Пік падіння цін на нерухомість буде ближче до осені, в середньому на 10-20%

Чи варто зараз вкладати в зарубіжну нерухомість і на яку дохідність може розраховувати інвестор, в інтерв'ю «Мінфіну» розповів інвестиційний консультант з Фінляндії, що спеціалізується на дохідних об'єктах, Ерік Розенфельд.

– Як нинішня криза позначилася на ринку нерухомості?

– Основна кількість угод на європейському і американському ринках нерухомості укладаються за рахунок іпотеки. І перші сигнали кризи виходять з банків, які орієнтуються на кількість поданих заявок на отримання кредитів.

У Фінляндії, наприклад, вже зараз на 50% скоротилася кількість іпотечних заявок. Аналогічне просідання фіксується і в інших європейських країнах. При тому, що європейський Центробанк пропонує кредити під від'ємну ставку, а ставка за іпотекою в тій же Фінляндії становить 0,67-0,68%.

Ніхто не думає, що ситуація буде тривати вічно. Але, зважаючи на її унікальність – з такого роду кризою людство ще не стикалося, – сказати час, коли вона закінчиться, неможливо.

Читайте також: Іпотека під час карантину: чи є шанс знизити ставки до 10% річних — банкіри

– Це означає, що ціни на нерухомість ще не намацали дно?

– Припускаю, що ціни на нерухомість будуть знижуватися і далі. Найскладніше прийдеться курортній нерухомості, оскільки сезон втрачено. Курорти Іспанії, Туреччини, Греції, Італії доходи не генерують і агентства нерухомості простоюють. Швидше за все, вони будуть позбуватися будинків, квартир, апартаментів. Відповідно ціни підуть донизу.

Піку падіння варто очікувати ближче до осені. Але на обвал вартості в два-три рази я б не розраховував. В середньому 10-20%. Але це лише прогноз, все залежить від багатьох факторів.

Читайте також: Михайло Кухар: У червні-липні нерухомість можна буде купити з дисконтом 25%

– Традиційно експерти радять вкладатися в активи, що дешевшають. Чи варто зараз інвестувати в нерухомість?

– Коли купувати нерухомість – зараз або пізніше – залежить від мети покупки.
Якщо мета купівлі — перепродаж, цікаві варіанти можна починати шукати вже зараз. Ситуація провокує позбуватися нерухомості багатьох, особливо тих, хто втратив орендарів або закрив бізнес.

Вони будуть скидати нерухомість і будуть більш гнучкими у питаннях зниження ціни. Восени ж, коли ціни досягнуть дна, продавці швидше вирішать потерпіти, почекати ще трохи і тоді продати дорожче.

Якщо ж мета – покупка для подальшої здачі в оренду, краще дочекатися відновлення ринку і тоді вже купувати.

– А як щодо реалізації мрії – будиночок біля моря?

– Взагалі ті, хто накупив курортної нерухомості з розрахунком, що вона стане їхньою другою домівкою, зараз опинилися в безвихідній ситуації. Вони просто фізично не мають можливості туди дістатися.

Тому я закликаю більш критично ставитися до питання купівлі нерухомості за кордоном для себе. За великим рахунком, це не інвестиція, це великі витрати.

– Як вплине локдаун на зміни настрою споживача в плані придбання нерухомості за кордоном?

– Карантин стане свого роду стоп-фактором для купівлі нерухомості за кордоном. Якщо відверто, я цьому радий. Купувати нерухомість за кордоном для себе можна в тому випадку, якщо ви залізобетонно впевнені, що хочете в цій країні жити багато років.

Ситуація з карантином багатьох позбавить від необдуманих і не потрібних на перспективу витрат.

Читайте також: Які квартири будуть купувати після кризи

– Давайте повернемося до питання купівлі нерухомості з метою заробітку. Що порадите купувати і де?

– Не має принципового значення, куди інвестувати, будь-то Німеччина, Угорщина, Польща, Таїланд, Італія чи США. Скрізь є хороші для інвесторів пропозиції, якщо ми говоримо про політично стабільну країну з високим ступенем захисту інвесторів, незалежною судовою системою і так далі.

Якщо говорити про проекти, пов'язані з дохідністю, то найкращі варіанти в Азії, а не в Європі. Саме Південно-Східна Азія пропонує набагато більше варіантів за дохідністю, ніж Європа.

– Чи варто враховувати при купівлі загальний економічний фон у країні?

– Якщо брати за мірою економічних втрат, то, скажімо, Італія постраждала більше, ніж Іспанія, а Греція менше, ніж Туреччина. Але це не означає, що купувати нерухомість краще тільки в менш постраждалих країнах. Має значення, хто швидше зможе відновитися після кризи.

Якщо розглядати з цієї сторони, то серед найбільш перспективних я б виділив Португалію, Німеччину, Австрію, Таїланд, Угорщину, Польщу. Також немає сумнівів, що швидко вибереться з кризи Америка. Цього гіганта ніщо не зруйнує.

– Яку інвестиційну пораду ви б дали вашому клієнтові, який бажає вкласти в нерухомість великі суми?

– Перше, ні в якому разі не інвестувати в один проект. Тому що сьогоднішня ситуація говорить, що немає нічого стабільного. Диверсифікація – це слово дня, і вона буде нас направляти ще багато років.

Друге, я би брав проекти, які генерують постійний дохід. Не варто розраховувати на перепродаж і гарну статистику про постійне зростання цін на нерухомість, що нібито гарантує високий прибуток при перепродажі. Насправді, коли ви купуєте нерухомість, все, що відомо напевно, це скільки ви витратите. Далі просто ворожіння.

Наприклад, ви берете до уваги, що в Німеччині статистично вартість нерухомості зростає, скажімо, на 3% на рік. Відповідно, якщо через 10 років її перепродати, то, скажімо, з €500 тис. заробіток складе €150 тис. Цифри, безумовно, гарні. Але що буде через 10 років, якою мірою зростуть ціни взагалі, а головне, на ваш об'єкт – абсолютно непередбачувано.

На ціну нерухомості та її інвестиційну привабливість впливає безліч факторів: від загальних, таких як співвідношення попиту і пропозиції, іпотечні ставки і так далі, до локальних – будівництво станції метро або відкриття соціального будинку для алкоголіків і наркоманів по сусідству.

Читайте також: Гайд для інвестора. Як отримати громадянство іншої країни

– Який вид вкладень переважає зараз – безпосередня купівля або часткові інвестиції?

– Всюди є плюси і мінуси. Плюси часткового інвестування полягають у тому, що це, по-перше, маленький поріг входу. У нас мінімальна сума інвестування – € 3 тис. По-друге, дає можливість диверсифікувати навіть невеликі бюджети в €10-15 тис. І по-третє, дозволяє на довгий період часу планувати певний дохід. Звичайно, він залежить від тієї суми, яку ви інвестували.

Мінус в тому, що цей вид інвестування не передбачає права власності. Мова про спільне володіння або купівлю облігацій компанії, яка володіє нерухомістю. Це може відлякати тих інвесторів, для яких тільки повне володіння означає правильне вкладення грошей.

Обирай найдохідніший інструмент інвестування в каталозі від «Мінфіну»

– Скільки можна заробити на мінімальній сумі інвестицій, ставши пайовиком?

– Якщо брати мінімальний вхід € 3 тис., багато не заробиш. Для цієї суми дохідність може скласти 6% річних. Це дуже хороший відсоток, якщо порівняти з дохідністю від довгострокової оренди в Європі, яка становить приблизно 3-5%.

Порахуємо, скільки дасть 6% від € 3 тис. Це € 180 на рік, €45 в квартал, або € 15 на місяць. Очевидно, що ця сума мало кого врятує, але і € 3 тис. не вирішать всіх проблем. У будь-якому випадку, для збереження грошей – це цілком прийнятний варіант.

Сьогодні, коли інвестиції в зарубіжну нерухомість завмерли і людей більше хвилює їх фінансове майбутнє, ми пропонуємо накопичувальні програми, що дозволяють при невеликих щомісячних внесках почати створювати «подушку безпеки» на майбутнє. Такими програмами користуються ті, хто розуміють, що в майбутньому доведеться розраховувати тільки на себе. Я сам інвестую в такі програми.

– На яку дохідність може розраховувати інвестор, купуючи нерухомість за кордоном?

– Якщо людина купує нерухомість за кордоном, втім, як і у себе вдома, у нього є декілька варіантів отримання доходів. Один з найбільш стандартних – це довгострокова оренда.

Розглянемо, як приклад, популярну для покупців бюджетної нерухомості іспанську Торрев'єху. Візьмемо середню 2-кімнатну квартиру близько 50 кв. м за € 65 тис.

З урахуванням податку на покупку в Іспанії (10%) і супутніх витрат на нотаріуса, оформлення, до цієї ціни додасться ще €9 тис. Зі старту загальні витрати зросли до €74 тис.

Якщо пощастить, такий об'єкт можна здати в довгострокову оренду за €500 на місяць. Виходить, у рік від оренди ми згенеруємо €6 тис. «брудного» доходу. З нього ми віднімаємо: €500 на комісію агентства нерухомості, €20 на місяць або €240 на рік на комунальні платежі, €200 на щорічний податок на квартиру. Таким чином, щорічні витрати складуть €940.

У результаті прибуток складе €6000 – €940 = €5 060, або 6,84% річних. Класний відсоток для нерухомості, але ми не врахували витрати на купівлю меблів, можливий ремонт тощо. А ще 24% – податок на прибуток для нерезидентів. У результаті чистий прибуток на рік в нашому дуже оптимістичному випадку становить €3 846, або 5,2% річних.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: що потрібно знати, щоб заробити до 80%

– Нерухомість під час фінансового шторму нерідко стає проблемним активом. А чи є ніші, які дозволяють на ній заробляти і в скрутні часи?

– Абсолютно очевидно, що ми рухаємося в бік проектно-залежної економіки. Візьмемо коворкінги. Вони виникли тому, що у безлічі людей потреба в офісі виникає час від часу.

З тієї ж причини з'явилися центри зі самостійного зберігання товарів. Цей тренд буде розвиватися. Тому тут безліч варіантів інвестування.

–… І один з них – вкладення в сховища інформації? Розкажіть про це.

– Злетіла потреба онлайн послуг — від замовлення їжі до Zoom. Вся ця інформація повинна десь зберігатися. Величезні комп'ютери з великою пам'яттю, куди завантажуються всі дані, повинні десь фізично знаходитися. У спеціально обладнаному приміщенні, а це і є нерухомість. Тому data-центри сьогодні просто чудова тематика. На їх створення і розвиток потрібні гроші. І вхід інвесторів, звичайно, тут вітається.

Є різні варіанти входу – і через акції, і через облігації. Тож можна заробляти як за рахунок дивідендів, так і на зростанні вартості акцій.

Інвестувати в data-центри можна через інвестиційні трасти REIT, і поріг входу там може стартувати навіть від €300.

Вважаю цей напрямок дуже перспективним. Які тут можуть бути ризики? Я їх не бачу, бо data-центри — зростаюча сфера. Особливо цікаві вони в плані довгострокових інвестицій. Якщо зараз їх дохідність не дуже висока – 2-3%, то через п'ять років вона може злетіти.

Розмовляла Ірина Рибніцька