Мінфін - Курси валют України

Встановити
3 липня 2019, 14:42

Ринок нерухомості: пропозиція значно перевищує попит

Темпи будівництва нового житла зменшуються, але попит на них зростає. Вгору йдуть і ціни на новобудови. Слідом за ними дорожчають і квартири на вторинному ринку. Чого очікувати тим, хто інвестує в нерухомість, розбиралась Наталя Задерей, член Експертної Платформи НБУ

огляд ринку нерухомості
фото: marketing-xxi.com

Будують все ще багато

Пік введення в експлуатацію нових будинків був у 2017 році (5,9 млн кв. м). Минулого 2018 року обсяг побудованого житла в Україні просів на 25%. У I кварталі 2019-го ринок скоротився ще на 4% (тут і далі – дані рік до року).

Нова пропозиція залишається нерівномірно розподіленою за регіонами. Минулого року на Київ та столичну область припадало 43% всього зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні. 2018 року в столиці обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 28%, в першому кварталі 2019 – на 36%.

Але динаміка отриманих дозволів та кількість будівельних майданчиків в Києві та за Києвом вказують на те, що об'єми будівництва не зменшуватимуться. Галузь залишається привабливою для інвесторів, про що свідчать і анонси крупних проектів. Наприклад, є плани масштабної забудови Рибальського півострова (Київ) за участі бізнесмена Сергія Тігіпка та інших інвесторів. Проект оцінюється у $600 млн.

Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції в Київській області. За даними пошукового сервісу «ЛУН», у січні 2019 року в Києві у продажу було 289, в області — 286 новобудов. При цьому пропонують переважно бюджетний сегмент (це 61% та 84% у Києві та області відповідно).

Інтерес до передмістя обумовлюється в першу чергу значною різницею у цінах. За даними ЛУН, якщо у Києві в травні середня ціна квадратного метру становила 24000 грн, то у передмісті — 13200 грн.

Забудова під Києвом пов’язана, по-перше, з більшим вибором земельних ділянок, по-друге, з нижчою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами таких населених пунктів, як Ірпінь чи Софіївська Борщагівка, призвела до появи будівельних майданчиків в досі обділених увагою населених пунктах.

Але варто зазначити, що саме в передмісті зустрічаються найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді в Києві забудовники, щоб розкрутити комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх економити.

За Київським регіоном слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва. Це місто відзначилось і першим випадком демонтажу самочинно розпочатої багатоповерхівки.

Новобудови на будь-який смак за найкращою ціною

Але попит потроху зростає

У травні цього року середня ціна квадратного метру у доларовому еквіваленті зросла в столиці на 2,4%, у гривні – на 4,9% (за даними агентств нерухомості, розрахунки НБУ). Це опосередковано може означати, що попит на нове житло нарешті поступово наздоганяє пропозицію – причому ціни зростають не тільки в гривні, а й в доларах (неформально ринок досі функціонує саме в доларовому еквіваленті).

Водночас, за даними ЛУН, у Львові ціна квадратного метру на первинному ринку у травні знизилась на 2% і в доларах, і в гривнях, тоді як у Одесі зросла на 1% у доларах та на 3% у гривні.

На вторинному ринку теж є тренд на зростання цін (опосередковано це також говорить про зростання попиту). У травні в Києві середня ціна вторинки зросла на 6,6% у доларах та на 9% у гривні.

Також не виключено, що зростання цін в травні – результат гальмування продажів перед виборами, коли покупці зайняли вичікувальну позицію. Після виборів процес активізувався, при тому що загалом літо є періодом затишшя на ринку.

Читайте також: Щедрість забудовників: нові акції, знижки, розстрочка

Чому дорожчає житло

Загальні чинники попиту на житло (як на первинному ринку, так і на вторинному) залишаються незмінними. По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне покращити житлові умови і має для цього можливості у вигляді вже існуючих квартир або значних заощаджень. У цьому плані пожвавленню попиту сприяє зростання реального наявного доходу населення на майже 10% у 2018.

По-друге, зберігається високий інвестиційний попит – в першу чергу на ринку новобудов. Його можна поділити на дві складові — короткострокові спекуляції, коли, наприклад, купуються майнові права на старті продаж і початку будівництва, і перевідступаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва. Друга складова інвестиційного попиту – це довгострокові інвестиції в житло з метою майбутнього перепродажу та/або здачі в оренду.

За існуючого обсягу пропозиції посилилась конкуренція як за клієнтів, що купують з метою проживання, так і за інвесторів. У 2018-му ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових споруд зросли на 19,6%, тому зростання собівартості обмежує можливості для цінової конкуренції. У цьому плані у більш виграшному становищі крупні забудовники з достатнім запасом міцності, щоб приваблювати покупців вигідними умовами розстрочки. Загалом серед тих, хто хоче покращити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою та гарним розташуванням.

Хочете дізнаватись найцікавіше на ринку нерухомості — підписуйтесь на Telegram-канал

Що буде з іпотекою?

Судячи з темпів будівництва у останні роки, динаміки цін та закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку все ще зберігається надлишок пропозиції. На жаль, через відсутність офіційної статистики продаж на первинному ринку вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках.

Цікава оцінка є у звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік. Автори звіту зазначають, що при збереженні поточних тенденцій більша частина квартир, що вже надійшли до продажу, буде розпродана трохи більше ніж за три роки. Водночас у міжнародній практиці попит та пропозиція вважаються збалансованими, якщо оціночний час продажу квартир становить рік-півтора. Це свідчить про те, що на ринку зберігається незбалансованість: житла продається більше, ніж покупці здатні купити.

Іпотечне кредитування населення потроху розвивається. За даними Звіту про фінансову стабільність Нацбанку, за І квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5,4%) нових іпотечних кредитів. Але, ймовірно, в середньостроковій перспективі іпотечне кредитування не буде визначальним на ринку житлової нерухомості. Хоча розвиток цього напрямку кредитування є важливим, у тому числі з соціальної точки зору.

З кожним роком побудоване за радянських часів житло суттєво втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, а програми реконструкції тих же хрущівок видаються все більш далекою перспективою. Тож без доступної іпотеки у власників таких квартир буде небагато шансів покращити свої житлові умови. Водночас, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість та правова неврегульованість первинного ринку житла.

Коментарі - 46

+
+82
AleksandrBank
AleksandrBank
3 липня 2019, 15:06
#
«Рынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос»

«Темпы строительства нового жилья снижаются, но спрос на него растет. Вверх идут и цены на новостройки. Вслед за ними дорожают и квартиры на вторичном рынке.»

Как то не состыкуется. Статья не о чем, потому что построена на данных ЛУН - а это новострои. Нет инфо по вторичке или то же первичке, но где инвесторы физ.лица продают. Никто у застройщиков не спешит покупать, масса предложений по рынку от физ.лиц, а тут выбирать и выбирать, а кому нужны деньги - тот скинет нормально.
+
+5
squeez
squeez
13 липня 2019, 19:21
#
Ездил в ваши Киевы в командировке, так вот друг живущий там прокатив меня, говорит что новострои почти все выкуплены, инвесторы на месте не сидят, так что все скупается и выкупается особенно в столице...
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
13 липня 2019, 19:56
#
А ваш товариш така особлива людина, що має дані по 20+ забудовникам онлайн?

Непогано
+
+5
Andrey M
Andrey M
14 липня 2019, 10:38
#
А в якій сфері діяльності працює такий обізнаний ваш знайомий? В п'ятницю зустрічався з керівником відділу продажів забудовника з Топ 5 в Києві, з зданих об'єктів дійсно близько 90-95% продано, але більшість квартир через розстрочку від забудовника, з ти що будуються - 30-50%, в залежності від комплекса та етапу будівництва. Проблема забудовників - велика доля продаж через власну розстрочку, що вимиває обігові кошти, та не бажання банків кредитувати забудовника по причині високої ризиковоств бізнесу.
+
0
squeez
squeez
14 липня 2019, 12:37
#
Ну не то чтобы «обознаный» присматривал себе ЖП, много серфит инфы + бизнес общение, у него ФОП,по обработке дерева ,сувениров из дерева и.т.п, ну и так... поставки оптовые для розничных лавок, аксессуаров для смартфонов, но это отошения не имеет в принцие, попросили я сказал, вы же сами знаете что много людей закладывает деньги в новострой и все продается очень быстро, при чем на этапе плана или котлована
+
0
Andrey M
Andrey M
14 липня 2019, 12:42
#
«все продается очень быстро, при чем на этапе плана или котлована» - категорично не згоден. Моя думка базується на спілкуванні з забудовниками.
+
+101
semenvekselberg
semenvekselberg
3 липня 2019, 15:31
#
22 февраля 2018, 16:41
# «Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается

Евроинтеграция, вместо ожидаемого экономического «чуда», принесла нам экономические и демографические убытки. И если бы застройщики (в которые записываются все кому не лень), больше занимались экономическим самообразованием, то скорее всего, им не пришлось бы иметь тот огромный сток непроданных метров, который только и делает что увеличивается… Осталось дождаться введения европейских немаленьких налогов на все эти метры, и мы все, в недалёком будущем, станем свидетелями украинского «девелопада»…
В моём понимании, рынок должен набрать критическую массу и лопнуть при первом же банкротстве крупного украинского застройщика. Всё по аналогии с финансовым сектором в США или недвижимостью в Испании. Тогда то и будет момент сильного падения, и… возможных покупок…
+
0
mary27
mary27
3 липня 2019, 15:35
#
И что за чудо случится при банкротстве застройщика?)
+
+21
semenvekselberg
semenvekselberg
3 липня 2019, 16:06
#
Для вас специально скажу:«эффект домино». Или все остальные участники рынка недвижимости подпишутся на спасение тонущих метров и будут скупать продукцию конкурентов???
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
3 липня 2019, 18:16
#
Який був ефект в 08-09?
+
+45
semenvekselberg
semenvekselberg
3 липня 2019, 19:03
#
Нельзя сравнивать сегодняшнюю ситуацию, с той которая была 10 лет тому назад: жировая прослойка всех членов украинского общества ничего общего не имеет с сегодняшним (европейским) её отсутствием...
+
+32
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 липня 2019, 1:02
#
Вам показати недобудови, що по всьому Києву розкидані після купи банкрутств забудовників?

Який тоді був «ефект доміно», нагадайтено нам?

ПС: жирок не витрачається на купівлю нерухомості
ППС: які є дані, що зараз жирок менший?
+
0
mary27
mary27
4 липня 2019, 19:13
#
Поставила только +15, но хотела +1000.
+
0
mary27
mary27
3 липня 2019, 23:03
#
Вы как-то переносите американскую историю с CDA на украинскую почву.

Тем более, на застройщиков)
Ну обанкротится какой-то «Киевгорстрой» и что?
Нафига др.участникам рынка спасать «тонущие метры» и продукцию конкурентов, а?)
+
+80
Alexeykiev
Alexeykiev
4 липня 2019, 8:23
#
КГС в обозримом будущем НЕ обанкротится.
А вот  АРКАДА стоит полностью. Давно стоит. Около года на стройплощадках только охрана. Спекулянты уже предлагают по цене ниже инвеста.
Хотя Аркада сама виновата - перегрела сама себя акциями для спекулянтов.
+
+18
AleksandrBank
AleksandrBank
4 липня 2019, 12:04
#
Подтверждаю информацию Все стало. В .т.ч стройка возле м. Иподром месяц назад полностью.

Далеко ходить не нужно, посмотрите на Рыбальский ЖК, как его рекламировали. Должны были сдать 6 мес назад, все на том же месте. Это при том что там известные компании стоят в т.ч. с ТОП 5 пару штук совместно. Когда такие проекты с несколькими участнкиами - это погибель.
+
0
Piupiupou
Piupiupou
4 липня 2019, 13:43
#
Так Рыбальский же ввелся в эксплуатацию, 2 дома.
+
+13
AleksandrBank
AleksandrBank
4 липня 2019, 17:10
#
Посмотрите и увидите что никого там нет.
+
0
Markell
Markell
4 липня 2019, 13:44
#
Могу дать дельные советы как выбирать застройщиков абсолютно безвозмездно.
Просто спрашивайте и я помогу, так как занимаюсь исследованием рынка уже 3 года и пока все великолепно.
Люди привыкли к статистике и просто не понимают как делать правильно.
Приведу пример один дом, шесть парадных,.два ОСББ. Человек покупает квартиру на 1-м этаже в 5-м парадном под магазин, второй в 1-м под салон маникюра.  В 5-м парадном ОСББ запретил переводить из жилого в коммерческое хоть место и проходное, а в 1-м хоть место и не проходное но за счет владельца был сделан маленький сад для придомовой территории и ОСББ с радостью даже помогли с оформлением документов.
Вывод в 5-м парадном постоянно дежурят бабки и уже 8-м вызовов полиции, в 1-м парадном аренда 2-х комнатной квартиры составляет 16 тысяч чистыми, при затратах в 23 000 дол. покупка и переоформление, сад и т.д + 5 000 дол. Окупаемость пять лет.
Как я всегда говорил «Тщательнее надо».
+
0
mary27
mary27
4 липня 2019, 19:33
#
Я написала про КГС, просто наугад вспомнив крупного застройщика.
Про их состояния дел понятия не имею.

Насчет «Аркады» - крайне интересно, благодарю)
У «Аркады» есть крайне интересный пенсионный ФФС.
Чем с ним все закончится?
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
5 липня 2019, 7:25
#
У «Аркады» есть крайне интересный пенсионный ФФС.
Могли бы в двух словах?
Спасибо
+
+13
mary27
mary27
5 липня 2019, 21:23
#
Там долгая и оч.увлекательная история.
https://arkada.ua/ua/fiz/1728/
https://investgazeta.delo.ua/ekonomika/negosudarstvennaja-sistema-pen-247369/
Как вы помните, в начале 2000х у нас был бум на рынке недвиги.
И под настроения, что «будеттокадорожать» был принят в 1999 году закон и выдана единственная на всю страну лицензия на «пенсионный ФБУ».
Деньги участников инвестируются в ипотечные облигации, по которым гарантирован доход «индекс инфляции+2%» (реально ср.доходность ~14%).
Предусмотренна и «выкупная сумма».

В отличие от нормальных НПФ, заработавших с 2004 года, которым разрешено инвестировать в недвигу до 10% СЧА, а в ипотечные бумаги до 40% (по 5% каждому эимтенту), ФБУ «Аркада» инвестирует в недвигу все.

Я как-то списывалась с ними, они мне присылали краткую отчетность.
Было интересно, как они сделали «индекс инфляции+2%» в 2015 году (как оказалось, чуда не произошло).

Несколько публикаций на тему:
http://investfunds.ua/news/arkada-potratila-pensiyu-sredstva-ee-pensionnogo-fonda-vlozheny-v-ipoteku-11711/
https://forinsurer.com/public/03/12/08/872
http://cons.parus.ua/_d.asp?r=02EXTaa325388bcd7b898810ecc4b312fc8a3
https://tyzhden.ua/Economics/230742
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
5 липня 2019, 10:14
#
«Чем с ним все закончится?» - как с любой пирамидой )
+
0
mary27
mary27
5 липня 2019, 21:23
#
Я б ФФС все же не считала финансовой пиамидой.
При всем моем подозрительном отношении к ФФС
+
0
neverice
neverice
4 липня 2019, 16:54
#
При таких раскладах почему же цены на квартиры растут? Когда началась война, в 2014 цены очень бодро упали. С тех пор они ровненько и планомерно растут. Как на первичке, так и на вторичке. Значит спрос и предложение не уравновешены — спрос все еще превышает предложение, иначе — цены бы не менялись или падали. На рынке недвижимости никаких ограничений и регулирования нет. Цена диктуется исключительно рынком.
+
+28
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 липня 2019, 17:04
#
В $ нічого не росте
+
+12
neverice
neverice
4 липня 2019, 18:16
#
Курс за останні два роки майже не змінився. Але вартість квартир зростала приблизно на 5% щопівроку. І Зараз в $$ квадратный метр коштує на третину дорожче, ніж три роки тому. І відсотків на 10 більше, ніж рік тому.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
4 липня 2019, 19:16
#
І звідки такі дані?
+
0
Markell
Markell
5 липня 2019, 9:29
#
Заходим на лунь, открываем статистику роста цен за последние 2 года и вуаля...
Тут даже большого ума не надо просто зайти на сайт который предоставляет статистику и ПРОСТО ПОСМОТРЕТЬ СТАТИСТИКУ.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
5 липня 2019, 14:49
#
І вуаля - в $ ціна не піднімається
+
0
Markell
Markell
5 липня 2019, 16:03
#
Советую обратиться к хорошему окулисту.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
5 липня 2019, 22:05
#
Вам це більше допоможе
+
+15
KyDesNiKKieV
KyDesNiKKieV
6 липня 2019, 14:01
#
Статистика - это хорошо, но фактически это средняя по больнице.
 Заявленные цены растут только на сайтах. И рост цен только в хотелках девелоперов.
  А потом очередные новогодние,сезонные и прочие распродажи.
+
+19
Mykola K
Mykola K
7 липня 2019, 21:11
#
Если бы вы инвестировали регулярно в недвигу то такое бы не писали. По постам можно сразу определить «диванных» спецов в рынке недвижимости. Сформируйте свои критерии для выбора объектов инвестиции, вложитесь хотя бы в 3-4 квартиры и увидите картину о том как «падает» рынок
+
+33
KyDesNiKKieV
KyDesNiKKieV
9 липня 2019, 22:48
#
В 2008 году 1 м.кв. стоил 2500$  
в 2014 - 1700$
2019    - 1100$

http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

 Прям вижу стабильный рост.

+
+12
Markell
Markell
5 липня 2019, 9:38
#
На рост цен есть ряд причин, по которым они и будут дальше расти. 
Одна из причин рядовому обывателю который заработал чуть денег просто напросто некуда их вложить с целью получения прибыли, да ещё и так что бы не мучили кошмары ночью. А вот вложить в ту же смарт квартирку денег хватает. 
И не надо местным экспертам писать про акции, ОВГЗ и господь упаси форекс. У нас люди некоторые заказывают настройку смартфонов в сервис центрах за 300-500 гривен. Недвига просто им кажется проще и все. То что они не понимают как это делать правильно, вопрос уже другой.
+
0
mega5
mega5
5 липня 2019, 11:13
#
Вам же в статье написали: на одну ликвидную квартиру приходится до 20 покупателей.
+
+46
Andrey M
Andrey M
9 липня 2019, 11:30
#
Що ви несете?:) ) )
https://www.youtube.com/watch?v=d1vRLfuF-wM

Я за останні пів року зустрівся не менше ніж з 50 забудовниками по всій країні (власники, СЕО, ком директори), і від всіх чую одне і те ж: останній рік, це рік застою, бо пропозиція перевищує запит в 3-5 разів. Зростання ж цін зумовлене тим, що ринок первинної нерухомості відразу в 2014-15 роках не підняв ціни на нерухомість в 3 рази відповідно до росту курсу долара. Проте зараз, на збільшенні собівартості будівництва (ЗП, вартість стройматеріалів, більш жорсткі ДБН (70% житла має покриватися паркінгом), тощо), — зростає вартість квадратного метра. Але це зростання зумовлено не збільшенням попиту, а операційними витратами на будівництво нових комплексів!
+
0
squeez
squeez
13 липня 2019, 19:45
#
+7. расходы растут, документы делать тоже растут, все просто, но все равно в киеве жилье всегда бралось и будет браться, город не бедный
+
+15
Andrey M
Andrey M
15 липня 2019, 13:55
#
Сьогодні зустрічався з забудновником (двума співвласниками), що будує ЖК на Петропавлівській Борщагівці.
ЖК складається з 4 комплексів, різні етапи будівництва.
Тот що зданий в експлуатацію - продано 95% квартир, тот що на етапі котловану - 15%. 
Розстрочкою від забудовника скористалося 70% від тих, хто купував квартири.

Слова забудовника: пропозиція в рази перевищує попит, єдини виходом є розстрочка що пропонують забудовники. Але вона і є найбільшим ризиком для забудовника - нема вільних коштів і в разі несвоєчасних оплат щомісячних платежів більше ніж на 30% від тих хто скористався розстрочкою - може бути довгобуд. 

+
0
Andrey M
Andrey M
15 липня 2019, 16:29
#
Ось ще одне підтвердження моїх слів:

https://minfin.com.ua/2019/07/15/38421604/

«Он напомнил, что в пригороде Киева за первый год строительства новых объектов продается около 32-35% квартир.»

За пеший рік зазвичай встигають коробку вигнать.
+
+5
Anatoliy Odukha
Anatoliy Odukha
4 липня 2019, 19:15
#
Журналисты  или мастера заголовков и искажения ситуации или для афтора Украина ограничивается одним Киевом
Возможно в Киеве и настоили так что будут продавать остатки следующие 3 года но фраза 
«За Київським регіоном слідують Львівська, Одеська та Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва.» похожа просто на добиваение необходимого количества знаков  а не на анализ ситуации
+
+32
Markell
Markell
5 липня 2019, 9:32
#
Просто зачастую Статистику соотношения цен по всей Украине сравнивают с Киевом.
Здесь некоторые сравнивают цены в пригороде Варшавы на убитые дома 50-х годов с ценами на новострой в центре Киева на Печерске, говоря при этом что цены в Европе копейки а в Киеве космос.
+
+32
Diego Donati
Diego Donati
10 липня 2019, 13:49
#
У «Киевгорстроя» готовых квартир практически нет в продаже, только крупнометражные зависают (90–180 кв. м).
Это означает, что квартиры продаются. Откуда данные об огромном количестве непроданных квартир? Много предложений на этапе строительства, но это не квартиры, а только «права на квартиру в будущем». Сейчас мало кто рискует вкладывать деньги на начальных этапах строительства. Однако как только стройка выходит на завершающий этап, квартиры разлетаются.
+
0
Andrey M
Andrey M
10 липня 2019, 14:00
#
«Сейчас мало кто рискует вкладывать деньги на начальных этапах строительства.» - це вам так здається чи є точна інформація? Я можу сказати зі слів десятків забудовників, що близько 60% проданих квартир продаються на етапах будівництва через розстрочку від забудовника. Особливо це стосується міст-супутників Києва та обл центрів. Виключенням є центр міста - там купується в основному за готівку, хоча теж значна частина на етапі будівництва.
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
12 липня 2019, 12:10
#
Diego и Andrey, вы оба правы!
Согласно блога «Где в Киеве жить хорошо» (трастовый блог) разница цены между готовыми и строящимися объектами минимальная. Так и есть.
Исходя из этого предполагаю, что в в котловане - спекулянты и люди считающие 2-3 у.е огромной экономией за счет огромного риска;
и те кто покупает только готовое с незначительной переплатой и спокойным сердцем.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися