Що вигідніше: здавати житло у Києві чи продати та вкласти кошти в апартаменти за кордоном

«Мінфін» попросив експертів прорахувати, що вигідніше — здавати наявну квартиру, скажімо, в тому ж Києві, або продати її, та придбати на виручені кошти апартаменти під здачу за кордоном. І, якщо так, то ринки яких країн дозволяють зараз розраховувати на найвищу дохідність.

Які квартири вигідніше здавати та легко продати у Києві

До війни інвестувати в житло під його подальшу здачу в оренду було дуже вигідно. Особливо гарні заробітки давали квартири у Києві — можна було вийти на 10−12% річних. Орендні ставки щорічно зростали, як і вартість житла, що дозволяло не лише отримувати гроші «в моменті», а й капіталізувати об'єкти.

Свого часу це спровокувало справжній інвестиційний бум на столичному ринку нерухомості. Деякі громадяни купували відразу по декілька квартир, з'явився прошарок рантьє, які мали хороші доходи від оренди.

З початком війни «житлова піраміда» посипалася. Орендарів різко поменшало, а ставки пішли донизу. Багато квартир стояли порожніми місяцями, що вимагало від власників постійних вкладень, зокрема, в оплату комуналки.

Надалі сегмент оренди у Києві трохи стабілізувався. Але ставки, як і раніше, залишаються порівняно низькими, а вибір житла, що здається в оренду, в столиці просто величезний. Власники та рієлтори робили вже декілька спроб «розгойдати ринок» і досягти підвищення цінників. Але, якщо ставки й зростали, то ненадовго — за підвищенням завжди був відкат.

Тому перед багатьма власниками житла все ще постає питання — що робити з «зайвими» квартирами: продовжувати їх здавати, чи продати та вкластися у закордонні об'єкти?

Київський рієлтор Ірина Луханіна підрахувала, чи вигідно зараз здавати житло у столиці.

«Візьмемо середньостатистичну двокімнатну квартиру на Троєщині, яка зараз коштує близько $40 тис. Здати її можна в середньому за $250. Тобто, за рік господар отримає $3 тис. За нинішніх орендних ставок окупність такої квартири складе приблизно 13 років, а дохідність — менше 10% річних. Це помітно нижче, ніж до війни, і прямо скажемо, не дуже вигідно», — каже Луханіна.

Проте таку квартиру порівняно легко продати. «Житло у ціновій категорії до $60 тис. здебільшого купують під пільгову іпотеку за державною програмою „еОселя“. Оскільки потенційні покупці оформлюють кредит, вони не сильно торгуються, і, зазвичай, погоджуються на той цінник, який озвучує власник, якщо квартира загалом їм підходить», — додала Луханіна.

Розглянемо інший сегмент житла — у ціновій категорії $100−200 тис.

До цієї групи потрапляють квартири комфорт-класу в так званому старому новому фонді, тобто зданих в експлуатацію та вже обжитих новобудовах.

«Здавати таку квартиру зараз можна за $700−800, а це до $9,6 тис. на рік. Окупність даного житла — 10 років, дохідність — 10% річних. Це ті показники, які до війни вважалися „нижньою планкою“ під час розрахунку привабливості інвестиційних вкладень у житло. Цифри вже набагато цікавіші, ніж у випадку з квартирами економ-класу», — зазначає Ірина Луханіна.

Водночас продати квартиру за $100−200 тис. складніше, ніж дешеве житло. Вибір квартир великий, потенційні покупці — перебирають, звертаючи увагу не лише на якість самого об'єкта, а й на інфраструктуру, і навіть «вид із вікна».

Щоб швидко продати житло, власнику доведеться йти на поступки — торг за такими об'єктами становить щонайменше 5−10%, — каже Луханіна.

Ще один сегмент київського ринку житлової нерухомості — преміальні квартири (цінник сягає $400−500 тис. і вище).

До війни таке житло без проблем здавали по $4−5 тис. Але зараз ставки не перевищують $2−3 тис. на місяць. За такого розкладу власник може розраховувати на $24−36 тис. на рік, а окупність об'єкта досягає 15 років.

«Тобто в рейтингу інвестиційного житла преміальні квартири займають останню позицію», — говорить Луханіна. Крім того, таке житло потребує постійних вкладень, адже орендарі готові платити по $2−3 тис. на місяць за апартаменти зі свіжим ремонтом та сучасним інтер'єром.

Продаж дорогих квартир зараз теж проблемний. «Цього року в Києві продалося приблизно 15 таких об'єктів, а це лише близько 1,5% від усіх угод. Хоча до війни, навіть у кризові часи, частка преміального сегмента в структурі продажу нерухомості не опускалася нижче 3,5−4%, а коли ринок був на підйомі — досягала 5%», — розповідає Луханіна.

Складність продажів елітного житла полягає ще й у тому, що потенційні покупці, маючи величезний вибір, шукають «ексклюзивні», на їхню думку, варіанти.

«Хочуть квартиру „з родзинкою“. Це може бути унікальний будинок, авторський ремонт, незвичайне планування або поєднання всіх цих характеристик», — уточнює Луханіна.

Потенційні покупці дорогого житла розраховують також на хороший торг: аби продати квартиру швидко, власникам доведеться давати знижки до 20% від заявленої ціни. Інакше, покупця доведеться шукати до пів року та довше.

На цінники тиснуть війна та комуналка

Незалежний фінансовий експерт, співвласник КІФ «Капітал Плаза» Павло Крапівін проаналізував житловий фонд популярного столичного району — Оболоні.

«Наприклад, можна знайти трикімнатну квартиру в 75 «квадратів» лише за $70 тис. або $867 за квадрат. Зрозуміло, що стан бажає кращого, але цінник дуже хороший. Водночас є трикімнатні апартаменти у нових будинках за $260 тис. Тобто розкид цін — просто величезний.

Але ліквідність усіх цих квартир, незалежно від цінника, приблизно однакова — дуже низька", — каже Крапівін. За його словами, вартість житла в столиці постійно падає. Через великий вибір об'єктів, що продаються, і конкуренції за покупців власники грають на зниження.

«Приміром, якщо в одному й тому самому будинку продається декілька квартир, власники починають опускати ціну на $500−1 000, порівнюючи з пропозицією сусіда», — уточнює Крапівін.

Реальні цінники на квартири у Києві цього року просіли на 7−12%. І незрозуміло, що з ними буде далі. Багато що залежить від ситуації на фронті та загальних економічних тенденцій у країні.

Щодо орендних ставок, то цього року, порівнюючи з минулим, вони збільшилися в середньому на 15%, але все ще залишаються досить низькими. При цьому потенційні орендарі постійно збільшують вимоги. Наприклад, на тлі масових відключень електроенергії багато хто хоче знайти житло в будинках з альтернативними джерелами енергопостачання, не розглядають верхні поверхи та багатоповерхівки, розташовані поблизу об'єктів критичної інфраструктури.

Тобто розраховувати на підвищення дохідності орендного житла або його капіталізацію найближчим часом навряд чи варто, принаймні, доки йде війна.

Павло Крапівін зазначає, що перспективи зростання орендних ставок стримують високі комунальні платежі.

«Наприклад, вартість електроенергії цього року зросла майже вдвічі. Житло у старому фонді не відрізняється високою енергоефективністю та його доводиться постійно «догрівати» взимку. Це означає, що загальна платіжка буде досить високою.

Комуналка не враховується в орендній ставці, але її тримають в голові квартиронаймачі. Скажімо, якщо орендувати трикімнатну квартиру за 14 тис. грн, та додати до цього бюджету 8 тис. комуналки, то виходить уже 22 тис. Для людей, які дивляться житло під оренду в такій ціновій категорії, це занадто дорого. Тому вони шукають таку саму трикімнатну квартиру, але, наприклад, за 12 тис., а не за 14 тис. Такий тренд тисне на загальні орендні ставки, стримуючи їхнє зростання", — пояснив Крапівін.

За його словами, середня ефективна дохідність багатьох київських квартир з огляду на періоди вакантності та витрати на утримання житла, без прив'язки до долара становить лише 4,8−5,2% річних. «Тому чимало власників, зробивши прорахунки, взагалі воліють нікому нічого не здавати, а просто закривають квартири до кращих часів, розуміючи, що оренда не окупить зносу житла та вкладення в ремонти», — каже Крапівін.

За словами експерта енергоринку Олега Попенка, надалі комуналка майже напевно зростатиме. Вже наступного року можуть знову переглянути цінники на електроенергію для населення, плюс — підвищуються тарифи на вивіз сміття, прибирання прибудинкових територій тощо.

Тобто комунальна складова для потенційного орендаря ставатиме дедалі вищою. І, якщо не відбудеться реального збільшення доходів населення, винаймати житло навіть за такими цінами, як зараз, зможуть дедалі менше орендарів.

Водночас є шанси, що після війни ситуація різко зміниться — з огляду на масштаби руйнування житла в Україні, квартири стануть дефіцитним товаром, а це означає, що ціни на них можуть різко піти вгору. Відновлення країни та підйом економіки призведе до зростання реальних доходів населення та підвищення орендних ставок на орендоване житло. У цьому випадку ліквідність житлових об'єктів зросте, і вони знову стануть високодохідними активами.

Скільки можна заробити на закордонному житлі

Для тих, хто не готовий чекати на кращі часи, існує альтернатива — продати квартиру в Києві і вкласти гроші в житло за кордоном.

Читайте також: Таллінн замість Барселони: де купувати квартиру з прицілом заробити через 50 років

За словами Крапівіна, зараз топовими ринками для інвестицій вважаються Іспанія, Туреччина, ОАЕ та Балі. Розглянемо особливості кожного їх.

В ОАЕ найпривабливішим для інвестицій у житло є Дубай.

Але поріг входу там досить високий — від $200−250 тис. і вище.

«Тобто, наприклад, якщо продати квартиру економ-класу, не факт, що вистачить навіть на перший внесок. Крім того, з ринку не так просто вийти, оскільки масово продають житло так звані „відмовники“, тобто ті, хто вклали кошти відразу в декілька квартир, а потім зрозуміли, що „не тягнуть“ наступні внески, і починають перепродажі з дисконтом 25−35%», — каже Кропівін.

На Балі зараз також спостерігається справжній інвестиційний бум. На продаж пропонується безліч об'єктів, а ціни стартують від $50−70 тис. При цьому покупцям обіцяють дохідність до 15−17% річних.

За словами Крапівіна, реальна дохідність є нижчою — близько 12% у випадку с житлом на узбережжі, і 8% — у віддаленіших районах. Що, втім, також досить непогано.

Але потенційному інвестору варто враховувати безліч нюансів.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість на Балі: 17% дохідності та ризики, про які варто знати

«Перший — м'яко кажучи, недостатньо висока якість будівництва житла на Балі. Особливо це стосується економ-сегменту, в якому, власне, й пропонуються об'єкти за $70 тис. Другий — висока амортизація житла, що пов'язано з особливостями місцевого клімату.

Тобто квартира за $70 тис. може вимагати постійних вкладень у ремонти. Тому є сенс розглядати, як більш-менш надійну інвестицію, хоча б бізнес-сегмент, а там цінники вже зовсім інші — близько $250 тис. за об'єкт", — зазначає Крапівін.

Ринок нерухомості Іспанії цікавий тим, що останніми роками він на підйомі, цінники на житло постійно зростають. Тобто інвестор може розраховувати на хорошу капіталізацію об'єкта.

​Читайте також: Як інвестувати в нерухомість Іспанії: три стратегії для консервативних інвесторів

«Але є нюанси, наприклад, із землею. Ніхто не гарантує, що до вас не прийде спадкоємець з документами 17 століття, і не пред'явить свої права на ділянку під забудовою», — каже Павло Крапівін.

У середньому непогане житло в Іспанії можна купити за $150 тыс. і дорожче.

Щодо його потенційної дохідності, то багато що залежить від самого об'єкта та його локації. Скажімо, реальна дохідність вілл в Іспанії — лише 2,5% річних, апартаментів — близько 7%.

Втім, житло в Іспанії залишається надійним активом, а ціни на нього найближчими роками зростатимуть на 6−7% на рік, що робить такі об'єкти цікавими для інвестування, вважає Крапівін.

Щодо Туреччини, то місцевий ринок нерухомості останніми роками також приваблює багатьох зарубіжних інвесторів.

У Туреччині квартиру в будинку на котловані можна купити за 50−55 тис. євро. Готове житло у туристичних регіонах, наприклад, на узбережжі Анталії, коштує від 80 тис. євро. Дохідність таких об'єктів у разі їх здачі в оренду сягає 8−9% на рік.

У разі купівлі квартири на початковому етапі зведення будинку її можна вигідно перепродати надалі — на момент здачі об'єкта цінник може зрости на 40−50%.

Але, за словами Павла Крапівіна, з огляду на рекордну девальвацію ліри, щодо «турецьких» інвестицій є великі економічні ризики.

«М'якість місцевої валюти може абсолютно вбити всі розрахунки з потенційної дохідності», — вважає він.

Як альтернативу ринкам, куди зараз масово ринули інвестори, Крапівін рекомендує придивитися до окремих країн Східної Європи, зокрема, до Болгарії.

«У країні розвивається туризм, зростає попит на житло — на етапі будівництва викуповується 70−80% квартир. Цінник за квадрат у новобудовах — близько 2 300−2 350 євро (у великих містах із розвиненою інфраструктурою, наприклад, у Варні), дохідність — 6−7% річних.

Якщо говорити про старий фонд, то є пропозиції за 1 600—1 700 євро за квадрат. За 65 тис. євро реально купити квартиру-студію в 40 «квадратів», дохідність від здачі в оренду якої за ефективною ставкою становить 5−6% річних", — зазначає Крапівін.

Як бачимо, практично у всіх країнах цінник на житло вищий, ніж в Україні. Тобто, якщо продати квартиру економ-класу в Києві за $40−70 тис., грошей вистачить хіба що на неліквідне житло або на перший внесок, та й то з натяжкою. При цьому середня доходність від оренди не така вже й висока, і, фактично, може виявитися на такому ж рівні або навіть нижчою, ніж у Києві.

Щоправда, за іноземними об'єктами вона рахується в доларах чи євро, а за українськими — у гривні, що посилює курсові ризики. Але за кордоном доведеться сплачувати податки з оренди, які можуть зменшити реальний відсоток дохідності. В Україні ж для власників поки що залишаються «податкові лазівки».

При цьому плюсом у випадку із закордонним житлом є можливість його капіталізації в ході зростання ринкових цін, яка в Києві можлива лише у післявоєнній перспективі.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки