Чи стане доступне житло ще доступнішим

Розповідаючи про нову програму, прем'єр посилався на Постанову № 63 «Деякі питання здешевлення вартості іпотечних кредитів» від 27.01.2021 року, яка набрала чинності 02.02.2021 року. Згідно з нею, позичальники можуть отримувати іпотечні кредити для придбання житла під 7% річних. Це свідчить про те, що розробка нової програми підтримки підприємців, швидше за все, відбувається на основі Постанови № 63. За словами голови уряду, вже до кінця першого півріччя 2021 року нова програма запрацює.

Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах

Перед аналізом перспектив програми авторства Кабінету Міністрів та Нацбанку України давайте розберемось, що представляє собою іпотека та зменшення ставки під 5% річних.

Фактично це кредит, який надається банком позичальнику під іпотечне забезпечення. Процентна ставка іпотечного кредиту встановлюється банком та формується за Українським індексом депозитних ставок фізосіб на 12 місяців (UIRD*12): UIRD*12+4,5% або UIRD*12+7%. Тобто, банк встановлює річний відсоток, який позичальник повинен буде сплатити.

Але нова програма передбачає зменшення річного відсотку іпотеки до 5% для позичальника. Фонд розвитку підприємництва (далі — Фонд) відшкодовуватиме банку різницю між сумою нарахованих процентів за встановленою банком ставкою та сумою нарахованих процентів за ставкою 5%. Тобто, якщо банк встановив ставку іпотечного кредиту в розмірі 12,88% річних, то позичальник заплатить 5%, а Фонд заплатить 7,88% в грошовому еквіваленті.

Наразі деталі програми не розкриваються, але, відштовхуючись від Постанови № 63, на яку посилався прем'єр-міністр під час свого виступу, можна зробити висновок що отримати іпотечний кредит за зниженою ставкою під 5% можна буде на подібних умовах.

Власне, згідно з Постановою № 63 на пільги можуть претендувати фізичні особи віком до 70 років, які мають повну цивільну дієздатність, перебувають в черзі на покращення житлових умов, за останні 5 років не здійснювали відчуження нерухомого майна (крім внутрішньо переміщених осіб). Ще одна умова: дохід позичальника та кожного члена його родини не повинен перевищувати п’ятикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки, розрахованого згідно з офіційними даними Держстату. До того ж, постановою передбачене лише одне оформлення іпотечного кредиту за зниженою річною ставкою на сім'ю.

Читайте також: Іпотека-2021: хто кредитує і скільки коштує

Ризики зміни іпотечних відсотків

Навіть якщо ви потрапите під дію програми здешевлення іпотечного кредиту, це не означає, що відсоткова ставка не буде змінюватись. Знову ж таки, Постанова № 63 свідчить, що ставка буде щорічно переглядатися та змінюватися відповідно до UIRD*12. Однак всі зміни будуть стосуватись лише суми, яку Фонд буде відшкодовувати банку.

Що стосується позичальника, для нього пільги можуть призупинити свою дію у разі порушення ним терміну сплати за іпотечним кредитом на термін понад 30 днів. Він може відновити дію програми протягом 90 днів, уклавши з банком угоду про реструктуризацію боргу (в період призупинення компенсація не здійснюється). Якщо ж позичальник прострочив виплату на понад 90 днів, дія програми припиняється.

До того ж, беручи іпотеку, позичальник підписує договір не з Фондом, а з банком. Саме тому, у випадку припинення дії постанови про здешевлення річної іпотечної ставки, позичальник буде змушений платити банку повний відсоток без компенсацій з боку держави.

Здешевлення іпотечного кредиту до 5% річних могло б потягнути за собою збільшення попиту на нерухомість, що, в свою чергу, призвело б до стрибка вартості квадратного метру. Однак шанси на це дуже низькі в силу низького рівня наповненості бюджету України та фінансового забезпечення населення. Держава просто не зможе забезпечити всіх бажаючих здешевленим іпотечним кредитом, тому не варто очікувати суттєвого впливу програми на ринок нерухомості.

Здешевлення іпотеки: «за» та «проти»

Виникає закономірне питання, чи варто буде користуватись програмою здешевлення ставки іпотечного кредиту. На прикладі порівняння Постанови № 63 та програми «Молодіжного кредиту» можна виділити переваги першого варіанту. Зокрема, програма здешевлення іпотеки поширюється на придбання нерухомості площею до 50 квадратних метрів на одну людину чи родину з двох осіб та ще 20 кв. метрів — на кожного наступного члена родини. В свою чергу, програма «Молодіжний кредит» передбачає отримання пільг на придбання житла площею 40 кв. метрів на одну людину чи родину з двох осіб та 18 кв. метрів — на кожного наступного члена родини. Однак пільги за даною програмою діють не більше ніж на 76 кв. метрів квартирного житла та 94 кв. метри — для приватних будинків.

Що стосується терміну кредитування за програмою здешевлення іпотеки, він складає 20 років (240 місяців) з першим внеском не менше 15%. В той час як «Молодіжний кредит» передбачає термін до 15 років з першим внеском 25%.

З такого порівняння можна зробити висновок, що програма здешевлення іпотечного кредиту, окрім компенсації відсотків банку, може мати й інші переваги. Однак варто бути готовим до тривалого процесу оформлення пільги, адже очікується, що бюрократичні особливості процедури все ж будуть наявні.

Читайте також: Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»

Безумовно, рух в напрямку підтримки населення здешевленою іпотечною ставкою під 5% річних є вірним та матиме попит серед населення. Але існують певні сумніви стосовно реальної роботи цих програм. Основною причиною невпевненості є те, що реалізація ініціативи напряму залежить від державного фінансування. Це вже не говорячи про бюрократичні аспекти.