У 2023 році українська земля подорожчала ще на 20%: коли ціни зростуть до рівня європейських

Скільки реально коштує земля

В перші місяці після відкриття ринку землі вартість гектару, за офіційними даними, в середньому оцінювалась у 35−40 тис. грн. Вже у другій половині минулого року, коли тривала повномасштабна війна, цей показник зріс до 38−43 тис. грн. Цього року, за даними Мінагрополітики, середня вартість гектару додала ще 20%.

У деяких областях цінова динаміка виглядає приголомшливо. За словами заступника міністра агрополітики з питань цифровізації Дениса Башлика, у Львівській області середня ціна 1 га становить 162 тис. грн (це приблизно втричі більше, ніж на момент відкриття ринку). Приблизно на стільки ж подорожчала земля й у Київській області, де гектар зараз оцінюється у 148 тис. грн.

Але тут є свої нюанси: висока вартість може бути спричинена продажем прилеглих до міст ділянок, де новими власниками стають забудовники. Оскільки ж, загалом, на ринку укладається не надто багато угод, ці операції можуть викривити загальну статистику. Для прикладу, за даними Держгеокадастру, минулого року 0,94 га неподалік об'їзної дороги Львова було продано за 5 млн грн.

Викликають сумніви і дані про «нижній» ціновий сегмент. Досить часто угоди з купівлі-продажу укладаються за мінімальними цінами для зменшення оподаткування.

«Покупці домовляються з продавцями, укладають угоду за мінімальною ціною, а решта йде як неофіційна доплата», — говорить експертка із земельних питань Елліна Юрченко.

Об'єктивнішу картину можуть показати дані компаній, які працюють на земельному ринку.

Так, за оцінками сервісу інвестицій у землю Zeminvest, у перші півроку після відкриття ринку земля коштувала в межах $900−1 600 за га (24,3−43,2 тис. грн, виходячи з офіційного курсу долара на кінець року). Зараз — у межах $1 300−2 800 за га (47,5−102 тис. грн.). В іншій компанії, яка займається інвестиціями в сільськогосподарські ділянки, «Мінфіну» назвали ціновий діапазон $1 500−2 700 за гектар.

Що уповільнює розвиток ринку

Попри воєнні обмеження (на тимчасово окупованих територіях купівля-продаж землі заборонені), ринок демонструє позитивну динаміку.

У 2021 році, коли було відкрито можливість вільно розпоряджатися власними наділами, було укладено 27,7 тис. угод, наступного року трохи менше — 23,1 тис. — головним чином, через закриті на 4 місяці реєстри. За перше півріччя цього року власників змінило вже 18,2 тис. сільськогосподарських ділянок. При збереженні такої тенденції, за рік ця цифра сягне 36 тис.

За словами Дениса Башлика, до війни найактивніше власник землі змінювався у Харківській області, далі йшли Кіровоградська, Черкаська, Київська і Чернігівська. На сьогодні ж першість за Вінницькою, Львівською, Хмельницькою та Тернопільською областями.

Звичайно, війна суттєво загальмувала розвиток земельного ринку. Інвестор має дозріти для купівлі ділянки; усвідомлення перспектив вкладень у сільськогосподарську землю почало приходити на початку 2022 році, але потім почалася війна, яка мала негативні наслідки загалом на весь інвестиційний ринок, — пояснює співзасновник Zeminvest Олександр Чорний.

Наразі немає однозначної інформації, яка частка української землі зазнала пошкоджень або замінована. У найпесимістичніших оцінках, які публікують аграрні медіа, йдеться про 25% від її загальної площі с/г угідь.

За підрахунками екологічної активістки Мітці Пердью, заміновано 10% сільськогосподарських земель України.

За даними аграрного міністра Миколи Сольського, заміновано 470 тис. га земель сільськогосподарського призначення, або близько 1,1% від їх загального обсягу.

Відсутність доступу до тимчасово окупованих територій не дає змоги підрахувати, які площі земель заміновано там. За попередніми оцінками міністра оборони Олексія Резнікова, для розмінування Україні потрібно не менше 5 000 фахівців, а тривати ця робота може до 30 років.

Також значних втрат сільському господарству завдав підрив дамби Каховської ГЕС. За даними Мінагрополітики, водосховище було джерелом зрошення для 94% систем у Херсонській, 74% — у Запорізькій, і 30% — у Дніпропетровській областях. Загалом, вода з нього надходила до 584 тис. га, що становить майже 1,4% всіх сільгоспземель України.

У міністерстві застерігають, що знищення дамби може призвести до того, що поля на півдні України вже наступного року перетворяться на пустелю. Які саме обсяги землі стануть непридатними для обробки, а де лише знизиться врожайність, — наразі невідомо. Багато залежатиме від того, як швидко Україна зможе відновити дамбу. За словами прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, це можливо зробити за 2 роки.

Але є й інші чинники, які гальмують активність на земельному ринку.

По-перше, це обмеженість пропозиції. Загалом, вже продано близько 69 тис. ділянок, але це лише приблизно 1% від обсягів, які потенційно можуть бути виставлені на продаж. Хоча попередні заміри ринку показували трохи інші результати. Опитування, проведене на замовлення проєкту USAID «Агроінвест» у 2015 році, показало, що у перший рік після зняття мораторію свою землю готові продати 8%. У 2017 році дослідження Інституту аграрної економіки вийшло на цифру у 10%. Але реально охочих позбутися власних наділів виявилося в рази менше.

Саме брак пропозиції Ігорь Мазепа, генеральний директор інвестиційної компанії «Concorde Capital», вважає головною перешкодою розвитку земельного ринку.

«Малу кількість продавців я пояснюю тим, що ще з часів „ранньої Тимошенко“ нас привчили до того, що українська земля — це щось святе. Ще одна причина в недореформуванні земельного ринку, яке залишило поза ним іноземних інвесторів», — пояснює він. Якщо б право купувати українську землю отримали іноземці, ціна на землю могла б зростати швидше.

Старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету міністрів України Андрій Мартин говорить, що більшість власників не бажають продавати свою землю, оскільки розглядають її, як джерело постійного доходу від оренди. А продаж ділянок відбувається переважно після успадкування.

«Дітям чи онукам та ділянка не потрібна, вони не живуть в тій місцевості, тому продають. Також часто продають, коли фермеру потрібна певна ділянка і він пропонує власнику її викупити», — розповідає Андрій Мартин.

По-друге, ринку шкодить діюча процедура придбання землі, яку у Zeminvest, спираючись на власний досвід, вважають тривалою та дорогою. Наприклад, чинна редакція Земельного кодексу дає переважне право на купівлю наділу його орендаторам. Цим правом нерідко зловживають несумлінні фермери, які й самі не збираються купувати ділянку, і заважають це зробити іншим претендентам.

По-третє, потенційним покупцям потрібно дати доступ до кредитних грошей.

«Галузь потребує розробки окремої програми, в частині виведення такого продукту в окремий напрям щодо термінів, резервування, оцінки землі тощо, для придбання її безпосередньо землекористувачами, що дозволило б фактично замістити орендні відносини кредитними без посилення фінансового навантаження на фермера», — зазначає співзасновник Zeminvest Олександр Чорний.

Читайте також: Чи дійсно Україні необхідний зерновий коридор

Крім того, наразі залишаються обмеження щодо придбання не більше 100 га на одну фізичну особу. Також, щоб інвестувати в землю, потрібне офіційне підтвердження доходів, а розрахунок за такими угодами відбувається виключно безготівково.

Що чекає на ринок землі

Наступного року на ринок землі чекають дві радикальні зміни, які можуть суттєво підвищити вартість ділянок. Із 1 січня купувати с/г наділи зможуть і юридичні особи, також підвищиться максимальний обсяг землі, яку може придбати фізична/юридична особа — із нинішніх 100 га до 10 тис. га.

Розширення кола потенційних покупців має підвищити попит на землю, а відтак — і її вартість. Хоча далеко не всі у владі вважають, що такі новації на часі. У Верховній Раді вже зареєстровано законопроєкт, який передбачає набуття чинності згадуваних норм лише за два роки після скасування військового стану.

«Будь-які спроби відтермінування входження до ринку юридичних осіб є лише бажанням аграрного лобі продовжити хоч на якийсь період функціонування аграрної моделі економіки, в основі якої лежить недооцінена оренда. З погляду власника, якого все життя позбавляли права вільно розпоряджатися та користуватись правом власності на землю, будь-яке розширення доступу до ринку нових гравців є позитивним фактором, що впливає на ціну», — наголошує Олександр Чорний.

Є ще один ключовий аспект, який впливатиме на ціну земельних ділянок, — орендна плата за її використання. Як зазначає Ігор Мазепа, вартість землі походить від запланованої окупності від її оренди в межах 10−15 років. Інакше кажучи, середній розмір орендної плати в межах $100−120 за гектар формує його ціну — близько $1 500.

Перспективи зміни орендної плати через воєнні дії неоднозначні. Раніше плата за користування ділянками підвищувалась щорічно, однак, за словами Миколи Сольського, за підсумками цього року на це очікувати не варто. Причина — у комплексі проблем, із якими зіткаються фермери: труднощі з вивезенням продукції за кордон, подорожчання палива та добрив через зростання курсу валюти, техногенні ризики, на кшталт підриву дамби Каховської ГЕС, тощо.

Водночас, експерти ринку не мають сумнівів, що після перемоги можна очікувати на стрімке збільшення орендної плати. Як зазначає Ігор Мазепа, причина цього — покращення врожайності, яке залежить від впровадження нових технологій, підвищення ефективності добрив та обробки, вдосконалення сортів тощо.

Фактор, який може сприяти стрімкому зростанню ціни на землю у більш довгостроковій перспективі, — вступ України до ЄС, що, найімовірніше, призведе до виплати фермерських дотацій.

Саме ціни на землю у сусідніх країнах ЄС, зазвичай, використовуються, як орієнтир для прогнозування майбутньої ціни в Україні. Так, у Словаччині ціна 1 га становить в середньому 3,4 тис. євро (138 тис. грн), у Чехії — 4,4 тис. євро (179 тис. грн), а в Польщі — 10 тис. євро (407 тис. грн). Окрім суттєво вищої ціни у сусідів, можна орієнтуватись і на темпи подорожчання землі. Так, у Чехії її вартість за 12 років зросла приблизно у 3 рази.

За деякими оцінками, у 2024 році, після відкриття ринку для юросіб, вартість ділянок може зрости на 50−70% за рік. Консервативніші прогнози говорять про подорожчання землі вдвічі впродовж наступних 3−5 років.

Читайте також: Куди інвестувати військовим: 6 простих та дохідних інструментів

«Земля продовжує залишатися для фермера основною гарантією відновлення власних фінансових показників після закінчення війни, що змушує агропідприємства триматися за власний земельний банк, незважаючи на труднощі», — зазначають у Zeminvest. Зважаючи ж на її значення для відновлення повоєнної України, можна не сумніватись, що інтерес до неї залишатиметься.

Автор:

Журналіст Олексій Писарєв

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка