість. Сьогодні, для прикладу, ми працюємо із готовим житлом, яке обирає сама людина. На одну особу передбачено площу до 21 кв м та додатково 10,5 кв м загальної площі житла на сім'ю, але не більш як 94,5 кв. м/

Зараз ми розраховуємо граничну вартість квартири згідно з встановленими Мінрегіоном нормами оцінки вартості квадратного метра для регіонів України із застосуванням підвищуючого або понижуючого коефіцієнтів. Наприклад, для міста Київ максимальна ціна за квадратний метр сьогодні становить 16,4 тис. грн плюс підвищуючий коефіцієнт 1,75, тобто гранична вартість загальної площі для міста Києва має складати не більше 28,7 тис. грн за 1 кв м. Надалі ці критерії можуть бути переглянуті.

Який розмір середнього лізингового платежу за 1−2−3 кімнатні квартири у столиці?

Якщо взяти у столиці квартиру у лізинг на максимальний термін — 20 років, то при ставці 5% річних в середньому за однокімнатну квартиру щомісячний платіж становитиме 9,4 тис. грн. За 2-кімнатну — 12,9 тис. грн і за 3-кімнатну — 16,2 тис. грн. У розрахунки включено відсоток за користування житлом та сплата для його викупу.

Тобто якщо взяти столичні ціни на оренду квартири, то лізинговий платіж не дуже від них відрізняється. Втім, ніхто не заперечуватиме, якщо людина виявить бажання закрити угоду раніше.

Припустимо, людина захотіла закрити достроково угоду, сплативши усі кошти. Чи підлягають тоді операція фінансовому моніторингу?

Звісно, у нас є уповноважена особа з фінансового моніторингу. Кожна операція проводиться згідно норм чинного законодавства.

А є умови, за яких людина може втратити право на викуп квартири, яку вона взяла на умовах лізингу?

Ні, право викупу людина не може втратити. Але є умови, за яких договір фінансового лізингу може бути розірвано. Ми вже частково про них згадували. Це може статися при простроченні сплати лізингових платежів на понад 90 днів, наявності заборгованості по комуналці, псуванні або переплануванні житла без попереднього узгодження, надання квартири у сублізинг (суборенду) і т.ін.

Багато потенційних позичальників побоюються, що якщо держава перестане фінансувати іпотечну установу, їм доведеться сповна платити за своїми позиками.

Немає ніяких підстав для таких побоювань. Дивіться, на сьогодні в лізинговий портфель ДІУ входить 2 279 квартир. Компанія пережила різні періоди, тим не менше, її фінансовий стан жодним чином не позначився на позичальниках. Умови договору дійсні на весь період. Ми свої зобов’язання перед ними виконуємо у будь-якому випадку. А що може вплинути на позичальника, так це його платоспроможність.

Читайте також: Новий Закон про фінансовий лізинг набуде чинності вже через три місяці

Про джерела залучення коштів

Окрім об'єднання компаній, законом також передбачено випуск державних облігацій на 20 млрд грн для програми доступної іпотеки. Але частина коштів має піти на погашення зобов’язань ДІУ по облігаціях, випущених під держгарантії. Яка саме це сума?

У ДІУ є певні зобов’язання, гарантовані державою. По частині з них Мінфін як гарант погасив наш борг у сумі близько 1,7 млрд грн. Наступні погашення — аж у 2023 році. У фінмоделі передбачено, що погашення буде здійснено за рахунок коштів від фінансово-економічної діяльності об'єднаної компанії, а не за рахунок статутного капіталу. Ті ж кошти, якими нас докапіталізують, підуть на придбання доступного житла для населення із застосуванням іпотечного кредитування та фінансового лізингу.

А з якими джерелами залучення коштів ви працюватимете?

Насамперед фінансування буде здійснюватися за рахунок коштів статутного капіталу об'єднаної установи Укрфінжитло, обігового капіталу та випуску в перспективі іпотечних облігацій. В планах також залучення зовнішніх інвестицій (кредитів) саме на фінансування будівництва житла та передачі його на умовах фінансового лізингу та іпотечного кредитування.

Найголовніше те, що ми не націлені проїдати кошти, ми плануємо їх заробляти. Заробляти за рахунок доступних нам фінансових інструментів, щоб збільшувати портфель квартир, які будемо в подальшому передавати українцям.

Читайте також: В ДІУ назвали технічним дефолт по облігаціях, випущених під держгарантії

Забудовники не в пріоритеті

Скільки українців стоять в черзі на доступне житло? Яку кількість іпотечних кредитів плануєте видати?

Наразі наявність окремої єдиної державної черги визнано неефективною через низку причин. За нашими розрахунками, потребу в окремому житлі мають не менше 1,5 млн громадян. Передбачений наразі розмір фінансового ресурсу дозволить надати близько 8 тис. іпотечних кредитів та передати близько 12 тис. квартир на умовах фінансового лізингу. Розраховуємо, що до кінця цього року ці цифри складуть 1,2 тис. та 1,6 тис. відповідно.

До речі, деякі учасники ринку нерухомості, зокрема забудовники, скептично висловлюються щодо фінансового лізингу. Мовляв, для девелоперів механізм нецікавий, як і абсолютно недієвий для первинного ринку…

На мою думку, забудовникам нецікаво працювати з лізингом, тому що ми не хочемо фінансувати наперед. Взагалі-то людина може вибрати житло і на первинному ринку, якщо забудовник запропонує їй хороший варіант. Але в будь-якому випадку, це має бути вже готове житло. Ми не інвестуємо в будівництво, оскільки, на жаль, це ще досить ризикований ринок. Вибачте, але я не готовий ризикувати державними грошима, коштами платників податків. Перше — захист інтересів громадян.

Зрештою, ініціативи президента і уряду по доступному житлу наразі спрямовані, в першу чергу, на підтримку населення. Будівельну галузь тут зачіпає приємним бонусом. Адже збільшення попиту так чи інакше пожвавить ринок нерухомості. Функція ж нашої компанії — забезпечувати за доступною ціною житлом громадян і заробляти якісь кошти для того, щоб розвивати і поповнювати кредитний портфель, за рахунок чого збільшувати обсяги наданого на пільгових умовах житла громадянам.

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки
За участю:

Коментарі - 15

+
+40
Італій .
Італій .
23 червня 2021, 9:28
#
Шикарная схема попила бабла.
+
+15
ramgarrot
ramgarrot
23 червня 2021, 9:38
#
Надо работать над экономикой страны в целом, чтобы если и ипотека, то под 2−3%, как в развитых странах, а не акцент на льготы, дотации, субсидии — путь в никуда. Знаю, капитан Очевидность: D
+
+15
Vasililiy
Vasililiy
23 червня 2021, 11:46
#
Чтоб ипотека под 2−3% нужна инфляция 1−2%. Думаю у нас это маловероятно.
+
+42
bonv
bonv
23 червня 2021, 10:23
#
Середньозважена ефективна ставка за іпотекою в квітні становила 14,1% От вам і 5−7−9%:)
+
+15
bonv
bonv
23 червня 2021, 10:23
#
Станом на 22 червня у рамках держпрограми «Доступна іпотека 7%» уповноважені банки підписали аж 461 кредитну угоду… Тепер нові плани:)))
+
+15
Ledov Vadim
Ledov Vadim
23 червня 2021, 10:23
#
Почему этого не могут делать сами участники рынка?

То, что правительство с ногами (немытыми) влезло в рынок жилья говорит о факте того, что а) эти ресурсы изъяты, будут изъяты государством у общества; б) общество исключительно беднО и не может самостоятельно позволить себе такие расходы; в) «б)» является следствием систематического «а)».
+
+15
Benderitto
Benderitto
23 червня 2021, 10:44
#
Чтобы создать жилые условия в той же 1 комнатной квартире нужно порядка 15 тыс. дол. ввалить в ремонт, мебель, технику.
Хорошо, в лизинг взял, а где еще 15 дол. нарисовать?
+
+8
Vasililiy
Vasililiy
23 червня 2021, 11:48
#
Возьми в лизинг хату с ремонтом. Написано же что они новострои не финансируют.
+
0
Італій .
Італій .
23 червня 2021, 11:48
#
===Хорошо, в лизинг взял, а где еще 15 дол. нарисовать?

Их выдаст МФО ГосМанивео под залог этой же квартиры.
+
+15
ccc2013
ccc2013
23 червня 2021, 12:44
#
И сколько же будет стоить такая однушка через 20 лет?)
+
+15
BeTheMusic
BeTheMusic
24 червня 2021, 15:15
#
9400*12*20 = 2256000 или 83000 за однушку? Ну-ну… А пока буду спокойно сдавать свои квартиры.
+
0
Vasililiy
Vasililiy
25 червня 2021, 6:35
#
Инфляцию за 20 лет посчитать забыл. Для справки — 20 лет назад курс гривны был в 5 раз ниже.
+
0
BeTheMusic
BeTheMusic
28 червня 2021, 15:28
#
В СССР мой папа военный получил трешку от государства бесплатно. В Эмиратах дают квартиру и пару сотен тыс. шекелей молодоженам. У нас демократия, поэтому для получения однушки, нужно работать 20 лет и выплачивать квартиру, в которой будет жить молодая семья с 2 детьми. Итого, 1к выплатя, когда дети уже вырастут. Вы че издеваететсь?
+
+7
Vasililiy
Vasililiy
28 червня 2021, 20:39
#
Так иди служить. Военным и сейчас квартиры дают. Зачем Эмираты сравниваешь с Украиной. С Польшей сравни. Там сколько лет нужно работать что выплатить квартиру?
+
0
Игорь Ковалёв
Игорь Ковалёв
28 червня 2021, 18:50
#
Когда возьмете жилье на условиях этих БАРЫГ — ДЕТЕЙ у Вас может и небыть, потому что все средства на воспитание и развитие улетучаться! Реальность!
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися