Від чиновника до банку. Як і де в Україні продають житло в кредит

Для українського ринку це не найкращі новини: платоспроможний попит на житло, який злетів після банківської кризи і переїзду частини населення з Донбасу та Криму, поступово виснажується. Підтримати його могла б іпотека, але доступні пропозиції практично відсутні.

Банкіри звинувачують суворі рамки, в яких тримає цей ринок НБУ. А забудовники скаржаться, що й так працюють на межі рентабельності.

Але все ж, у бажаючих отримати власне житло, є пара варіантів, нехай і не найдешевших: від стандартної іпотеки до державних програм.

Класика в занепаді. Де і як отримати кредит в банку

Цього року в Києві планується введення в експлуатацію 142 житлових комплексів. Чимало. Але загальні темпи будівництва нового багатоквартирного житла і в столиці, і у всій Україні помітно знижуються: лише у Києві кількість нових об'єктів в 2018 році зменшилася майже на третину.

За даними НБУ (Звіт про фінансову стабільність за червень 2019), кредити банків фінансують менше 7-8% угод первинного продажу житла, на вторинному ринку ця частка ще нижча. За словами директора департаменту роздрібного бізнесу Кредобанку Орисі Юзвишин, в цілому в Україні іпотека покриває близько 2-3% всіх покупок житла. Для порівняння: у сусідній Польщі цей показник досягає 40%.

Загальні обсяги нової іпотеки в першому кварталі – 583 млн грн, що на 5,4% більше, ніж у січні – березні 2018-го. В цілому за 2018 рік цей показник становив 2,5 млрд грн. Якщо порахувати, що вартість однокімнатної квартири в Києві становить $30 тис. або близько 700-800 тис. грн, виходить, що за кредитні гроші українці могли б придбати приблизно 700 квартир за квартал або 3 000 за рік.

Читайте також: Ринок нерухомості: пропозиція значно перевищує попит

Зараз на цьому ринку активно працює кілька великих гравців: польський Кредобанк, державні Ощадбанк і Укргазбанк, банки Глобус, Полтава, спеціалізований Аркада Банк, а також італійський Правекс Банк, який увійшов «до клубу» тільки цього року.

Для інших працювати на цьому ринку невигідно: за словами заступника голови правління банку «Глобус» Олени Дмитрієвої, рентабельність нових портфелів різко впала після того, як у 2017 році НБУ підвищив норму їх резервування з 2 до 13%.

«Ми залишаємося в цьому сегменті, тому що у нас є хороший старий портфель – 1 300 кредитів на 700 млн грн. Прострочення за ним немає. Через регулювання НБУ ми змушені зменшувати обсяги нової видачі. Зараз це близько 30-40 млн грн на місяць», – розповідає Дмитрієва.

За словами Орисі Юзвишин, середня ставка за 20-річною іпотекою на українському ринку становить 18,3% річних. Середній чек іпотечного кредиту – близько 550 тис. грн.

Важливий нюанс – банки, як правило, фінансують близько 70-80% вартості житла. Іншу суму покупцеві зібрати своїми силами.

«Нам важко працювати з позичальниками: НБУ вимагає застосовувати до іпотеки ті ж правила, що і до звичайних кредитів. Але що адекватно для фінансування споживчого кредиту не підходить для іпотеки. Наприклад, ми не можемо враховувати дохід всієї родини, що, щонайменше, дивно», – зазначає Юзвишин.

Як домовитися із забудовником про розстрочку

Компроміс між дорогим банківським кредитом і непідйомною вартістю квартири можна знайти в програмах розстрочки у самих забудовників.

Ще один можливий варіант – коли будівельна компанія компенсує банку частину відсоткової ставки. Завдяки цьому покупець отримує пільговий період із зниженими відсотками в перші роки виплати іпотеки.

Обидва підходи зустрічаються досить часто, але і той, й інший має свої дивацтва і підводні камені.

Розстрочка виглядає більш вигідною для покупця. Потрібно заплатити перший внесок від 20 до 50% від вартості квартири, решта «розмазується» на термін від двох до 5 (рідше – 10) років.

З моменту внесення першого внеску майбутній покупець стає членом Фонду фінансування будівництва (так, наприклад, угоди оформляє корпорація «Укрбуд»).

А от далі починаються «дивацтва» в різних варіаціях.

Найбільш«нешкідливий» нюанс– вартість квартири не фіксується. Це означає, що щомісячний платіж може зростати у разі девальвації гривні або якщо забудовник захоче підвищити ціни.

Більш складна історія – за покупцем бронюється не конкретна квартира, а кількість квадратних метрів в будинку, що будується. Що забудовник надасть на виході (поверх, планування тощо) – залежить від його сумлінності.

Ще один «підводний камінь» розстрочки – на відміну від іпотеки, право власності на житло переуступається тільки після повної виплати його вартості. Нерідко забудовники не дозволяють заселятися у введений в експлуатацію будинок тим, хто ще не повністю погасив позику. Як варіант – до фінального розрахунку можуть оформити договір оренди.

Компенсація ставки забудовником в тандемі з банком – непоганий, але не найпоширеніший варіант. На практиці це виглядає як класична іпотека з першим внеском, тільки протягом першого року-двох позичальник сплачує знижений або нульовий відсоток за кредитом. Далі набуває чинності повноцінна ставка.

У подібних проектів є свої нюанси. По-перше, покупцеві важливо правильно оцінити свої фінансові сили, по-друге, забудовників, які працюють за такою схемою, їх не так багато. Ніхто не хоче займатися благодійністю, притому, що і банки, і забудовники працюють на межі рентабельності.

В одній із фінустанов, що розвивають такі програми, «Мінфіну» розповіли, що будівельні компанії, як правило виділяють «під компенсацію» 3-5% площ в одному будинку, що будується. Ставку компенсують за рахунок ціни решти квартир.

Варіант для обраних. Де і для кого існують держпрограми

Легенди про черги на квартири, які тягнуться десятиліттями, дійшли до нас з часів СРСР. Сучасна Україна не може похвалитися великою кількістю державних програм «доступного житла», але вони все ж є.

За даними Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву («Держмолодьжитло»), в Україні з різним ступенем ефективності діє 110 регіональних і 4 загальнодержавних програм. Сумарно у 2018 році вони забезпечили житлом 751 сім'ю, обсяги фінансування – 500 млн грн.

За словами голови правління «Держмолодьжитло» Сергія Комнатного, в плани на 2019 рік закладено приблизно такі ж обсяги, плюс 300 млн грн повинні виділити місцеві бюджети. Забезпечити житлом відомство хоче вже тисячу осіб.

Хто ці «щасливчики»? По-перше, ветерани АТО, по-друге, біженці з Донбасу (ними займається Мінсоцполітики). Окремі категорії – молоді та багатодітні сім'ї, а також громадяни, які проживають у поганих умовах.

Зараз «Держмолодьжитло» пропонує два варіанти допомоги нужденним:

— «Молодіжне кредитування». Кредитують місцеві бюджети на термін до 30 років, максимальна ставка – 3%, потрібен перший внесок – 6%. Кандидатам повинно виповнитися не більше 35 років. У першому півріччі видано 180 таких кредитів. Ще 50 отримали учасники АТО, молоді вчені та педагоги. Всього заявки на кредит подали 6,5 тис. осіб.

— Держпідтримка купівліжитла. Держава компенсує від 30 до 50% вартості, але для цього потрібно відповідати цілому ряду критеріїв: значитися на обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, не мати у власності житлової нерухомості протягом останніх трьох років, сукупний дохід на одного члена сім'ї не повинен перевищувати трьох середньомісячних зарплат в конкретному регіоні.

Є ще дві програми – компенсація відсоткової ставки і здешевлення іпотеки, в рамках яких держава бере на себе більшу частину ставки, а покупець сплачує 3% річних. Але зараз вони не використовуються, хоча, як вважають банкіри, це могло б стати непоганим драйвером ринку.

За словами Олени Дмитрієвої з банку Глобус, на ринку немає довгострокового ресурсу, і крім держави, його ніхто не може дати. Як зазначає Кімнатний, варіантом виходу з ситуації могло б стати збільшення капіталу «Держмолодьжитло». Тоді відомство могло б розвивати житлові програми своїми силами без оглядки на чиновників, що розпоряджаються державним і місцевими бюджетами.

Залишилося зрозуміти одне – що про це думає нова «зелена» влада.

Ольга Терещенко