У 2023 році ціна «квадрату» у новобудовах зросла в областях до 35%: що буде у 2024-му

Найчастіше купують не за свої

Експерти оцінюють минулорічне відновлення ринку песимістичніше, ніж НБУ.

За їх оцінками, інтерес до купівлі квартир в Україні сягнув 70−80% довоєнного рівня, але платоспроможний попит склав лише 25−28%. Найчастіше купують ті, хто має можливість скористатися кредитними коштами.

«Перша категорія покупців — це люди, які користуються державними програмами кредитування за пільговою ставкою. Друга — власники зруйнованого житла, кому передбачена компенсація, згідно Постанови 208. Також до категорії реальних покупців можна віднести громадян, в яких питання купівлі набрало критичного значення, або які бажають покращити житлові умови», — коментує практикуючий рієлтор, генеральний директор «Рієлторського об'єднання «Простор» Сергій Курганов.

Наприкінці грудня держава встигла схвалити 1500 заявок за програмою компенсації за знищене житло «єВідновлення». Такі дані навів міністр розвитку громад, територій та інфраструктури Олександр Кубраков. Що важливо, «єВідновлення» не має обмежень за регіоном. Тож програма дає шанс збільшити продажі девелоперам зі всієї країни.

Експерти зауважують, що, здебільшого, усі купівлі здійснюються для власного проживання. Інвестора, особливо системного, на ринку практично немає.

Основний попит й далі зосереджується на «вторинці». Від інвестицій у «первинку» стримують тривалі терміни зведення житла і високі ризики недобудови. Нечисельні покупці, які ризикують вкладати в житло на первинному ринку, здебільшого, фокусуються на вже готових об'єктах, або які зведені хоча б на 80%.

За словами експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, у покупця сформувався чіткий набір критеріїв, які він очікує від житла. По-перше, стало вкрай важливо, щоб комплекс був енергетично незалежним, тобто мав потужний генератор. По-друге, покупець хоче максимально функціональне житло: 2 санвузли, велика кухня, гардеробна, зонування для робочого місця.

«Здебільшого, людей цікавлять квартири у поліфункціональних кварталах, формат „місто в місті“, з розвиненою інфраструктурою, і обов’язково з якоюсь домінантою, наприклад, рекреаційний потенціал — ліс, парк, водойма. Решта сегментів працюють в умовах обмеженого попиту, а масмаркет не має змоги конкурувати ні концепцією, ні якістю матеріалів, не кажучи вже про квартирографію та енергономіку», — розповідає Вікторія Берещак.

Що цікаво, такі тенденції у попиті спостерігаються не тільки у Києві та передмісті столиці, але й у всій Україні, у тому числі у західних областях, де ринок почуває себе найкраще.

Читайте також: Одеса та Харків наздоганяють Київ: у яких містах України найбільше купують житло

Три області-рекордсменки за приростом введеного в експлуатацію житла

У новий рік ринок нерухомості ввійшов із дещо обмеженою пропозицією житла. Не можна сказати, що її немає, просто тієї, яка відповідає запитам покупців, стає дедалі менше. Особливо це відчувається на первинному ринку.

«До війни понад 40% угод у нашій агенції відбувалися з метою продажу квартири на „вторинці“ і купівлі на „первинці“. На сьогодні бажаючі поліпшити таким чином свої житлові умови є, а ось пропозицій у новобудовах немає. Відтак, майже увесь попит або пішов у відкладений, або інтерес змістився на вторинний ринок із поліпшеними сучасними умовами», — констатує Сергій Курганов.

Брак вибору нових «квадратів» експерти пояснюють спадом темпів будівництва.

«Із-понад 90% ЖК у столиці, які будувалися або заявили про будівництво до 24 лютого, відновилася приблизно половина. Але з цієї половини реальні темпи будівництва демонструють 35%. Затримка на ринку в середньому становить 12−18 місяців, і характерна вона для 60% ЖК», — уточнює Вікторія Берещак.

В експлуатацію вводиться значно менше житла, ніж до повномасштабного вторгнення. У 2022 році добудовували розпочате раніше, у 2023 році таких проєктів стало менше, а нові можна перерахувати на пальцях. Так, за даними ЛУН, за 3 перші квартали у Києві було введено в експлуатацію на 15% менше квартир, у Київській області — на 35%, у Львові — на 38% менше.

Втім, є й рекордсмени за приростом: у Дніпрі ввели в експлуатацію на 34% більше, порівнюючи з 2022 роком, у Тернополі — на 76% більше, у Полтаві — на 36%, а у Черкасах — у понад чверть більше об'єктів, ніж минулого року.

Київ дешевшає, Львів дорожчає

З початку 2023 року темпи зростання цін на житло на первинному ринку сповільнювалися, а у другому півріччі майже не змінювалися. Слабке зростання цін продовжувалося лише у західних регіонах. Наприклад, за даними ЛУН, Хмельницька область продемонструвала зростання на 22%, Івано-Франківська — на 18%, Волинська — на 17%. Проте, Львівський регіон не зростав так активно, натомість, показав 2% падіння.

Просідання у вартості «квадрата» новозбудованого житла відбулося й у столиці. За даними інвестиційно-девелоперської компанії City One Development, середні ціни на первинному ринку нерухомості Києва наприкінці грудня 2023 року становили $1938/кв. м. Це на 5% нижче, ніж рік тому, і на 1,5% нижче від довоєнних показників.

Зменшення середньої ціни на ринку відбулося, переважно, за рахунок дорогих сегментів: преміум-клас просів на 12%, бізнес-клас — на 7%. Водночас, у бюджетних сегментах вартість, хоча й ненабагато, та все ж зросла: економ-клас +5%, комфорт-клас +2%.

На вторинному ринку ціни зростали набагато інтенсивніше, особливо у віддалених від території бойових дій областях.

Аналітики ЛУН підрахували, що рекордсменом у прирості в абсолютних числах є Львів, де однокімнатні квартири здорожчали на $6400, в Івано-Франківську — на $4700, у Чернігові — на $4000. Двокімнатні найбільше зросли у Вінниці — на $8900, у Львові, Чернівцях, Черкасах — на $7000, та в Івано-Франківську — на $6900. Трикімнатні теж лідирують у Вінниці — приріст у $8800, Львові — $7700 та Івано-Франківську — $7000.

У Києві, за словами керуючого партнера в KDU Realty Group Олени Маленкової, ціни на житлові квадратні метри практично відновилися до довоєнного рівня. Ба більше, деякі сегменти навіть перевищили довоєнні «прайси».

«Сюди належать об'єкти, які підпадають під державні програми — «єОселя» та інші державні субвенції. Для них є обмеження за роком будівництва — не більше 10 або 3 років. Ціни на такі квартири з ремонтом сьогодні перевищують 2021-й рік», — розповіла експертка.

Але деякі сегменти все ще продовжують стагнувати. Наприклад, однокімнатні хрущівки у спальних районах, далеко від метро й нормальної інфраструктури: якщо до війни мінімальна ціна була $40 тис., то зараз вони коштують $29 тис.

Продається погано й житло вартістю від $250 тис. і вище: здебільшого, покупець не може потягнути таку ціну, а власники не хочуть її опустити. Хоча, за словами Олени Маленкової, є одиничні продажі й за $900 тис., і $1−1,5 млн.

Читайте також: Гроші 35 тисяч інвесторів застрягли у довгобудах: чи є шанс повернути свої інвестиції

Ринок оренди: терміни довші, знижки менші

Для ринку оренди минулий рік був мегаактивним. Постійні міграційні процеси забезпечували стабільно високий попит на оренду житла у безпечніших регіонах. Серпень 2023 року став рекордним щодо інтересу до оренди квартир.

«Увесь рік ціни зростали, на деякі позиції навіть до 20%. Тільки останніми місяцями 2023 року вартість оренди стабілізувалася», — каже Сергій Курганов.

За даними ЛУН, Київ посідає третє місце за вартістю орендованого житла з середньою ціною однокімнатної квартири у 13 тис. грн на місяць, у той час, як Львів — 16 тис. грн, Ужгород — 15,1 тис. грн. За ціною оренди двокімнатної квартири столиця зрівнялась зі Львовом — 18 тис. грн.

Експерти кажуть, що ринок оренди повністю оговтався від шоку і почав поводити себе прогнозовано. У 2023 році відновилися усі маркери формування ціни, які спрацьовували до війни. Тобто були пікові просадки та підйоми, спрацьовував фактор сезонності.

«Весь рік ринок оренди працював за класичним сценарієм. Що примітно, люди не так вже різко реагували на обстріли. Ринок завмирав буквально на декілька днів, і швидко приходив у звичайний режим», — зауважує практикуючий рієлтор, генеральний директор «Рієлторського об'єднання «Простор».

Власники квартир та орендарі практично повернулися до стандартних умов укладання договорів. Терміни стали довші — від 6 місяців або 1 року, а знижки — менші. Єдине — збереглося коливання орендної ставки, з урахуванням сезонності. В опалювальний період власники погоджуються на дисконти в 500−1000 грн.

Втім, вартість оренди, якщо брати у доларовому еквіваленті, все ще не вийшла на довоєнний рівень, як і її дохідність.

«Оренда приносить власнику житла близько 6% річних, порівнюючи з довоєнними 10%», — зауважує Олена Маленкова.

У ЛУН підрахували, що окупність інвестицій в квартиру у Києві, без урахування амортизації та супутніх витрат, в середньому еквівалентна 15 рокам її оренди. У Львові цей показник складає 11 років, в Одесі — 17 років, у Харкові — 20 років. Це, зокрема, повʼязано з падінням цін на довгострокову оренду в прифронтовому регіоні.

Читайте також: Заощадити на авто і купити паркомісце: як та скільки нині заробляють на автолюбителях

Прогнози на 2024 рік

Великих зрушень на ринку нерухомості у 2024 році експерти не очікують. Будівництво й надалі, здебільшого, зосереджуватиметься на вже розпочатих об'єктах. Стартувати з новими проєктами ризикуватимуть хіба девелопери у західних областях та Києві, які вважаються умовно найзахищенішими від ворожих обстрілів.

Покупців й надалі цікавитиме якісне житло у багатофункціональних комплексах у зручних локаціях. Великі надії ринок покладає на програму пільгового іпотечного кредитування «єОселя». Поширення її умов на недобудоване житло може стимулювати зростання попиту.

«Наразі кількість квартир, придбаних за програмою «єОселя» в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%, при цьому більшість квартир купується в об'єктах класів «комфорт+» та «бізнес», ціна яких у середньому на 30−50% є вищою за вартість квартир в об'єктах економ-класу з аналогічним ступенем готовності.

Для більш-менш відчутного впливу державної іпотеки на первинний ринок ця цифра має зрости, бодай, до 25−30% від виданих кредитів — до 200−250 іпотек щомісяця. Крім того, важливим стане суттєве розширення програми на об'єкти економ- та комфорт-класу", — наголосив співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов.

Щодо цінової ситуації, то, на думку учасників ринку, «прайси» можуть зрости у межах похибки на зростання собівартості. Найсуттєвіше це позначиться на цінах в об'єктах із динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності.

«В комплексах, де зосереджений високий рівень попиту, де нормальні темпи будівництва, відсоток зростання буде найвищим — 5−10%», — каже Вікторія Берещак.

У таких ЖК, за словами Володимира Семенцова, на 2024 рік вже заплановане зростання вартості м2 в середньому на 10−15% у гривневому еквіваленті, однак, такі цінові зміни пов’язані більше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не з підвищенням попиту. За його прогнозом, відсутність достатньої кількості покупців через непевність у завтрашньому дні та загальний низький рівень доходів громадян стане головним стримувальним фактором для зростання цін. Саме тому в середньому на ринку збільшення цін може не перевищити 3−5%.

Але базовим фактором для ринку нерухомості, зрозуміло, залишається війна. Усі прогнози, як підкреслюють експерти, мають сенс за умови, якщо ситуація на фронті не погіршиться.

«Будь-які коливання, чи-то негативні, чи позитивні, змінюватимуть цей прогноз. Наприклад, якщо війна закінчиться у 2024 році, це посприяє відновленню й темпів будівництва, й рівня попиту», — наголошує Вікторія Берещак.

Учасники ринку впевнені, що з перемогою ринок нерухомості отримає шанс на швидкий розвиток. Із одного боку, спрацює відкладений попит українців, які наразі не наважуються вкладатися у воюючій країні. З іншого — зацікавленість інвесторів із-за кордону. Адже долучитися інвестиційно до країни-переможця захочеться багатьом.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки