8 жовтня 2019, 7:00 Читать на русском

Повільно, але правильно. Скільки приносять інвестиції в нерухомість

Українці все частіше купують нерухомість не для себе, а з метою інвестицій. За інформацією девелоперів, частка таких операцій у різних житлових комплексах коливається в діапазоні від 15% до 50%.

«Минфин» выяснил, могут ли инвестиции в недвижимость соревноваться по показателю доходности с депозитами и ОВГЗ

За словами директора з маркетингу компанії DIM Group Броніслава Чумака, в нерухомість часто інвестують, щоб надалі здавати її в оренду. Таке вкладення виправдовує себе. Адже багато жителів столиці все ще не можуть собі дозволити купівлю власного житла і змушені його знімати.

Добре можуть заробити і ті інвестори, які не побояться ризикнути. «Багато людей побоюються вкладати гроші на початковій стадії будівництва через те, що на ринку часто спалахують скандали навколо незаконних або заморожених будівництв, — продовжує Броніслав Чумак. — Ті інвестори, хто не побоїться це зробити, можуть надалі з вигодою перепродати житло після завершення будівництва».

Читайте також: Ефект «Укрбуду»: що відбувається з великим забудовником і до чого готуватися покупцям квартир

Для певної частини громадян купівля нерухомості — один із способів легалізувати доходи. Як відзначає партнер компанії InCo home Роман Білик, сьогодні при купівлі нерухомості не потрібно показувати джерела доходу. Це призвело до того, що купівля житла стала найдешевшим способом легалізації коштів для фізосіб. Але після приєднання України до плану BEPS і наступної за цим зміни вітчизняного законодавства, правила зміняться. Вікно можливостей може закритися дуже скоро.

Виростити з котловану

Традиційна схема інвестування в нерухомість на первинному ринку — купівля житла на початковому етапі будівництва для продажу після здачі будинку в експлуатацію. Інвестор отримує дохід за рахунок різниці в ціні купівлі і продажу, оскільки ціна квадратного метра на етапі котловану набагато нижча, ніж в готовому будинку.

За дуже приблизними оцінками, за період будівництва (в середньому це 2-6 років) суму вкладень можна наростити на 25-60%.

«Якщо увійти до проекту на старті будівництва, то до моменту введення в експлуатацію ціна на об'єкт може зрости на 30-40%. Це забезпечить інвестору дохід до 15% річних. Звичайно, за умови, що це об'єкт надійного забудовника, з вдалими концепцією і місцем розташування», — говорить керуючий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегінець.

За інформацією голови наглядової ради ФК Z-Capital Дмитра Кравченка, в спальних районах Києва ціна первинної житлової нерухомості стартує від 18 тис. грн за кв м. Після введення в експлуатацію вона в середньому зростає на 33-38% — до 24-25 тис. за кв м. Мінус в тому, що будівництво житлового об'єкта в Києві може затягнутися на 4-6 років. В результаті річна дохідність знижується, а кошти надовго залишаються «замороженими». Тому з інвестиції, найчастіше, виходять раніше.

Правильний вибір

Дохід, який можуть принести інвестиції в нерухомість, багато в чому залежить від правильного вибору об'єкта. «Деякі проекти іменитих девелоперів дорожчають на різних стадіях будівельно-монтажних робіт, завдяки чому з'являється можливість заробити на перепродажі житла», — говорить керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.

Олег Перегінець наводить як приклад проект Taryan Group — 31-поверховий хмарочос Jack House. У момент старту продажів квадратний метр в цьому комплексі коштував $1500, а останні квартири продають за ціною від $2500 за квадратний метр. Тобто, зростання вартості квадратного метра склало 66%.

Наведемо інший приклад. У житловому комплексі А52 від DIM Group на старті продажів можна було придбати житло за ціною $1350 за кв. м. Сьогодні ціна стартує від $1800 за квадратний метр (+33%). А в ЖК Alter Ego, який будує компанія GEOS, вартість «квадрата» за період з початку будівництва підвищилася з $1160 до $1600 (+38%).

«У жовтні 2018 ми анонсували старт продажів ЖК «Новий Автограф». Тоді м2 в 1-кімнатних квартирах варіювався в межах $820-885. У вересні 2019 року ціна за кв. м в таких квартирах становить $1040-1100. Тобто у валюті мінімальний цінник зріс фактично на 27%. Тим не менш, через різницю в курсі, в гривні у даному конкретному випадку приріст склав трохи більше 10%», — наводить у приклад один з проектів своєї компанії Броніслав Чумак.

У ЖК «Телескоп», одному з об'єктів, в яких фінансовим партнером виступає компанія InCo home, на старті продажів квадратний метр в однокімнатній квартирі коштував 19,7 тис. гривень. На етапі готовності будинку ціна підвищилася до 25 тис. гривень за квадратний метр – тобто, на 27%.

У випадку з двокімнатними квартирами вартість зростала ще помітніше — на 35%: з 18,9 тис. гривень до 25,5 тис. гривень за квадратний метр. Враховуючи, що зміна ціни відбувалася протягом 1,5 років, річна дохідність склала 18% для однокімнатних і 23% для двокімнатних.

Наша порада: перед вибором об'єкта для інвестування, варто проаналізувати, як зростала ціна у вже завершених проектах будівельної компанії.

Читайте також: Рейтинг київських забудовників

Точки зростання

Варто звернути увагу і на інші фактори, які можуть вплинути на зростання вартості квадратного метра в новому проекті. Для потенційного покупця важлива наявність поблизу від житла рекреаційних, зелених зон, розвиненого транспорту, в т. ч. метро.

«Наприклад, ціни на нерухомість на Оболонській набережній зросли за останній рік в середньому на 10% і повернулися на рівень пікового 2008 року багато в чому завдяки будівництву парку «Наталка», — наводить приклад Роман Білик. Трапляється, що вартість житла в споруджуваних будинках зростає виключно за рахунок появи інформації про проектування в даному районі станції метро.

Начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов вважає найбільш привабливими для інвестування проекти формату «місто в місті». Такі комплекси цінуються за велику закриту територію і продуману інфраструктуру, яка включає в себе магазини, дитсадки, школи, медичні установи, спортклуби, паркінги, зони відпочинку тощо.

Читайте також:Акції забудовників у вересні  

Десь за містом

Тим, хто бажає вкладати гроші в нерухомість, але мають обмежений бюджет, можна шукати варіанти не тільки в столиці, але і за її межами. За словами Дмитра Кравченка, передмістя активно розвивається і нарощує свою інвестиційну привабливість. Вартість квартир в передмісті стартує від еквівалента $10 тис. Тому поріг для входження інвесторів буде помітно нижчим, ніж у столиці.

За інформацією керуючого партнера AVM Development Group Владислава Кононова, в передмісті 25-30% об'єктів нерухомості купується з інвестиційними цілями. „Ще рік тому понад 80% усіх вкладень в передмісті припадали на однокімнатні, 15% — на двокімнатні та трикімнатні квартири, а 5% — на земельні ділянки та котеджі. Зараз в однокімнатні квартири інвестують трохи більше 75% коштів, землю і заміські будинки — 12% і стільки ж – двокімнатні та трикімнатні квартири», — уточнює Кононов.

Дохідність інвестицій в приміську нерухомість, на думку Броніслава Чумака, буде нижчою, ніж у столичних проектів. «При виборі об'єкта в передмісті, крім надійності забудовника, варто оцінювати розвиненість діючої і потенціал майбутньої інфраструктури, а також віддаленість від столиці», — радить Чумак. Крім цього, слід звернути увагу на природне оточення, вид з вікон, близькість лісу або водойми. Адже найчастіше, в передмістя з мегаполісу переселяються заради того, щоб опинитися ближче до природи.

Читайте також: На підступах до столиці: рейтинг забудовників передмістя Києва

Ложка дьогтю

Інвестиції в нерухомість — справа куди більш клопітка, ніж розміщення вкладу в банку, а дохід непередбачуваний і не гарантований. За словами Романа Бєліка, інвестування в нерухомість ускладнює відсутність адекватних і надійних даних для розрахунків таких інвестпроектів, так як в Україні, на відміну від багатьох країн світу, немає навіть індексу цін, що публікується офіційним органом.

Костянтин Олійник попереджає, що в ненайвдаліших проектах вартість квадратного метра за період від котловану до здачі готового будівлі з урахуванням знижок і програм лояльності практично не змінюється. Тому інвестор може не тільки залишитися без заробітку, але навіть понести збитки за рахунок податкових відрахувань або поганої кон'юнктури ринку.

Також потенційним інвесторам не варто забувати про ризики призупинення проекту. Причин тому може бути безліч: недобросовісний або неплатоспроможний забудовник, проблеми з міською владою, конфлікти з місцевими мешканцями та активістами тощо. В такому випадку інвесторові загрожує тривале заморожування або втрата всієї або частини суми інвестицій.

«Менше ризиків при інвестуванні в реновацію і будівництво житла в колишній промзоні. У цьому випадку в рази менше ризик конфліктів, пов'язаних з екологічною тематикою», — каже Роман Білик. На його думку, сьогодні недобросовісні забудовники, які знищують екологію, а також псевдо-екологи, зупиняють будівництво під виглядом захисту навколишнього середовища, стали реальною проблемою для галузі.

Мрія рантьє

У порівнянні з купівлею житла на етапі котловану з метою подальшого перепродажу, бізнес на здачі квартир в оренду виглядає менш вигідним. Тим не менш, здача житла в оренду обіцяє стабільний і практично гарантований дохід.

За оцінкою Броніслава Чумака, інвестор, який організував орендний бізнес, в середньому може повернути вкладені гроші приблизно через 7-8 років.

«Для економ і комфорт класу інвестиції в орендний бізнес можуть окупитися за 10 років за умови придбання квартири на етапі котловану і від 12 років при купівлі на етапі введення в експлуатацію, — продовжує Олег Перегінець. — У бізнес і преміум сегменті є ризик збільшення термінів окупності, оскільки така нерухомість вимагає великих вкладень».

В якості прикладу співрозмовник «Мінфіну» наводить проект клубного будинку преміум класу The Garden, де окупність інвестицій в орендний бізнес оцінюється в 12 років з урахуванням періоду ремонтних робіт. Вартість квартири площею близько 150 квадратних метрів в цьому будинку з урахуванням ремонту становить $520 тис., а мінімальна ціна оренди — $4 тис. на місяць.

У свою чергу Дмитро Кравченко для купівлі дохідних квартир радить розглядати передмістя і центр Києва, так як розташоване там житло вдасться здати в будь-якому випадку. «Однокімнатна або двокімнатна квартира в передмісті обійдеться в середньому близько $30-40 тис. Її можна буде здавати за 10 тис. грн на місяць, що означає, що вкладення окупляться протягом близько 6 років. Аналогічна квартира в наближеній до центру частині Голосіївського району коштує $70 тис. грн, а здати її можна за 12 тис грн — період окупності складе 11,5 років», — наводить приклади Кравченко.

Зі свого боку забудовники прагнуть задовольнити попит на житло, що купується для здачі в оренду, і останнім часом почали розвивати новий формат житлової нерухомості. «У структурі пропозиції з'явилися апартаменти в так званих «дохідних будинках», — говорить Костянтин Олійник. — Там продаються квартири з повністю готовим ремонтом і можливістю залучення системної керуючої компанії, яка здає нерухомість в короткострокову або довгострокову оренду з обумовленою дохідністю, яка на практиці виявляється дещо вище ринкової».

«Зазвичай, інвестор може розраховувати в середньому на 12-15% річних. При виборі варто враховувати розвиненість інфраструктури, близькість до навчальних закладів, медичних закладів, місць проведення дозвілля, зелених зон, транспортних розв'язок, — розповідає Броніслав Чумак, — Компанія DIM Group при розробці концепцій своїх житлових комплексів ретельно вивчає локацію, розробляє проект внутрішньої інфраструктури, щоб комплекс був зручний і привабливий, як для майбутніх мешканців, так і для тих, хто інвестує в нерухомість з метою подальшої здачі в оренду або перепродажу».

В якості одного з перших успішних проектів у форматі дохідних будинків Олійник наводить у якості прикладу комплекс Smart House у Солом'янському районі. Також, за інформацією співрозмовника «Мінфіну», зараз квартири аналогічного формату продаються в комплексі Standart One біля станції метрополітену «Виставковий центр» та ще кілька проектів дохідних будинків знаходяться на стадії активної реалізації. Наприклад, в ЖК Smart House однокімнатна коштує близько $54 тис (близько 1,3 млн грн).

Гра варта свічок

Розглянуті приклади інвестицій в нерухомість показують, що тільки вкладення в найуспішніші житлові проекти на ринку сьогодні можуть принести інвестору дохідність, що перевищує показники депозитів і гривневих ОВДП. При цьому вкладення в квадратні метри — річ куди більш клопітка і високоризикова.

Варто також враховувати, що стратегія Нацбанку передбачає зниження рівня облікової ставки в найближчі кілька років у зв'язку з чим дохідність депозитів і ОВДП також буде поступово падати.

Якщо ситуація в економіці буде розвиватися без форс-мажорів, то за прогнозами НБУ в 2021 році рівень облікової ставки може знизитися з поточних 16,5% до 8%. В такому випадку зроблені сьогодні інвестиції в нерухомість, які в середньому за ринком приносять 15% річних, виглядають досить вигідними. Простіше кажучи, в перспективі двох-трьох років, а саме стільки становить цикл інвестицій в нерухомість з метою подальшого перепродажу, такі вкладення мають сенс.

Коментарі - 55

+
+226
Ярослав Карпенко
Ярослав Карпенко
8 жовтня 2019, 8:12
#
Минус таких инвечтиций, с их очень сложно выйти. Цена может и вырасти на 60%,но найти покупателя, что б купил, очень сложно.
+
0
0675613
0675613
21 жовтня 2019, 18:28
#
Если не жлобиться, то гешефт будет гуд
+
0
bonv
bonv
8 жовтня 2019, 9:41
#
Вартість грошей в Україні завжди була високою, особливо в гривні...
+
+73
seaman
seaman
8 жовтня 2019, 10:31
#
Отдать на котловане минимум лям, чтобы три года ждать и 10 лет окупать, ну то такэ… Для дурных/легких денег только, если прятать больше негде
+
+13
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 10:22
#
А какие есть варианты? 10 лет сидеть в гривневых депозитах/ОВГЗ с риском очередного падения, потому что глупый народ популистов выберет или еще что?
+
0
seaman
seaman
9 жовтня 2019, 13:43
#
Доллары?
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 жовтня 2019, 14:00
#
А что доллары не болеют инфляцией ?! за последние 10 лет почти 20% потеряли.
+
0
seaman
seaman
9 жовтня 2019, 14:45
#
Где то взгрустнули владельцы квартир и гривен с 2008 года))
+
0
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 15:17
#
Я просто настолько глупый вариант даже не рассматривал... 
10 лет сидеть на банке с долларами в надежде что в очередной раз за этот период что-то случится в Украине и гривна снова подешевеет? Какова вероятность этого события и на сколько ориентировочно в % гривна просядет? Дам сразу еще одну подсказку - доход от аренды никто не мешает в валюту переводить или сразу в валюте получать...
+
+17
Andrey M
Andrey M
9 жовтня 2019, 15:15
#
Навіть в ОВГЗ в валюті під 5% ви за 10 років отримаєте 50% доходу.
А при купівлі нерухомості, крім ризиків попасти на недобудову, ви можете втратити в ціні самого об"єкту в валютному еквіваленті. згадайте вартість 1 кімнатної в 2008 і нині — 80-100 тис у.е. проти 30-35 тис. у.е.

Навіть в ГРН вигідніше було б розмістити на депозити під 15%:
З капіталізацією за 11 років, депозит на 1 млн грн під смішних 15% становитиме 4 644 тис грн (а ставки тоді були навіть більше 20%, це лише нині вони за останні 2-3 роки просіли).
По житлу, купленому за 1 млн грн (на тот момент курс 5) це було б 2 квартири вартістю 100 тис у.е. кожна. Нині їх ціна десь на рівні не більше 50 тис у.е. В грн це складе 2.5 млн грн.
То що вигідніше?! Це я навіть рахував що житло ви купували ще при курсі 5, а не 8 в кінці року!

А давайте порахуємо депозит з капіталізацією в грн під 18% (середня ринкова ставка річних депозитів за останнє десятиліття) — з 1 млн грн за 11 років стало 6176 тис грн! А скільки б коштували сьогодні Ваші 2 квартири вартістю по 100 тис у.е. на літо 2008 року? Десь 100 тис у.е., що складало б лише 2.5 млн грн.

Тобто, навіть при девальвації в 5 разів за 11 років, розміщення на депозити з послідуючою капіталізацією значно вигідніше ніж інвестування в нерухомість!!!
+
0
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 16:06
#
Держать деньги в банке это уже риск - даже в Ощад больше 200к ложить неохота. Понятно что у недвижимости под аренду доходность ниже, но и рисков меньше.
А если речь не только об аренде, а и о инвестировании в строительство с риском недостроя, то тут и доходность совершенно другая - в хороших объектах можно до 40% в долларе за 1 год получить. И сравните эту цифру со всеми видами вложений.
+
0
mega5
mega5
9 жовтня 2019, 17:23
#
Моя бабушка тоже так считала. Лучше бы частный дом на Нивках или Печерске в 80-х годах купила.
+
+12
Andrey M
Andrey M
10 жовтня 2019, 9:38
#
Що ж ви лише 80-рік згадали? Може потрібно було ще 1941 згадати, коли під час війни житло було знищено а за кошти хоч якісь харчі купити можна було?
+
+15
bonv
bonv
8 жовтня 2019, 10:39
#
Турбулентність ринків і висока невизначеність тільки підвищують таку необхідність. Рекомендуємо розкласти активи за різними напрямками: 45% гривня, 30% валюта, 20% золото, 5% криптовалюта. Потенціал зберігає Bitcoin, Riple і ще кілька криптовалют.
+
+96
bonv
bonv
8 жовтня 2019, 11:34
#
21 июля прошел очередной розыгрыш всеукраинской лотереи «Выборы». 450 счастливых победителей получат новые прекрасные благоустроенные квартиры в Киеве и многомиллионные денежные призы! Правда, деньги они будут получать частями, ежемесячно  в течении пяти лет, для чего им иногда надо будет просто приходить и отмечаться по адресу Киев,  ул Грушевского., 5. А больше ничего им делать и не надо, согласитесь, это же здорово! Поздравляем победителей!:)))...
+
0
skylake3
skylake3
8 жовтня 2019, 22:30
#
Вполне заслужено, ведь они для этого много работали и не только ртом)
+
+68
AleksandrBank
AleksandrBank
8 жовтня 2019, 11:50
#
Ох и сказочники.

««Если войти в проект на старте строительства, то к моменту ввода в эксплуатацию цена на объект может вырасти на 30-40%. Это обеспечит инвестору доход до 15% годовых. » - ждать 5 лет чтобы получить 30-40%? Это 6-8% в год если звезды сойдутся.

Риски: дом могут не достроить (Ситуация даже с УкрБуд тому пример), цены могут упасть на рынке, они сейчас не как в 2014-2015; не все квартиры дорожают, есть те что по той же цене в Дол.США и продадите. 


««Например, цены на недвижимость на Оболонской набережной выросли за последний год в среднем на 10% и вернулись на уровень пикового 2008 года во многом благодаря строительству парку «Наталка»» - это не правда, посмотрите на квартиры вечером в ЖК Парус, там 70% окон не светят вечером, ори как стоят с 2008 так и далее продаются. То же самое ЖК Парк Стоун рядом, квартиры дешевле в 2 раза, но также на продажу полно квартир, в т.ч. застройщик еще до сих пор продает, при том что дом введен 4+ года назад, последняя очередь 2 года назад и до сих пор продает.

Сейчас мало кто вкладывает в квартиры стоимостью 500 тыс.дол как ЖК Гарден, и продать потом такое сложно. Есть конечно ЖК на Печерске, где вложить можно и сделать ремонт и продать. Но вот только Аренда - это не вариант, Вы их за 10 лет не отобьете! Вы должны понимать что у нас не все 12 мес будет кто-то арендовать, а может или 9 или 6 или вообще 3 мес. и будете искать людей на сьем.
+
+49
vladymyrkiev
vladymyrkiev
8 жовтня 2019, 12:22
#
Чем меньше цкна, тем меньше простой на самом деле. И по рентабельности дачи в аренду - самые выгодное это бюджетка. А снимать выгодно элитку.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 жовтня 2019, 12:25
#
На сколько я понял у застройщика паркстоуна остался неликвид в последних секциях где окна во двор (всегда без солнца) или же на развязку у моста. И небось нижние этажи. А вот видовых квартир на Днепр у застройщика там нет.

С автором статьи согласен. Цен на новостройки какие были в 2016-2017 году сейчас в упор не вижу. То что раньше люди купили на котловане по 700-800 у.е. сейчас продают по 1000-1200у.е. в готовых домах или же по 1300-1700у.е. с ремонтами. Вот и думайТЕ)
хотите без риска и прямо сейчас = дорого, хотите подешевле = получайте ожидание и риски. Можно конечно подождать очередного мирового кризиса - но я склоняюсь что он не будет V-образный как в 2008 году.
+
+13
mega5
mega5
9 жовтня 2019, 17:28
#
Дно на рынке первички было в 2016 году весной, мы по 12-13-14 тысяч грн. за метр покупали отличные объекты на котловане, некоторые варианты в два раза дороже удалось реализовать спустя 1,5 года.
+
0
0675613
0675613
21 жовтня 2019, 18:39
#
Дно було в июле 2015, аркада дом 8 єврика 32 кв м за 17500 уе,  а сейчас оно готовое 36000 уе нетто. В 2016 варшавский и еврика уже подорожали.
+
0
Andrey M
Andrey M
21 жовтня 2019, 20:19
#
Не порівнюйте вартість та ризики на етапі котловану та зданого в експлуатацію. Особливо на фоні нинішніх проблем Аркади та Укрбуду. З таким успіхом ще почніть розповідати про вигоди МММ для тих хто вспів заробити, забувши про тих хто прогорів
+
+22
Yris
Yris
8 жовтня 2019, 12:55
#
Да, риски недостроев никто не отменял даже, если на этапе котлована все кажется радужным. (ЖК Патриотка на озерах, как пример: было разрешение на стройку и нету, потому что Экопарк. У Патриотки, Эврики дела не лучше, потому что деньги кончились).
Инвесторы с теми договорами, что сейчас подписывают, никак не защищены. Это факт.

Про аренду тоже правильно подмечено. Многие платежеспособные уезжают за бугор, даже те, кто вчера не планировал,  - простои обеспечены.
+
0
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 10:30
#
Патриотика на озерах изначально не обладала всеми разрешения и была незаконной - это и ежу понятно было. А Аркада обладала ярко выраженными признакми пирамиды уже года 2 как минимум - просто надо рынок изучать, а не рекламу.
+
0
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 10:28
#
Так надо выбрать объект в котором за 1 год цена на 30% вырастет, а такие есть.
Про возвращение цен на уровень 2008 года бред конечно лютый - видимо журналист неправильно понял и написал.
Ну и про аренду - при хорошем вложении вполне за 7-8 лет отбивается по детальным расчетам.
Главное хорошо разбираться в рынке, а не вкладывать в то, куда стадо ломится.
+
+135
Рапрапр Прапр
Рапрапр Прапр
8 жовтня 2019, 12:12
#
Сдать за 4 штуки баксов? Это фантастика, сынок.
+
+140
Andrii Balcerovich
Andrii Balcerovich
8 жовтня 2019, 12:42
#
Останнім часом спостерігається велика кількість інформації, щодо інвестування у нерухомість і «все буде тільки дорожчати». Ця стаття схоже теж з цього пула. Але ж іпотека не відкрита, рівень доходів пересічного не дозволяє створювати ажіотаж. Мабуть, ціни вже на максимумі чи близько. Варто очікувати скорої кризи і обвалу ринка.
+
+44
bonv
bonv
8 жовтня 2019, 12:47
#
І краще бути в кеші щоб оперативно реагувати на цікаві пропозиції..
+
+15
Gabonec
Gabonec
8 жовтня 2019, 13:07
#
А еще лучше ждать пока будет паника или еще чего похуже.
Покупай - когда на улице льется кровь - девиз капиталистов.
Как пример, действия смарт мани на Украине в феврале 2014.
+
+14
beb
beb
8 жовтня 2019, 18:59
#
Довго чекати? Особливо «на Украине»?
+
0
Gabonec
Gabonec
9 жовтня 2019, 15:18
#
Так уже прошли этот этап. Дальше больше. Смарт мани ждут еще возможности. И такая возможность будет. И да, НА Украине. Предлог В предполагает только значение объекта для внутреннего потребления. Если брать более широко, то мы субъект и приемлемое название для внешнего мира — НА Украине. Рынок земли — это для затравки.
+
+45
Lamo
Lamo
9 жовтня 2019, 16:01
#
Вы там на россии свой родной язык подучите - когда «в», а когда «на», т.к. приведенное обоснование никакого отношения к правил российского языка не имеет и звучит оно для данных предлогов совсем по-другому.
+
+15
Gabonec
Gabonec
10 жовтня 2019, 12:43
#
Любезный, давайте вместе тут решать на нашей родной Нэньке что да как и не путать тут РФ. А для предлогов В или НА обратитесь к словарю Ожегова или другой ЗНАЧИМОЙ литературе, а не полагаться на фарионщину. Хорошо?
+
+14
Andrey M
Andrey M
10 жовтня 2019, 13:27
#
«на» приміняється коли вказується територія або частина території (на морі, на острові Балі, тощо), коли ж мова йде про державне утворення, материк, тощо, то приміняється «в».

Щодо України в угро-фінськом наречії з запозиченими словами з праукраїнської мови — давньоруської (Русь це не росія, як би повія Катерина2 не хотіла вкрасти цю історичну назву), що нині називається російською мовою, існує виключення з правил. І пояснюється воно дуже просто та логічно — Московія ніколи не погоджувалася на те, що Україна це державне формування і завжди бачила її складовою своєї недоімперії.

Світоприйняття та відношенні до України чітко відслідковується в тому який прийменник людина вживає по відношенню до України.
Тому можна сказати — москаля видно здаля:)
+
0
Gabonec
Gabonec
11 жовтня 2019, 9:18
#
Ну раз вы перешли на оскорбления, то позвольте и мне, шановний внести щось на кшталт того. До речi, всi родичi укрiньцi, як i я. Впевнений, що маю гандикап у володiннi рiдною мовою перед вами, шановний «рагуль». А тепер моя вiдповiдь. С административно-географическими наименованиями употребляется предлог «в» - в Сибири, в Белоруссии и т.д. Сочетание НА УКРАИНЕ возникло под влиянием украинского языка (на Полтащине, на Черниговщине) и поддерживается выражением на окраине.
+
+23
Andrey M
Andrey M
11 жовтня 2019, 15:13
#
Прикладом «на Полтавщине, на Черниговщине» ви якраз підтвердили моє роз«яснення. Бо саме шовіністична московія не бачила і не бачить Україну як незалежну державу, тому по відношенні до України використовує прийменник „на“, аналогічно як до територіальних структур типу Полтавщини чи Чернігівщині.
+
0
Влад Котенко
Влад Котенко
8 жовтня 2019, 16:32
#
В очередном кризисе у кого бабки, тот и заработает. Недвига неликвид
+
+30
bonv
bonv
8 жовтня 2019, 16:35
#
Кеш рулить.
+
+24
skylake3
skylake3
8 жовтня 2019, 22:41
#
На рынке недвижимости надулся новый пузырь, причём глобальный, от США до Тайваня. Ещё момент, раз уж и правда экономика Украины крепчает, динамика положительная, гривна стабильная, то стоит ждать в ближайшем будущем дешевой ипотеки, а раз так, то рынок аренды сдуется, будет выгоднее платить процент банку по ипотеке, чем за аренду. Если ещё с застройщиков уберут левых паразитов, то цена квадратных метров ещё больше снизится. Прогноз на пять лет: больше ипотеки, меньше арендодателей, дешевле квартиры. пс А ещё не забываем, что украинцев с каждым годом всё меньше и меньше.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 жовтня 2019, 12:15
#
Больше ипотеки -> больше спроса -> так куда цена пойдет при том же предложении застройщиков ?
+
0
skylake3
skylake3
9 жовтня 2019, 12:49
#
Больше ипотеки - больше продаж квартир тех инвесторов, которые не нашли, кому сдавать свои квартиры.
Меньше коррупции - дешевле строительство и, скорее всего, объемы строительства возрастут.
Вывод: будет дешеветь недвижимость.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 жовтня 2019, 13:29
#
В период 2006-2008 годов за счет низкой валютной ипотеки как раз цены и выросли, из-за того что спрос увеличился. По поводу коррупции - все знают что она есть, но оценить ее объем и удельное влияние на цену никто не может. Так абстрактными понятиями все апеллируют. Ваши аргументы для вывода что будет дешеветь слабоватые. Ну что ж - через пару лет увидим.
+
+13
mega5
mega5
9 жовтня 2019, 17:31
#
Сейчас как горячие пирожки, всё нормальное разлетается в первые дни продаж. Даже страшно подумать, как взлетит рынок, если ипотека снизится до 12-13% в гривне.
+
+105
Влад Котенко
Влад Котенко
8 жовтня 2019, 12:56
#
Расскажите инвесторам Аркады и УкрБуда как выгодно покупать новострои у «проверенных» застройщиков.
Сегодня он «проверенный», а завтра все. Это Украина.
В 2008 покупаешь двушку за 150к, в 2014 она стоит 80к, а в 2017 40к. Цены взяты отсюда: http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Сплошная выгода
+
+14
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 жовтня 2019, 12:59
#
А чего 2003 год не указали ? или жизнь началась с 2008 в Украине ?
+
+52
Влад Котенко
Влад Котенко
8 жовтня 2019, 13:02
#
Так может мне с 91 тогда указывать?
сайт указан — там цены с 2006. У вас есть статистика за все годы независимости — кидайте, посмотрим.

Указал такой период потому, что он показательный. Вон сверху клоуны предлагают в биткоин еще вкладываться, там тоже есть разные графики изменения цены. Но мы же здесь взрослые люди и играть в лотереи и пирамиды не собираемся, правда?
+
+14
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 жовтня 2019, 13:30
#
Встречный вопрос - иностранцы в ОВГЗ это лотерея или пирамида ?!

кто вложился в недвижимость до 2007 и успел выйти в 2008 году получил хороший профит.
кто вложился в биткоин до 2016 и успел выйти (или даже не вышел ещё) все равно в хорошем профите если выйдет сейчас.

мое мнение - те цены на недвижимость что есть сейчас подкреплены текущим состоянием экономики страны. при небольшом росте экономики я бы не ставил на то что цены на квартиры могут сильно просесть.

Предлагаю как взрослые люди фиксировать прибыль когда выходим из актива - колебания цен были всегда и будут всегда - хотим мы этого или нет. А судить по комментаторам которые не могут продать свой неликвид (который купили в 2008 на пике цен) и теперь пишут что покупатели не хотят покупать значит рынок в стагнации - глупо.
+
+39
Влад Котенко
Влад Котенко
8 жовтня 2019, 16:30
#
иностранцы в ОВГЗ это лотерея
Лотерея. Большая часть «иностранцев» это украинские олигархи, которые покупают ОВГЗ через офшоры.

кто вложился в и успел выйти
Да, именно это и показывает «пирамиды» - кто вложился в МММ, ММСИС и прочую бурду и успел выйти - в профите. Все снизу попали на деньги. 

при небольшом росте экономики я бы не ставил на то что цены на квартиры могут сильно просесть.
Так никто и не спорит. Если «все будет хорошо», то и гривневые депозиты и ОВГЗ принесут неплохую прибыль. Самое главное это «если». Потому, что кроме мировой ситуации (американской рецессии, которую ждут уже 2 года и она вот-вот должна придти, европейский негативных ставок по ипотеке и прочего) у нас в стране все крайне не стабильно. И если случится очередной местный коллапс, то цена на недвигу в баксе опять упадет. Я думаю, что примерно на 20-30% и купить ее желающих+имеющих возможность будет совсем не много.
+
0
Andrey M
Andrey M
9 жовтня 2019, 15:23
#
Yura Degtyar, спеціально для вас повторю:

А давайте порахуємо депозит з капіталізацією в грн під 18% (середня ринкова ставка річних депозитів за останнє десятиліття. Хоча я тоді й під 25% і під 28% розміщував і не попадав жодного разу на фонд) — з 1 млн грн за 11 років стало 6176 тис грн! А скільки б коштували сьогодні Ваші 2 квартири вартістю по 100 тис у.е. на літо 2008 року? Десь 100 тис у.е., що складало б лише 2.5 млн грн.

Тобто, навіть при девальвації в 5 разів за 11 років, розміщення на депозити з послідуючою капіталізацією значно вигідніше ніж інвестування в нерухомість!!!

Хочете з 2003 року, ок, ловіть:
З капіталізацією під вищенаведену ставку 18% річних це буде 16.7 млн грн.
Яка квартира вартістю 1 млн грн в 2003 році сьогодні коштує 16.7 млн грн?:) ) )

А уявіть якщо по вашій логіці завжди вгадувати піки цін та вчасно входити та виходити з певного активу чи валюти? Наприклад, розміщувався в грн, в 2008 та 2013 перед зростанням на мінімумі вартості у.е. 5 та 8 відповідно конверувався в доллари, і на піку ціни назад в ГРН з подальшим розміщенням на депозит в ГРН? Да ніякі ваші самі вивірені дії не порівняються з профітом на депозитах при правильній конвертації!
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 жовтня 2019, 17:46
#
Во первых в статье речь идет про инвестиции в недвижимость под аренду или для перепродажи, а не про покупку для жизни где комуналка и ремонты постоянные есть.

во вторых поздравляю вас если имеете 7 млн грн на депозите. но мне кажется это ваши мечталки, т.к. вы не написали про налог на депозиты с 14 года ( и теперь уже 18% и не пахнет).
+
0
Andrey M
Andrey M
10 жовтня 2019, 9:49
#
Буквально вчора зустрічався з одним із керівників спілки ріелторів, в яку входить більше 2500 ріелторів.
Крім робочих питань задав декілька особистих (зараз сам в лайт режимі розглядаю варіант купівлі нерухомості в районі Лукьянівки). 
Якщо коротко, то його поради були наступні:
- ціни ще будуть падати на житло в валютному еквіваленті не менше 15% за рік;
- ринок перегрітий та пропозиція перевищує попит в 3-5 разів (в залежгності від типу нерухомості та регіонів);
- посилай ріелторів які просять 3-5% за свої послуги. З кожним днем все більше ринку переходить на комісію від продавця по вищевказаним причинам. Ще нормальний варіант коли послуга ріелторської компанії має фіксовану ціну, яка не перевищує 1% від вартості нерухомості.
- ти ж фінансист, не спіши купувати нерухомість, почекай ще пів-року чи рік.
+
+7
Yura Degtyar
Yura Degtyar
10 жовтня 2019, 16:16
#
Топишь за депозит - но сам рассматриваешь покупку недвижимости )))))))
+
0
preyvanamor
preyvanamor
8 жовтня 2019, 21:11
#
Заліковий графік! скластись в ТРИ рази від вершини - це сильно!
+
0
Danconia
Danconia
8 жовтня 2019, 13:42
#
Индикатор о том что «берут не для себя а для инвестиций» говорит об избытке недвиги хотя тут конечно есть поправка на неравномерное распределение у какого-нибудь антикоррупционера  не то что квартир домов многоквартирных несколько..

На западе все свелось к доходным домам, есть управляющие компании владеющие по 100-200 тыс многоквартирных домов, кто владеет компаниями мутно скрыто не то ПФ не то частные лица, но факт - есть бизнесы у которых в активах недвиги на миллиарды долларов, это то что называется богатый класс рантье.. 

Рано или поздно наши ярые антикоррупционеры тоже перейдут в класс рантье
+
+44
Камал Петров
Камал Петров
8 жовтня 2019, 15:51
#
Многие вкладываются в коммерческую недвижимость. Плюсов намного больше чем  сдача аренду жилой недвижимости.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися
 
Реклама